17年糊里糊涂的进入长租公寓以来，很多人非常羡慕。还有一部分准备进入这个行业，咨询我如何做？我反问你为什么要投资长租公寓行业？他们觉得这个行业挺赚钱，门槛不高，收的是现金流，BABABA一堆，停，停，停！有一句话叫墙外的人拼命想往里跳，墙内的人往外跑。做为一个公寓人，先不说因为每天像母亲一样想着如何照顾好我们的租友，如何提高出租率，每个月初把钱都给了各位房东，自从进入这个行业以后，早期晚睡，人变瘦了腰不痛了，因为物理运动做的不少。自己还要兼职变成万能的修理工。进入行业之前，就要认真的考察，学习和了解行业的情况。

我们先梳理一下国内长租公寓的发展状况。经过4个阶段发展期：

长租公寓在国内萌芽于2010年前后，市场上之前有高端的公寓，青年长租公寓品牌真正出现在2010年左右。包括YOU+自如，优客逸家，青客都是在此时刻诞生。许多品牌创始人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓，他们在创业过程敏锐的发现需求，从而成为国内第一批青年公寓的玩家。

长租公寓开始受到资本的关注，2013到2015年，魔方获得华平资本3000万美金，以自持物业为主的新派公寓获得1.6亿元。由于租赁市场拥有广泛的发展前景，互联网+，房地产中介和酒店系都进入此赛道。

2015年可以称为国内公寓元年。国家从金融，政策，房源，税收各方面支持租赁行业发展，广州等地方政府还推出了“租售同权”，即卖房和租房都可以享受到一样的教育等社会资源，进一步推广长租公寓的发展。随后，万科宣布“万村计划”，在全国各地建立新型的租赁社区，这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。碧桂园，龙湖，旭辉，招商，金地陆续进来，行业一片热闹。而魔方，YOU+，蛋壳，自如这些早期玩家，为了抗衡巨头，加快融资速度。2017年中国公寓行业证券化市场迈出重要一步，“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立，募集资金达到3.5亿元，这是国内首单公寓行业资产化产品。行业门槛越来越高，中小公寓难以融资，资本冲着头部企业。

退潮期（2018到？）

这个阶段从18年开始,长租公寓负面消息不断,甲醛超标,抬升租金,爆雷一系列事件,媒体风向改变,从鼓励到妖魔化.2018年10月份万科宣布开始停止”万村计划”,深圳部分偏远地区甚至出现退租或者项目转让;深圳市政府颁布了相关的稳定租金政策,规定房东不能任意解除合同和提高租金,租金每年增长幅度不能超过5%,这样等于堵死了长租公寓盈利空间;鼎家公寓,乐伽公寓行业内一批”高进低出”的爆雷,正式进入退潮期.此时,部分企业如远洋整体转让长租公寓部门,剩下的都在慢节奏发展,大家都进入一个比较谨慎的态度.附上倒闭公寓名单:

以上是长租公寓发展的四个阶段，在了解了行业发展历史以后。我们再来了解一下行业存在的问题。其实PROBLEM是一大堆。甲醛超标，高进低出，抬升租金，规模陷阱等，目前存在的最关键的问题有两个，回报低和空租率过高。

回报率低。以前我们是1000元拿过来，卖3000元，现在是1500，只能卖2500元，差价减少了。目前集中式公寓毛利率在30-40%之间，回本周期3-5年，一般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比较短，在3-5年，毛利在10-30%之间，相对投入比较少，回本周期在1-2年不等。据说有一家头部公寓的年报显示，单间投入成本在7万，回本周期在6.8年。

空租率过高。周姐在广州包租房子已经有10年了，目前规模大概有1000套房源。“我做了这么多年公寓，今年行情是最差的。以前的房子空出来，不到三天就可以租出去，而现在我们很多房子空了一个月都找不到租客，整体出租率只在85%左右。”目前空置率是悬在公寓经营者的一把利剑，大家都在想着怎么把房子租出去，而空置率也导致租金下滑。据统计，北京前三季度租金环比下滑4%，各位房东等不到18年租金大涨的行情。面对过低的出租率，许多公寓运营方不得不大力度降价促销，某蛋公寓最近推出签约一年，免租1.5个月，这是风向标，悲观者认为行业进入降价潮了。

那么，长租公寓行业靠谱吗？或者这个行业有前景吗？国内租房市场是一个万亿的大市场，有统计表明2020租赁市场将达到1.6万亿，2025达到2.2万亿。而根据国外的经验，随着房价的上涨，租房的人群会越来越多。

美国存量住房约1.3亿套，自2005年以来，美国住房自有率不断下降从04年69.2%下降到62.9%，2004年以来至少800万户自有住房家庭转向租赁，转向人口接近1900万。到2015年底为主，美国有4390万个租赁家庭，租赁人口1.1亿，接近总人口的三分之一。租金GMV达到5000亿美元以上，在美国越来越多人成为租房一族，租房市场不断扩大。

再看一下我们近邻日本。日本自从房地产泡沫破裂，人口老化，房价下降。租金也随着房价的下降而下降，从2000年开始止跌回升，目前日本租房市场庞大而稳定。日本租赁家庭占比高达35%，超过1800人口选择租房居住，因为日本三大商圈房价比较高，工薪一族买不起，转向租房。收入与租房支出在30%以内，近20年来日本全国租金水平还呈现缓慢下降趋势，大家更乐意去租房而非买房。

看完美日的租赁市场，确实前景可观，那么个人怎么进入少走弯路？

首先，要充分了解市场。不能人云亦云，盲目跟风去做，不然会死的很快。充分了解行业的特点，了解清楚后，如何定位，是要做青年公寓，还是蓝领或者家庭公寓？通过什么渠道获取客户？提供什么服务？这些都要弄清楚，充分了解这个是一门苦逼的行业。

另外，对具体项目要做可行性调查报告和现金流模型测算。可以通过周边租房需求，交通，周边配套成熟度，物业可见度和物业改造成本五个维度来综合评估项目可行性，然后通过现金流测算模型，测算在租赁期间内，该项目的收益率，通过数据把风险量化，清楚的了解我们的营入收入多少，成本多少。

其次，房源的获取成本。长租公寓本身的收入来源来自于租金差，如果项目前期租金太高，哪怕你运营能力再好，也难以获得理想的回报。甚至出现亏损。之前倒闭的乐咖，鼎家，爱公寓等几家，都是因为高收低出，导致现金流断裂，从而倒闭。违背行业本质规律的，以后肯定会出问题。如果能获取性价比高的物业，尤其城市核心地区，交通方便，配套齐全的，那么，恭喜你，你已经成功一半。

最后，要找一个行业内有丰富经验的人士作为合作伙伴。包括刚才的可行性调查报告和现金流模式行业小白是做不出来，需要行业资深人士。如果团队有一个经验丰富的行业老兵，可以让你少走很多弯路，甚至避雷。如果找不到这类合伙人怎么办？那么，可以到长租公寓相关的学习社或者教育机构学习，了解行业动态，学习公寓行业的管理，运营，营销等方面的知识。

虽然行业目前在阵痛期，但是寒冬过后春天将会到了。没有亏损的行业，只有亏损的企业。如果没有做好充分准备，还是回头是岸。贸然进入公寓行业，会死得很惨。