作者：中债资信房地产行业研究团队

行业篇《我国商业地产供需现状及未来景气度解析》中对于全国商业地产供需格局及行业景气度的分析：我国商业地产行业呈现一定供给过剩，不同区域、业态下的景气度分化显著；在此行业背景及竞争环境下，我国商业地产租金水平低于国际发达国家水平，商业地产投资回报期长已使得开发运营企业陷入进退维谷的境地。

我们先不去论万达商业不满港股估值而退市是否是“过度自信”，但至少我们可以看到商业地产的估值之谜大可影响一家龙头房企的进退之路。2016年底以来在房企融资重重受限的政策环境下，先是购房尾款、物业费等房地产行业资产证券化产品的蓬勃，近期又是保利租赁REITs引起行业瞩目，不论是高层政策端还是房企均想在存量物业这盘棋上寻求出处，而底层资产的估值就将是一个不容回避的最根本问题。

本篇研究我们就将从商业地产的估值方法出发，旨在探讨商业地产估值合理性的判断依据及方法。

（1）会计计量方式及报表影响分析：我们对国内及国际准则下的投资性房地产会计准则差异及计量倾向进行了对比、梳理，并对不同计量方式下的财务报表的表现及影响进行深入分析。我们认为投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性，房地产企业借助公允价值评估对利润进行调节更具有便利性和即时性；

（2）估值方法详细梳理及案例分析：我们对投资性房地产目前的估值方法进行了梳理，结合发债房企投资性房地产账面估值的梳理及案例分析。我们认为在对投资性房地产合理性判断时可以通过公开资料披露的商业地产估值结果及租金水平，倒推该商业地产的资本化率，并将结果与该城市/区域同类型商业地产的平均资本化率进行比较，若大幅低于城市/区域平均资本化率，则该商业地产或存在价值高估。

一、投资性房地产会计计量模式介绍

（一）会计计量模式介绍

根据《企业会计准则第3号》定义，赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。对于房地产企业来说，投资性房地产主要为自持出租的商业地产，包括商场、写字楼、公寓、住宅底商等。中债覆盖的289家发债房企中，有224家房地产企业拥有投资性房地产，其账面价值占资产总额的10.68%，占比一般。

1、初始计量——国内、国际均规定按照成本计量

在投资性房地产初始计量方面，我国会计准则和国际会计准则均规定投资性房地产应按照成本进行初始计量，外购的投资性房地产实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自建投资性房地产建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

2、后续计量——与国内相比，国际更鼓励公允价值计量

从投资性房地产的会计计量模式来说，主要有成本模式和公允价值模式两种。

国外方面，根据国际会计准则第40号，投资性房地产的后续计量可采用公允价值模式或成本模式，并将选定的会计政策用于其全部投资性房地产，使用公允价值模式列报更为恰当，鼓励但不要求企业根据具有独立资格的评估师的评估确定投资性房地产公允价值。

国内方面，根据企业会计准则第3号，企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用公允价值进行后续计量的，不得再转为成本模式计量。

投资性房地产转换包括投资性房地产与自用房地产/作为存货的房地产之间的互相转换。

成本计量模式下转换不改变计量或披露成本，转换直接按照账面价值进行。公允价值计量下的互相转换国内外会计准则上存在一定差异：

国外方面，公允价值计量模式下，自用/存货房地产与投资性房地产互相转换的，按照转换日的公允价值计量，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益。

国内方面，公允价值计量模式下，自用/存货房地产转为投资性房地产的，投资性房地产按公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益，大于原账面价值的差额计入资本公积。投资性房地产转为自用/存货房地产的，按照转换日公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额均计入当期损益。

（二）计量模式选择倾向

我国会计准则明确提出了企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用公允价值计量投资性房地产的必须同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场和企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似（同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地）房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，在我国房地产市场成熟度尚较低的背景下，我国会计准则较为推荐的计量方法为成本法，对于要采用公允价值计量的企业提出较为严格的前提条件，且一旦采用公允价值计量就不再允许转回成本模式计量；国际会计准则认为采用公允价值列报更为恰当，与我国会计准则计量的倾向性差别明显。

由于财务会计报告的主要用户是外部投资者，对会计信息质量的决策相关性要求较高，因此国际会计准则委员会在对投资性房地产计量时更加推崇公允价值计量模式；而我国会计信息披露的监管机构有证监会、财政部与证券交易所，财政部在会计准则中表明了对成本模式计量的倾向，证监会在《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》（证监发【2006】136号）中指出上市、拟上市公司应谨慎适度选用公允价值计量模式，上市公司不得为了粉饰财务状况和经营成果，利用公允价值计量模式调节各期利润。从监管层的态度看，国外注重会计信息的决策有用性，支持公允价值计量模式，但我国监管层更注重会计信息的可靠性，在我国房地产市场及证券市场成熟度不足的情况下，更推荐成本计量模式。

国际会计准则对投资性房地产的披露要求较高，如果采用公允价值模式计量，企业应披露确定投资性房地产的公允价值所采用的方法及重要假设，并说明公允价值的确定是否具有可比的市场数据，若缺乏可比的市场数据，则需说明公允价值确定所依赖的其他因素以及对具独立资格的评估师所作评估的依赖程度；如果采用成本模式计量，需要披露公允价值无法可靠计量的原因及公允价值可能处于的合理估计范围，成本模式计量的投资性房地产其披露成本亦较高。我国会计准则针对成本模式只要求披露投资性房地产的折旧、摊销及减值情况，对公允价值模式计量的要求披露公允价值的确定依据和方法，及公允价值变动对损益的影响。

从信息披露成本看，在我国成本计量模式的披露成本要远低于公允价值模式，而在国外，即使采用成本模式，也要对公允价值无法可靠计量的原因做出合理解释并估计可能的公允价值，披露成本与公允价值模式接近。

（三）两种计量模式的会计处理及对财务报表的影响

根据我国会计准则，无论采用成本模式还是公允价值模式，投资性房地产在初始计量时没有差别，但在后续计量、转换及处置时会对企业财务报表产生不同的影响。

成本计量模式投资性房地产通过每月折旧对利润表产生影响，但公允价值模式不对投资性房地产进行折旧，利润表中体现的是公允价值变动，对利润表的影响具有两面性和不确定性。

（1）成本模式下：第一种，投资性房地产转换为自用房地产或存货，转为自用房地产的对报表没影响，仅为列报科目之间的转换。转为存货的则在后续计量中不再计提折旧，成本随房地产项目销售进行结转，短期内能改善利润表；第二种，自用房地产或存货转为投资性房地产，自用房地产转换仅为列报科目之间的转换，对报表无实质性影响。存货转为投资性房地产后需要定期计提折旧，短期内对利润表产生一定不利影响。

（2）公允价值计量模式下：第一种，投资性房地产转换为自用房地产或存货，转换会影响当期利润表，转换日公允价值与账面价值的差额，无论是借方差还是贷方差，均计入当期利润表，对当期利润表影响具有两面性和不确定性；第二种，自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值高于账面价值，则差额计入资本公积，不影响当期利润表；相反则计入公允价值变动损益，直接减少当期利润。

投资性房地产处置时，处置损益均通过处置收益和账面成本的差额体现。在账面价值模式下，账面成本为处置时点的账面价值。在公允价值模式下，账面成本则为初始入账价值。两种模式下的处置损益对利润表的影响程度不同。

综上可知，投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性，因此房地产企业借助公允价值评估模式对利润进行调节更具有便利性和即时性。根据2016年年报数据，中债资信覆盖的发债房企中，公允价值变动净损益对利润总额产生正向影响的共有104家。

二、投资性房地产公允价值评估方法

用成本法计量投资性房地产的成本数据可得性好，而使用公允价值模式计量需要对公允价值做出合理估计。我国《企业会计准则第39号——公允价值计量》中，明确提出“企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术”。 

公允价值估值技术主要包括市场法、收益法（或称作资本化法）和成本法，相关定义如下表所示：

市场法又分为直接比较法和间接比较法。直接比较法以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法，如购物商场的修正因素可考虑评估对象和参照物的区位状况、品牌定位、装修情况、开发商品牌溢价等；间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基础，分别将评估对象与参照物整体或分项预期对比打分从而得到评估对象价值。

收益法根据评估对象的不同假设条件对其未来现金流/收益进行折现，其原理为理性投资者愿意支付的购置或投资成本不会高于资产在未来能给其带来的回报。由于收益、资本化率、年限三个关键参数均包含了评估人员的主观判断及一定假设，评估结果的可调节性较大，对于房企自持的拥有稳定的租金收益的商业物业，较适合使用该方法进行估值。

成本法需要测算被评估资产的重置成本及各种贬值因素，其基本原理是投资者愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行构建成本，其中重置成本的主要方法包括重置核算法、价格指数法、功能价值类比法。与市场法下的价格指数及功能价值类比法不同的是，成本法使用的是被评估资产的历史成本和参照物的重置成本，而不是成交价格。成本法估值比较适合易贬值的机器设备的价值评估，而对于商业地产公允价值的评估适用性较差。

对于商业地产来说，成本法适用性较差，而市场法和收益法的应用需要考虑商业地产的经营效益、所在位置以及商圈内供求结构等因素。具体而言，商业购物中心需要较长的培育期，经营效益（通常以坪效衡量）是影响其公允价值的核心因素，而商业购物中心的经营效益取决于运营者的管理能力以及所在商圈的供求情况。一个新投入运营的购物中心可能会改变商圈内的供求关系，并且受运营者管理能力的影响，其经营效益可能无法与区域内已稳定经营多年的购物中心相比，因此对于一家运营初期的商业地产，市场法的适用性较差。而对于同一商圈内位置、规模、经营效益等因素均相近的商业地产，市场法和收益法均适用。

在应用收益法评价一个商业地产项目估值是否合理时，我们在考虑项目历史出租率、租金收入的基础上，结合商圈内其他商业地产的经营情况对未来租金收入进行预测，再结合项目账面价值估算出项目资本化率，并与商圈内其他商业地产的平均资本化率对比。若项目资本化率明显低于商圈内其他商业地产的平均资本化率，则项目账面价值或存在高估。

（二）部分港股上市房地产企业估值方法介绍

由于港股上市公司对投资性房地产公允价值估值披露较为详细，在中债覆盖的房地产企业中，在香港上市的以商业地产运营为主的房企有九龙仓和大悦城，我们选取了两家公司2016年的财务报表，对其投资物业公允价值测算方法进行归纳总结如下：

总体来看，港股上市公司对于建成的和在建的投资性房地产估值方法有所不同。他们对已竣工物业采用收益法或者市场法，而对在建自持物业使用的是类似可变现净值的“成本计价法”。不同企业估值所采用的资本化率差异也较大。

三、投资性房地产公允价值评估合理性案例分析

投资性房地产不仅拥有两种后续计量模式，且公允价值评估方法众多，因此参数选择过程中人为判断因素影响较大。房企可以通过投资性房地产会计计量模式转变、公允价值评估、折旧方法调整等方式对当期及以后的财务报表产生一定影响，尤其是采用公允价值进行后续计量将直接大幅影响报表利润。因此在分析房企财务报表时，需要对投资性房地产公允价值评估的合理性做出一定判断。

我们根据投资性房地产价值/租金收入水平来大致判断投资性房地产估值的合理性。由于在成本价值计量模式下，计提折旧使得投资性房地产账面价值小于原值，且租金水平一般反应投资性房地产现有市场价值，故相对而言，该指标更适合公允价值模式计量的投资性房地产。确定根据中债覆盖房企数据，在采用公允价值计量投资性房地产的房企中，投资性房地产/租金比值中位数为21.88倍，差距较大。我们选取金融街控股股份有限公司自持的金融街中心（账面价值/租金为9.7倍）作为样本，分别采用市场法和收益法对其进行评估。

金融街中心位于北京市西城区金融大街9号，总建筑面积13.96万平方米，项目于2010年竣工，运营时间超过5年，年及2017年上半年金融街中心租金收入分别为1.68亿元、1.80亿元、2.30亿元、1.96亿元、3.67亿元、5.87亿元和3.16亿元，整体出租率达到95%以上。

北京市西城区金融大街具有较多成熟的甲级写字楼，且部分写字楼处于出售或出租状态，市场交易相对活跃，因此我们金融街中心项目具备使用市场法估值的条件。截至目前，项目周边有较多处于出售状态的甲级写字楼，销售均价超过10万元/平方米，其中富凯大厦位于金融大街，总建筑面积12万平方米，距离金融街中心仅600米，因此我们选取富凯大厦作为项目估值参考标的。参考房天下写字楼出售情况，富凯大厦部分楼层处于出售状态，销售均价12.75万元/平方米，以此售价为标准，对金融街中心估值约为178亿元（此数据为粗略估值数据，未考虑调整因素）。

金融街中心运营时间超过5年，近年来租金增幅有所下降，整体租金水平趋于稳定。根据公开资料，项目地上商业部分产权证到期日为2044年，我们以2017年为基年，假设未来项目将持续运营27年，用收益法对项目进行估值。

假设1：租金稳定，年租金6.32亿元，运营期限27年

假设2：前5年租金以每年5%增长，2017年租金6.32亿元，运营期限27年

公司年报披露公允价值低于市场化评估结果。根据公开资料，公司聘请戴德梁行作为其投资性房地产公允价值评估机构。戴德梁行于2017年1月31日出具评估结果，且注明评估结果在市场无较大波动时的有效使用期限为一年。2017年上半年北京地区写字楼市场价格波动较小，我们认为戴德梁行评估结果仍然有效。公司年报公允价值低于戴德梁行评估结果，不排除公司为平滑未来每年利润而采用较低的公允价值的可能性，从评估结果看，金融街中心公允价值低于市场正常水平。

市场法与收益法估值结果存在较大差异。市场法下，金融街中心公允价值178亿元，远高于收益法下的公允价值，市场法与收益法估值结果存在较大差异，我们认为导致这种差异的原因主要是当前市场中写字楼销售价格与市场租金水平存在明显的背离现象。

戴德梁行评估结果更接近收益法估值结果。从戴德梁行的评估结果看，金融街中心公允价值95.03亿元，对应市场销售价格6.81万元/平方米，远低于项目周边写字楼销售均价，而该公允价值对应资本化率约5%，与目前北京市整体写字楼资本化率相近。

（一）目前以公允价值计量的投资性房地产评估方法主要为市场法和收益法，在目前我国租售比较低的环境下，采用市场法对商业地产估值易出现高估情况。从估值结果及合理性方面看，我们认为在对商业地产进行价值评估时收益法相比市场法更为合理。因此，在对商业地产项目估值合理性进行分析时，我们也可以采用收益法进行验证，即通过公开资料披露的商业地产估值结果及租金水平，倒推该商业地产的资本化率，并将结果与该城市/区域同类型商业地产的平均资本化率进行比较，若大幅低于城市/区域平均资本化率，则该商业地产或存在价值高估。

（二）由于市场中多数企业的公开资料中缺少商业地产数据，我们仅对30余个有详细资料且以公允价值计量的商业地产项目进行统计，样本以公允价值计量的账面价值/年租金收入中位数为21.88倍，假设商业地产有40年稳定运营期，则该倍数对应3.35%的资本化率。在对商业地产项目价值合理性进行评估时，我们认为若以公允价值计量的商业地产账面价值/年租金收入远高于21.88倍，则应当关注其所在区域的市场平均资本化率及该项目的估值合理性。

注：本文章来源于“中债资信”公众号，转载需注明作者为“中债资信”或联系本微信号。

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　　第一章　房地产估价文书写作

　　1、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是(　)。

　　A、建立受法律保护的委托与受托关系

　　B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务

　　C、载明估价的有关事项

　　D、作为估价机构内部存档管理的凭据

　　2、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是(　)。

　　A、估价委托书作为重要的估价依据，应放入估价技术报告中

　　B、估价委托合同应载明估价的有关事项

　　C、估价作业方案中应包括工作的主要内容

　　D、估价所需资料清单应根据估价对象状况、估价目的等确定

　　3、房地产估价报告对语句的要求不包括(　)。

　　A、句子简洁，概括性强

　　D、用词简练、标准

　　4、下列有关估价报告写作的文字要求，描述错误的是(　)。

　　B、句子搭配要得当

　　C、句子逻辑性严密

　　D、可运用非标准词汇

　　5、下列不属于房地产估价报告封面应包括内容的是(　)。

　　A、估价报告的名称

　　B、估价报告的编号

　　C、估价项目的名称

　　D、注册房地产估价师的住址

　　6、下列关于估价报告出具日期的说法中，正确的是(　)。

　　A、估价报告出具日期应与实地查勘期一致

　　B、估价报告出具日期应与致函日期一致

　　C、估价报告出具日期应与估价作业期一致

　　D、估价报告出具日期应与价值时点一致

　　7、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是(　)。

　　A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章

　　B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外

　　C、致估价委托人函中应写明估价作业日期

　　D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价

　　8、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是(　)。

　　9、估价结果报告应记载的事项不包括(　)。

　　10、估价结果报告中，不同种类的估价目的其表述应不同，下列估价目的的表述错误的是(　)。

　　A、抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值”

　　B、国有土地上房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”

　　C、房地产转让估价目的表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”

　　D、房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”

　　11、下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

　　A、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值

　　B、价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵

　　C、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

　　D、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额

　　12、抵押估价报告中，估价结果中应该披露的价值不包括(　)。

　　B、法定优先受偿款

　　13、估价技术报告的内容不包括(　)。

　　A、估价对象描述与分析

　　C、市场背景描述与分析

　　14、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的区位状况，下列不属于土地区位状况的是(　)。

　　C、土地的开发程度

　　D、土地的周围环境

　　15、当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途均不一致时，应根据(　)确定估价所依据的用途。

　　A、最高最佳利用分析

　　16、下列各选中，不属于附件应该包括的内容的是(　)。

　　A、估价委托书复印件

　　B、专业帮助情况和相关专业意见

　　C、估价对象变现能力分析

　　D、估价对象法定优先受偿款调查情况

　　17、假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)倍范围内。

　　18、下列有关假设开发法的运用，描述错误的是(　)。

　　A、投资利息只有静态分析法中才需要测算

　　B、销售税费一般不计算利息

　　C、开发完成后的价值不能采用成本法求取

　　D、假设开发法与成本法无法同时采用

　　19、在成本法估价中，下列不属于功能折旧的是(　)。

　　20、在成本法估价中，土地补偿费，是指征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的(　)倍。

　　21、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是(　)。

　　22、房地产估价所需资料包括影响房地产价格的所有资料，下列属于对房地产价值和价格有普遍影响的经济因素资料的是(　)。

　　A、房地产价格政策

　　B、人均可支配收入

　　23、以下不属于住宅房地产实地查勘重点内容的是(　)。

　　D、周边商业繁华程度

　　24、下列选项中，不属于工业房地产实地查勘主要内容的是(　)。

　　A、估价对象占地面积

　　B、估价对象工业聚集度

　　C、估价对象内部设施状况

　　D、估价对象周边商业繁华程度

　　25、以下不属于经营性房地产实地查勘内容的是(　)。

　　A、周边办公集聚度

　　B、周边工业集聚度

　　C、周边商业繁华度

　　D、周边交通便捷度

　　26、以下不属于在建工程实地查勘记录重点内容的是(　)。

　　A、规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位

　　B、开工日期、预计完成时间

　　C、内部设施和装修状况

　　D、周边交通便捷度

　　1、房地产估价文书主要有哪几种?

　　2、一份完整的估价报告应包括哪些内容?

　　3、房地产估价报告的写作中，封面应写明的内容有哪些?

　　4、房地产估价结果报告应包括的内容有哪些?

　　5、房地产抵押估价报告中，估价对象变现能力分析应包括的内容有哪些?

　　6、房地产估价所需的资料主要有哪些?

　　7、估价作业方案主要包括哪些内容?

　　8、估价报告内部审核时，审核重点主要包括哪些内容?

　　1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

成交单价/（元/m2）

　　<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

　　<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?

　　估价报告编号：××[2011]第××号

　　项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价

　　估价委托人：××法院

　　房地产估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××)

　　估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45

　　 天虹商场股份有限公司拟购置

　　南昌莱蒙都会商业中心（ B8 地块）

　　 中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司

　　 二〇一六年十一月十九日二〇一六年十一月十九日

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 · 资产评估报告

　　 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者................. 5

　　中联资产评估集团有限公司

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 注册资产评估师声明

　　 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产

　　评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收

　　集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担

　　 二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其

　　签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报

　　告是委托方和相关当事方的责任。

　　 三 、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 ；

　　与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

　　 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

　　查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

　　注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

　　经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产

　　权以满足出具评估报告的要求。

　　 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

　　设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

　　的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

　　中联资产评估集团有限公司 第 1页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 天虹商场股份有限公司拟购置

　　 南昌莱蒙都会商业中心（ B8 地块）

　　 中联资产评估集团有限公司接受天虹商场股份有限公司的委托 ， 参

　　照有关法律法规和资产评估准则 ， 按照必要的评估程序 ， 对天虹商场股

　　份有限公司拟购置的南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业，在

　　设定条件下，于评估基准日的期房折现价值进行了评估。

　　 评估对象和评估范围为未建成的南昌莱蒙都会商业中心 （B8 地块 ）

　　相关物业，建筑面积设定为 15 万平方米，停车位设定 900 个。

　　 本次评估的价值类型为期房折现价值。

　　 本次评估按持续使用 、 公开市场原则等有关经济原则 ， 依据被评估

　　对象的实际状况 ， 和有关市场交易资料 ， 采用收益还原法对南昌莱蒙都

　　会商业中心相关物业在设定条件下的价值进行了估算。

　　 经实施清查核实 、 实地查勘 、 市场调查 、 评定估算等评估程序 ， 在

　　通过市场可比案例比较测算情况下，得出南昌莱蒙都会商业中心（B8

　　地块）相关物业在基准日 2016 年 9 月 30 日的评估结论如下：

　　 天虹商场股份有限公司拟购置的南昌莱蒙都会商业中心 （B8 地块 ）

　　中联资产评估集团有限公司 第 2页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　相关物业，在以下设定条件下：

　　1 月 1 日起可按委托方提供的出租方案对外出租获取收益。

　　 2、 评估对象的建筑面积为 15 万平方米 ， 停车位 900 个 ， 具体如下

　　 （实际以双方沟通一致且通过政府规划部门审批的设计方案为准 ） ：

　　 3 、设定建筑物单方造价为 3181 元/平方米，建设标准具体以天虹

　　要求的交付标准及双方确定的价格为准， 拟建设标准为框架结构 ， 层高

　　4.5-6.0 米，外墙为玻璃+铝板，室内毛坯交付，配有中央空调，每层均

　　配有扶手电梯 、 垂直电梯 ， 水电等设施满足土建验收要求 ； 停车位设定

　　 4、设定南昌莱蒙都会商业中心按照委托方提供的《南昌莱蒙都会

　　商业中心 B8 地块规划及建筑设计方案》建设开发。

　　 以上设定条件下，评估对象于 2020 年 1 月 1 日时点的评估价值为

　　 面积 评估总价 评估单价

　　中联资产评估集团有限公司 第 3页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 在使用本评估结论时 ， 特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

　　 评估结果使用有效期 为评估基准日后一年 ， 本报告评估结果使用有效期一年，即自 2016 年 9 月 30 日至 2017 年 9 月 29 日使用有效。

　　 以上内容摘自资产评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

　　中联资产评估集团有限公司 第 4页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 天虹商场股份有限公司拟购置

　　 南昌莱蒙都会商业中心（ B8 地块）

　　天虹商场股份有限公司：

　　 中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托 ， 根据有关法律法规

　　和资产评估准则 ， 采用收益还原法 ， 按照必要的评估程序 ， 对天虹商场

　　股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业价值

　　事宜，对所涉及的南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业，在设

　　定条件下 ， 于评估基准日的期房折现价值进行了评估 。 现将资产评估情

　　 一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者

　　 本次资产评估的委托方为天虹商场股份有限公司 ， 产权持有单位为

　　南昌莱蒙置业有限公司 。

　　 （一）委托方概况

　　 公司名称： 天虹商场股份有限公司

　　 统一社会信用代码 ： 42912J

　　 公司地址 ： 深圳市南山区中心路 （ 深圳湾段 ） 3019 号天虹大厦 9-14

　　中联资产评估集团有限公司 第 5页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 法定代表人： 高书林

　　 注册资本： 人民币 80020 万元

　　 公司类型： 股份有限公司（台港澳与境内合资，上市）

　　 经营范围 ： 日用百货 、 纺织品 、 服装 、 食品 、 食盐 、 饮料 、 保健食

　　品 、 农副产品 、 家用电器和电子产品 、 文化 、 体育用品及器材 、 建材及

　　化工产品、机械设备、五金、家具、玩具、工艺美术品等商品的批发 、

　　零售及相关配套服务； 酒类的批发和零售(凭 《广东省酒类批发许可证》

　　经营) ；金银珠宝首饰零售；国内版图书、报刊、音像制品的零售（凭

　　 《音像制品经营许可证》 、 《 出版物经营许可证》 经营 ） ； 停车场的机

　　动车辆停放业务 （ 凭 《经营性停车场许可证》 经营 ） ； 以特许经营方式

　　从事商业活动（国家专控的商品除外，涉及许可经营的需凭许可证经

　　营）；自有物业出租。在线数据处理与交易处理业务。

　　 （二）产权持有单位概况

　　 公司名称：南昌莱蒙置业有限公司

　　 统一社会信用代码： 178819

　　 公司地址 ： 江西省南昌市红谷滩新区绿茵路 129 号联发广场写字楼

　　 法定代表人：钟辉红

　　 注册资本： 80000 万人民币

　　 公司类型：有限责任公司 (台港澳与境内合资)

　　 经营范围 ： 项目投资及管理咨询服务； 物业管理 ； 红谷滩新区金融

　　大街以西、规划路以北红谷滩新区中央商务区 B-8 、 B-12 部分、 B-14、

　　出租 、 出售 、 转让及配套建筑装璜 （ 以上项目依法需经批准的项目 ， 需

　　经相关部门批准后方可开展经营活动）

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 （三）委托方与产权持有单位的关系

　　 委托方与产权持有单位，存在关联关系。

　　 （四）委托方、业务约定书约定的其他报告使用者

　　 本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方。

　　 任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到 资产

　　评估报告而成为报告使用者。

　　 根据天虹商场股份有限公司总经理办公 （ 扩大 ） 会议拟购置南昌莱

　　蒙都会商业中心相关物业纪要 ， 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙

　　都会商业中心相关物业。

　　 本次评估目的是反映南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业

　　在设定条件下于评估基准日的期房折现价值 ， 为委托方提供价值参考意

　　 三、评估对象和评估范围

　　 评估对象和评估范围是未建成的南昌莱蒙都会商业中心 （B8 地块 ）

　　相关物业 ， 位于江西省南昌市红谷滩新区金融大街以西 、 规划路以北 （ 红

　　谷滩新区中央商务区 B8 ） 。根据土地使用权出让合同（出让地块包括

　　B8 、 B12、 B14 等地块 ） ， 受让方为深圳莱蒙鼎盛投资发展有限公司 、 莱

　　为商业、商务、娱乐设施用地，用地面积 61,707.57 平方米，计容建筑

　　面积不超过 166,610.44 平方米，建筑密度不高于 54% ，绿地率不低 于

　　22.5%，合同签定日期为 2012 年 11 月 27 日，商业部分出让期限为 40

　　年，于 2052 年 11 月 26 日到期；同时南昌市城乡规划局《关于明确中

　　央商务区 3-8 等地块规划条件的复函 》 建议 ， 出让的 B8 、 B12、 B14 地

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　块在保持用地性质 、 建筑总量不变的情况下 ， 地块间建筑量可相互调节 。

　　 后受让方深圳莱蒙鼎盛投资发展有限公司 、 莱盈商业集团有限公司及 Metro Shanghai HQ PTE LTD 成立项目公司 ——南昌莱蒙置业有限公司，负责南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）的开发建设工作，并将土地使用权办理到南昌莱蒙置业有限公司名下 。 根据洪土国用 （ 登红 ）2013第 D0156 号国有土地使用证， B8 地块的产权持有人为南昌莱蒙置业有限公司 ， 证载土地面积为 61388.31 平方米 ， 使用权类型为出让 ， 用途为商业 、 商务 、 娱乐设施用地 ， 终止日期为 2052 年 11 月 26 日 。 根据 《关于明确中央商务区 3-8 等地块规划条件的复函 》 精神 ， 最新申报的规划及建筑设计方案中（尚未审批通过 ） ，计容建筑面积调整为 220,580.13平方米，总容积率 3.59 ，地上容积率 2.99 ，地下容积率

　　 截至评估基准日 ， 评估对象尚未建成 ， 处于规划报建阶段 ， 本次对评估对象作出以下设定：

　　1 月 1 日起可按委托方提供的出租方案对外出租获取收益。

　　 2、 评估对象的建筑面积为 15 万平方米 ， 停车位 900 个 ， 具体如下

　　 （实际以双方沟通一致且通过政府规划部门审批的设计方案为准 ） ：

　　 3 、设定建筑物单方造价为 3181 元/平方米，建设标准具体以天虹

　　要求的交付标准及双方确定的价格为准， 拟建设标准为框架结构 ， 层高

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　　4.5-6.0 米，外墙为玻璃+铝板，室内毛坯交付，配有中央空调，每层均

　　配有扶手电梯 、 垂直电梯 ， 水电等设施满足土建验收要求 ； 停车位设定

　　 4、设定南昌莱蒙都会商业中心按照委托方提供的《南昌莱蒙都会

　　商业中心 B8 地块规划及建筑设计方案》建设开发。

　　 四、价值类型及其定义

　　 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为期房折现价值。

　　 本项目资产评估的基准日是 2016 年 9 月 30 日。

　　 此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大

　　小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

　　 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据 、 法律法规依

　　据 、 评估准则依据 、 资产权属依据 ， 及评定估算时采用的取价依据和其

　　他参考资料等，具体如下：

　　 （一）经济行为依据

　　 1 、 《总经理办公（扩大）会议纪要》。

　　 （二）法律法规依据

　　 1. 《中华人民共和国土地管理法》 （2004 年 8 月 28 日第十届全

　　 国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订 ） ；

　　 2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （2007 年修订 ） ；

　　 （三）评估准则依据

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　　 1 、 《资产评估准则—基本准则 》 （财企（2004） 20 号 ） ；

　　 2、 《资产评估职业道德准则—基本准则 》 （财企（2004） 20

　　 3 、 《资产评估职业道德准则—独立性》 （ 中评协 〔2012 〕 248

　　 4、 《资产评估准则—业务约定书 》 （中评协[ 号）

　　 5 、 《资产评估准则—评估报告》 （中评协[ 号 ） ；

　　 6、 《资产评估准则—评估程序 》 （中评协[ 号 ） ；

　　 7、 《资产评估准则—不动产》 ( 中评协[ 号)；

　　 8 、 《资产评估价值类型指导意见》 （中评协[ 号 ） ；

　　 9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 》 （ 会

　　 10、 《城镇土地估价规程》 （GB/T） ；

　　 11 、 《城镇土地分等定级规程》 （GB/T） ；

　　 12、 《房地产估价规范》 (GB/T )；

　　 （四）资产权属依据

　　 1 、 《国有土地使用证》；

　　 2、 其他参考资料。

　　 1 、 《资产评估常用方法与参数手册》 （机械工业出版社 2011 年

　　 2、 当地的市场价格资料。

　　 （六）其它参考资料

　　 1 、 其他参考资料。

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　　 （一）评估方法的选择

　　 依据资产评估准则的规定 ， 结合委估房屋建筑物的特点 ， 对于 南昌

　　莱蒙都会商业中心相关物业采取收益还原法进行评估。原因如下：

　　 委托方设定待估物业在已建成后 ， 通过出租获取的收益 。 对于收益

　　性房地产的估价 ， 宜选用收益法作为估价方法 ， 故以收益还原法作为本

　　 收益还原法就是在求取委估房产的价格时 ， 先预计估价对象未来的

　　正常净收益 ， 再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加 ， 以

　　此估算估价对象的价值。

　　 收益还原法的基本计算公式：

　　 P= Σ ────

　　 式中： P——评估值；

　　 Ft——未来第t个收益期的预期收益额；

　　 Ft=月租金× 12× （ 1-空置率） ×建筑面积+保证金利息收入-业主管理

　　费-房产税-附加税-印花税-维修费-保险费-土地使用税

　　 八、评估程序实施过程和情况

　　 整个评估工作分四个阶段进行：

　　 （一）评估准备阶段

　　 1 、 2016年9月 ， 委托方与评估机构就本次评估的目的 、 评估基准日 、

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。

　　 2、 配合企业进行资产清查等工作 。 2016年9月 30 日 ， 评估项目组人

　　员对委估资产进行了详细了解 ， 布置资产评估工作 ， 协助企业进行委估

　　资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

　　 （二）现场评估阶段

　　 项目组现场评估阶段的时间为2016年9月 30 日。主要工作如下：

　　 1 、听取委托方有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现

　　 3 、根据资产信息， 对资产进行了全面清查核实。

　　 4、查阅收集委估资产的产权证明文件。

　　 5 、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方

　　 6、对企业提供的权属资料进行查验。

　　 （三）评估汇总阶段

　　 2016年 10月 1 日至 11 月 15 日对各类资产评估审核的初步结果进行分

　　析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

　　 （四）提交报告阶段

　　 在上述工作基础上 ， 起草资产评估报告 ， 与委托方就评估结果交换

　　意见 ， 在全面考虑有关意见后 ， 按评估机构内部资产评估报告三审制度

　　和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

　　 本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

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　　 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中 ， 评估师根

　　据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 。 交易假设是资产评估得

　　以进行的一个最基本的前提假设。

　　 2、公开市场假设

　　 公开市场假设 ， 是假定在市场上交易的资产 ， 或拟在市场上交易的

　　资产 ， 资产交易双方彼此地位平等 ， 彼此都有获取足够市场信息的机会

　　和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断 。

　　公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

　　 3 、持续经营假设

　　 持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用

　　的方式 、 规模 、 频度 、 环境等情况继续使用 ， 或者在有所改变的基础上

　　使用，相应确定评估方法、参数和依据。

　　 1 、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观

　　经济不发生重大变化；

　　 2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重

　　 3 、 本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料真实 、 准确 、

　　 4、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响；

　　1 月 1 日起可按委托方提供的出租方案对外出租获取收益。

　　 6、 评估对象的建筑面积为 15 万平方米 ， 停车位 900 个 ， 具体如下

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 （实际以双方沟通一致且通过政府规划部门审批的设计方案为准 ） ：

　　 7 、设定建筑物单方造价为 3181 元/平方米，建设标准具体以天虹

　　要求的交付标准及双方确定的价格为准， 拟建设标准为框架结构 ， 层高

　　4.5-6.0 米，外墙为玻璃+铝板，室内毛坯交付，配有中央空调，每层均

　　配有扶手电梯 、 垂直电梯 ， 水电等设施满足土建验收要求 ； 停车位设定

　　 8 、设定南昌莱蒙都会商业中心按照委托方提供的《南昌莱蒙都会

　　商业中心 B8 地块规划及建筑设计方案》建设开发。

　　 9、假设项目交易金额均可以取得增值税发票，进项税可以在未来

　　 当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

　　 我们根据国家有关资产评估的法律 、 法规 、 规章和评估准则 ， 本着独立 、 公正 、 科学 、 客观的原则 ， 履行了资产评估法定的和必要的程序 ，采用公认的评估方法 ， 对天虹商场股份有限公司拟购置的南昌莱蒙都会商业中心（B8地块）相关物业实施了实地勘察、市场调查和评估计算 ，于基准日 2016年9月 30 日的评估结论如下：

　　 天虹商场股份有限公司拟购置的南昌莱蒙都会商业中心 （B8 地块 ）相关物业，在以下设定条件下：

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　1 月 1 日起可按委托方提供的出租方案对外出租获取收益。

　　 2、 评估对象的建筑面积为 15 万平方米 ， 停车位 900 个 ， 具体如下

　　 （实际以双方沟通一致且通过政府规划部门审批的设计方案为准 ） ：

　　 3 、设定建筑物单方造价为 3181 元/平方米，建设标准具体以天虹

　　要求的交付标准及双方确定的价格为准， 拟建设标准为框架结构 ， 层高

　　4.5-6.0 米，外墙为玻璃+铝板，室内毛坯交付，配有中央空调，每层均

　　配有扶手电梯 、 垂直电梯 ， 水电等设施满足土建验收要求 ； 停车位设定

　　 4、设定南昌莱蒙都会商业中心按照委托方提供的《南昌莱蒙都会

　　商业中心 B8 地块规划及建筑设计方案》建设开发。

　　 以上设定条件下，评估对象于 2020 年 1 月 1 日时点的评估价值为

　　 面积 评估总价 评估单价

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　　 十一、特别事项说明

　　 （ 一 ） 产权瑕疵事项

　　 （ 二 ） 未决事项、法律纠纷等不确定因素

　　 本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素 。

　　 （三）重大期后事项

　　 无重大期后事项。

　　 （ 四 ） 其他需要说明的事项

　　 1 、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资

　　产价值量做出专业判断 ， 并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的

　　所对应的经济行为做出任何判断 。 评估工作在很大程度上 ， 依赖于委托

　　方及被评估单位提供的有关资料 。 因此 ， 评估工作是以委托方及被评估

　　单位提供的有关经济行为文件 ， 有关资产所有权文件 、 证件及会计凭证 ，

　　有关法律文件的真实合法为前提。

　　 2、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关

　　资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

　　 3 、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位

　　提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

　　 4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生

　　变化时，应按以下原则处理：

　　 （ 1 ）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行

　　 （2 ）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响

　　时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

　　中联资产评估集团有限公司 第 16页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 （ 3 ）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资

　　产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

　　 5 、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并

　　发表专业意见 ， 并不承担相关当事人决策的责任 。 评估结论不应当被认

　　为是对评估对象可实现价格的保证。

　　 十二、评估报告使用限制说明

　　 （一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时 ，

　　本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下 ， 根据公开市场的原则

　　确定的现行公允市价 ， 没有考虑承担的抵押 、 担保事宜 ， 以及特殊的交

　　易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响 ， 同时， 本报告也未考虑

　　国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价

　　格的影响 。 当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生

　　变化时 ， 评估结论一般会失效 。 评估机构不承担由于这些条件的变化而

　　导致评估结果失效的相关法律责任。

　　 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律 、 法规的

　　有关规定，并得到有关部门的批准。

　　 （二 ） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 。 评

　　估报告的使用权归委托方所有 ， 未经委托方许可 ， 本评估机构不会随意

　　 （三 ） 未征得本评估机构同意并审阅相关内容， 评估报告的全部或

　　者部分内容不得被摘抄 、 引用或披露于公开媒体 ， 法律 、 法规规定以及

　　相关当事方另有约定的除外。

　　 （四 ） 评估结论的使用有效期 ： 评估结果使用有效期 为评估基准日

　　后一年，本报告评估结果使用有效期一年，即自 2016年9月 30 日至2017

　　年9月 29 日使用有效。 超过一年，需重新进行评估。

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 十三、评估报告日

　　 评估报告日为二〇一六年十一月十九日。

　　中联资产评估集团有限公司 第 18页

　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 中联资产评估集团有限公司

　　 评估机构法定代表人： 胡智

　　 注册资产评估师： 余衍飞

　　 注册资产评估师： 李爱俭

　　 二〇一六年十一月十九日

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　　 天虹商场股份有限公司拟购置南昌莱蒙都会商业中心（B8 地块）相关物业项目 资产评估报告

　　 1 、 经济行为文件（复印件 ） ；

　　 2、 委托方、产权持有单位企业法人营业执照（复印件 ） ；

　　 3 、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件 ） ；

　　 4、 委托方及产权持有单位承诺函；

　　 5 、 签字注册资产评估师承诺函；

　　 6、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书 （ 复印件 ） ；

　　 7、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照 （ 复印件 ） ；

　　 8 、 中联资产评估集团有限公司证券从业资格证书 （ 复印件 ） ；

　　 9、 资产评估业务约定书（复印件 ） ；

　　 10、 签字注册资产评估师资格证书（复印件 ） 。

　　中联资产评估集团有限公司 第 20页