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资源描述：万达广场写字楼营销推广计划及前期工作安排区位篇本体篇推广篇营销预算区位概况杨浦区★万达广场人民广场 小陆家嘴火车站四川北路北外滩外高桥保税区金桥出口加工区张江高科园区?杨浦区地处上海市区的东北角。东南方濒临黄浦江，并与崇明岛、浦东新区隔江相望；西起大连路与虹口区接壤；北起江湾机场、军工路与宝山相连。?杨浦区区域内以五角场为主要代表的城市副中心凭借整体有序规划和强有力的高教产业支撑，以及写字楼市场售价与租金的级差优势，其招商优势可辐射四川北路、北外滩、火车站、人民广场商圈。?杨浦区以高教产业为基础的产业集群优势，对高桥、金桥及张江高科区的部分客源也有吸引力。区位交通杨浦区★万达广场5km 外高桥保税区人民广场 小陆家嘴火车站?交通辐射面较广，可到达诸多沪上重要商业网点，如人民广场、火车站、外滩、陆家嘴、淮海路等。?黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建） 3条越江隧道以及 6条过江轮渡线与浦东新区连接 . ?轨道交通 4号线以及在建中的10号线及 12号线经过杨浦区，其中 10号线联通五角场区域、四川北路、外滩、淮海路、徐家汇及虹桥区域，极大的缩短了五角场与市中心主要 CBD的时间距离。杨浦大桥大连路隧道军工路隧道翔殷路隧道10号线12号线4号线杨浦板块五角场城市副中心大连路现代服务功能区控江路商业街新江湾城区域名称四至范围 功能定位五角场核心商务区南起邯郸路，北至殷高路的淞沪路及其延长线为轴 ,东至民京路 ,三门路 ,市光路 ,政立路 ,国和路一线 ,西至淞沪路西侧规划城市道路 ,总用地约为 218公顷以知识经济为特色的综合城市功能，重点发展商业、商务、科研教育及会展设施等新江湾城 西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路，总占地面积达到 9.45平方公里知识型、生态型住宅区和花园城区 ；并将建成复旦大学新校区和 90万平方米的知识商务中心大连路现代服务功能区大连路、周家嘴路、通北路、平凉路合围区域，规划用地面积约 78公顷发展科教中介服务、风险投资、国际采购等业务，承接陆家嘴、北外滩和杨浦大学城的功能辐射滨江复兴岛发展带西起大连路，东至杨树浦港，北抵平凉路，南达黄浦江边，紧邻北外滩地区 , 规划面积 11.75平方公里亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代服务功能带，为知识创新区科技、教育发展服务控江路商业街处于杨浦区四平路街道、控江路街道和江浦路街道南北大块居住区之间，规划面积 26万平方米服务周边区域的商业配套城市新兴 CBD住宅区及大学城区域商业配套依托知识经济的现代服务功能区依托生态与知识经济的现代服务功能区★万达广场五角场板块同济大学?政府的规划起点高 ,并提出了“知识杨浦”的主导城市功能?附近有着众多的知名高校(复旦、同济、财大等 )?区域现代通畅的交通网络正全面形成?整体区位优势将随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程、崇明岛越江工程等市政工程的开工显得更加突出?众多新的企业、商场、公司进驻该区域复旦大学财经大学商业商务中心知识创新区知识商务中心重点发展大型购物中心、文化娱乐设施、商务办公，以及旅馆、餐饮等配套设施重点发展文化娱乐、科技教育设施重点发展科研办公、教育培训、会议、展览等设施，以及 SOHO、零售商业等配套设施★万达广场产业政策扶持行业 产业集群 政策扶持现代纺织都市型企业纺织新材料应用和家用纺织品总部经济 ；联动纺织业上下游产业的发展。一定额度与期限的贷款贴息高新技术产业主要涉及电子信息、新材料及环保在杨浦区工商注册和税收征管，且具有自主知识产权的科技企业，可享受专利项目评估策划、专利项目融资服务、企业市场拓展咨询、企业专业知识培训，推介申报各类国家（市）科技产业化计划项目等科技中介服务；给予资金匹配与财税扶持。生产性服务业主要指科教商务、创意设计、教育服务、研发与技术服务财政扶持，并享受贷款担保费用补贴?现代纺织业、高新技术产业及生产性服务业是杨浦区重点扶持的产业方向，其中高新技术产业和生产性服务业是围绕江湾－五角场城市副中心重点发展的行业方向，也是企业招商的重点对象。高新产业扶持细则高新技术成果转化项目经认定项目：?三年内 营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项资金扶持，之后 两年 ，给予减半扶持；?经认定自主知识产权项目， 五年 内营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专项资金扶持；之后 三年 ，给予减半扶持；?技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务收入，免征营业税；?经认定项目，自认定之日起三年内，政府返还项目用地的土地使用费、土地出让金；?购买转化项目所需生产经营用房， 50％契税征收部门财政补贴；?专项资金项目贷款贴息或融资担保国内企事业投资项目：?投资额对应的企业所得税同级财政在第二年度内安排专项资金扶持外商投资项目：?五年内营业税、所得税地方财政获得部分扶持，后三年减半?返还项目用地的土地使用费、土地出让金；地方财政补贴购置生产经营用房部分契税?技术转让收入免征营业税其他：?孵化项目各项税收地方财政获得部分扶持知名商户及入住企业万达商业广场 百联又一城 东方商厦 巴黎春天法国苏伊士环境集团1.创智天地4.富庆国定大厦7.财富国际10.同济大学科技园13.白玉兰环保广场3.沪东金融大厦6.怡富商 务 广 场9.同济科技大厦12.海尚杰座15. 中环国际大厦2.万达广场5.东上海中心8.复旦科技园11.同济联合广场14. 平盛大厦区域写字楼分布杨浦区写字楼分布图 626.蓝天大厦.远洋广场17.卫百辛大厦20.中通大厦16.杨浦商城19.海上海22.华谊星城大厦25.莱克大厦18.上海信息技术21.龙泽大厦区域写字楼分布23.白丽大厦写字楼项目主要分布于五角场，控江路以及宁国路附近。其中五角场主要是综合办公楼，配套设施齐全，如万达广场、创智、财富国际、东上海等，是目前杨浦区发展的热点区域；宁国路附近也不断出现新项目，以纯写字楼为主，如龙泽大厦、华谊星城大厦，控江路写字楼楼龄较大，设施设备略差，租金较低；富庆国定、财富国际、怡富商务广场、白玉兰广场、蓝天大厦为在建项目，但部分已完工，且已经开盘，部分已售出，可是未到入住时间。27.尚凯国际商务大厦28.汇星广场29.天科国际大厦30.鹏欣上海国际家饰家纺中心31.兴荣商务大厦客户行业分布资料来源 : [北亚传媒对杨浦区写字楼的统计 ]?杨浦区写字楼客户大部分是上海本地企业，随着经济的发展和 “ 知识杨浦 ” 产业政策的推动，外资企业入住会有增长的趋势。?建筑及制造业企业是该区域的主力租户，所占比重近 30%及 23%，其次是一些物流贸易型企业，金融及现代服务业所占比较少；但随着新一轮产业规划的贯彻实施，高新技术产业、以科教为基础的生产性服务业比重将逐步提高。资料来源 : [北亚传媒对杨浦区写字楼的统计 ]客户来源分布区域写字楼入住客户特征?从面积比例上来看，杨浦区写字楼客户大部分是中小型企业，租售整层的企业占 5%左右。 杨浦区的企业经过了长时间发展，在新的产业政策推动下，将进入新一轮的活跃期。区域内旧写字楼占相当大比重，其入住客户随着产业升级和公司扩大将有改善办公环境的需求； “ 知识杨浦 ” 产业政策的推动将扩大外区企业客户的入住需求，这都将对杨浦写字楼需求结构产生一定的影响。资料来源 : [北亚传媒对杨浦区写字楼的统计 ]万达广场（沃尔玛）23F 3 . 5 约1 2 0 0 2 1 5 3 0 . 6 2风机盘管加新风集中空调系统，开利电冷机组科勒 三菱 5部 3 . 6 米 2米L O W - E 全玻璃幕墙系统万达物业 8 0 0 多个 2 7 0 －3 1 0海上海 2 1 F * 3 2 . 9 2000 约2 3 万 户式中央空调 套内 蒂森 各6 部 6 . 4 米 2米 玻璃 上实物业 1 2 不含水电费 501 1 6 0 - 1 1 0 0创智天地1 号楼5F 2 . 7 约9 0 0 约0 . 4 5 万 / T O T O O T I S 2部 5米 1 . 6 米幕墙 新昌瑞安 2 . 3 / 120 - 1 5 0上海信息技术大厦31F 3 . 2 1367 4 . 9 万 中央空调 美标 三菱 7部 5米 2米绿漆, 大理石 明华物业 12 110 120同济联合广场 22F 2 . 9 三星V R V 变频中央空调,开利中央空调, 新风系统H u i d a O T I S 5部 1 0 . 5 米 2米玻璃幕墙 同济房产 18 343 2 0 - 4 0 0同济大学科技园9F 3 约6 6 0 约0 . 6 万 独立分体空调 T O T O O T I S 2部 5 . 5 米 1 . 1 米大理石, 玻璃幕墙/ / / 约5 5富庆国定 16F / 约8 0 0 18568 / T O T O 东芝 5部 / / 优质广场砖 文远物业 6 . 8 57 6 0 - 8 0 0卫百辛 23F 3 . 1 约9 5 0 约2 . 2 万 无 套内 O T I S 4部 4 . 5 米 1 . 3 米 大理石 欣茂物业 / 8 0 余个 5 0 - 1 0 0远洋广场 26F 约3 813 约1 . 4 7 万 分体空调 O K Y J 三菱 3部 5米 1 . 2 米 涂料 中远 5 . 1 1 82 约2 0 0东上海中心 24F 5 . 5 600 8万 中央空调 /
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