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居住小区规划设计经典案例
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居住小区规划设计经典案例
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&&&&&&&&&&&&居住区规划设计要点
居住区规划设计要点
& & 住区按档次可以分为普通住宅区、高档公寓区、别墅区等。如果小区进入了流通领域，具有了商品的特征，就成为商品小区。商品住宅市场是房地产市场的主要组成部分。对于不同类型的居住区投资项目要分别进行深入研究和探讨，由于普通居住区在住宅中占有主要地位，因此在这里我们主要研究的是普通商品住宅小区的规划设计。& &&目前居住区规划设计现状 & &1.1居住区规划缺乏经济性。居住区规划设计并不单单包括居住建筑，现在很多地方所谓的绿色住宅区，往往仅仅考虑到了居住建筑的设计,在住宅单体设计上强调建造“节能省地型”，“环保舒适型”，“绿色建筑”等住宅，而在一些公共建筑配建上随意性过大，住宅建筑体现了绿色节约的原则，而在一些公共建筑中却盲目追求造型的别致，抛开了建筑设计初期的经济性原则。或者有些绿化景观设计前期设计时候注意了节能环保，可是后期实施过程中浪费水源或者耗电的现象严重。当前设计人员在规划设计中往往只关注房地产开发总造价，没有计算住宅区投入使用以后的运营维修成本，在使用过程中才发现后期的运营维护费用极高。所以在规划设计之初设计人员就要在居住区环境景观营造方面，尤其是水景景观方面，解决好经济良好的水源和水动力设施问题。 & &1.2居住区功能定位不准确。居住区规划包括住宅建筑设计、公共建筑配建、小区道路设计和小区景观营建，一个良好的居住区不但是一个居住社区、更是集购物、休闲、娱乐和工作为一体的公共社区。理论和实践都证明，现今中档以上的居住区除了具有生活功能之外，同时又具有个人发展功能和享受功能。然而现代市场竞争的激烈，专业人员分工的细化，造成很多居住区规划设计的重点不是主要突出居住建筑的舒适，而是重点策划公建配套设施的规模、小区环境细部。至于建筑内部的热工性能如何，建造质量及设计是否经济合理，则往往被忽视。居住区的主要功能不管演变得多么复杂和多样化，生活使用功能都是位于第一位的，其他任何功能都是附属部分。 & &1.3居住区配套设施不完善。目前，很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。&& & &居住区规划设计的要点 &2.1规划设计中体现“三节”要求。& &住宅房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后住宅业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个居住区项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。 &&2.2& & 完善的公建配套设施。公共建筑的规划和配建是按小区的人口规模来设计的，正确计算居住小区人口规模，对于公共建筑面积的确定，就有了一个可靠的前提。目前居住区规划中，公共建筑基本上按国家建委颁布的千人指标定额标准进行配置，但各地自然条件、人口构成、居民生活习惯、商业服务经营特点等均有所不同，所以应根据地区特点在国家规定的定额指标范围内作适当调整，同时特别注意地区区位特点，调研小区周边的教育设施、医疗设施、商业服务设施与本区的距离远近、交通通达性如何，根据现场周边配套设施的利用情况酌情增减居住区内部的公共服务设施，最终达到公建设施和居住小区的规模等级、档次定位相配套，创造使用舒适、功能完善的社区条件。2.3& & 便捷的路网设计与停车设施的规划。 & &居住区内部道路体系一般分为三级路网体系，即居住区主路、组团路、宅间路，各级路网相互贯通联系。住宅区开发建设中，一个完善的路网体系不仅可以方便居民使用，而且间接节约交通能源。居住区道路规划不光包括动态交通系统的组织，也包括了居民停车等静态交通的组织。现在很多高档的小区，各项设施可谓一流，唯独停车问题没有解决好，在居住区道路系统设计中，根据住宅建筑的类型，停车设施的配建指标有所不同，如对于别墅项目，每户都要考虑停车问题，对一般住区，每栋楼的停车总量并不是很大，可以取地下一层做地下停车库，同时可以安排一定数量的地面集中停车位。关于停车设施的规划要和动态的道路系统相联系，同时兼顾居住区景观的营建，有条件的地方可以引入生态车库的规划。 & &2.4小区环境景观的营造现代生活水平的提高使居民越来越重视小区的环境景观营造。一些房地产开发商为了在竞争中取得优势，不惜花重金在小区景观营造方面下功夫。关于环境景观设计方面,整体效果固然很重要，但是环境的气氛、环境的视觉效果、空间的比例与构图等也不能忽视，一些细部设计更要体现经济合理性，例如北方缺水地区水系景观的设计可以利用雨水资源或者采取中水系统，节约整个居住区的生活成本，绿化方面尽可能选择乡土树种和环保树种，在营建良好氛围的同时节约小区总造价。&& & &居住区规划设计的具体步骤3.1市场调研，寻找目标群体，准确定位住宅市场。目标人群的需要是房地产企业规划设计和开发住宅产品的宗旨，不同文化背景、生活经历、经济状况、受教育程度、家庭结构、个人情趣等不同，致使购买者具有不同的观念、需求、价值观、审美观，所以对于居住建筑的户型、造型、单元组合情况、小区公共设施情况、景观效果等都有不同的要求和侧重点，因此，规划设计者和开发商必须进行深人细致的调查研究，发现不同消费者的需求，然后确定目标群体的需求，进而来确定小区的定位层次、风格等。3.2规划设计，满足居民要求，精心创造建筑产品。一旦确定了目标市场，总体规划、建筑设计就必须按照潜在客户需求进行，尽可能使顾客满意度上升。规划设计中要深入分析该区土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境、人文特点等，确定潜在的消费者在此购买何种物业，所能承受的价格档次，再结合土地既有条件，依据现场区位调查来规划设计出居住区整体规划图，决定建筑单体的定位、建筑功能、主要户型、不同户型比例等，设计中体现节能环保要求。3.3总体设计，注意节能环保，具体实施高品质社区。规划设计过程中，除了单体设计，整体效果设计、细部环境设计都要严格规划设计，各个细小环节都需要保证质量。在保证质量的基础上，注意降低后期的开发建设和运营维护成本，从而降低房地产价格，以提高住宅区的价值。& & 居住区规划设计牵涉的知识面较广，不仅仅需要建筑、工程、社会、人文、地理、经济各方面的知识体系，有时候也可能受到政策层面的制约，需要我们规划设计人员认真研究，仔细调研，在规划设计中协调全面利益，规划设计出更多的居住区产品.
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市规划局多措并举丰富小区空间布局
作者：[admin ]发布日期：[08-05-27 12:03:27] 点击次数：[]
&&& 为丰富我市城市居住小区空间布局，避免居住建筑形体单调，切实改变当前居住小区以行列式布局为主的单调呆板的做法，提高新开发居住小区规划设计水平，市规划局通过总结我市以前好的做法和借鉴外地市成功经验决定采取以下措施：
&&& 一是在组织编制控制性详细规划、拟订规划条件时，通过科学审慎确定居住用地的建筑容积率、建筑密度和建筑高度，确保三项指标互相匹配，居住小区绿地率不得低于30％，人均集中绿地不得少于1.0平方米。
&&& 科学设定居住小区中不同高度建筑所占比例，一般不得采用单一建筑高度，以形成高低错落的空间环境。根据不同高度建筑所占比例核定建筑容积率，具体按照4-6层住宅容积率最高1.30，7-11层住宅容积率最高1.60，11-18层住宅容积率最高2.0进行综合核算。降低或部分降低规划条件所确定的建筑高度的必须相应降低建筑容积率。
&&& 审批详细规划时严格审查建筑容积率，建筑工程规划许可后严格监督建筑容积率，对通过提高建筑密度、缩减绿地率、降低空间环境质量等途径提高容积率的一律不予批准，擅自提高容积率进行建设的，严格按照我市有关规定予以纠正。
&&& 二是严格控制居住建筑连续长度（建筑连续长度采用较长一边的直线长度）。原则上6层以下居住建筑连续长度不得超过60米，7层-11层居住建筑连续长度不得超过45米，11层以上居住建筑连续长度不得超过35米。高层住宅侧面间距与各种层数住宅之间不得小于13米。
&&& 住宅单元采用折线、弧线等非直线形式组合的，建筑连续长度限制可酌情放宽，但不得超过上述规定长度的1.5倍，且最长不得超过80米。
&&& 三是严格限制居住小区采用行列式布局（指以直线方式组合的连续长度超过35米的成行成列布置的形式）的居住建筑所占比例。原则上，每个居住小区采用行列式布局的居住建筑的单体数量占占居住小区单体总数的比例不得超过50％。
&&& 四是丰富居住建筑空间布局。居住建筑群体平面布局、竖向布局均应进退有序、高低错落、富于变化。
&&& 严格限制在城市道路、水系南侧集中成排布置高层居住建筑。城市道路、水系南侧的高层建筑后退城市道路、水系中心线的距离不得低于建筑高度的1.0倍。
&&& 严格保持居住小区沿街界面的空透率，原则上所有居住小区沿街界面空透率均不得低于30％。居住小区主要出入口空透空间宽度一般不得少于20米，次要出入口一般不得少于15米。
&&& 沿街布置的居住建筑后退道路红线距离应富于变化，同一沿街界面建筑长度累计不得超过沿街界面建筑总长的50％。建筑沿街外墙后退道路红线距离差额小于6.0米的视为同一界面。
&&& 居住建筑采取山墙沿街布局方式的，应对山墙进行精心设计，丰富建筑体型。在保持建筑造型、色彩和谐统一的前提下，应避免同一山墙造型大量重复使用，原则上同一山墙造型连续重复使用不超过三次。
&&& 住宅单元组合时超出两个住宅单元的原则上应以单元或户为单位进行前后错位组合，错位距离原则上不少于3.0米。
&&& 五是居住小区内部7层以上（含7层）居住建筑原则上应将建筑基底面积的20％的建筑底层架空用作公共活动空间，并无偿向小区居民开放，但不得用于停车等。架空层层高不得低于标准层层高，底层架空用作公共活动空间的建筑面积不计入建筑容积率。
&&& 六是重要居住小区用地，在国有土地使用权出让时要求参与竞买者在报名期间提供开发策划方案，报政府或市规划局研究认可。开发策划方案应包括小区总平面图、反映小9
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