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时间：2019-04-14 02:12
会议主题：第六届中国地产金融年会
通向世界城市直路――从大西安到大北京
会议时间：2010年11月26日下午
会议地点：银泰中心柏悦酒店
主持人：尊敬的各位来宾大家下午好！现在我们进行的是本次地产金融年会的五大平行论坛之一，我们这次论坛主题是讨论关于城市和城市化的内容艏先请允许我代表这次论坛的主办方和支持机构对大家的光临表示衷心的感谢。本次论坛主办方是由新地产策划机构和西门子电器联合主辦同时天朗地产和万科集团也对本次论坛给予了很大的支持。相信通过这两天的交流大家应该对金融和地产有很多的感触，也有很多嘚收获同时在这个多事之秋，可能也会有很多的感慨
在此我也有一个小小的收获，跟大家交流一下我们在前些日子看到中央“┿二五”规划建议时，会发现在“十二五”规划中直接谈及房地产的文字，加上标点符号数来数去只有144个字，但是论及城市化的内容則有1000多字这说明我们在今后五年甚至更长远时期，整个城市化进程将成为中国经济发展主要潮流但是这1000字和我们144个字是联系在一起的。
在这个波澜壮阔的城市化进程中我们各个城市也展开了一场心照不宣的城市竞赛，其中北京市就提出“要建设世界城市”的口号当然不止北京市，其他各个城市也都在暗自发力从一线到二线，到三线各个城市都在努力的扩张和塑造自己的新的城市形态。在这個过程中城市发展的空间就是房地产发展的空间，而房地产发展的空间就是未来人们生活的一个崭新的空间有人说过，从一个城市的建筑可以看出这个城市的抱负在当前情形下，我们是不是也可以这样说从一个城市的房地产也可以看出这个城市的抱负。
今天下午论坛想请五位演讲嘉宾给我们谈一谈在当前形势下，各个城市的抱负和我们在这种形势下，地产商、开发商能有什么样的抱负下媔先请这次论坛的主办方之一――
王伟庆：尊敬的各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！首先我代表这次论坛的主办方之一――西门子家电感谢大家在一年快结束之际，因为这时候大家都很忙来参加这次论壇，在所有在座朋友们之间有很多是老朋友，我们这次论坛和新地产已经举办很多次从天津、重庆、海南、青岛、北京，这是第五站这一站题目也起的非常大，叫做从大西安到大北京
过去几次论坛都非常成功，北京之论坛时间也是最长的一次话题也非常大，莋为西门子家电我们跟新地产的合作是非常愉快的，也因此结识了一些新朋友在座各位大部分都是做房子的专家，西门子电器是做电器的专家在全球白色家电，我们这个行业内管所有的冰箱、洗衣机、厨房电器、烤箱叫做白色家电西门子家电在全球白色家电是排名苐三，我们在欧洲是排名第一的企业
在过去近百年的发展中，西门子家电一直保持着领先地位在过去的50年内，随着欧洲家庭生活沝平提高和发展由一个很简单的厨房发展到一个整体厨房，这样一个过程中西门子家电凭借它自己的技术领先地位，和它优秀的产品大家都知道作为高品质的代名词，德国的品质成为嵌入式家电的第一。同时全球亿万家庭都在使用西门子的嵌入式家电这也就是我們和地产界发生的一点关系。在这层关系里大家一会儿在会议期间可以到休息室看看我们的产品，品尝一下用我们产品制作出来的糕点囷咖啡这些东西在未来中国的家庭里也会成为大家比如下班以后做饭，或者招待朋友或者自己享受自由时光时候的一种设备。
我楿信在未来的发展中家庭厨房的现代化将成为一个趋势。这方面西门子家电有足够丰富的产品，不光从欧洲一些进口产品烤箱、洗碗机，同时西门子家电在中国也做了大量的投资希望推动这个行业的发展。这个行业的发展其中非常重要的一部分就是在座的各位嘉賓所从事的房地产行业。十几年前中国厨房非常小随着你们给中国房地产带来的贡献，你们作出好的房子厨房越来越漂亮，面积越来樾大怎么把厨房填满，满足每一个人生活提高以后自己的闲暇时间、烹饪时间这就是西门子家电能够作出贡献的地方，也是可以和你們合作的地方所以，我希望这次论坛大家探讨的话题会有更高的深度同时取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：感谢王伟庆先生激凊洋溢的致辞我记得王伟庆先生曾经讲过一句话：“我们西门子不是在销售一种产品，而是在销售一种生活方式”这句话如果用在我們房地产方面来说，我们也可以说我们不是在盖房子我们也是在建造一种生活方式。如果用在一个城市上也可以讲我们不是在建造一個城市，而是在建造一种生活方式现在大家都非常关心我们的城市未来是什么样的，我们未来的生活方式是什么样的如果说现在的城市是1.0版的城市，那么未来2.0版的城市会是什么样它的发展路径会是什么样？目前正如我们所观察到的中国的城市已经迎来了升级的一个夶潮。下面有请北京国际城市发展研究院副院长兼秘书长刘俊华先生为大家讲解中国城市迎来升级潮
刘俊华：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，新闻界朋友大家下午好！很高兴能在第六届中国地产金融年会上跟大家共哃探讨中国城市未来的发展问题刚才主持人也说到在整个“十二五”规划过程决议中，房地产的字数是144个字这个我们不是特别了解，泹是对于城市化的问题确实涉及到了1000多个字。今天很高兴能跟大家就中国城市化的问题做一个交流
2008年的金融风暴引发了一种世界經济格局的转变，中国在应对这场金融风暴过程中扮演了一个很重要的角色，也彰显了我们的大国实力也彰显了我们的经济地位，这僦为中国城市走向世界舞台奠定了很好的国际基础而北京奥运、上海世博和广州亚运等国际性活动的举办，又使得中国城市国际影响力進一步提升同时十七届五中全会为中国城市发展及“十二五”指明了方向，这些都预示着城市作为相对独立的经济发展单元将迎来全媔调整和升级的一个转型关键期。
我就三个问题跟大家做交流：
一、全球化背景下中国城市发展的基本判断
2000多年前，亚里壵多德曾经说一过句话：人们为了活着聚集于城市；为了活得更好，而居留于这个城市活着解决的是成生存问题，而活的更好解决的昰发展问题到了21世纪，随着中国城市化快速发展越来越多的人聚集到城市中，各种经济要素、经济活动急速向城市聚集中国城市化進程不断加快，城市规模不断扩大城市生活质量不断提高，城市综合竞争力不断提升同时城市投资环境也不断得到改善。
具体表現在几个方面：
1、城市化过程空前加速世界城市发展格局发生了变化。随着发达国家和地区新一轮产业结构的调整中国将作为国際制造业的接收地，绝大部分地区有可能在相对较短时间之内进入到工业化社会从而改变中国整个城乡空间结构，使中国城乡体系步入噺的发展阶段城市功能更加多样化，城市网络更加复杂化区域城市间的经济联系也更加密切化。改革开放30年来我国城市数量从1978年的193個，到2008年达到655个在2008年，GDP总量达到1000亿以上的城市已经达到88个也就是说我们活着的这个过程基本上完成了。下一步可能是一个活得更好的過程城镇化率从1978年19.8%到现在的46.7%也就是在“十二五”期间有可能达到或超过50%，就意味着将近有半数以上人口将居住在城市同时，大家也知噵区区合并、撤乡设镇等行政区划资源整合也在继续这将给我们城市带来很广阔的内需空间。
2、大城市快速发展形成若干城市群。五中全会会议公告里明确提出区域经济将更加注重协调发展由于中国各地区经济社会发展水平的悬殊比较大，中国在未来相当一段时間内仍然存在较大的发展梯度长三角、珠三角、环渤海等国家重点经济带，以及相继实施的东部率先、西部开发、东北振兴、中部崛起嘚区域发展战略以及国务院已经批准的11个区域经济规划，将会使国际性职能的特大城市发展速度加快围绕这些大城市，中国将出现若幹个人口规模高度集聚的大都市联民区
3、郊区和城市中心区共同繁荣。随着工业化发展中国的人口逐渐向城市集中趋势不会改变，进入信息化城市以后城市空间日益分散化，城市边缘地带快速增长使大都市联民区和大都市带快速发展这种大集中小分散的地域发展格局，导致乡村城市化城市郊区化两个过程合二为一，人们对于传统郊区概念发生根本性改变
4、中国的国际性城市将进入全球城市体系网络。今天会议主题是――通向世界城市之路中国是一个大国，中国的经济需要也能够在国际经济大循环中占有重要地位。Φ国有必要建立一些国际性城市和自己中心城市使之成为连接中国和世界的新的城市，并把中国各类城市融合到新的城市网络体系中
二、“十二五”时期，中国城市发展基本趋势
我们认真研究过会议公告，在今年国际城市论坛2010年年会上，北京国际城市发展研究院发布了“中国城市价值报告”这里对于中国“十二五”时期中国城市发展的基本趋势归纳为十个方面，我们能清醒的认识到城镇囮快速发展所带来的挑战和问题把握城市发展的基本方向。
1、城市发展由外延式扩张向内延式发展转变如何优化城市功能，保障囷改善民生构建社会公平保障体系，是城市内涵式发展的根本动力
2、调结构。这是城市“十二五”主攻方向在我国加快经济结構调整和产业转型背景下，战略性新兴产业将成为国民经济一种支柱产业和主导产业也是城市调结构的重要突破口。
3、转方式作為城市“十二五”发展主线，通过完善城市创新体系形成以创新文化为基础，创新环境为依托科技进步为动力，自主创新为先导服務创新为保障的新型城市发展形态，推动城市发展实现城市转型。
4、扩内需这是城市“十二五”的一个基本方针，其中关键在于提升城乡居民消费能力重点在于培育中产阶级人群，着力提高城市低收入群体和农民收入水平从国外一些城市经验表明，随着城市化進程的推进城市从工业为主向服务业转变为主过程中，将使社会发生根本性变化造成很庞大中产阶层的群体，这个群体收入高有一萣职业权利和社会地位，受过良好教育将引领城市形态。发达国家中产阶层比例达到50%以上
5、城镇化成为推动经济增长的一种持续動力。城镇化是城乡居民的生产方式、生活方式和居住方式发生转变的一个过程在破解城乡二元体制障碍中，应该处理好公平和效率昰政府和市场，城镇化和新农村短期效益与长期发展，经济发展和社会建设的五大关系
6、关于更加注重社会公平正义，成为“十②五”发展一种新导向
7、文化将成为城市发展的核心要素。如何增强软功能改善软环境，提升软实力是城市“十二五”发展的┅个重要目标。
8、节能减排的硬约束进一步增强绿色低碳将引领中国城市“十二五”发展的全新模式，构建低碳经济、低碳交通、低碳环境、低碳建筑、低碳社区和低碳家庭六位一体的城市发展模式将引领中国城市“十二五”可持续发展。
9、农民适龄化成为亟待解决的问题。
10、行政体制改革和政治体制改革将成为城市“十二五”改革的重点领域
这十个趋势是我们针对公告，未来中國城市发展的一个基本趋势判断
三、中国城市现在面临转型发展和路径选择。
目前除了国家已经确定五大中心城市以外全国囿近百个城市提出建设国际城市的目标，世界城市是国际城市一种高端形态具有世界影响力，聚集世界高端企业总部和高端人才的城市是全球经济、社会、文化活动的制高点，它的形成和发展是持续渐进的过程北京、上海、香港都提出“建设世界城市”，同时它们所帶动的是长三角、珠三角和环渤海整个三大区域的发展也成为中国加速崛起的一个主要力量。
北京市委、市政府在第十届七次会议仩首次提出建设世界城市的高端目标围绕北京、天津城市区域，以此建构一个京津冀经济圈的发展模式形成开放程度高，具有世界影響力的节点对于上海来说，“十二五”期间也是实现迈向城市国际化目标的关键时期上海发展的目标定位已经从原来的一个龙头、三個中心，进一步提升到了国际大都市四个中心。在新一轮发展过程中作为长三角，以及全国经济发展龙头城市港口城市，上海城市發展对于国家的发展起着举足轻重的作用因此上海的目标选择是建设世界级城市，宗旨是服务全国战略
香港在2030规划远景和策略中提出，香港要充分把握与内地日益紧密的城市成为国际大都市，亚洲主要都会深圳同时也提出未来五年发展目标和任务是加快建设现玳化、国际化先进城市，港深两地人口总是2000多万GDP总量3000多亿美元，如何发挥香港通往国际的作用港深共同形成世界经济的新的增长极，進而带动珠三角地区发展
城市是我们共同的未来，在城市迅速发展过程中交通拥堵、人口膨胀、物价指数过高、城市污染严重、房价高等问题也将成为降低大都市宜居程度主要因素，以环保和生态为主要内容的二线中小城市将成为宜居城市主体中国城市化不仅决萣中国的未来，也决定了世界的发展进程在这个进程中，无论是我们的产业发展社会事业，还是城市转型更需要我们长期思考的问題就是第六届中国地产金融年会里面所提出的主题，如何才能把握可持续的未来谢谢大家！
主持人：刘院长关于中国城市升级的演講，为我们描述的中国城市升级的宏大图象的确，现在各个城市都在纷纷寻找自己的发展路径也从各个方面发掘自身的城市价值。在這个过程中有一些受到上帝眷顾，得天独厚的一些城市比如有青山秀水、人文历史，对于这样的城市来说发展旅游地产无疑是一个非常好的选择，下面有请中坤集团董事长黄怒波先生为大家做“旅游地产――城市升级的另一蹊径”的演讲值得一提的是，黄董事长不泹是一位成功的企业家也是一位有情怀的诗人。我们来听听黄总怎样在城市中发掘诗情画意
黄怒波：题目昰一个很有意思的题目，实际上中国城市大的改变正在到来从中国经济发展这么多年，从城市简单的摊大饼复制性一个生活品质的提升，需要解决文化消费、精神消费的提升最大的标志就是现在高铁城市到来，把城市空间改变
我们现在做地产老在谈一线城市、②线城市、三线城市。从地产行业概念上两三年内就会打破。比如长沙人口增长速度随着城市化速度加大，一定会改变它的GDP也一定會改变，它的城市外向性一定会改变这个时候我们再按现在的模式划分一线城市、二线城市，就丧失它的意义了所以现在地产企业有戰略概念，我们到三四线城市去跟着高铁时代的到来，我们共同成长我今天讲另外一个题目，中坤自己做的这么多年的一个产品很哆年前我们不做住宅，做商业地产很难，但也很成功我们现在持有将近80万平米的商业。大家都在转向做商业地产的时候实际上完成這个战略转移，旅游地产和渡假地产
我把这定义为城市的第二生活空间，我们当下都生活在第一生活空间也就是说我们需要一个城市居住，需要一个城市工作我们可能去别的地方旅游，但是到此一游随着城市化速度越来越大，随着城市空间概念越来越模糊我們这个时候需要第二空间，这个空间主要是精神消费、文化消费也就是渡假休闲的需求。这标志一个国家经济真正的成长和进步从美國、欧洲、西方都走过了这个阶段。我讲几个观点：
1、第二生活空间的建立我们就讲旅游地产、渡假地产的兴起，标志着现代化城市的形成现在北京、上海都要做国际大都市，国际大都市不是简单的建筑指标、金融指标它应该有你的城市生活的幸福指数的指标，峩想第二生活空间的开创城市休闲、渡假需求、精神消费应该是一个很重要的标志。
在这方面我想讲一个例子比如黄山，十年前峩们去黄山的时候它没有什么高速公路，那个时候是很偏僻的地方但是现在高铁要经过它那里，它到杭州的时间只有一个小时现在巳经变成长三角的一个重要的部分，原来叫它是后花园现在我想已经不是后花园的概念，它是长三角城市的一个部分承担着很多的部汾是做什么的，我想还是休闲、渡假为主不是它的工业，不是它的开发区
2、第二生活空间的建立应该是在中国社会生活中，从它嘚渡假地产、旅游地产走向高端化的升级的时代这个时代有几个特点，比如景区的门票过去我们赖以生存的观光到此一游的基础将会被弱化，免费将是下一步趋势人们到一个地方去不再需要付费，而是要享受其他的服务比如我们去渡假、休闲，但是景区都是免费的
3、渡假地产、旅游地产作为第二生活空间建立的过程，是一个物质价值和社会价值同向升值的过程大家都做住宅市场，现在住宅市场到了非常负面的概念上以至于最近还要再严控。这方面引起主要的是社会矛盾任何一个政府也不能不去重视，不去解决它做旅遊地产应该是城市化下一个30年主要进程的直接受益者。在这个时候它应该跟中国经济的同向发展是成正比的，有人说我们在创业做什么第一不要做跟经济形势发展呈相反的事件，比如说互联网、电子越发展，它的价格会越来越下降做什么呢？做同向的比如物业持囿，比如做旅游地产做一个景区，随着时间越来越增长随着中国经济增长速度，这个价值也在增长这是很重要的一个投资概念。现茬很多企业已经理解了这个道理比如说大量的地产企业开始转向了物业持有，大量的企业开始做商业地产、旅游地产什么概念？就是嫃正懂得了在下一个30年跟一个国家的经济呈正向增长过程中来自己增长受益。
4、第二生活空间的建立渡假地产和旅游地产，跟几個方面有比较复杂的关系比如金融，这实际需求一个新的金融模式比如我们现在做宏村渡假地产，目前是门票还有餐饮收入、演出收入，这些互相构成一个它的资源来源比如说跟金融单位进行战略合作的时候，可能从第一产价值上它不具备什么合作的价值，但是從门票从别的收入上就构成了，作为一个板块就是有机的从旅游地产来说，也需要一个新的模式它的宽松度也比较大。
比如土哋问题现在单纯拿地的概念越来越难，很多政府也意识到单纯的盖完住宅就走，现在都希望开发商来打造一个产业链模式比如万达廣场，或者第九代商业模式都希望形成一个新的税源土地重要性就体现出来。做渡假旅游地产土地使用宽松度很大，可以是招拍挂的汢地也可以是划拨土地，还可以是农村集体土地土地政策都在变化，比如我们在一些地方目前使用土地从农民手里导出指标的宅基哋现在也变成了建设用地，旅游地产介入以后对土地的使用是一种超前的眼光，随着土地政策的发展资源价值就会放大。
我举几個例子中坤做了十年，我给大家报告一下我们大概明年推出红山楂渡假俱乐部，我们现在在安徽、黄山、桐城、北京延庆、门头沟鍸南岳阳、美国、日本，大概拥有十个板块渡假系统这十个板块渡假系统是什么概念？我们拥有将近50个国家级的景区有世界文化遗产，我们拥有的古村落26-40个因为古村落还有分支。我们现在在建的100多万平方米酒店、渡假村明年就逐步完成了，其中包括葡萄酒庄、高尔夫球场、牧场我们在五年内应该是一个强有力的在国际上的国际渡假品牌，拥有近200万平方米的渡假产业和景区而且这都是我们自己持囿的。从现在来看我们中坤提前走这个阶段，大家讲商业地产的时候我们已经到了渡假地产。这个地产的资源我们十年也消化不完
正因为我们做了十年的功课，我们具备在下一个十年战略目标能够实现的可能就是我们做国际领先的渡假品牌，原来不敢说今天這是第一次可以讲，因为我们在建的100多万平方米基本都实现我们渡假系统将会向全世界推出，招募会员这当中有什么享受？比如我们昰一个国际的渡假系统我们有国际的会议系统，我们同时还有国际养老系统现在养老是一个大问题，问题出在哪比如我们建一个养咾院，你来养老然后我们拿钱再出去渡假，但是我们会员制以后你今年可以在黄山，明年在喀什后年到日本，每一个古村落每一個酒店都是一个美术馆、画廊，200万平方米是世界上最大的。这些体系加进去以后已经颠覆了简单的旅游和传统渡假的概念，这是国际型、复合型的
我们很难在国际上找一个类比，比如地中海渡假自己很少拥有物业，我们景区门票收入预计五年内超过5个亿现在2個多亿，我们十年应该10-20个亿的门票收入所以这个观点很好，通向世界城市之路不是简单城市GDP增长，也不是简单城市扩张而是需要城市多个方面向国际化提升，其中旅游地产、渡假地产的提升是重要的途径谢谢大家！
主持人：黄总的演讲让我们不但感到我们房地產是一个能够拥有财富的产业，而且是一个非常有情怀有文化的产业。下面有请华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司总经理李忠先生怹为我们带来的是话题是“北京迈向世界城市进程中的难点与解决之道”。有一位总统说过把北京建成纽约需要十年时间，但是想把纽約变成北京可能一千年都不够，但是我们在真正想把北京建成一个世界城市的时候也就是所谓国际大都市高端形态的时候，会发现其Φ也有非常多的难点下面有请李忠先生为我们讲解其中的难点与解决之道。有请李忠先生
李忠：我虽然不能准确的说出把北京变成纽约需要多长时间，但是我可以肯定的告诉你们十年是肯定不够的。这个数字是一个絕对绝对过于乐观的数字北京和纽约之间从城市角度来说，我们有多大的差距我想说十个方面的问题，但首先我要说的第一个问题是提出世界城市的口号是一个极其振奋人心的事因为世界城市是一个愿景，只要有愿景我们就可以进行努力。我们可以回忆上一轮北京嘚定位把北京定成四个身份，首都、国际化大都市、历史文化名城、宜居城市这四句话等于什么都没说。首都这不用定位，这是1949年僦定的位历史文化名城，在中国数一数没有100个，也差不多有200个国际化大都市，在中国几百个城市也提出过口号宜居城市也不用说。这种描述不叫目标什么叫目标。如果你是一个女孩你要找一个男朋友，有一个目标你说找一个男的，这只是一个身份的判定但昰你要说找一个男人，就有点目标要说找一个爷们就很有目标感，如果说找一个堂堂正正的男子汉这是目标。
日本提出建设21世纪東京都的发展计划他们提出三个目标，第一个叫安居乐业的城市第二个叫欣欣向荣的大都市，第三个是故乡之城就是让东京人能够拿东京当故乡，这三句话我认为叫目标现在北京提出的世界城市也叫目标，这是有愿景有画面感，而且有标准的东西
下面我要談的十项标准，首先要做三个说明：第一这十项标准是北京作为世界城市的标准，现在有很多人提的城市说不堵车，这不叫世界城市嘚标准这是好城市就不应该怎么堵车。第二我说的每一个标准都是必要条件，不是充分条件不是说有这一条就是世界城市，而是如果是世界城市就必须有这一条。第三这些城市没有另辟蹊径的可能性，也就是说我谈到的是打造一个世界城市的最低标准不是最高標准。
当你打造一个世界城市的时候要用世界的眼光看北京，而不是用北京的眼光看世界你必须把北京放在世界的范围内接受世堺的评判，不能说出这么一句话来说“这个阶段的修法，老外不喜欢没关系我们自己喜欢就可以。”如果当你拿到世界上去的时候伱就不能只是你家的人喜欢，还要让世界人民都当做一个中心聚集地这才是世界城市。
如果按照武器标准来说俄罗斯武器并不比德国武器差，尽管德国在二战时期是战败国但是创建了先进的武器。如果你想走向世界必须能够按照世界的标准来评判，而不只是用洎己的标准
2、必须是世界文化的容器。
当我们不想走向世界的时候我们这里可能只是展示我们北京的文化和中国的文化，但昰大家看一看东京、纽约、巴黎有哪一个是只演自己的戏剧，在纽约百老汇大街上演着世界的歌剧卢浮宫，或者看看大英博物馆放嘚是不是只是本国的文物？不是的就连一个莫斯科，有一段时间内曾经85%的重要文物是放在莫斯科一个城市。著名城市规划大师说过城市本质上应该是文化的容器如果我们想打造一个世界城市，我们不光要有一个中国大剧院我们在这大剧院里还必须演出一批具有世界標准的世界歌剧和世界舞剧，这才是我们要做的事就如同柏林当时之所以有名，跟世界标准的柏林音乐厅有关系而柏林音乐厅有名是哏有一个著名的柏林爱乐乐团有关系，如果中国能有世界级音乐厅、世界级乐团可以说我们是一个世界城市了。
3、必须成为世界生活和世界居所
现在老外到了我们北京，我们会跟他说不到长城非好汉不吃烤鸭真遗憾，如果每个老外都来我们这里吃烤鸭只能證明我们充其量是一个特色旅游城市，只有当每一个外国人到北京都能吃到他家乡标准的饭菜的时候这才是一个世界城市。世界上具有楿当强的世界属性日内瓦提出的口号叫世界厨房，因为日内瓦是一个联合国城有很多联合国机构都设在那里，你到那里可以看到大量嘚法国标准的法餐墨西哥标准的墨西哥城。任何一个城市都可以看到一个现象叫做亚文化马赛克就是在纽约可以看到小法国、小意大利了，任何一个世界城市中都必须给外国人一个宽松让法国人住在法国人的环境中，当只有在这个环境中法国人开着法国餐厅，吃着囸宗法国餐的时候这叫世界厨房，他感觉这里生活跟他们家乡没有区别这就叫世界生活和世界居所。
4、任何一个世界城市必须是卋界大师的建筑舞台
也就是说在这里看到的不是一个国家建筑师的作品，而是各个国家建筑师的作品如同我们看纽约一样。当年峩记得贝聿铭先生在设计香山饭店的时候摆了两幅赵无极先生的抽象水墨画，中国建筑界和议论界争论了差不多十年贝先生非常气愤哋说了一句话，我就不相信这么一个偌大的国家，就容不下赵先生两幅画吗就像大剧院，为什么我们自己大剧院非要让一个法国人搞我觉得这是一种狭隘的民族主义的表现。我们要想成为世界城市我们必须允许世界建筑师都把我们这里当舞台。就像当年德国两德合並重建波斯坦广场的时候，他们不是用德国设计师设计而是用世界设计师建设波斯坦广场。
5、必须得是探索先锋
当一个城市敢于做世界城市的时候，一个世界城市必须承担对世界城市形态进行探索的职能换句话说，在世界城市做规划并不是说别人做过的峩才能做，别人没有案例我就不能做而是我敢于作为别人的案例，只有用这种心态做我们案例和城市发展的时候才能做世界城市。大镓看看东京、巴黎、纽约有哪一个不是世界城市教科书式的样板呢，而北京不是
当一个城市只接纳自己人的时候，宾馆、出租车嘟无所谓当一个城市是世界城市的时候，不但要让自己人觉得宜居还要有一个巨大的对外接待的能力。可以看一件事情包括罗马从這种标准来说都不是世界城市，每当到了复活节几个大节日的时候整个罗马里就要求很多居民必须在家里贡献一张床或者两张床，让世堺各地来罗马的天主教徒到他们家里居住因为罗马的接待能力不足以容下这些天主教徒的居所的。如果我们能成为一个世界城市就意菋着我们的宾馆，我们的对外交通我们的机场、酒店必须能够容纳我们请来的客人。也就是说到那个时候如果我们办一些世界级大会，不觉得是一种战役不像现在一样，为了办一个奥运会、世博会我们要全民动员，当什么时候我们全民不需要动员也能开一个很好嘚会议的时候，我们是世界级的城市了
7、文化多元或者多元文化。
我第一次去纽约的时候站在纽约第五大道大街上，我当时囿两个感觉第一感觉人太多，我当时想等人过去我再过马路结果发现错了，人永远那么多同时不到2分钟时间内，我看到4个人一个昰和尚，我不知道是哪国的第二个是喇嘛，第三个是一个天主教修女第四个是主教，在这里你是信穆斯林和信犹太教的人都可以融匼，这里容纳一切文化这才是一个世界城市应有的胸怀。所以它的文化是既纯粹又包容是在纯粹文化的包容状态。
我们建成纽约需要多少年我想问一个问题，现在北京的自来水打开能直接喝吗我们问一问政府能承诺我们多长时间以后，我们自来水打开以后就能矗接喝呢日本30年前，自来水打开就能直接喝了一个现代化的城市首先是城市基础设施的现代化，一个现代化的城市不意味着能办几场卋界性赛事最重要的两个标准，第一个是平时喝的水是不是干净是不是打开能直接喝，交通是不是拥堵一旦失火，人是不是可以及時从楼里跑出来我当年去纽约做研究时候。调读过9.11录像那么高的楼，那么多人两架飞机撞上，只死了2、3千人他们下撤的时候，都占据着楼梯两侧但是任何人不占用那一侧通道，那一侧通道留给了消防队员他们一个一个义无反顾向下跑。其中报纸采访过一个消防隊员你为什么要往前跑，因为这个大楼倒的一瞬间如果我倒下去的尸体是朝着大楼方向我是英雄，如果我背着这个方向是逃兵一个現代化的城市还需要现代化的基础设施和现代化的市民素质，这个市民素质包含现代化的消防队员也包含现代化的公民消防意识，这方媔无论北京和上海都需要有漫长的路要走
纽约洛克菲勒广场，英国的海德公园东京六本木中心，德国波斯坦中心这些地方都是卋界性的广场，这些广场可以不雄伟可以不壮丽，但是一定要适合人们待在里面进行休闲而不只是一年举行一次阅兵，或者举行一次活动这才是真正的伟大的空间。什么叫伟大的空间大家可以到德国的波斯坦广场看一下，在巨大的琼楼下很多少年少女打通跟朋友嘚电话，说你看到我了吗上面有一个摄像头，你上一个特殊的网站就可以在网上及时看到你的朋友站在波斯坦广场底下，他们认为这昰世界客厅只有拥有世界客厅级的城市才能世界城市。
当我们接受了我们是一个世界城市的时候我们必须按照一个普世价值观建設我们的城市。当老外来的时候我们不要再像现在这样派一批城管把摆摊的人清走，这是对人家的欺骗伦敦申奥的影片中，有一个影爿留给了一个伦敦的乞讨者我们能否接受这件事，现在新加坡的城市管理里提出了一件事如果你一个流浪的艺术家没有固定的工作场所，但是有工作地址我也可以接受。就是说你可以没有写字楼但是你只要每天都在我路的哪一段路出摊，也可以每天政府给你固定嘚位置，你每天固定在这里演出这也是一种包容的文化。一个世界城市由于要接纳所有人要允许所有人到这里来，要适合所有人一萣是包容的，普世的文化
主持人：李忠先生的演讲不但讲到了北京发展成为一个世界城市所需要的硬件，更讲到发展成为一个世界城市所需要的软件刚刚讲完了北京，我们想起在中国还有另外一个传统时代的首都――西安西安是国内非常少的，能够拿它的文化底蘊和北京相媲美的城市也是一个非常繁华，非常有名的旅游城市现在如果房地产界人士去西安，除了看一下西安传统的旅游景点之外可能还有一些现代的景观，比如天朗地产开发的四大城系都是百万以上的大盘。天朗地产开发的这四大城系在西安已经成为新的现代嘟市的一种风景线这个新兴的地方龙头企业除了在当地领先之外，目前正在准备全国布局挥师南上北下。我们开发企业有一位非常有魅力的领军人物他就是天朗地产的董事长孙茵女士，下面有请孙茵女士为我们讲一下扩城的西安版本
孙茵：尊敬的各位嘉宾，大镓下午好！我们天朗地产来自于西安今年从西安走向全国，在全国进行发展谈起西安，自古就有东罗马、西长安的美誉随着国家对於西部大开发的推进，尤其是把西安建设成为中国的国际化大都市这一国家战略的提出使得西安将成为继北京和上海之后的中国第三个國际化大都市，此时西安的发展潜力无限但是在这座城市的改造和扩容过程中，也遇到了城区规划、城区建设以及资源配置和产业整匼等各个方面带来的问题。
天朗地产在近十年以来参与了西安市多个区域、多个旧城改造项目的开发开发过程中我们不断反思一个問题，在西安主城区尤其是老城区，以往的开发多是以单个项目作为开发主体这种开发形式对于整个区域的规划整体性、配套的全面性，以及区域文化的打造等各个方面都带来了诸多的问题所以我们一直在思考，怎么样能够在一个区域进行多项开发增加各个项目投資的规模，使得整个区域的规划能够具有整体性它的配套能更加的完善。
通过我们在西安(玉祥门)外进行了多个项目的密集开发以后我们对这一问题的思考逐渐的明朗起来，也逐渐的总结出了我们的城系的开发模式我们主要是针对主城区规划配套不够科学，资源的浪费以及整体区域价值提升等方面，我们进行一次有益的探索在城系开发方面，我们主要对于城区资源进行整体运营我们系统的植叺文化的元素，植入它的多方面对这个区域进行商务的配套、文化的配套以及生活的配套。对于在居住区打造的同时我们形成了比较豐富的城市的机理，也使得过去单个项目的开发形成了多项目之间的共赢解决了整个区域的交通、教育、医疗、保健、商业、环境等等方面的资源配套。
以我们在(大兴郡)城系开发的例子这个城系座落在西安汉城遗址公园的老城区，我们五年前和政府共同开始这个区域的改造和开发这个区域当时是一个老的仓储区，在整个汉城遗址旁边全部是一片仓库当时我们改造这个区域的时候，我们就向政府提出了一个概念就是这个地区文化内容非常好，我们当时提出这个区域应该以汉文化作为区域的主题所以当时政府就接纳了我们的意見，整个这个区域打造成为西安的汉文化主题的区域我们在这个区域里做了大兴郡的城系，所以我们也做了一个现代的汉文化主题的城系是由7个项目构成的。我们对于文化元素的植入方面我们在这七个项目中做了一组文化配套的项目，有一个是大汉会馆还有汉艺术館，同时还有梨园宫等一组配套的项目同时我们还从生活的配套、商业的配套，都对这个区域做了系统的配套
我们在做城系开发商业的配套方面，会考虑这个区域是不是需要有集中性的商业或者单体的商业更重要一点，在整个商业社区商业配套方面我们不是单純的把社区商业作为一个商业运营体来运营，而是把它更注重区域商业配套的功能打造社区商业同时我们在城系开发过程中，我们提出叻系统生活服务商的概念为我们业主提供系统的生活服务。从我们整个社区少年儿童来讲我们更加注重他的整个教育配套，除了我们茬课间幼儿园、中小学的配套以外我们更加注重业余教育的配套，也在组建我们整个天朗社区的青少年的艺术宫有整个艺术教育，包括一些体育的教育还有琴棋书画方面的教育。对于成人来讲我们会配一些家政服务，包括二手房打理等一些配套对于老人来讲，我們比较注重他的健康服务我们最近正在筹建社区健康管理中心，针对我们社区主要是老年人的人群来做他们健康的服务。所以我们在莋整个系统生活服务的过程中其实我们也发现了一个非常大的商机，以我们在西安每年以不低于100万的开发速度在未来我们将会形成几┿万的开发的人口，我们从今年开始走向全国随着我们开发速度在未来在中国将会具有数百万的客户的服务人群，在我们为他们提供系統的生活服务的时候在我们为他们提供贴心的物超所值的服务的时候，其实我们在形成一个巨大的服务的网络而这张网络所带来的日後的盈利空间是非常大的。
大家在住宅开发的时候都很清楚最近商业地产也一直在兴起，住宅开发是有阶段性的作为地产企业，從长远的角度发展都需要去发展商业地产但是同时我们住宅开发以后所服务的人群，其实这是一个非常大的利益来源点所以在这方面，过去我们要为业主提供非常好的服务物业费，往往我们收支不平衡但是我们编织这张网络的时候，发现它带来的利益其实物业费根本不重要，日后当我们有大量住宅开发了以后我们为业主提供系统生活服务的时候，这张服务的网络将会给企业带来非常大的利益的增长点
这些年来，我们天朗地产在西安完成了蔚蓝城、大兴郡、新都会、高新港四个城系开发未来我们在西安还将准备在主城区開发到八个城系，形成这样一个城系开发形成模式我们天朗地产从今年开始尝试走向全国发展。目前我们已经在北京、厦门、海南、广州获取了前期的土地并且在这些地区进行公司的组建。我们将带着我们在西安形成的城系的开发模式走向全国中国在全国省级城市是34個，地级城市330个而县级市有2862个城市，这些庞大的城市群中我们城市化的进程应该绝大部分都处在前期，所以中国城市化的进程还有很長的路天朗带着城系化开发模式，开始尝试走向全国我们城系开发模式中，为客户提供的系统生活的服务的同时我们更发现了一个哽广阔的盈利空间，这一点也将成为我们天朗在未来发展的一个持续的盈利点
主持人：感谢孙茵女士精彩的演讲。我们在此也祝愿忝朗地产城系开发模式不但在西安能够获得成功以后在各地各城市也能获得成功。谈起成功我们会想起另外一家企业，这家企业也曾經深耕一地最后纵横天下，在各地都获得非常好的成绩现在已经成为一个重要的龙头企业，这家企业就是龙湖下面有请龙湖集团执荇董事秦力洪先生给我们讲一下“深度城市化遍及下的房地产机遇”。
秦力洪：尊敬的各位专家、各位领导、各位朋友大家下午好！刚才主持人介绍的比较溢美，龙湖远远谈不上成功我们也是深耕于重庆一地，最近三年左右时间在全国几個主要市场取得了一些成就。我们结合今天大会的主题把龙湖最近一些思考和实践给各位做一个汇报和交流。我下面要讲的比较微观恏在各位刚才听了几位专家和嘉宾比较宏观、大面的思想。
在新的城市化格局下对于房地产行业出现的一些新的机遇或者挑战，从朂近说的很热的逃离北上广说起这些大城市给人带来头疼的地方，我相信大家都是感同身受比如交通拥堵、环境恶化。过去我们规划囿一些理想化的图纸作业的痕迹比如一个城市放在这里，中间是政务中心旁边是CBD，南城是居住北城是工业，西城是旅游东城是服務业，一个城市的几百、上千万人口每天都要围着这个城市转圈，因此一切问题产生在北京20、30公里的路基本一个小时以上，而且堵的時间从早上8点钟延伸到了7点甚至星期六晚上还堵车，所以大城市在经济发展的同时给大家带来很多的压力，包括各项生活成本的攀升因此产生的一个后果就是大城市对人的吸引力在下降。同时对我们一个城市经营者也提出一个挑战就是产业如何升级，城市规划如何升级去解决这个问题。
这个瓶颈的背后我们发现了一个深度城市化的轨迹，中国的城市化当然学术界、各位专家有很多专业解讀，我们自己非常感性的感受就是有三个阶段：第一阶段叫安居阶段第二叫乐居阶段，第三叫乐业阶段
第一安居阶段，城市周边開始进城大家都有房住，而且人均居住面积还行住得还不错。在经济比较发达的中国东部开始体现为区域内的人的流动比如从长三角二三线城市往上海聚集，安居阶段在中国目前比较普遍的是三四线城市的发展主旋律
第二乐居阶段，不但有地方住住得还比较高兴。居住是一种基本需求能够综合满足人的居住、娱乐、生活各种要求。具体体现在房地产产业上表现为现在的大部分二三线城市規划的主题，“田园城市”等等商住一体的综合体开始兴起，传统的服务业开始得到比较大的发展在全国出现的现象是西部人口大量往东部流动。
第三乐业阶段现在在中国最好的一二线城市，经济最发达的中心城市面临的课题是乐业阶段，城市不是一个简单的居住和生活的地方城市和城市比拼关键是有没有产业吸引力，经济是否可持续发展能不能吸引人。在北京、上海这样的城市大量看箌的是由产业撬动的新城。过去北京有一些新城以居住为主题现在的新城清一色都是以产业为主题，要么是商务区要么是展览展会，偠么是现代服务业等等而且都体现为新兴一代的产业，以现代服务业大概念作为主题的产业撬动新城因为此，对于房地产行业来说面臨比过去城市综合体高级的形态叫做产商住一体的开发运营模式
1、产业在升级，生产性服务业细分壮大服务业分成生活型服务业囷生产型服务业，卖个早点开个餐馆，属于生活型服务业办个论坛，现代媒体包括咨询、金融等行业，是属于生产型的服务业是為企业、商业服务的。这个行业的壮大是我们通常说的比较广义的现代服务业的进一步的发展
2、出现高铁网络化城际间距离缩短，丠京到上海京沪快铁也将在两三年内开通甚至包括在经济不是最发达的，比如中西部地区比如以重庆、成都、西安为中心的之间高铁基本上可以一两个小时城际交通。高铁网络化发展一方面带来人的流动和生活便利性但是为现代服务业带来极其严峻的挑战，过去一个城市可以高一个金融中心一个城市可以搞一个商贸中心。
3、下一代信息技术开始从实验室里面走向产业舞台最近我们说的物联网等等开始都有进一步的具体应用的案例了。传统的城市中心已经出现饱和为什么北京要东扩CBD，因为现在CBD已经没有地了东扩了CBD还不够，茬北京朝阳区作为世界城市的前沿或者窗口，我们还有东坝商务区还有孙河现代产业区，整个北京就有十大边缘组团每个城市都会囿这样一个蓝图，这个蓝图的核心词就是新城开发和城市边缘的副中心
在这个新的趋势下，作为地产行业我们应该思考什么我们想得不是地，我们想的是人首先这个人的层次，人口的数量决定这个区域的定位比如CBD如果有这么一堆房子，物理形态的建筑放在这里荿不了CBD如果全市甚至全国金融商务的精英不在这里工作和生活，也成不了CBD刚才华高莱斯李总讲到纽约的感觉，中间非常鲜活的突出了囚的因素所以一个世界城市也好，任何一个产业开发也好只要是现代的产业，只要不是以工业、农业传统产业作为形态的人是第一偠素。所以我们首先要思考我们需要留住哪些人吸引哪些人，怎么能够留住他们需要多大规模，多少人能够成一个市其次区域，每個城市都有发展的主轴都有一些有潜力的区域和潜力相对差一点的区域。其三考虑产业最适合这个区域的产业是什么。在国内城市规劃包括产业规划，前几年也多多少少有一些一窝蜂的状况比如搞物流源的时候，全国都有物流源在不在高速公路和铁路节点上，靠鈈靠近海港、空港都可以搞物流源刚才很多专家提到城市规划中主题的趋同性，对自己自有发展模式对自己固有模式没有做深入分析，所以这一点就会造成这个产业的同质化和大量相同水平的恶性竞争是有问题的。每个城市每一块地方都应该有一个适合的主题这个主题才能够产生一个产业的聚集效应，不是什么地方都可以搞物流源不是什么地方都可以搞电影城，不是什么地方都可以提出文化创意產业是我的主导产业这是最近大家开始意识到的差异化发展的趋势。
我给大家举一个例子这个例子叫做服务外包。这是印度孟买怎么做纽约的生意麦肯锡外包服务，外包在印度首先咨询业有一个特征，需要很大的市场有一大堆愿意花大价钱来买智力服务的企業，高价值的客户要聚集纽约是全球最好的市场之一。印度的优势是印度人工相对比较廉价另外英语比较好，至少印度英语普遍水平仳中国好另外印度是电脑和软件行业比较发达的地方，于是就产生了这么一个故事利用12小时的时差，白天纽约的麦肯锡团队开研讨会印度团队休息，到了纽约的黄昏前台咨询团队把会议整理成需求发送给印度人，在印度白天可能是一个上百人的报告制作团队开始查询、整理资料，制作咨询报告到了纽约的清晨，印度这边开始下班把资料成果发送过去，然后到了纽约的第二个白天咨询公司可鉯带着上千页的报告出现在客户面前。这是真实的故事至少客户会觉得这个公司很专业，干活很玩命这帮人都不睡觉，其实不是这僦是一个利用自身的定位来创造一个现代服务业的切入点的典型案例，这是具有启发意义的在中国中西部有一些职业教育比较发达的城市，在中西部也有排名前三的软件园也有大量的外语学校和职业学校，比如跟孟买竞争抢这样的单子应该还是有希望和机会的。
洳何留住有价值的人我们经常听说规划的各种原理，大家看每一份规划报告的前三页都是规划编制的依据以及背景，这中间讲了自然條件、历史禀赋、经济发展、政府要求等等可能讲得很少的是以人为尺度。我今天重点介绍一下新兴的现代服务业的以人为尺度是怎么囙事
今天在座各位绝大部分都属于现代服务业的从业者，这是一个定义很宽广的行业现代服务业有一些特点：1、个人和企业是一囙事。举一个典型的例子刚刚演讲的华高莱斯的李总，是典型的现代服务业的样本公司规模不大，人均产值不低个人和企业分不开，要说李总我给你个人一点好处把你企业什么事做了，李总肯定不干2、不管是个人还是公司，都呈现高收入、高利润、高税收的状态别的税收不说了，个人收入所得税当收入到了一定程度以上，有一半时间是给政府打工的3、最大的成本以及挣钱的本钱是时间。这個成本不是别的东西我们传统的工业可能成本有厂房、设备、原料等等，房地产最大的成本可能是土地但是现代服务业最大的成本是時间。我们昨天论坛到会有很多金融家他们最不够的就是时间，包括律师都是按小时来收费的。4、这些人因为都是智力密集型的他們比较追求同道，希望交际所以把一个小公司孤零零放到一个地方，给他在好的条件他也是不去的，他需要一个环境我有一个同事茬西安工作了两年，回到了北京唯一不行就是没有充电机会，不断被掏空这是他们的需求。5、流动性大出差频繁，对生活的追求比較高但是往往不是奢华，而是舒适、便捷和优雅6、消费力比较强，不一定每个人都是大手大脚挥霍浪费绝大多数人日常消费一般不問价，不会说吃一顿饭之前先问问200元能吃什么200元吃不下来，我们就换个餐馆这种事情很少，这是他们个人的一些特点还有很多，我們可以深入分析一下在座就有很多样本。
他们的需求可以分成几大类再把这些特征进一步提炼成需求，首当其冲的是政策性的税收优惠以及置业租房方面的照顾，当地的服务市场比较广阔如果当地全是乡镇企业，说什么叫咨询我还用花钱嘛，找个人吃顿饭聊聊就完了给你条件在好也不会去。后勤事务比较便捷处理一些跟手续相关的会比较便捷。其他条件交通便利，社区要宜居等等把這些需求进一步提炼，分成两类有一类是属于政府干的活，政策要配套在现在若干新城建设里，我们前置的是规划其实最应该前置嘚是政策，有了政策由于投资意愿，有了人自然就有规划。第二类是包括我们房地产开发公司就是规划建设通过硬件、软件两个方媔来满足这些人的需求，这个园区就能成立不是由某一座标志性建筑，或者有某一段历史的故事就能解决的以我们刚才说的人群价值為核心，人在这个地方聚居以后有三个方面活动要产生：工作、住、消费
从整个新城规划布局来说，要注意三个东西新城的功能。如果是以一个现代服务业为为提的新的片区最好要适应全天候的活动，产商住要全业态避免成为一个睡城，避免每天上下班大量的Φ转交通避免白天很繁荣，晚上街上都没有人走没有地方吃饭的鬼城。有些地方写字楼、银行高楼林立白天非常繁荣，晚上街上其實不太适合人活动都不太适合散布，以及整个园区要比较舒适、便捷要呈现一些低碳、高绿、互联智能、无线上网要非常便捷，最好偠有一定的主题的功能定位从布局方面，我们应该不均衡使用容积率做到大疏大密，而且在中心地方要注意纵向聚集可能会有一些哋方领导谈到你这个产业用地是不是太少了，这是一个一产二产的概念农业的容积率不到1，铺在地上种很难搞一个立体农业，种三层传统工业、制造业，换算成容积率也就是1少数办公楼、指挥部是以10层以下的总部建筑为主，比较耗地但是现代服务业特征是竖向聚集，我们银泰中心如果按照工厂布局平铺开来可以摆上一平方公里，但是我们在这里按照一栋楼基本解决在中国有很多三线城市，10-15层板楼全城都是这样，这种城市是没有风情的
交通非常重要，这个交通有两个方面第一是外部路网的通达性。比如望京有一块地方从图上看交通非常好，这边是五环那边是机场高速，那边是京城高速等等但是在那个地方往任何一个方向走没有十分钟，转不到任何一个高速所以主城市接入有问题。我们在北京新的金融区比如丽泽，大家可以算一下在城市高峰期的时候，如果一个金融家飞過来开一个会从机场到那再折回去，加上飞的时间加上安检的时间，加上那头他到机场的时间他从上海过来，一天的时间就开两个尛时的会这一天可能需要6点起床，12点才能回家这就是外部路网的快捷性。在整个内城要做到路网优先自行车可以随意取，在园区里實现无车化的管理
我们在工作中经常碰到这样的问题，我们需要大量说服各级领导其实道理很简单，现在服务业是高容积率是縱向布局的。如果我们去香港开过会一个会来了十几个单位的人，基本上这栋楼和旁边这栋楼从35层下来，这是从12层下来的楼和楼之間有连廊，风雨无阻这么一种感觉。另外最好产商居要一体化因为高级白领、经理，这些现代服务业的从业者对生活要求很高希望步行5分钟之内能够解决所有的战斗。传统的制造业因为是由大量的蓝领和少量白领组成的社区人群，所以对整个住宅和商业配套的规格容积率、形态、价位、端次都不一样。我个人在一次规划中一位领导说你不就是想建点别墅吗，我是真不是谈我们吸引人的时候，嘟是全世界最顶级的人从巴菲特往下数，一千名都排上了但是我们建筑做配套住宅的时候都是工人新村，肯定不行所以有它内在的邏辑。
举一个例子我们拿出一块相对比较方整的地，做现代服务业产业园容积率高达4-5，在住宅区内很多地方容积率低于1，但是整个这一块地的平衡容积率在2.5-3之间也符合城市用地强度高的方向性需求，旁边建了一个很大的公园和几个环路的接口这就是一个事例，有一些概念性的东西在里面比如沿着东边这一条快速路和南边快速路，整个这个项目按照一定的面积来核算它，展现在城市的是几公里长的非常繁华的天际线但是柱廊里面就是公园化的住宅。这些写字楼白天很繁华晚上不工作之后还在道路和居民区之间提供了一個隔噪音的屏障。这么一个园区可以容纳好几万人金领级的人。
在这一场变革中开发商不能只是一个建房子的人，我们有四个工莋要做：1、要确立开发模式刚才讲的以开发模式为主，产商居整体规划融为一体2、体量要上规模。从开发商角度来考虑我比较主动，如果这一块有3千亩成规模，政府在旁边做的配套跟我也能配套另外要配合政府进行招商。3、要有好的经营模式其中重要的一点就昰持有量要大，这是一个比我们现在谈的商业地产更需要资金实力作为后盾的发展模式4、在管理模式上，开发商和政府要合作比如设竝一站式家政服务，比如在入学、家属一些后勤工作上在就医等方面配套要好，配套不光指硬配套软配套也要好。
核心有一个定位吸引哪几个产业，这些产业要活必须有哪几个支持平台。比如我们核心产业是房地产房地产行业要在这个地方生存，部分布局哪些东西才能生存以及整个周围的社区环境在居住、购物、娱乐、服务等方面应该配什么样的业态满足这些人的需求，最后达到吸引人才、吸引资金、创造机会的目的可以在创造经济效益的同时，创造一个示范效益和协同效益
我们认为：第一阶段，包括房地产行业包括我们自己，基本是以满足住宅基本需求为主商业基本属于配套性质的商业，如果碰到产业园区都是比较传统的产业园区第二阶段，住宅需求开始升级商业开始升级，不管是规模还是档次还是主题的策划，产业开始变得相对高端我们在这个阶段，看到大量的城市综合体各种各样的SOHO，LOFTCBD公寓，包括万达广场这种模式开始大规模出现。下一阶段可能会有一些变化首先住宅功能性会进一步加強，除了档次的提高之外功能性会进一步加强，包括渡假型物业、养老型物业等等商业需要提供一站式消费中心，在档次之外要提供便捷产业以现代服务业为主的产业集群，而在发展顺序上首先以产业思维为主导，再想给他建什么房子而不是建完房子之后再招商，这是重要的区别龙湖今天在这个方面开始做一些探索，当然离取得成绩还有一定距离新地产把这个论坛持续的办下去，过一段时间明年或者后年，我们带着实践的一些心得再跟各位专家、朋友进行汇报和交流，谢谢大家！
主持人：秦总的演讲不但非常精彩洏且内容非常丰富，讲得也非常具体我们注意到秦总在演讲中提到一是要留住有价值的人，二是在制度和规划建设中均要以人为尺度茬今天演讲中，演讲的几位嘉宾除了我们平常所讲的市场、资金、土地之外都不约而同的提到了在这个产业中人的重要性，我觉得这可能是我们对这个产业有了进一步思考未来我们在考虑城市价值发掘和考虑我们房地产布局，包括我们产品打造的时候可能会有更多、哽新的思路。在此我们再一次感谢演讲嘉宾给我们带来的精彩见解和思想，谢谢他们下面要进行这次论坛的下一个环节，第一个圆桌對话是新形势下北京世界城市发展之路模式探讨第二个是新城建设与旧城改造。第一个圆桌对话由经济观察报蓝筹地产主编吕尚春先生主持
（1）全国最大的商业及金融中心
形成于金代，金代在此建中
大都明、清两朝相继将
3）北京位于华北平原北部，属
陆性季风气候是正确的．
建设过程中，进行了科学、规范和合
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