小梅是一名“北漂”。一个月前，为了节省几千元的公寓管理费，小梅一次性向蛋壳公寓交了一年租金，然而，由于蛋壳公寓未能向房东支付房租，小梅收到了房东的“搬家令”。

　　小梅的遭遇是本次蛋壳公寓事件众多案例中的一个。自站上长租公寓的风口，蛋壳公寓先后获得多轮巨额融资并在美国上市，一时风光无二。中国证券报记者探访北京蛋壳公寓总部发现，受影响业主、租客人数不少，短期内妥善解决的难度较大。

　　复盘整个事件，多位分析人士对记者表示，蛋壳公寓模式有过度“金融化”之嫌，这是本次蛋壳公寓事件波及范围较广的重要原因。他们呼吁，金融监管部门应积极介入，遏制金融机构在这些领域的扩张冲动。

　　业主和租客陷入僵局

　　近日北京遭遇强降温，下午4点左右就已经非常寒冷，但恶劣的天气并未能阻挡心焦的业主和租户，来自北京多个区县的业主、租客和供应商来到位于朝阳首府商业的蛋壳公寓总部。

　　“今天来了200多人，前几天一天来了上千人。”一位跑了好几次的业主对记者表示。一位维持现场秩序的蛋壳公寓工作人员表示，自己是从其他部门抽调过来维持秩序的，对具体的事情不知情。

　　朝阳首府商业建筑入口已经贴了好几份通知，其中一份通知明确，11月20日起，蛋壳公寓总部只接待东城区的业主和租户。“还好今天来了，晚了就不知道哪里找说法了。”一位业主对记者表示。由于当日是工作日，来访的大多是业主。

　　蛋壳公寓总部位于该建筑二层，通向二层的扶梯口已经设置了关口。几名保安、治安志愿者和蛋壳员工值守，他们让业主和租户在扶梯一侧排队，登记好之后拿到粉色小纸条才会分批进入二楼。记者发现，受影响的业主各个区县都有，侧面显示出本次事件的波及程度。

　　多位业主情绪较激动。刘大爷位于海淀的一套房子委托给了蛋壳，自9月起就再未收到房租，刘大爷数次催租，蛋壳客服总是以15个工作日内到账回应。在等了两个“15个工作日”之后，刘大爷再也等不了了，通知租客腾房。但租客实际上已经付了一整年的房租，因此拒绝搬走。双方一度报警闹到派出所。“派出所的同志建议我去告蛋壳公寓。看现在这情况，告蛋壳有啥用呢？我的利益怎么保障？”刘大爷表示。

　　大多数业主的情况与刘大爷类似。蛋壳公寓拖欠房租已经有数月，业主只能收房，但不少租客其实已经预付了较长时间的房租，拒绝搬离，由此陷入僵局。

　　从记者了解到的情况来看，业主和租客前来登记并没有解决实质性问题。业主申先生对记者表示，蛋壳公寓只是安排这些业主进行信息登记，然后让回家等待退款，但具体什么时候退、能退多少，蛋壳公寓没有给出明确说法。

　　租户的压力更大。多位蛋壳公寓的租户对记者表示，为了省下数千元管理费，他们大多如同文首的小梅一样，提前支付了半年或一年租金。不少租户还使用了租金贷，现在不仅可能钱房两失，未来若不还贷款，征信还会受到影响。

　　11月17日，与蛋壳公寓有大量资金贷合作的微众银行发表声明，建议已经缴纳租金的租客继续租住，至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。而微众银行在蛋壳公寓租金贷的余额到底有多少？微众银行相关人士表示，以银行现有披露的信息为准，没有更多信息披露。

　　对于2021年3月31日后租户何去何从，微众银行尚未给出进一步说明。

　　过度金融化带来的影响

　　蛋壳公寓何以至此？近年来，采用二房东模式的长租公寓“爆雷”在多地时有发生，但影响一般局限在当地或几个重点市场。

　　有地产行业人士指出，推手就是背后的金融工具，为蛋壳公寓不断扩张提供了充沛的现金流。没有金融工具，蛋壳公寓撑不了这么久，也不可能将业务拓展到这么多地区。然而，蛋壳公寓这类二房东模式注定难以持久。

　　地产观察人士殷苏峰指出，蛋壳公寓商业模式的本质是“二房东+租金贷”。作为运营方，蛋壳通过融资借贷，收储房源对外出租，实现获客，而后再引入租金贷，由金融机构向租客发放租金贷款，再由房屋租赁人向金融机构按月偿还租金贷。

　　这个模式中，有两方面问题至关重要。首先是长短资金匹配。采用二房东模式的租赁企业普遍存在“资金池”问题，引入租金贷后，蛋壳公寓一次性就能获得一年资金，资金池的效率大大提升；其次，租金贷频次高、基础量大，市场总量甚大，一旦介入，对于金融机构是很大的业务增量，对一些中小型金融机构有很大诱惑力。

　　蛋壳公寓招股书显示，金融机构的租金预付款已达到数十亿元量级。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元、7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款则更高，分别为9.4亿元、21.3亿元、31.6亿元。这显示，蛋壳公寓的主要现金流即为租金贷形态存在的预付款。

　　“蛋壳模式的长租公寓，看似有实体、有资产，却逐渐陷入金融空转的恶性循环。”殷苏峰表示。

　　这种模式的不可持续性已经显现。2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的比例，分别为91.3%、75.8%、67.9%，呈现下降趋势。值得注意的是，住建部等六部门在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。蛋壳公寓显然超过这一比例要求。

　　叠加疫情以及北京租房市场降温等原因，蛋壳公寓走向困难不可避免。有业主表示，今年2月，蛋壳公寓曾经缓付过业主租金，后来分了12次陆续补齐。“这一次估计是真还不上了。”这位业主表示。

　　记者从多方获悉，目前部分长租公寓“高进低出”造成的“爆雷”问题已经引起多地政府高度关注，不排除未来会有严格的监管措施出台。

　　11月17日，西安和深圳分别下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》和《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，两市通知中均明确要严查“租金贷”业务。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，租金贷某种程度上是一种伪需求。绝大多数租客租房的投入不会超过收入的30%，而不少买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供。“若数千元月租还需要贷款，那么借款人的经济状况实在堪忧。租金贷其实和校园贷一样，从商业伦理角度看，就不应该有。”张大伟指出。

　　有银行业人士指出，金融监管机构应该对租金贷一类业务进行严格监管，抑制部分金融机构盲目扩张的冲动。

　　曾较早预警长租公寓风险的前我爱我家副总裁、现北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长兼CEO胡景晖认为，长租公寓目前“二房东”模式不可行。应通过加强立法、加强行业监管等多种方式来发展长租公寓行业。

　　11月19日，北京市住建委表示，已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

当互联网企业在资本的簇拥下开打网约车、外卖大战后，战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场：租房。有别于传统租房模式的“互联网派”长租公寓运营商们，能否成为住房租赁市场一条新的鲶鱼？值得注意的是，尽管如魔方、安歆、自如等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度，令市场火爆犹如又一个共享单车，但有分析称，“二房东”模式有的利润率仅在1%-3%之间。而互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在装修上体现差异化，就意味着更高的成本。在租房成本逐年上升的背景下，这些新进入市场的租房机构会否继续推高房租？

4月10日，业内一家知名的互联网长租公寓宣布进驻广州。至此，半年时间里这家公寓已相继入驻天津、武汉、南京和广州四城，加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局，已全面覆盖所有一线和新一线城市。2015年初成立的这家公寓，如今在全国八城拥有10万间房的规模。

3年就拓展了10万间房！疯狂的长租公寓闯入者绝非个案。在租购并举政策的推动下，一大批互联网长租公寓运营商蜂拥而来。“自如寓”对外透露的一组数据显示，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是2016年增长率接近35%，2017年更是高达40%,进入2018年仍在不断吸引资本。

以广州为例，目前抢滩长租公寓市场最快的，主要以房企的长租公寓品牌为主，比如龙湖冠寓、万科泊寓。据广州中原研究发展部调研，目前，广州主要分布约70多家规模不一的长租公寓，提供单身公寓约20000套左右。

羊城晚报记者调查发现，区别于一般房屋租赁的中介模式，“互联网派”公寓推出“互联网+房产+金融”全新发展模式,他们希望用互联网的方式去改造住房租赁行业。

租赁市场年交易额1.8万亿

租房市场被认为是一片待开发蓝海，其中长租公寓需求旺盛且呈指数增长，一二线城市规模占比超过90%。

据调查，北京、上海为代表的一线城市在过去的四年中，首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁，大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。方正证券测算认为，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间，与美国更高比例的租赁人口比重（31.25%）和更大规模的GMV（3万亿美元）相比，中国市场潜力巨大。

数据显示，2016年全国有近1.7亿人选择租住，租金规模已超过1万亿元。预计2020年租金规模超过1.5万亿元，2025年将近3万亿元。至2030年将有约2.7亿人选择租住，租金规模将超过4.5万亿元。

互联网平台要创新租房模式

对于目前市场上存在的长租公寓平台，仲量联行曾根据平台定位分类：企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台，其中初创企业平台以及房产中介平台占近八成。

不可否认的是，从2017年以来，长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还有管理规模方面都有较大提升，而互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张，也推动着住房租赁模式从C2C模式向C2B2C转变。

“针对传统租房模式下无服务、无保障及租金季付/年付等痛点，公寓与众多知名金融机构合作，为租客端提供租房分期服务，为房东端提供定制化的装修分期服务。”有互联网长租公寓的主管介绍，其创新性的“互联网+房产+金融”的发展模式，为公寓的快速成长奠定了坚实基础。他们判断，未来会出现至少两三家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。

七成网友称长租公寓太贵

记者调查一家互联网长租公寓发现，以目前天河区和海珠区的出租情况看，其公寓在重新包装出租后，租金毛利率在20%至30%之间，“如以市场价4000元/月租回来的房子，重新装修配置，提供增值和软装服务后出租，月租会达到5000元/月”。

近期一项调查统计显示，超七成网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。

有机构的调查显示，在不同租金的租赁房源供应与成交中，租金≤3000元/月的租赁房源需求占比达26.4%，而市场实际供应占比仅为11.9%；租金为元/月的租赁房源需求占比为51%，市场供应占比39.6%；租金≥6000元/月的租赁房源需求占比为22.6%，市场供应占比却达到48.5%。这三个租金区间的租赁房源实际上代表租赁市场细分的三个市场：低端市场、中端市场及高端市场。而互联网长租公寓将如何匹配市场需求，无疑将关系到未来的发展。

2022什么软件好用？现在很多年轻人都喜欢在外租房，那么租房也要找靠谱的平台，这样才能租到好的房子，今天游戏鸟小编来推荐一些正规的交易平台，分享靠谱的租房软件给大家，详细的请看下方的最新内容。

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豆瓣上有房东直租(个人或机构)、中介挂房、二房东出租、个人转租;机构房东与中介的房源会比较多，次之是二房东、个人房东、个人转租。机构房东与中介的房源一般会比较贵，选择中介租房需要缴纳一笔不菲的中介费;选择机构房东租房虽然不需要中介费，不过租金普遍偏高。

2.优区生活 | 租房公众号

优区生活属于新型的租房平台，跟其他平台不一样，租客不能直接浏览房源信息，需要手动发布求租需求才能看到相关房源，而“新型”主要体现在它的智能匹配模式。

租客发布求租后，系统会根据人工智能的算法，短时间内精准匹配合适的房源信息，匹配的房源大都符合租客的需求，可以省去租客筛选房源的时间。另外，它的窗口设置在公众号，所以不用下载APP，登录公众号即可直接找房。

优点：房源相对优质，价格比较阳光，模式新颖时尚，适合广大年轻上班族。

缺点：房源量较少，北上广深的房源会比较多，而其他地区的房源量偏少。

住多多既有长租公寓，也有短租民宿，比较吸引人的是它的短租民宿(短租民宿跟酒店相同的一点是，都适合在外旅游的人群，民宿也与酒店不同的一点是，民宿一般为短租几天、而酒店更多为租一天)。

住多多上的短租民宿的配置比较完善，装修也宜家，具有舒适休闲的居家风格，给人一种回到“家”的感觉，但是民宿的租金(每天)会略贵一些，不过外出旅游的小伙伴不都是赶着花钱买享受嘛。住的舒服，贵一点也算值得。

平台上的长租公寓对比起民宿就显得很一般了，首先是它的覆盖问题，重庆当地房源相对较多，其他地区房源普遍较少，其次是品质问题，房源品质参差不齐有好有坏;不过价格还算ok。

优点：短租民宿挺不错，适合外出旅游的土豪人儿，喜欢宜家风格的可以考虑一下

缺点：长租公寓很一般，区域限制较大，仅适合部分人群。

4.链家 | 房地产中介机构

链家是一家房地产中介，主要有新房/二手房买卖和出租房源等服务，它的房源区域覆盖的比较广，房源的真实性比较高，价格相对真实。上面的房源都是真实房源，可放心查看。

链家的监管比较严格，所以中介人员也会比较规范一些，如果你发现带看人员态度恶劣且不规范，可以到平台上进行投诉，而平台就会做出相关的惩戒，这个平台还算是比较正规靠谱的。

优点：房源真实，房源数量多，装修还算可以，适合各个城市的上班族

缺点：需要缴纳中介费&服务费，有些房子可能不需要什么中间费，不过房租会贵个几百。

5.巴乐兔 | 在线租房网站

巴乐兔最主要是跟机构房东、个人房东、二房东进行合作，平台为房东提供拍照服务，帮助他们出租闲置房源并收取导客费。求租者在平台上找房，管家会为其带看各类房源。

巴乐兔在百度百科上宣传管理房源已经超过300万间，去除夸张成分，1/200万间还是有的，总的来说平台的房源数量较多，主要覆盖在一二线城市，房源品质不一，有公寓，有小区房，有普通居民房，也有二房东房源(慎租)。

优点：提供带看服务，可线上签约，部分房源租金可月付，房源质量还算可以。

缺点：售后服务有待考量，平台上不靠谱的二房东较多，发生争执时平台根本不管;“羊毛出在羊身上”，很多时候零中介只不过变相为高租金罢了。

6.58同城 | 信息分类网站

作为一家05年诞生的老牌网站，58同城的知名度还是相当高的，不过由于近年来规模扩大、业务量多，平台的监管力度持续下降，虚假信息在平台上持续蔓延，导致求租者怨声连连，纷纷对其强烈抨击。

虽然如此，但是也不能一棒子敲死，58上还是有很多真实房源、便宜房源的，只是需要慢慢查找，另外，58的房源覆盖范围特别广，适合全国各地的求租者使用。

不过要谨记两点：a.黄金地段、低廉租金的特价房一般是假房源，b.平台窗口或电话联系问清楚房间存在与否再预约，否则会跑空。

优点：房源覆盖广，从一线到五线的城市都有租赁房源，且房源数量十分之多，适合全国各地的人群(别的网站可做不到这一点)，二三四五线的小伙伴可以试试。

缺点：虚假信息多，特别是竞争激烈的一线与新一线城市，那里会有更多的虚假信息，所以不推荐小白使用，毕竟小白容易被骗。