资产评估第四章房地产评估

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 房地产评估的成本法在房地产评估中应用 第四节 收益法在房地产评估中应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 第六节 假设开发法 第七节 基准地价修正法* 第八节 路线价法* 第九节 在建工程评估* 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 二、房地产评估的原则 三、房地产评估的目的和价值类型 四、房地产评估的程序 一、房地产及其特性 (一)房地产的概念 (二)房地产的特性 (一)房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、照明、空调、电梯、通讯等设备）等组成的整合体；其他地上定着物是指附着于土地、建筑物上，与土地、建筑物不可分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏房地产完整性或功能，或者房地产的价值会明显受到损害的部分，如树木、花草，埋设在地下的管线、设施，建造于地上的道路、围墙等。因此房地产本质上包括土地和建筑物两部分。 (一)房地产的概念 房地产包括土地和建筑物两大部分，并不意味着只有土地和建筑物合成一体时，才称为房地产，单纯的土地或建筑物都是房地产，是房地产的一种存在形态，房地产只是一种统称。因此在房地产评估中，评估对象有三种，即土地（也称地产）、建筑物和房地合一（也称房产），当然在房地产评估实务中单纯的以建筑物作为评估对象的情形比较少见。 (一)房地产的概念 房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地产是三者的结合体。 物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件、平整程度等。 权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而衍生出来的权利、利益和收益。 区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 (二)房地产的特性 房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关，由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土地，是以土地特性为基础的。 1.土地的自然特性 土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性 2.土地的人文特性 土地的人文特性主要表现在以下几个方面： （1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 与土地不同，建造于土地上的建筑物是劳动产品，是一种社会资源，具有不同于土地的自身特点，其表现在： （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 4.房地产的特性 房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，其主要有以下几个方面： （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性 （5）保值增值性 二、房地产评估的原则 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估中还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要有： 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 涉及房地产评估的情形有三种，一种是单纯房地产的交易（包括房地产与其他资产一起）需进行房地产评估，如转让、投资、抵押及纳税等，一般情况下都需评估房地产的市场价值。 第二种情形是在企业价值评估时由于采用了成本法（资产基础法），因此需分别评估企业各种资产的价值，包括对企业中的房地产价值（在企业的会计纪录中可能反映的是房屋建筑物和土地使用权）的评估。这种情况下应按贡献原则评估房地产的在用价值。 如作为固定资产的房地产应该在现行市场价格条件下的重置价值（就是在用价值）。重置价值与市场价值在价值的构成上存在差异，其包含了重置房地产的税费。 作为存货的房地产评估的是变现净值。 企业中的投资性房地产 三、房地产评估的目的和价值类型 第三种情形是为财务报告目的的评估，评估什么价值类型应按照会计计价（准则）的要求。 （主要是会计计价中引入了公允价值概念） 后续计量、减值测试、购并价格分摊 四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 （