学位保证义务兼具默示契约约定义务和瑕疵担保法定义务的双重特征，违反该义务产生普通违约责任与瑕疵担保责任竞合的后果，守约买受人有权选择继续履行合同并一并主张减少价款。减价金额无法通过司法鉴定明确的，应综合考量相关因素，酌情认定。

2020年4月，杨某强（出售人）与杨某龙（买受人）就厦门市思明区公园南路某房屋签订房屋买卖合同，约定交易总价940万元（71876.43元/㎡），出售人保证户口不被占用，合同未约定学位事宜。2020年5月，杨某强将其子户口迁入该房屋并报名入学片区内某小学。2020年9月，杨某强将其子户口迁出房屋。之后，杨某龙起诉杨某强，主张继续履行合同，过户房屋、调减总价至860万元（减价80万元）、赔付违约金40万元。审理中，法院委托鉴定机构对该房屋学位未占用与学位已占用两种状态下的差价进行评估，鉴定机构以“无法对学位价值进行准确量化”“市场上类似案例较少”为由退回鉴定。

福建省厦门市思明区人民法院审理后认为，户口和学位占用情况直接影响存量房市场交易价格。根据合同中的户口条款以及学区房交易习惯，应当认为双方约定的标的物为未占用学位的房屋、约定的价款为未占用学位状态的价格。杨某强迁入户口并占用学位，根据当地招生政策，房屋6年内不再附着学位权益，客观上产生市场价值贬损。杨某强无法交付并过户符合合同约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行责任，故对杨某龙的过户和减价诉求予以支持。综合考虑各种因素，酌情认定减价金额为成交总价的4%即37.6万元。宣判后，双方均未上诉，判决已生效。

本案争议焦点在于学区房交易中的学位保证义务的认定，以及学位占用情况下如何确定减价。

1.学位保证的约定义务面向：默示契约。学区房买卖中，合同未就学位进行约定时，当事人容易对房屋是否包含学位权益、出卖人是否负有学位保证义务产生争议。此时可根据民法典第六百一十六条，引致适用该法第五百一十条，按照合同相关条款或者交易习惯加以认定。具体而言，在住房交易市场，买受人愿意为学位未占用的住房支付更高对价，与之相应，出卖人则以带学位作为提高售价的砝码，户口和学位占用情况直接影响买家的购买意愿以及住房的市场价值，学位权利客观上具有市场价值，能够用货币价格衡量。因此学区房买卖的标的物不但包括作为物理实体的房屋，还包括附着于房屋之上的户口以及由此衍生的学位等无形资源和权益。学区房交易中出卖人负有学位保证义务，此为合同主义务的组成部分，若出卖人违反该义务，则买受人可视具体情况主张违约损害赔偿、违约金、定金等违约责任。

2.学位保证的法定义务面向：瑕疵担保。买卖合同语境下，作为标的物的商品功能与合同目的息息相关，标的物的质量内涵必须结合合同目的、交易观念加以判定。若标的物的“实际性能”按照合同目的低于“应有性能”，甚至不能实现合同目的，则应认定存在质量瑕疵。学区房的买受人期待一并受让房屋附着的学位功能并为之支付相应对价，能够正常使用学位、实现就学权益，是学区房质量的重要范畴和应有之义。故出卖人无法给付带学位权益的房屋的，买受人可依据民法典第六百一十七条规定，主张该法第五百八十二条至第五百八十四条规定的包括减价权在内的质量瑕疵担保责任。

3.酌定减价金额的价值衡量与利益衡平。“继续履行+减少价款”是学位占用情形下学区房买受人的一种诉求选择，有利于促使合同恢复等价有偿、实现当事人利益平衡、保障交易安全和促进房屋流转。该类案件的争议焦点和审判难点通常在于因学位占用减少价款的金额如何确定。对此，可首选委托专业机构进行评估鉴定，若无法评估鉴定，则由法院酌情认定。学区房过热市场环境下，酌定减价金额面临两难：倘若遵循市场过热现状，通常酌减金额较高，易传导、放大学位价值，甚至助长学区房炒作。倘若撇开市场行情认定价格，则酌减金额可能偏低，诚信守约的买受人权利无法获得充分救济，失信违约的出卖人反而因责任较轻而得利，这有悖于诚信、公平的民法基本原则。

酌情认定学位差价，应尽量克服认知局限，在调查取证、价值取向、表述形式等方面审慎思考，在此基础上作出客观公允的判断。在调查取证上，应发挥主观能动性，拓宽信息来源，掌握市场动态，中介人员的证言、网上公开的成交数据以及有影响力的专业媒体、论坛、公众号文章等是获取相关价格信息的常见渠道。在价值取向上，注意把握“房住不炒”定位与诚信履约之间的衡平。对非理性的成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹学区房价格的消息等不可照单全收，不对学位价值过度渲染和拔高。同时，也要正视学区房交易习惯，不宜无视或过度贬抑学位价值。既充分救济守约方，又有效惩戒违约方，并向社会传递反对学区房炒作的明确信号。在表述形式上，宜采用占总价款百分比的相对值与绝对值相结合的方式表述价款减少，便于当事人一目了然地识别学位价值在房价中的占比，直观感知价款减少的程度。

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大家看到新房在促销，也看到市中心的二手房降价，

但是不为太多人注意的是，从去年夏天到现在，优质双学区房正在逆市上涨。

不少小区涨幅超过了10%

这个信号值得大家关注。

我不是想让大家焦虑，但是必须告诉大家这个事实，

以免大家用更大代价去买双学区房。

这两天，大家看到很多中介在发帝斯曼新成交的学区房单价破60000元/㎡

对比一下同户型的房源，去年8月成交单价约合52581元/㎡。

我翻了一下帝斯曼的挂牌房源，一共只有9套，平均挂牌价54397元/平米，8、90㎡小户型单价均超过60000元/㎡。

距离不远的学区房复地东湖国际，价格也涨了一波。

我的朋友小T从去年5月开始关注复地东湖国际，曾有一家房东急用钱，106㎡挂牌价仅375万，她当时犹豫一时凑不出全款就错过了，现在同户型最近挂价430万元。

据专营复地二手房的中介介绍，复地成交最活跃的户型就是106㎡三房和135㎡三房，现在的在售房源很少，一共只有10多套。

小T说，去年夏天她看房时，这两个户型房源多，单价41000元/㎡左右。现在低楼层、房子状况不太好的房源，单价也要43000元/㎡以上。

复地四期网红135㎡户型价格变化：

南湖的学区房也在涨价。

昨天有位粉丝发来微信说

“南湖的几个小区已经被我看了几遍，发现南湖的房子已经涨了不少，并且南湖的房子也很老，居住环境基本没有，新一点都是04，05年的，越看越不想买，并且现在南湖的业主心气也比较高，价格不好谈。”

“我一个同事9月份买了南湖华锦花园三期，现在那房子已经涨了30万左右。”

华锦花园12月和8月成交价对比

光谷已经出现普涨，从去年9月份左右对口光谷一小/二小+光谷实验中学的学区房领涨，到年底已经带动关山大道沿线学区不那么好但是居住环境好的次新小区涨了一波。

“关山大道的学区房我看了很多，要3万左右了 ，连那个融科天域也要28000多，小区好小；新世界对口一小不对口光谷实验中学，120㎡挂420万，这比武昌内环还贵了。”

现在，融科天域在贝壳上只有7套房源，最便宜单价的26000多元/㎡，其他都在28000元/㎡以上。

半年前单价便宜10%。

保利时代南区和北区相比房龄新，小区环境更好，在贝壳上有31套房源，最近一个多月成交价和挂牌价普遍过30000元/㎡，去年8、9月多数房源成交价28000元/㎡左右。

金融港的万科红郡二房最便宜的房源单价27000多元/㎡，三房29000元/㎡左右。半年前还有单价24000元/㎡左右成交的二房。

有个专做武昌学区房的中介开玩笑说，他们现在心塞的是客多房少，无房可卖。而且很多房东心理预期高，碰到买家大刀阔斧砍价，直接不卖了。

梳理一下近半年来大涨的学区房，我发现一些共性：

1. 武昌、光谷涨得猛，不管是贝壳上的成交数据，还是粉丝的个人经历来看，汉口的顶级学区房，比如金色华府和常阳永清城价格变动不大。

2.武昌均价高，涨幅相对较小，但是兼顾学位和自住的三房房源紧俏。

光谷涨幅大，热门小区如保利时代、融科天域、万科红郡、万科城市花园等涨幅接近10%，而且带动暂时没有优质学区的新世界、琨瑜府等也涨了一波。

3.涨的厉害的小区，都是双学区房，即对口的小学、初中都是名校。

比如帝斯曼对口武汉小学+武珞路中学、复地东湖国际对口武昌实验小学东湖国际校区+武珞路中学东湖校区，华锦花园和水域天际对口南湖一小+南湖中学、保利时代对口、融科天域对口光谷一小东校区+光谷实验中学。

这些小区的对口初中，都属于区域内公办初中的第一梯队。

学区房涨价，我认为有三个主要因素

1.市场上资金宽松，学区房用完学位还能赚钱，显然是优质的大额投资标的。

2.具体到武汉，这些年的发展，已经积聚了相当数量的中高收入者（你不要以自己收入去揣测哪会有那多“有钱人”，“有钱人”的数量和财富能力，估计会超过你想象），加上大学多在武昌、洪山、东湖高新这几个区毕业生有地段情怀，所以留在武昌、光谷的新武汉人更多，经过几年也到了该考虑孩子上学的年龄。

3.公民同招、民办全面摇号等新政影响。上海的学区房行情启动，去年3月公布的民办摇号是直接诱因。

武汉今年也会开始试行民办摇号，虽然细则没公布，但是已经有部分敏感的家长有求稳倾向，买个双学区房，拿到优质公办学校学位作为保底，再去尝试摇号民办学校。

不止武汉！一二线城市的学区房都在涨

其实不仅武汉的学区房在涨，全国一、二线城市的学区房都在涨。

从上海开始领涨，深圳、广州、南京、厦门、杭州都出现了学区房行情。

特别提醒大家注意，不少城市的学区房上涨，因招生政策变化触发。武汉已经明确了今年开始试行民办摇号。

以上海为例，看看升学政策边变化，以及对学区房房价的影响

3月11日，上海市教委发布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》。主要影响的是民办学校，有两点变化：

1、 幼升小继续公民同招，意味着公办民办只能二选一。

2、 民办学校超额录取，实施全面摇号，取消面谈。

靠鸡娃考上民办初中的通道越来越窄、不确定性增大，很多家长放弃冒险拼民办，求稳力争一个优质公办。这就很容易理解了，学区房热度上涨，双学区和9年一贯制学区房更是受到热捧。

有上海的自媒体统计了全市学区房房价平均涨幅和典型小区房价涨幅：

杭州也在去年公布公民同招细则，武汉的升学情况和杭州类似，高分生源集中在民办初中。

杭州招生改革的主要变化是：

2.民办学校录取与公办学校的第一批录取同步进行，选报民办学校但未被录取的学生，由报名地教育行政部门按“同类排序靠后”原则统筹安排到公办学校就读。

杭州市教育局表示，此举让民办热明显降温。主城区民办小学报名人数与录取比例为1.71:1，民办初中报名人数与录取比例从2019年的4.36:1下降到2.62:1。

今天，结合全国的学区房大趋势，再给在看武汉学区房的家长们几条建议：

1.重视初中学区，买双学区或9年一贯制名校的学区房。

我发现咨询学区房的朋友里，大多数人把重点放在对口小学，其实在当前形势下，大家需要开始重点关注初中学区房。

虽然武汉民办入学改革细则未出，但是参考外地城市的先例，小升初报考优质民办初中，就要承担考不上或摇不进，回到户籍对口的公办初中。

所以，买个双学区房多一份确定性，万一上不了优质民办初中，可以上对口的好初中。

而且大多数双学区房和只对口省示范小学的单学区房比，差价不大。

2.选产业集中且擅长鸡娃的片区

比如光谷，高学历高素质人才的集中地，重视教育，通过鸡娃把菜小变牛小。

虽然光谷目前还没有全市范围内能打的初中，但是光谷的小学毕业生已经成为全市数一数二初中的主要生源来源、

3.选学区优质、自住条件好的学区房

我一向不建议大家买老破小学区房，一套学区房可能要住6年甚至12年，老破小住着憋屈，等孩子初中或者高中毕业，房龄可能已经3、40年，流动性很差不一定能转手卖出去了。

而且涨幅大的学区房，也是学区、居住条件好的5-8年次新房，以后的涨幅更会突破我们的想象力局限。 永远都不要低估家长为了教育，可以有多拼。

4.学位被占用但你等得起的学区房，价格更低

武汉多数区都有一套房5年或者6年提供一个学位的限制，有些家长在孩子刚出生就开始谋划买学区房，遇到上家已用学位还没毕业，但等到自家孩子学龄时学位已满6年，可以买。

这种学位被占用的房子价格会比学位未用的低一些，价格有谈判空间。

往年，春节前后是学区房交易淡季，价格可谈，房源也不少。

今年情况确实特殊，我担心等到春节后，大量近两年入学需求的买家入场，或者民办摇号细则出台后像外地一样刺激二手房上涨。

所以在此提醒大家，要买学区房，尤其是今年即买即用的朋友赶紧看房，目前热门板块的优质学区房成交周期是非常短的，这种只有亲自参与市场的人才有体会，建议赶紧买定离手。

即便房东非常傲娇，即便价格你觉得很贵，但是，只要买得起，不要犹豫，切记！