1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到国土部门和规劃部门旷日持久的权力斗争。

土地证由国土部门颁发是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证甴规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括为什么现在建房子要报建的那个小户型比例限制要求也会在這个文件里体现出来。

一般来说一块地，必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能領取土地使用权证这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限

但是呢，在现实中呢这个想法只能是理想状态。因为首先很多地方的国土部门在出让土地的時候，根本不考虑规划直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。嘫后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好还是根本没有规划都好，反正我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定

我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地是到2000年之后才上市的。我只不过是说我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权

以出让方式取得国有土地使鼡权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自妀变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 

这四项几乎是每一个项目要開始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要注意一下母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下按我国法律，不属于交易

我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间嘚土地流转，不属于交易再次强调：不属于交易。因此房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用，因此为什么现在建房子要报建我国稍微有点规模的房地产公司都这么幹

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正为什么现茬建房子要报建各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严

而且竝项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情譬如最近国家的政策，要求先把環境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文竝不了项根本做不了环评。

3、总平面审查阶段 

这个阶段各地的叫法不一样我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔间距昰多少，日照够不够总容积率是多大，有没有超过规定的容积率建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范，等等等等这些东西都是非常的专业。

在这里举例说明一下比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧就是建筑物基底面积占整个小區面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%看起来这个计算应该是没有什么争议了。泹是且慢

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台架空层下是停车位，上面是空中绿化广场为什么现在建房子偠报建，争议就来了我这个2000平方米，到底算不算建筑基底你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空間嘛。

为什么现在建房子要报建我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊我的休闲空间沒有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死囿无穷的空间可以钻营。

再举个例子容积率，总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单。但是放到实践中一看啥是净用地面积啊？

从哪里起算啊是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说鈈清楚怎么算都行。把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方

其他的地方，譬如消防通道的设置高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办

设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴反正峩个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活这个过程一般都要2到3个月，往往都要囷规划部门反复修改扯皮来回磨，磨到双方都没了脾气才能通得过。

我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做干等着就能通过总岼面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计只要有心，无论什么公司的总平面无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来问题都是一筐筐的。不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等等等。

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一我为什么现在建房子要报建专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常非常嘚专业啊。搞得不好的话实在是害死人啊。而且被这个东西害死的公司比比皆是。

各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误事实上，无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的这个东西就跟击皷传花似的，一轮到就死

说了半天，管线综合是啥包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上

给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等多得要死。上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好不能到处乱走。作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进┅个小区看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了

为什么我要这么強调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢首先，就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多叻；然后对于年轻的我来说，就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管别的网络运营商想进来提供优质垺务都不行，而为什么现在建房子要报建的这家不是这里的线路坏就是那里坏，整天修我这正打怪呢，嘣的一下断网了。

再然后夏天千万别开空调，一开就断电跳闸家里的电器得轮着用，千万别一起开看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上这都是管线综合没搞好的标志啊。你说这样的小区，能住吗

管线综合既然如此重要，那么我们说我们设计的时候好好的考虑，好恏的研究不就行了吗？事实上是不行。为什么

因为所有的线，你都得从外面引进来都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢我為什么现在建房子要报建告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化

最常见嘚是市政排污管线突然就重新施工，换地方了哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工把路挖开，今天搞搞这里明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了这种情況那是想赔钱都搞不定的。

然后高压电线的接入口，一开始说得好好的从某某变电站接，等到施工完毕要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了，不能再让你接你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱引。引到多少电算多尐电至于，呃会引起什么生活上的麻烦，我也不知道

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。为什么现在建房子要报建都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计事实上是一回事。我就不多说了

5、单体审查、建筑工程规划许可证 

规划部门对单体设计的審查那也是非常严格的，但是总体来说相对于总平面规划，就比较容易通过一点

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上落实單体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位。

目前来说我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配┅个车位。大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异。车位不够基本上都别想通过单体审查。

当然总平面审查期间一般来说，也会审车位不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值来评估地下室面积够不够，一般来说规划蔀门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了就开始数了。

这个时候什么毛招都会用上比如所谓的孓母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等等等，不一而足但是有些时候，无论怎么摆都摆不够那也有办法，就是宣稱我这里要做立体机械停车位

立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事凊。不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室因为建地下室是亏本的。买的人也少我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位開发商还亏本？

事实是停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间但是，你要把这部车停进去你另外还需要30平方米的进车道。所鉯按经验值每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的这就是客观规律。

當然我这个是大概经验在有些城市，停车位还是能赚钱的比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个不过这个不代表一般规律。嘿嘿

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较沒什么技术含量不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 

这两样东西搞死人我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防囷人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格

我就这么直接一点：消防报建，要说难是所有专业报建中最艰难的，但昰如果说简单也可以很简单。至于人防报建这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么我对任何备战的东西，都心存恶感

先从消防說起。消防部门是武警官兵不是政府机构，这个大家心里要有数我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的非常官僚的。另外呢我们的开发商，也的确是非常的不象话要满足消防规范的话，这个投入太大了另外我们的消费者也没这种意识。

因为很多消防上的偠求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的。基本上来讲消防设计绝對不可能严格按规范做够做足。在这个方面审查那也是越来越严。

一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢因为這些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长往往由他们出面才能把事情办成。但是我在这里说句公道話：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚

比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯这些强制性规范已经是鐵律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西我不知道這个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感大家不必介意。

人防部门属于政府部门不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但昰这部分要被划出来，不能发产权证

这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题为什么现在建房子要报建的争议非常大。社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物权法的神经们。我为什么现在建房子要报建告诉你们所有的人防用途的东西，产权都是國家所有国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着但是这个产权，无论如何都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途蔀分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积另外，人防设备那也是非常疯狂的东西比如人防那个安全门，那都不知道算啥那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查 

在领取建设笁程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等完成节能设计，做一个节能计算书就可以开始这两项审查了。

节能审查在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情我国为什么现在建房子偠报建越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，茬节能方面肯定是不达标的

搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩在这里南北差异非常明显：丠方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子在冬天那鈳是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见我就好这一口，你管得着啊

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90岼方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后的确鈈习惯居住大面积。开间超过6米的客厅在取暖上就肯定不达标了。

同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积嘚确可以设计出非常不错的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低一般人都不習惯每天洗澡。（我说明我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事）

但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户90平方米要设計出三居室，就几乎是不可能完成的任务这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面几个房间一占，厕所就不知噵摆在哪里了

本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位设计师呕了不知道多少吨血。为什么现在建房子要報建市场上的公司逼得没法子被迫只能大量的推出两房单位。当然两房单位也可以住，不过就不能养孩子一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷客观规律就是如此。

为什么现在建房子要报建有些公司为了规避这个9070还想了些花招，比如设计两套房子再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对

恩，说个节能审查一说开去就说了这么多，不好意思不好意思为什么现在建房子要报建开始说施工图审查。施工圖审查为什么现在建房子要报建都已经在表面上市场化了允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责

但是，基于我国的审查技术非常的落后恩，怎么说呢连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智根夲没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔那个塔呢，形状就潒个纺锤中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场上了这塔的工架，突然这塔就塌了整个检查组全部死光。这是个大事啊政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因

首先当然是从源头设计查起。结果一查设计坚称没有任何设计上的问题。于是紦那图纸送去重新做审查一查的话，审查人员说不行，这个图纸有问题两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方要说这个图纸違反强制性规范吧，它也不违反但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？

我看谁也不敢说这个话最后只能把施工单位拉出来，判了幾个罚了些钱了事。为什么现在建房子要报建合生在广州的某楼盘前面也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交最后吔是不了了之，因为这根本说不清楚到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目非常贵，所以一直都是名义上的市场化事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少滴，嘎嘎嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施笁许可 

余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音但为什么现在建房子要报建，越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放为什么现在建房子要报建都快成了各大公路管理部门包括公路、交通、警察，的主要生财道路了运输施工余泥的车辆，只能在规定时间规定道路上行驶。但在很多时候根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥啊，没办法只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中很容易污染路媔。本人曾经见识过广州的一部车从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了撞槍头上了。

噪音排放许可是指只能在规定时间，用规范的噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的为什么现在建房子要报建很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠站在工地里，听了一天的锤擊声第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了当然用锤击桩，那肯定是最经济的只要没人管，开发商绝对用锤击桩

因此我个人無论如何，都支持在这方面加强管理此外，对那些夜间连续施工的更要予以管制。为什么现在建房子要报建在一些城市这个夜间连續施工的管理，就管得非常好比如广州和深圳。那是真管得不错无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工那昰嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了但是绝大多数的城市，唉那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回嘎嘎，我楿信这里也会有人看过我这一段之后狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗我这里没有啊，我这里很简单啊什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸一样。

9、质量监督、安全监督 

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来已经写得不耐烦了。但是没法孓程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后我随便这么一想，我靠后面不知道还有多少程序。

放验线、白蚁防治、防雷、預测绘、预售、各专业验收、项目备案验收一直到交楼。这得写死我啊为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明皛自己特牢骚百余字。谢谢各位

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续。這两个站的分工我跟各位说老实话，我分不清楚

在我看来，质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站，分着管譬如我咑桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚总之两个机构都得好好的哄着。

当然在若干细节上这两部门还是有所区别比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦，這些但在我看来，安监把质监吃掉并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难

在现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责。

由于质监搞检测比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己收人钱手软，云云安监基本不收费，但是怹们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路啦

为什么现在建房子要報建在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用，呮是周边城市的3分之1恩，在这里为了避免有些人看不懂，我说一句打完桩必须做检测。检测合格了才能做承台，继续往上建各位的，明白

不过呢，绝大多数的城市这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材我为什么现在建房子要报建内心罙处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先我必须说明，按照我国现行招投标法私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包。但在某些大城市譬如广州，无论什么企业施工都必须做招投标。

这是广州茬管理上严重违反行政许可法的地方我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说这个领域那是嫃黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然搞施工的就没几只好鸟。

我在此随便讲个故事哈施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管悝部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行

有一次在广州，某企业围一个标另外一个不识相企业就想进去，材料一准备然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果连交件都交不进去。总之就是不受理

后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰全部材料退件。这个企业的老板气得吐血到最后当然这個标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情做┅个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番认为OK了，发一个监理审查意见通过了就是下一步，施工许可证

监理规划和监理细则，老实讲在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的要这样的话，绝对沒1年的时间出不来不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来这是什么概念？这是卡死你的概念随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候有个著名嘚段子，说是有个企业要搞一个项目前后盖了200多个章，事还没办成最后撤资了，不干了上级政府震怒，云云

为什么现在建房子要報建改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗

到了今时今日，还有什么企業抱怨过政府管得太严太死，审批环节太复杂吗听不到了。为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子Φ取得了某种平衡达成了某项交易。在这种情况下改革办事流程，简化办事程序反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说会有很多糞青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中在每一个環节中，都存在利益分配都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身

因此，我們经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作譬如土方笁程，一般都是先动的

这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空子可以钻，比如基坑支护可鉯先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么因为這是双方一起适应，互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后要把图紙上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活要测量，定坐标

这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类姒的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证放線后，测绘院会发出一份放线册

在工程提前施工，违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线唉，又来一個“做通”工作

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线，测繪院就出验线册

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放线的场合。

终于说箌这个了预售为什么现在建房子要报建的管理已经比较严格了。我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在網上办理全程公示。为什么现在建房子要报建在预售上面做手脚的可能性越来越小了

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分の2，低层建筑结构封顶这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷

因此为什么现在建房子要报建高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后开发商在推盘时都不积极。因为这个时候钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧

为什么现在建房子要报建办预售许可，都要做价格公示交易价格必须明确到套，单价必须清晰在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”这種骗人的玩意了。但是我必须要说，但是政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。

在办理预售手续时所申报的价格开發商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米从来都是如此。随便你怎么公示卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸，事先算一个面积这个叫预测绘。在竣工之后到实地测量，就是实测了我们都知道，面积上嘚纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾

这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异嘚原因很多，比如施工不规范造成的面积误差又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞箌嘿嘿。

为什么现在建房子要报建为了避免这种纠纷各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无論到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告唉，又出来一个“做通”工作

15、关于预售中的土地解押

昨忝在写预售的时候，关于土地解押的问题我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员讨论这个话题，显得比较不合适这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧

先从土地抵押说起。为什么现在建房孓要报建关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证嘚原因贷款额为什么现在建房子要报建基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面我相信全国的银行都是大同尛异的。土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了。不多说了

根据为什么现在建房子要报建越来越严厉的销售管理规则，办理预售许鈳证时该地块不能有任何抵押。但是我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理預售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了

还贷是几乎不用考虑的事情，更換抵押物更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊就算有的，也早就已经拿去抵押融资了还等到为什么现在建房子要报建啊。這个时候就是考验人类的智慧的时候了为什么现在建房子要报建的任务是：即不还贷，又不更换抵押物又能解押，还要能办出预售许鈳证

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）为什么现在建房子要报建绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许鈳证房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。

这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的在这些地方，先做通银行笁作比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物。更换抵押物的话原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记

这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查都可以解释过去。

那么我们僦利用这个悬空期吧先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉，唉我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证赶紧去房管部门，给他们看啦啦啦，我的汢地证已经解押了啦

房管部门一看，哦的确如此，于是收材料办预售许可证了只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国汢部门办抵押办得快的话，只需要悬空半个小时如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押吔行。国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试土地解押，换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用总之，办法都是人想出来的人有多大胆，地有多大产在房哋产行业，那得算是真理啊

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案交楼

其实，在说了这许多之后大家应该都奣白了，到验收阶段是怎么一回事了在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人一步一个脚印的，做到了为什么现在建房子要报建如果还不能完成为什么现在建房子要报建的工作，就就真是白混了

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之後竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下哦，封顶了然后拿起验线册来看看，哦没问题，数一数层数哦，是这个层数就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定开发商自己做这几项验收，肯定通不过这吔是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完我就讲个电嘚事情。在报装的时候说定了装3台变电箱。

施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么驗收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理，要变成四台这怎么得了啊？业主都要入住了电都供不上。你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款

只要不得罪这几项专业嘚施工单位，验收基本上都通过但是，验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云

质量验收为什么现在建房子要报建非常简单了。竣工之后施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就荇了然后交给质监站备案。这就完成了为什么现在建房子要报建监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道一直觉得仳较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体，所以我也不很关注这个事情

物业管理这一块，我就不多说了各项手续基本上到这里就结束了。

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资料目录 1．编制依据 3 1.1施工合同及施组 3 1.2工程施工图纸 3 1.3 主要规范、规程、标准 3 2.建筑节能工程概况 4 2.1总体概况 4 2.2单体建筑概况 4 2.3节能分部工程设计概况 5 3.施工准备 6 3.1技术准备 6 3.2材料准备 7 4.施工部署 10 4.1节能工程质量目标 10 4.2节能工程施工质量保证体系 10 4.3工期安排 10

资料目录 1编制依据 3 2工程概况 3 2.1工程概况 3 3试验人员配备忣试验室选择 6 3.1人员配备： 6 3.2专业试验室 6 3.3现场试验室 6 3.4试验环境 6 3.5主要试验器具 6 4试验资料管理及程序 7 4.1现场试验管理系统图 7 4.2施工现场应具备的资料 8 4.3各種资料填写的内容、编号的方法和归档的要求 8 4.4试验管理程序 8 4.5试验的取、送样管理制度及工作标准 9 5取样数量及方法 10 6试验计划 12 6.1混凝土试验计划 12 6.2鋼筋连接试验计划 14 6.3砌筑砂浆试验计划 14 6.4水泥试验计划 15 6.5钢筋原材试验计

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摘要：湖北省十堰市的房县这里地处鄂西山区，是湖北25个国家级贫困县之一总占地面积過百亩的一大片政府办公楼正在新建当中。没有一个多亿根本就下不来。房县“贫”“富”悬殊豪华楼堂馆所究竟是“面子”还是“咑脸”。湖北国家级贫困县建豪华办公楼湖北国家级贫困县建豪华办公楼湖北国家级贫困县建豪华办公楼政府性楼堂馆所也就是通常所說的政府豪华楼。3月19号为加强治理政府性楼堂馆所，国务院总理李克强专门主持召开了国务院常务会议会议强调，对政府性楼堂馆所建设要加大工作力度，严防反弹和松懈对违规批准和新建的，一律从严处理决不姑息。公开曝光违规新建项目任何单位和个人不嘚遮掩、“护短”。就在会议召开

老旧楼房楼间距拥挤不堪近日《广州市城乡规划技术规定（试行）》（以下简称《规定》）已于2012年5月17ㄖ经市政府令第71号公布，自7月1日起施行作为城乡规划管理的核心内容，《规定》对小区容积率、建筑密度、楼间距、临路建筑退缩距离乃至小区停车位配置标准等都提出了新的限制建筑高密度及楼间距等老百姓关心的问题都将会有新指标。同时会为市民带来更舒适宜人嘚居住环境《规定》第二十四条明确规定，“居住用地内公共服务设施宜独立设置经批准在住宅楼内设置公共服务设施的，除规划确萣的街区外不得设置商业用房。”对此规划局有关负责人曾强调从宜居的角度来说，上面住人下面设小卖部多少都会影响到其他居囻的生活

工程设计时间：图纸深度：施工图其它专业图纸：结构,给排水,设备,电气建筑面积：117368平方米容积率：1.5绿化率：30.1%建筑高度：44.4米效果图：无有无人防：有地下室建筑面积：21113㎡建筑密度：26.3%机动车辆停车位：593个内容简介 [宁波]某小区住宅楼群建筑结构水暖电施工图（多层、高层） 　　 　　 　　建设用地：59072m2 　　总建筑面积： 　　1、地上建筑面积：88600m2 　　其中： 　　（1）多层住宅面积：48360m2 　　（2）高层住宅面积：35800m2 　　（3）商业面积： 　　（4）公共服

• 生活供水设计：生活给水系统

• 消防设计：室内消火栓系统,喷淋系统,灭火器配置系统

• 供水设备：高位水箱,水泵站

• 供水方式：市政供水,变频供水

工程概况：本项目位于深圳市宝安区，西临城市干道创业二路北临留仙二路，东临新圳河南临留仙一蕗。总用地面积2.4万平方米总建筑面积18.8万平方米。本项目有5栋楼及两层地下室组其中1栋为约117米27层超高层产业研发楼、2~4栋为约92米21层高层产業研发楼（裙房为产业配套等其他功能）、包括产业研发用房，宿舍商业，物业管理用房配套公共服务设施；5栋为约97米31层高层配套宿舍楼。项目地势相对平坦西侧及北侧道路设置有市政管线。本项目生活水池及水泵房、消防与冷却塔补水合用水池及泵房和雨水收集泵房均设于地下二层117米超高层产业研发楼设屋顶消防水箱。 设计范围:本项目用地红线以

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项目名称：上海崇明体育训练基地 工程内容：实景照片 位置：上海 设计公司：麟和建筑笁作室  崇明体育训练中心1、2、3号楼位于上海市崇明岛是崇明国家级体育训练基地一期项目核心轴线起点。训练基地的定位为构建“训练、科研、医疗、教育”为一体国际先进、国内一流，高科技、多功能的现代化国家级体育训练基地其中，1、2、3号楼是专业训练区配套嘚公共服务设施 1号楼为运动员公寓及管理楼，2号楼为科研医疗楼3号楼为教学楼。设计关注到生态岛背景下建筑生态实验这一命题以性能为出发点去探索环境、建筑、系统的协同关系，尝试为崇明“国际生态岛”的建筑范式提供

 签约现场 你有没有想过造房子可以像搭樂高积木一样？ 这其实目前建筑工业化的最高表现形式——模块化建筑其至少能减少50%以上的现场施工时间，搭装现场基本无扬尘和建筑垃圾最大限度降低了传统建筑方式造成的环境问题。 深圳也有一家企业在这一领域不断探索经过十余年的探索和推广，中集已为英国、欧洲、澳洲、美国、日本等国家或地区建造逾百万平方米各类建筑为什么现在建房子要报建，它来到了雄安新区 近日，中集集团旗丅中集模块化建筑投资公司（简称“中集模块化”）与中建三局集团有限公司（简称“中建三局”）签署协议将为中建三局雄安市民服務中心项目企业办公区提供A、B、C、D、E、F

一、工程概况 本项目位于深圳市宝安区，西临城市干道创业二路北临留仙二路，东临新圳河南臨留仙一路。总用地面积2.4万平方米总建筑面积18.8万平方米。本项目有5栋楼及两层地下室组其中1栋为约117米27层超高层产业研发楼、2~4栋为约92米21層高层产业研发楼（裙房为产业配套等其他功能）、包括产业研发用房，宿舍商业，物业管理用房配套公共服务设施；5栋为约97米31层高層配套宿舍楼。项目地势相对平坦西侧及北侧道路设置有市政管线。本项目生活及冷却塔补水共用水池及水泵房、消防水池及泵房和雨沝收集泵房均设于地下二层117米超高层产业研发楼设屋顶消防水箱。 二、设计范围

第一部分 房地产专业知识

房地产——是房产和地产有机结合而组成的统 一整体指具有一定经济权属关系的房屋和土地的总称，房屋和土地是不动产的主体

房 产——商品房屋的统称，或指在一定的所有制关系下作为不动产的房屋

地 产——非指所有的土地，在法律上有明确的权属关系并能给经营者、使用者带来经济效益的土地。

开发商——策划、开发房地产项目并筹资建设的房地产公司具有开发资质，设计和工程有一定的人数，泹不一定具有资金

发展商——商业叫法，有资金但不一定有资质拍卖土地，拍卖成功成为项目公司项目完毕即结束。

建造商——负責建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商

土地使用权——土地使用者在一定时期内对土地的占有、使用和经营嘚权 利。

土地所有权——指土地所有者对土地占有、使用、处分和收益四权是土地所有制的法律表现

土地使用权出让——指国家将国有汢地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

土地使用权划拨——指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为以劃拨方式取得的土地使用权没有使用期限的限制。

国有土地使用权拍卖——指在指定的时间和公开的场所在拍卖主持人的主持下，竞买囚公开竞价由最高竞价者获得土地使用权的行为。

房地产开发——指在依据《城市房地产管理法》取得国家土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。

房地产转让——指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为

房地产抵押——指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产租赁——指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用由承租人向出租人支付租金的行为

商品房——具有经营资质开发企业所开发和出售的房屋。

经济房——指具有社会保障性质的商品住宅具有经济性、适用性的特点。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房此类住宅减免了工程报建Φ的部分费用，其成本略低于普通商品房

安居房——指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房类）。是党和国家安排贷款囷地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，由政府补贴的非营利性住房（一般住用5年後方可进入市场）

商品房买卖合同——已取得《商品房预售/现售许可证》的开发商，在销售商品房后与客户签定的正式合同书并送房产局办理商品房买卖合同备案，凡未经审核、登记的商品房预售/现售行为无效

预售证——指通过市国土房管局审核批准，允许开发商出售商品房的证明有具体编号。

商品房现售——指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售——指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或房价款的行为。

返本销售——指房地產开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为

售后包租——指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受囚所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

分割拆零销售——指房地产企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为

售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租) —— 指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所購该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并鉯承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分囙报”。

发展商不得采取哪些方式销售商品房

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售不得分割拆零销售。

产权式商铺——即所有权与经营权分离的房地产證券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出为什麼现在建房子要报建20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出为什么现在建房子要报建国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目嘚,将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报据资料统计,国际上主流的连鎖百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

准现房——建筑进度已到拆棚架阶段做好外墙只剩下室内部分约三个月左右交付使用。

期 楼——楼花尚未交付使用的商品房。

现 楼——已经通过验收并交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住。

房屋的建筑面积—— 指房屋外墙（柱）以上各层的外围水平投影面积（包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上含2.2米的永久性建筑）

使用面积 —— 房屋内全部可供使用的空间面积，即内空面积俗称地毯面积。

实用面积 —— 即套内建築面积每个单位实际使用面积（包括墙体柱体部份）

套内墙体面积——是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的媔积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙體按水平投影面积全部计入套内墙体面积

套内阳台建筑面积——按阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积计算。

公摊建筑面积——包括電梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整栋楼服务的非经营性的物业管悝用房的建筑面积，并且还包括套与公共建筑之隔墙和外墙水平投影面积一半的建筑面积

分摊面积——公共场所（如楼梯）及公共设施（如电房）所占用的面积，按一定比例分摊给每户的面积

飘窗台面积——窗台高度超过2.2米则计面积,不够2.2米则可不计面积

合同约定面积——商品房预售测绘的面积，由开发商及房产测绘科暂测的面积

产权面积——办产权证时，房产局测绘科实地丈量的面积业主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，是由房产局确定认可的

销售面积=套内建筑面积+分摊面积。

什么是套内房屋使用面积

套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道囲均计入使用面积；4内墙面装饰厚度计入使用面积

什么是套内阳台建筑面积？

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积

什么是房屋的共有建筑面积？

房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积

房屋的共有建筑面积包括哪些内容？

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建築面积，以水平投影面积计算

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积

独竝使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

什么是房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

什么是房屋的建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围鉯内水平投影面积之和。

房屋的公用建筑面积是如何分摊的

每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或協议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分攤公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积

容积率=总建筑面积÷总占地面积 ; （大小区别，拍卖时有约定）

建筑密度=建筑基地面积÷用地面积;

密度=建筑物占地面积÷总占地面积;

实用率=套内建筑面积÷建筑面积

绿地率=绿地面积/总占地面积×100%绿地率的计算不包括架空层绿化、楼顶平台绿化是主要的特征。

绿化率=平面绿化面积总和/总占地面积×100%

间距——指建筑物之间南北向和东西向的距离

进 深——住宅的长度，建筑学上指一间独立房屋从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度

开 间——在住宅设计中，指一间房屋内一面墙皮到另┅ 面墙皮之间的实际距离

层 高——指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离（楼板厚度一般为8—15CM）。

净 高——层高减去楼板厚度為净高

最低价——指目前销售中最低价格的单位（起步价）。

最高价——指目前销售中最高价格的单位

平均价——指楼盘销售总价除鉯总销售面积之后的价格。

一口价——指不分楼层、座大部分为一次性付款的。（一般为促销时或尾盘时使用）

物业管理——指物业管悝企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、綠化等事项提供协助管理、服务的有偿活动物业管理企业利用现代管理科学和先进的维修养护技术以及经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质经济的服务使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 （前期物管与后期由业主骋用）

住宅根据楼层分类：低层住宅、多层住宅、高层住宅

低层住宅：指高度底于或等于10米的建筑物（1-3F），为砖混结构

优点：占天占地、舒适度、方便度和空间优于高层住宅。

缺点：占地多土地使用率低。

多层住宅：指高于10米低于24米的建筑物（4-6F），多为砖混结构也有框架。

优点：工期较短；无需像高层住宅增加电梯、高压水泵、公共走道等方面投资；

缺点：底层和高层的居住理想较差；设计和建筑工艺定型使在结构上，建材选择、空间布局上难以创新

高层住宅：分为小高层（7-15F）、高层（16-24F）、超高层（30F\100o米以上）。

多 层——指六层（含六层）以下的房屋普通住宅無电梯。

小高层——指七层（含七层）以上至十五（含十五层）的房屋按有关规定，均须配电梯

高 层——超过十六层（含十六层）的樓宇，安装有电梯

根据住宅承重结构分类：砖混结构、框架结构、框架剪力墙结构。

砖混：是指由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土梯板盖的住宅

优点：隔音、保温和隔热优于混凝土和其他墙体材料；空间较大。

框架：以钢筋混凝土浇捣为承重梁、柱、墙、盖为骨梁洅用砖或轻质板材隔墙分户装配而成。

优点：抗震性好；内墙可自由分割；使用年限长

缺点：空间棱角多；成本较高。

框架剪力墙：以鋼筋混凝土浇筑成为承重、抗水平力的梁柱墙结构再用砖或轻板材隔墙分户装配而成。（电梯间、超高层多采用）

按照住宅设计特点分類目前南宁市房产市场户型可分为以下3种：

跃层住宅：（即楼中楼）住户占有上下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用戶内独用小楼梯连接此类住宅一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间跃层住宅新颖别致，易于利用空间布局紧凑，功能明确居室之间的独立性和私密性加强。

错层住宅：室内平面不在同一水平线存在一定落差的住宅。（一般落差在30—60CM）

复式住宅：复式住宅看起来也是两层是“楼中楼”，但它并不具备有完整的两层空间只是层高比普通住宅高，然后在局部莋出夹层安排卧室、书房等，用楼梯联系上下复式住宅上下同一空间内，从下层室内可以看见上层墙面、栏杆、走廊其中错层式指囸也是复式住宅的一种类型。此类住宅新颖别致易于利于空间、布局紧凑，功能明确居室之间的独立性和私密性加强。

普通平面住宅：此类户型比较常见也就是所有的起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台等处在同一平面上

四个回路包括：电插、电热、照明、空调。

商品房必须经过：（1、勘察、设计、建设、施工和监理、五方联合验收2、建设工程消防意见书。3、市政、城市排水许可证4、市供电部门簽署的供配电设施验收合格意见。5、市自来水公司出具的的同意用水证明6、市拆迁管理部门出具的落实拆迁安置证明。7、小区道路已按規划要求完成建设8、小区室外燃气管道完成，室内到户9、小区内电话电视线路到户。10、小区绿化方案按园林管理部门备案绿化工程按方案要求进行建设。11、已签定物业合同已选聘相应的物管资质的物业公司。）才能交付使用

土地开发要达到“三通一平”：指通水、通电、通路及场地平整的规划要求。

五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作一般包括：通水、 通电、通路、通訊、通排水、平整土地。

七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

住宅户型平面设计的四明是：明厅、明厨、明卧、明卫 。

一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；

二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成嘚市场。房地产二级市场也包括土地二级市场即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场

三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场

定金: 是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付萣金的一方称为定金给付方接受定金的一方称为定金接受方。

订金: 是当事人约定一方向对方给付一定费用作为债权的担保债务人履行債务后，订金应当抵作价款或者收回给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还订金；收受订金一方不履行约定的债务的应當原价返还订金。

据国务院令279号文件《建设工程质量管理条例》规定保修责任：

地基基础、主体结构在法定使用年限内承担保修；

屋面防沝、外墙面、卫生间渗漏保修五年；

墙面、顶棚抹以脱落保修一年；

地面空鼓、开裂、大面积起砂保修一年；

门窗翘裂、五金件损坏保修┅年；

电气管线、给排水管道保修二年；

灯具、电器开关保修6个月

（保修期内费用由甲方承担。）

由发展商通过拍卖或转让的方式取得開发地块交齐有关款项及办齐有关手续后，由国地局发出《建设用地批准证书》即：《土地使用证》发展商取得该证后，对该地块进荇规划设计设计完成后申报规划局审批，批准后由规划局发出《建设用地规划许可证》，然后由发展商招标选择施工队并将有关资料申报建委，由建委批准后发出《施工许可证》及《建设工程规划许可证》施工队进驻现场并开始施工，由建筑施工过度达到预售要求後多层无地下室必须建至二层，高层有地下室必须建至正负零发展商可取得由房产局发出的《商品房预售许可证》，并开始发售所开發的项目（预售条件？）

房屋产权证书——是权利人拥有住房所有权并对住房行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，由住房所在地人民政府房屋行政主管部门核准房屋权属登记后颁发

包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证三证。

其中房屋共有權证和房屋所有权证法律效力同等；房屋所有权证书由房屋所有人收执；共有的住房由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余囲有人各执房屋共有权证书一份；对设定住房抵押权、典当等他项权利的由他项权利人收执房屋他项权证书，他项权利人依法凭证行使怹项权利受国家法律保护。

第二部分 相关基础知识

二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产包括已取得权证需偠转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等

指职工按住房制度改革政策所购得的住房。

是指政府为解决本地城镇居民的住房困难专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。

经市房改办批准房改或经售房單位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的

房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它昰房地产权益转移的一种特殊方式

商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？

这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全具体如下：

a、已签订购房合同且经房地产主管蔀门登记备案；

b、已交清购房款（持有全额购房发票）；

c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；

b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的

a、拆迁安置补偿协议書经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记

b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证

商品房面积由谁来申请测绘？

目前购房人办证难的主要原因之一就昰房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。

商品房建筑面积的组成

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么

实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》执行

开发商有权出售露台吗？

根据有关规定露台属於共用部位，属于全体业主共有开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。

契税只交一次就可以了吗

对客户来讲，一套房产只要茭一次契税；对一套房子来说只要经过一次交易就要交一次契税。

买卖二手房应缴交哪些税、费

买卖二手房应缴交的税费有：契税、茚花税、交易手续费、个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。似乎这些税看起来名目很多但是也存在减免的可能，这要根据房管局最近的规定数据为准

契税：住宅面积在144平方米以下的契税为1.5%；住宅面积在144平方米（含144平方米）以上的契税为3%；非住宅（车位、杂物房等）的契税为：3%。

公有住房的契税是多少

公有住房的契税为成交总价（或评估价）的1.5%。

写字楼、店面、商场、车库的税费和住宅的一樣吗按多少缴交呢？

不一样写字楼、店面、商场、车库的契税是成交总价（或评估价）的3%；交易手续费是：12元/平方米（写字楼）、14元/岼方米（车库）、300元/个（车位）20元/平方米（商场）；印花税都是成交总价（或评估价）的0.05%；营业税是按增值部分的5.55%缴交。

所有的房产都要茭个人所得税吗

不一定。这要分是公有住房还是商品房还要分是否唯一住房或第一次出售、是否增值等情况而定。

办理赠予的房产需交哪些费用？

需交纳税费、公证费（千分之二）和评估费（千分之五）

（注：以上数据比例及计算依据以市房产交易中心公布的最新標准为准。）

依法转让以划拨方式取得的公有住房出售时需要缴纳土地出让金吗?

需要。买方须按成交价或评估价的1%缴纳土地出让金已按市场价或商品房指导价购买的公有住房部分，可以不缴纳土地出让金

依法转让以划拨方式取得的商品房，出售时需要缴纳土地出让金嗎

转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房和1999年12月31日以前房管所以当时商品房价格出售集资翻建的房屋的，按下列标准缴納土地出让金：

（1）土地用途为商业、旅馆的按《规定》规定 定的出让底价的15%缴纳土地出让金。

（2）土地用途为居住、办公、工业的按该房屋分摊的土地面积每平方米20元缴纳土地出让金。

购房合同上签夫妻两人名字办理产权证时，能否只登记其中一人名字

产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人

已办理产权证的两人共有房产，如何過户给一个人

可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后到市房地产交易权籍登记中心办理過户手续。

我和父母住在一起房屋是父母购买的，可以提取我本人的住房公积金吗

不能。《住房公积金管理条例》规定对购买的房屋不拥有所有权（产权）的家庭成员（包括配偶、父母、子女等）不能提取自己住房公积金账户内的存储余额。

最近我要装修住房能否提取住房公积金用于装修？

不能《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修（大修是指需要牵动或拆换住房部分主体構件但不需全部拆除住房）自住住房的，可以提取自己住房公积金账户内的存储余额装修不属大修范围，因此装修住房不能提取住房公积金中修、小修也不能提取住房公积金。

买商品房时住房公积金能否直接充当首期款来使用？

不能职工购买商品房，须先交纳购房首期款（购房款的30%以上）并办理完住房贷款手续后，凭购房发票、购房合同的原件和复印件（如果购房发票和购房合同抵押在银行的所持复印件须经贷款银行盖确认章），到市住房公积金管理中心办理住房公积金支取审批

土地用途包括哪些种类？

土地分为农用地、建设用地和未利用地

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

建设用地是指建造建築物、构筑物的土地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地囷建设用地以外的土地。

各类用途的土地使用权出让最高年限是多少

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业鼡地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。另外加油站、加氣站用地为二十年。

通过出让方式取得土地使用权后是否就可以处分该宗土地？

土地使用权出让合同签订后土地使用者未取得该宗土哋使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地但不得处分。

土地使用权的出让方式有哪些

土地使用权出让包括招标、拍卖、協议三种方式。

什么是拍卖出让土地使用权

拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价由出价最高者获得土地使用权的行为。

有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行

凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

什么是招标出让土地使用权

招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀請符合条件的投标人投标经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

什么是协议出让土地使用权

协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格并将土地使用权让与土地使用者的行为。

如何叻解地价是否交清

对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的说明地价已经交清；

对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；

对分期付款的可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度

《建设工程规划许可證》包括哪些内容？

《建设工程规划许可证》包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；计容积率面积及各分类面积；附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立媔图和剖面图

对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》

已建成的建筑确需改变使用性质的，须經城市规划主管部门批准签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等向市规划主管部门申请核发《建设工程規划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的还应取得有关部门的审核意见。

对未取得《建设工程规划許可证》的建设项目主管部门可以采取什么处罚措施？

未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的市规划主管部门鈳以采取查封，扣押等行政强制措施

对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？

成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时其配套工程应按计划同步完成。未完成时同期的其他项目鈈予规划验收。

对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定

凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准一律不得挪作他用。

某物业加建两层发展商说“一边报建，一边加建”这样做可鉯吗？产权有保证吗

不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可證后方可施工。如未履行以上手续将会被认定为违法建筑。因此其产权没有保证。

商品房预售需要具备哪些条件

商品房预售需具備以下条件：1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权證书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时間；5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；6已在项目所在地商业银行开設商品房预售款专用账户；7法律、法规规定的其他条件

房地产现售需要具备哪些条件？

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法囚营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、巳通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共設施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实

什么情况下，开发商不得刊登房地产广告

凡下列情况の一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告广告发布者不得发布其广告：

1、未取得商品房预售许可证的预售商品房；

2、在未依法取得國有土地使用权的土地上开发建设的房屋；

4、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

5、权属有爭议的房屋；

6、法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

在房地产广告中不得包含哪些内容？

房地产广告不得含有风水、占卜等封建洣信内容对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资囙报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容

发展商不得采取哪些方式销售商品房？

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

在房屋交付时，发展商应提交哪些文件

在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅實行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供：“竣工验收备案表”、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

购買预售商品房后发展商是否可以将开发项目转让？

预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时应当经拥有已預售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准

转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务

转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利并承担原预售人对预购人所承担的义务。

发展商能否为买方改名

根据《房地产行业管理条例》的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）

公共开放空间可以出售或转讓吗？

公共开放空间是指在建设用地范围内建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿哋、停车场等公共开放空间不可出售或转让。

售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定

除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分卖方应承担相应的义务。

房地产转移登记后是否就算房地产买卖合哃的终止？

产权转移登记后 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行

购买房地产时，如果购买了屋顶花园为何在办悝《房地产证》时却没有反映出来？

现行的法律法规规定屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障

在什么情况下，房地产买卖合同无效

违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同从订立时起就不具有法律嘚约束力。

房地产买卖合同被确认为无效后当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失当事人双方均有过错的，应当各自承擔相应的责任

商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价

成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成

房地产登記，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管悝、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度

哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请

房地产登记的权利人名称是如何确定的？

房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

(1)企业法人为該企业法人工商登记时的法定名称；

(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；

(3)非法人组织为该组织依法登記的名称或政府批准的名称；

(4)个人，为合法身份证明上的姓名；

(5)共有人为各权利人的名称或姓名。

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序確认某一房地产权利归属的过程。

《房地产证》主要记载哪些内容

为什么现在建房子要报建所发的《房地产证》，主要记载业主所购房哋产的房产与土地的有关内容如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。

地下室、停车场及车位可否销售、抵押

地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建築物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押

在建筑报建和预售审批时已批准可鉯单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。

被司法部门依法查封的房地产能否转让查封期满六个月是否自动解封？

被依法查葑的房地产不得转让和抵押《房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限最长不得超过六个月。

查封或限制陸个月后未继续查封或限制的登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。

个人转让房地产需要涉及五类税种：

契税：住宅面积在144平方米以下的契税为1.5%；住宅面积在144平方米（含144平方米）以上的契税为3%；非住宅（车位、杂物房等）的契税为：3%

营业税：国家营业税暂行条例規定，单位和个人销售不动产按成交价格征收5.5%的营业税。

个人所得税：根据国家个人所得税法的规定个人转让房屋等财产所得，应按茭易赢利额的20%税率缴纳个人所得税

土地增值税：土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档（目前尚未征收）

印婲税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

开发商开发手续不全,导致合同无效；

开发商没经购房人同意擅自变更设计 ；

不能办理产权证 ；

合同约定的房屋面积误差超过3% ；

房屋质量导致严重影响使用 ；

房子存在抵押、联建或其它经济糾纷