文/朱振鑫 如是金融研究院首席研究员杨芹芹 如是金融研究院高级研究员李畅
如是金融研究院研究员作为过去十年最赚钱的行业，中国的房地产业正在经历一场史无前例的变局。万科说10年之后不再是地产公司，碧桂园在三四线城市最后一搏，万达不断瘦身后销售排名已经掉到了第52名，恒大地产更名恒大中国继续拓展产业版图，华夏幸福的王老板把股权卖给了平安，保利龙湖远洋的新名字用发展和集团取代了地产，中天城投摇身一变搞成了中天金融……每一个房地产巨头都在跑步转型，因为大家虽然对房价还有分歧，但对房地产行业已基本有了共识：房地产开发的黄金时代已经结束，不管未来是白银时代还是青铜时代，房地产企业都必须转型，否则就是死路一条。那么问题来了，房地产企业如何在未来10年活下去？借鉴国内外房企发展经验，我们梳理了房企的三大转型方向：一是内部品质升级，深耕住宅开发，绿色化、精品化、智能化、人文化；二是纵向产业拓展，提高附加值，向家装、物业、租赁、智慧社区等上下游延伸产业链；三是横向产业融合，与金融、健康、教育、科技、文旅、物流等产业融合发展。对房地产企业来说，未来10年需要根据自己的优势和短板选择一条适合自己的路，扬长避短，断臂求生。对购房者来说，未来10年可能需要重新认识你所面对的卖家，他们在后续品质及配套服务上会进一步分化。中国房地产企业转型全景图资料来源：如是金融研究院内部品质升级：向绿色化、智能化、精品化、人文化方向发展从1998年的房地产改革以来，城镇人均住房面积大幅改善，由18平方米增长到36平方米，户均住房拥有量已超过1套，全面告别住房短缺时代。虽然在房住不炒的主基调下，房地产调控政策持续收紧，市场逐步趋于理性，但这并不意味着房地产机遇期的终结。随着物质生活水平不断提升，改善型需求逐步替代安置性需求，市场对面积更大、户型更舒适、环境更宜居的产品需求依旧较为旺盛。房地产市场由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。在这样的背景下，实现住宅的品质升级成为了房企转型的重要任务。图表1：房企的战略定位大多与美好生活相关资料来源：各房企官网，如是金融研究院（一）理念升级，绿色化发展绿色住宅不仅仅能给房企带来增值收益，也是全球气候变化背景下减少碳排放的必然选择。在政策层面，住建部明确要求发展绿色建筑。2017年5月，住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》，对绿色建筑的发展提出了要求，希望到2020年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇新建绿色建筑占比达到50%，绿色建材应用比例达到40%。金融政策也在向绿色地产倾斜。银保监会、证监会、发改委等多个部委出台政策支持绿色信贷、绿色债券、绿色保险和绿色基金等绿色金融产品助推绿色地产发展。在市场层面，绿色住宅拥有显著溢价，去化速度较快。我国新房市场上绿色住宅平均溢价6.9%，最高溢价超过30%。专业化程度较高的项目，如朗诗太湖绿郡，销售去化速度比其他项目高出16%。绿色住宅技术可成为房企打造差异化竞争力的重要手段。国内外普遍从住宅建筑和室内环境两方面对绿色住宅树立评价标准。对于住宅建筑来说，需要具备节地、节能、节水、节材等特征。我国的《绿色建筑评价标准》将地下空间的利用率，可再生能源使用率，可循环建材使用率和节水率等指标作为划分绿色建筑等级的重要标准。对于室内环境来说，采光、隔音、通风以及空气质量都作为评价的重要因素。目前对于建筑内部环境最权威的评价标准是WELL国际健康标准，由空气、水、营养、光线、健身、舒适度和意识七大类别构成，反映出绿色住宅不仅应该满足人的身体健康需求，也应该关注心理和情绪健康需求。基于以上评价标准，目前绿色住宅的发展方向可分为四大类。第一个方向是因地制宜打造低能耗（零能耗）住宅。日本的绿色住宅在这一方面做的尤为出色。位于日本南九洲的白砂项目，用当地的火山灰（白砂）做成建筑的外墙材料。由于火山灰具有良好的隔蓄热和调湿的特点，针对当地高温高湿的气候构筑了一个冬暖夏凉的空间，同时做到了零能耗。图表2：日本用火山土砖块（白砂）建成的可持续住宅图片来源：新闻资料第二个方向是被动式建筑技术的应用。即通过建筑本身的构造设计，例如朝向、采光、通风、格局等调节室内温度，从而节约能源。欧洲的被动房技术相对成熟。英国的大型民用住宅建筑Carrowbreck Meadow，在设计上巧妙运用了日光运行轨迹以及板条形式的门窗布置，确保建筑能够最大程度接受太阳辐射。由于没有通过空调取暖，室内湿度能够常年保持在45%-56%之间，且日平均二氧化碳的排放量小于770ppm。位于挪威拉尔维克的ZEB Pilot House也是典型的被动房设计。住宅根据挪威的纬度设定了屋顶的倾斜角度，并且铺设了面积为150平米的光伏太阳能电池板和16平米的太阳能集热板，能够保证住宅最大限度地吸收太阳的光能和热能。此外，设于地表的能量井也能够充分利用地热资源。图表3：英国获得新建被动房大奖的住宅建筑Carrowbreck Meadow图表4：挪威的节能概念房屋ZEB Pilot House第三个方向是打造垂直的绿色空间。这种建筑设计能够同时满足节地和节能两大需求。荷兰阿姆斯特丹地区的一处绿色住宅区建筑就是如此。中心大楼交错的屋顶线在不同的高度创造出露天平台，相当于打造了多个屋顶花园。泰国曼谷的一处绿色住宅在每个楼层安排了一个植物花盆，并配置了自动灌溉系统，开辟了垂直空中花园。图表5：荷兰和曼谷造型多样的绿色住宅区第四个方向是采用绿色技术营造良好的室内环境。这是目前国内房企发展绿色住宅的主流方向，采用的主要技术有中央空调、新风系统、光线调节设备、净水系统、隔音材料、污染监控等。比如，葛洲坝·中国府配置的地下热泵中央空调系统能够实现室内恒温并长年保持30%-70%相对湿度。恒大珺睿庭项目配备24小时新风除霾系统和净水系统，PM2.5过滤效率达到约90%以上。朗诗熙华府通过绿色装修材料一站化标准化使用，使室内甲醛浓度≤0.03mg／m ，已经达到世界上最严苛的芬兰S1级室内甲醛标准。图表6：配置地下热泵中央空调打造恒温恒湿的葛洲坝·中国府图表7：达到芬兰S1级室内甲醛标准的朗诗熙华府（二）质感升级，精品化新型城镇化的推进使改善性需求进一步释放。链家研究院数据显示，全国改善性换房群体在购房人群中占比已经提升到47%左右，是楼市的绝对主力。在改善时代，精装修是一个基本趋势。从政策层面看，各省精装修政策不断出台，“无毛坯”时代逐渐到来。截止到18年年底全国已经累计18各省发布精装修政策，建筑业发展十三五规划提出2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%。从市场层面看，精装修不仅能够提升住宅溢价，也有利于提升企业品牌价值，迅速扩大销售规模。精装修住宅销售价格可以包含装修费，能够在一定程度上规避对毛坯房的限价政策，给房企带来增值收益。同时，调查显示愿意购买精装房的消费者比例从2007年的10%提升到2017年的27%，预计2020年可达40%，市场前景广阔。目前国内住宅精装修率还有很大的提升空间。有超过60%的房企住宅精装修率低于40%，仅有20%的房企精装修率高于70%，与欧美平均80%的精装修率相比仍存在差距。深耕精装修树立品牌特色的房企在销售增收方面都取得了相对优异的成绩。例如融创中国坚持高端精品战略，布局一二线城市，销售规模从2012年全国第12名提升至2017年的第4名。碧桂园则是在三四线核心地段快速推行莱斯莱斯高端产品，销售规模跃居行业第一。龙湖地产的精装修住宅主打细节化设计，仅插座的应用就有10个设计细节，跻身于房企销售TOP10。图表8：2018年重点房企精装修建面比例及战略布局数据来源：优采大数据，如是金融研究院针对不同客群需求，房企多会对精装修户型进行档次划分，规范不同档次产品的精装标准及成本限额要求。第一类是经济型产品。客户多为价格取向，对应的项目追求实用型空间格局，标准化程度相对较高，装修主材以国内品牌为主。装修均价在500-1000元/平米之间。代表楼盘有万科城市之光，中海九方海越豪庭等。图表9：中海|九方海越豪庭|经济型
700元/平米图片来源：安居客第二类是舒适型产品。客户多为个性取向，追求经典及性价比。装修风格也从标准化向定制化转变，装修主材多采用高端品牌的中档产品，装修均价在1000-1500元/平米之间。如万科的“美好家”精装体系，提供的是菜单式精装，通过九组色系，三类风格，四项装标的随意组合，满足业主对装修风格的个性化需求。碧桂园的精装修产品也提供了多种主题风格供业主进行选择，同时引入智能家装作为精装产品的核心亮点。图表10：万科|美好家|定制款|1200元/平米图片来源：美好家官网第三类是豪华型产品，客户多为风格取向，追求奢华的外观以及丰富的功能配置。一些更高端的项目会根据住宅的地理特色和人文情怀进行精品装修。如融创在江浙地区建造园林式建筑，在北京地区打造大院风格等。代表性的豪宅产品如融创北京壹号院和苏州桃花源，售价可达3500万/套。图表11：融创北京壹号院和苏州桃花源|豪宅|3500万+（三）技术升级，智能化智能化技术作为新一代的科技方向，家居市场无疑是很好的落地场景。2018年我国智能家居市场规模达到1400亿元，未来仍将保持高速增长。从政策层面来看，智能家居作为重点应用频繁出现在中央和地方政策中。继2016年被写入政府工作报告，2017年升级为物联网6大重点领域应用示范工程之一。从市场层面来看，智能家居的渗透率有很大发展空间。目前我国智能家居的渗透率仅为0.1%，远低于美国的5.8%和日本的1.3%。随着主力消费群体对生活品质的要求提高，购房者对智能家居的接受度增强。紫光物联的统计数据显示，在参观装有全屋智能家居系统的楼盘样板间时，购房者对楼盘的兴趣会更加强烈，逗留时间会延长6倍。房企布局智能家居能够打开地产和科技的共赢局面。一方面，房地产为智能家居提供了丰富的运用场景。目前在智能家居的销售渠道中，已经有80%应用于房地产全屋智能解决方案和智能家居样板间。另一方面，智能家居投入可以给房地产企业赋能。智能家居个性化、多元化的应用有助于住宅品牌影响力的提升和产品价值差异化，智能家居系统云端储存的用户使用习惯和生活场景数据可以帮助企业挖掘潜在市场，建立用户画像，优化产品和销售策略。目前，涉足智能家居领域的房企已经有100余家，总共在超过500个房地产项目中引入了智能家居系统。房企布局智能家居的方式主要有两种，一种是地产公司与科技公司合作探索智慧人居。如华远地产与360合作，打造安全智慧社区与家庭安全体系；中国金茂与腾讯合作，共同探索“智慧家”等等。另一种是依托旗下的家装品牌自主研发智能家居系统。如碧桂园橙家智能家居项目，除自主研发智能单品外，还将智能元素融入硬装板块，如加入智能门锁、智能开关、智能马桶等，作为整装套餐的升级版打开市场。图表12：房企布局智能家居的途径数据来源：公司新闻，如是金融研究院整理发达国家的智能家居市场相对成熟，消费者对智能家居的认知和接受程度也较高，可以为房企打造全屋智能系统提供借鉴。美国由于独栋房屋占比较高，对家庭安防、能源控制等场景具有更高的要求。一个例子是，比尔盖茨的未来屋拥有两套安全系统可以随时替换，只要主人按下休息按钮，住宅四周的报警系统就开始工作。住宅的消防系统可自动对外报警，并显示最佳营救方案，还能根据火势分配供水。澳大利亚智能家居的特点是让房屋做到百分之百的自动化。不设置任何手动的开关。韩国和日本的智能家居都设有家庭保健系统。该系统可以随时监控主人的体温、体重、血压等身体健康指标并储存。图表13：比尔盖茨的“未来屋”国内的智能家居主要使用技术包括自动控制技术、计算机技术和物联网技术，将家电控制、环境监控、信息管理、影音娱乐等功能有机结合。目前金茂智慧家、黄石绿地智能家居、万科星空超级智慧家等地产项目打造的全屋智能系统已经实现了五类功能。第一是允许手机、电脑等多种方式控制，减少了人的操作。第二是智能家具能够具备自动反馈的联动控制，如指纹开门可自动撤回安全布防。第三是不仅能够远程监控，也可以基于生物特征的身份识别提高家庭安全级别。第四是通过大数据平台，收集和分析室内环境、用户行为和能源运行三类数据，实现对用户行为的自动学习与策略更新。第五是用传感器将家电、门窗、水气统筹起来，依据环境自动做出合理安排。图表14：中国智能家居概念资料来源：艾瑞咨询图表15：万科星空超级智慧家全屋布局智能家居（四）配套升级，人文化同地段选配套，配套是除地段之外的又一核心因素。社区配套与切实居住需求密切相关，配套设施的便利程度直接决定用户居住的满意度。在人口老龄化愈发严重伴随着二胎政策全面实施的背景下，居民对住房周边配套设施的要求从空间宜居向适老适幼的人文关怀升级。除地铁交通、商场超市、公园等生活硬件配套外，人们开始更关注学区教育、医疗健康等人文软件配套。对于房企来说，在开发新住宅时应关注居民在不同生命阶段的生活需求。第一种方法是在住宅周边增加适合老人、儿童的配套设施。例如医院、儿童主题乐园、学校等。第二种方法是依托物业打造适老适幼的社区文化。第三种方法是在室内装修上增加方便老人、儿童生活习惯的设计。例如防滑地板、安全扶手以及卫生间的紧急按钮等。基于以上三种方法，比较出色的适老配套地产项目有美国太阳城、日本港北新城、国内的万科随园嘉树、绿城乌镇雅园等。比较出色的适幼配套地产项目有东原地产儿童社区、祥生地产幸福派社区等。值得一提的是保利地产的全生命周期居住系统是适老适幼两方面都比较出色的产品。美国太阳城采用了完善的医疗配套+丰富的社区文化打造专业养老社区。医疗配套方面，城区除了拥有专为老人服务的综合性医院外，还配备了数百个医疗诊所。此外还有专为老人设立的生活救助中心、生活照料社区等配套设施。社区文化方面，老人们除了可以参加丰富的体育活动，还可以参与老年大学开设的课程来愉悦身心。日本的港北新城则采用了养老住宅内嵌的模式。将普通住宅的一部分套型进行适老化设计，如增加扶手、满足轮椅同行需求、考虑护理人员陪住等。提倡老人在家中养老，加强与社区的互动。图表16：美国太阳城养老社区万科随园嘉树采取了医院配套+社区养老+住宅内嵌的适老配套模式。一方面与浙一医院合作，在小区内设立了门诊部。另一方面配备了养生休闲区提供老年大学、景观餐厅、棋牌室等养老配套集群。同时室内设计也照顾到了老人的使用需求，如地面零高度，电梯方便放病床等等。绿城乌镇雅园采取了医疗配套+学院式养老的模式。依托雅达国际康复医院和国际养老中心，专注老人的康复医疗。同时以学校为组织方式开展适合老人身心健康的活动。图表17：万科的养老社区——随园嘉树在适幼地产方面，目前房企多采用儿童活动区配套+社区服务的模式。东原地产的童梦童享是国内首个完整的儿童成长社区。其占地面积是普通儿童娱乐区的8倍，户均面积是行业标准的6.6倍。根据0-12岁不同年龄段的儿童成长特点，在社区内打造了3个不同年龄段的专属活动区，并引入早教系统，满足孩子在社区内安全、教育、娱乐需要。祥生地产的“幸福派”社区服务体系中，针对儿童的“幸福巴士”方便解决孩子上学、放学的交通问题，“幸福书吧”、“四点半课堂”方便解决孩子放学后无人照看的窘境。社区中设置的“童趣广场”、“欢趣草坪”、“海洋世界”等则满足了孩子亲近自然、释放天性的需求。图表18：东原地产的童梦童享儿童活动区保利地产的全生命周期居住系统在社区配套方面综合考虑了适老适幼两方面。共进行了四点创新。第一是室内设计关注适老化和适幼化。如卫生间安装拉绳式报警按钮，为减少孩子碰撞走道安装防撞条等。第二是社区配备服务于老年人的和熹健康生活馆，提供长者学院、健康管理、助浴理发等特色服务内容。第三是社区配备服务于儿童的和乐会，包含国际早教、双语艺术幼儿园、国际学校、青少年宫四大机构。第四是 创立了“熊猫开门APP”和“亲情和院”两大物业特色。前者主要包括手机端物业保修、快递收发和网上商城购物。后者包括组织尊老助老、邻里交流的一系列社区文化活动。图表19：保利的全生命周期居住系统纵向产业转型：向家装、物业、租赁、智慧社区等上下游产业链延伸除在住宅开发范畴升级优化外，部分房企加大纵向整合力度，加强产业链上下游整合布局。这部分转型方向虽然超出了住宅开发的范畴，但仍围绕住宅开发展开，主要包括物业、租赁、家装和智慧社区四大类。龙头房企在这一方向的转型中处于绝对领跑的位置，这在我们接下来的案例中将有所体现。（一）家装：将成为房企的新盈利增长点家装是满足美好居住生活必不可少的重要工具，具体可分为新房装修、二手房交易装修和存量翻新三部分。家装行业有两大特点：一是家装市场空间巨大，中国建筑装饰协会数据显示，2017年住宅家装总产值接近2万亿，未来虽然随着房地产市场增量萎缩，新房装修受到影响，但按照平均7-10年的再装修周期计算，存量需求仍不容小觑，十年内产值将达 4 万亿。二是行业集中度较低，由于家装行业门槛低，市场极度分散，多为百亿规模以下企业，市占率不足1%，亟待整合。在这样的背景下，房企进军家装行业具有天然的品牌优势和规模优势，为用户提供定制化的一站式家装服务。一方面，房企具有明显的品牌优势，容易得到用户信任，获客能力较强，如万链50%的二手房就是从链家承接的，成立一年的时候已经占据北京区域家装市场份额第一的位置；另一方面，房企可依托规模优势，有较强的议价能力，能有效控制成本。基于此，房企积极参与布局家装行业，培育新的盈利增长点。房企参与家装领域的方式可分为四大类：一是全资设立的家装服务平台，这也是目前最主流的方式，如碧桂园外部孵化的橙家、世茂内部自主孵化的More居；二是与外部成立合资公司，如万科和链家共同投资的万链；三是收购家装企业，如绿城收购浙江华能装饰，发展为绿城装饰。四是合作联盟，恒大与全友家私等15家知名品牌家居企业达成战略合作。图表20：房企参与家装行业模式梳理数据来源：公开资料整理，如是金融研究院房企进入家装行业后的发展路径也不尽相同，主要有两大发展方向：一是标准化，
打造互联网家装平台。如碧桂园旗下的橙家包括轻奢和经典两类套餐，都是888元/㎡，再加上188元/㎡水电，包括施工、主材、设计和监理。绿地诚品家的拎包入住套餐包括699元/㎡，999元/㎡，1299元/㎡和雅墅包-私人定制。万链的套餐包括inno 简约899/㎡、inno 经典1299/㎡、inno Base 1299/㎡、inno 纯白1399/㎡和inno X装修升级几大类。大多采用一口价极简套餐报价，价格较为透明，且工期明确，时间可控，橙家28天即可完工。图表21：北京·万科翡翠四季：128M
二居室
现代简约
15.4万图片来源：万链二是定制化，满足个性化家居需求。世茂的More居主要针对世茂业主，首先发挥专业优势和渠道优势，甄选全球知名家装品牌供应商，保障品质；然后借助品牌影响力和议价能力，为业主争取最优的专享价格，价格优惠；最后基于世茂集团内部大数据中的户型研究、市场风向和客户喜好度，为业主提供个性化家居服务方案，实现线上线下一站式服务。（二）物业：为存量客户提供增量价值房企在由重资产向轻资产转型的过程中，物业管理领域正成为众多房企新一轮的发力点。一方面，房地产存量时代的到来，物业管理具备高成长、抗风险的行业特性，发展空间进一步扩大。另一方面，由于物业管理具备稳定、高频、刚性消费的非周期性特征，在房地产市场整体下行时期可以给房企带来稳定的现金流，物业做为房企市值重建的平台作用开始凸显。从目前发展来看，物业管理行业整体集中度依旧偏低，但百强企业市场占有率延续上升态势。2018年物业管理行业在管面积约246.7亿平方米，年复合增长率达到12%。TOP100的企业物业管理在管面达到了79.1亿平方米，占到行业总面积的32%。行业集中度虽然有所提升，但是依然处于一个较低的水平，行业“蓝海”仍十分广阔。房企进军物业管理方面，有着独特的优势。一方面，房地产与物业管理有着紧密的上下游关系，由房企及旗下物业服务品牌共同打造优质的住宅环境，可以增加对购房者的吸引力，提供品牌好感度；另一方面，对于房企来说，可以降低其对上下游进行衔接、协调的成本，及时、快捷地提供服务。目前，各房企旗下物业公司的主要经营范围覆盖住宅物业、商业物业、写字楼、城市综合体等多种业态。房企为扩大自己的物业管理服务优势，可以从两个方向发力：一是住宅物业服务。包括管家服务、安全管理、绿化服务、清洁服务等方面的合理安排与规划，方便居民的生活。管家服务通过定制式服务最大限度地了解客户需求，有代表性的是保利物业推出的亲情管家服务；安全管理做到不断提高小区安保水平，如绿城服务坚持园区安保服务队伍的军事化管理，做到人员持专业证书上岗；清洁服务多推行零打搅服务，如碧桂园服务和新城悦全面推行的隐形清洁服务，通过避开业主的出行高峰期完成环境清洁。二是社区增值服务。包括生活服务、传媒服务和资产服务等。生活服务包括物业维修、快递收发、商业服务、社区活动等社区生态圈的建设。越来越多的物管公司通过自建互联网平台优化生活服务体验，如保利物业开发的熊猫开门APP、万科物业开发的住这儿APP等等，有利于进一步推动智慧社区的建设。传媒服务指为社区住户提供精准化、多元化的广告投放服务。如碧桂园服务利用数百个社区的媒体资源，可围绕围绕业主日常生活的多个高频触点，实现客群精准覆盖。资产服务指通过旗下的租售中心为业主提供房屋租赁、房屋转让、权证交易等多方面的房屋资产服务。举个例子，万科租售中心已覆盖全国46个城市，累计服务业主超过40万，为业主代理房屋近18万套。碧桂园租售中心也已经服务业主超过25万户，代理房屋近20万套。图表22：房企旗下物业公司主要经营范围资料来源：和君咨询，如是金融研究院（三）租赁： 全方位布局长租公寓上下游产业链站在白银时代的起点，租赁市场在政策护航下站上风口。从政策层面看，政策红利助推住房租赁市场快速发展。2016 年以来，国务院、住建部等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，北京、上海等试点城市纷纷出台政策支持租售同权，利好长租公寓发展。十九大、中央经济会议也反复强调加快建设租售并举的房地产市场长效机制。从市场层面看，租赁需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑，形成万亿市场规模。据中指院测算，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求，高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。根据克尔瑞研究中心数据显示，全国 top30 的房企已有近三分之一涉足长租公寓。与同样进军长租公寓市场的酒店、房屋中介品牌相比，房企的优势在于可以充分利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，借助品牌的价值进行对外扩张。房企涉足长租公寓，多采用集中持有的方式。一种是单独成立的长租公寓品牌。即公寓所有者成立专门的运营团队或子公司，负责存量房或新建租赁住房的运营。其中包括万科泊寓、招商壹间、旭辉领寓、龙湖冠寓、碧桂园BIG+、金地荣尚荟、佳兆业创享家、远洋集团邦舍Boonself、富创寓、石榴熊猫公寓、中骏方隅公寓等。另一种是与专业的长租公寓运营公司合作。该模式下房企提供房源，委托给专业公寓运营商管理，同时承担房屋维护费和装修费用，其中包括绿城优客（绿城+优客逸家）、阳光城遇见公寓（阳光城+寓见公寓）、保利uoko公寓（保利+优客逸家）、复星乐乎公寓（复星+乐乎公寓）等等。两种模式均能享受物业增值和租金收入两方面收益。图表23：重点房企旗下长租公寓规模及目标数据来源：公司公告，如是金融研究院目前，国内长租公寓着重在几下几个方面寻求突破和创新：一是发展住房租赁资产证券化。包括收费收益权ABS、类REITs和CMBS三种模式，解决长租公寓的规模化，轻资产运营，提高盈利能力。由于长租公寓具有流动性较低、投资规模大、投资回收期长的特点，发展资产证券化为房企提供新的融资渠道和投资退出路径，也有助于房企通过资产真实出售实现轻资产运营，提高运营效率。代表案例为国内首单长租公寓资产类REITs “新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、 国内首单房企自持的租赁住房类REITs——“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”等。保利租赁住房REITs采用了储架式发行，即一次核准多次发行，为类REITs产品的发行提供了可复制性和可推广性。二是细分客群提供相应服务。例如按工作时间可分为初入职场的青年学生、工作几年的职场白领和商务人士企业高管，针对不同客群的需求配备相应的设施。如为刚入职的毕业生打造超大社交空间，为职场人士提供零售、干洗、网吧、健身等生活设施配套齐全的公寓环境等。在细分客群方面做的比较好的是旭辉领寓，三条产品线针对不同客群的需求选取不同的地理位置、配置不同的活动设施、制定不同的租金价格。图表24：领寓针对不同客群打造三条产品线数据来源：公司新闻、公司官网、如是金融研究院图表25：上海闵行区博乐诗豪华房一室图片来源：领寓官网图表26：上海徐汇区柚米精装一室图片来源：领寓官网图表27：厦门菁社温馨一室图片来源：领寓官网三是利用智能科技便利居民生活。积极探索线上服务运营系统，并用大数据将运营、租户行为分析和个性服务全面整合，实现成本的最小最优及响应的快捷有效。例如万科泊寓plus可以实现远程开关空调、热水器，免卡出入大门、房间门，APP租户端可以自由查询水电费、缴纳水电费等功能。四是加强与外部资源的合作。例如与高校合作，建设学生人才公寓；与互联网合作，开启免押金租房模式。如领寓与华东师范大学签订建设学生人才公寓的协议，同时与京东小白信用联合，导入京东线上流量，开启免押租房方法。（四）智慧社区：通过科技升级传统的社区设施智慧社区是房企响应政策、争夺市场份额的又一发展方向。智慧社区的本质是通过科技对传统的社区设施进行升级。作为智慧城市的细分领域，智慧社区利用云计算、物联网等现代技术，提高社区的现代化、智能化水平。从政策层面来说，按照国家相关部委的要求，我国要在2020年实现智慧社区50%的覆盖。房企涉足智慧社区是政策要求下的大势所趋。从市场层面来说，房企探索智慧社区能够进一步开拓市场，提升产品溢价。既是对住宅精品化、智能化的提升，又是打造人文社区、践行人居理念必不可少的一步。智慧社区的建设要求高、变现难度大，因此资金雄厚、人才储备丰富、拥有高黏性的业主资源的龙头房企具有开展智慧社区的优势，如万科、保利、绿地控股、绿城中国等等。这些房企均拥有自己的社区O2O平台。社区O2O利用移动互联网，搭建以社区为中心开展的生活服务，以社区业主的需求为核心，以物业服务为载体，全面整合社区周边零散商家。社区O2O平台搭建可从三个方面进行切入：电商、服务、社交。电商方面包括在线购物超市、定向团购、自建物流配送团队等。例如保利推出社区超市“若比邻”，通过APP、小程序均可在线上商超下单，最快30分钟送货上门。服务方面包括线上的社区咨询服务、家政服务、教育服务、快递服务、虚拟服务、及一卡通整合周围商家等方式。例如绿城联手华数打造的华数小邑智慧社区，小区的居民可通过手机安装华数小邑APP和家中的华数电视机顶盒来满足物业报修、生活缴费、社区通知、政务信息、社区活动等日常生活所需，也可实现远程教育、健康咨询等特色定制服务。社交方面包括社区社交互动、社区微信群沟通等方式。例如正荣集团联手微信支付，推出全国首个微信定制社区——“幸福家”，在其中的“业主格子铺”功能中，业主可以上架、维护自己的格子商店，促进邻居间“人与人”之间的情感交流。图表28：房企布局社区O2O的典型案例资料来源：公开资料整理，如是金融研究院横向产业融合：金融、健康、教育、科技、文旅、物流、产业新城多元化布局，向综合集团迈进产业融合包括两个部分，第一部分是房地产行业内部要素资源整合，以产业为依托，地产为载体，实现土地整体的开发和运营，也就是万科、碧桂园、华夏幸福等龙头房企纷纷布局的产业地产领域。另一部分是房地产与行业外部如金融、文旅、教育、健康、物流和科技等其他产业的融合，在多元化的布局中找到新的业务增长点。部分龙头企业已经实现了多产业融合，逐步发展成为综合性的产业集团。（一）金融产业房企积极布局“大金融”领域有四大战略目的驱动。第一，谋求较高的投资回报率。传统住宅开发业务利润率下降，而银行、保险等“大金融”领域仍然有较高的盈利水平，房企积极布局金融行业不仅可以获得稳定的投资回报率，而且可以实现自身业务向投融资方向发展。第二，提供融资的便利。内地房企平均负债率超过80%，融资需求极高。入股银行等金融机构可以增强互信，保证资金快速到位，降低融资成本。第三，促进地产+金融+X协同发展。形成对公司其他业务，如养老地产、产业地产等金融支持，提高行业竞争力。第四，对接物业服务，赚取增值服务收益。一方面提供以社区金融为主的消费金融服务，另一方面通过投资生活超市、社区商圈、O2O服务等获取社区增值服务分成。品牌房企主要通过以下三条路径布局“大金融”战略。第一，通过参股或收购的方式深度涉入银行、保险、证券和基金等金融领域。如2013年万科、恒大、世茂等房企纷纷入股商业银行，目前已有近30家房企通过此方法涉足银行领域。2015年房企开始涉足保险业，如泰禾、阳光城发起设立海峡人寿。第二，成立地产基金公司、投资管理公司或小额信贷等金融公司。目前，保利、越秀、金地、金融街、北京城建等企业均已自建房地产基金公司，绿地则在多个城市成立小贷公司。第三，搭建金融资产交易平台，盘活资产，实现开发与金融业务的良性循环。如绿地先后在贵州和黑龙江成立了“贵交所”、“龙交所”两个金融资产交易中心。根据金融在房企战略布局中的定位，可以把房企转型金融的模式分为四类。第一类是以金融为主业的房企，以泛海控股和中天金融为代表。泛海集团在近20年间，将保险、银行、证券、信托、典当、融资担保等多张金融牌照收入囊中。1996年泛海集团就已经成为民生银行的第二大股东，2002年先后参股民生证券、海通证券，并发起设立民生人寿，组建民生典当。此后继续增资民生期货，参与民生信托重组。2014年泛海控股上市后，制定了“房地产+金融+战略投资”三立并举的发展模式，先后收购民生证券、民生信托、亚太财险、时富金融和民安财险，申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿等金融机构，通过民生金服控股搭建互联网金融业务、增持民生银行、申请私募投资金融牌照。到2018年，泛海控股房地产业务已下降到营收总额的22%，信托、证券、保险业务收入分别占比32%、11%、34%。第二类是以金融业务为副业的房企，如泰禾集团和保利地产。泰禾集团在2015年提出“以房地产为核心，金融和投资为两翼”的战略发展目标，逐步构筑起了一条涵盖银行、证券、保险、第三方支付等多领域的“大金融”全产业链。2010年战略投资福建海峡银行、福州农商银行和东兴证券。2015年参与发起成立海峡人寿保险，并设立泰禾金控。2016年收购大新金融寿险业务，发起设立华通银行，收购福建一卡通支付业务。2017年投资设立浙江浙商产融股权投资基金合伙企业。金融产业已经成为泰禾继地产主业之后又一重大战略产业和利润增长店。第三类是以金融创新作为转型工具的企业，如世茂集团。世茂一直以来是资产证券化业务的推动者，在金融创新领域表现突出。2015 年，世茂就推出了国内首单物业费收益权资产证券化(ABS) 产品和首单购房尾款资产证券化(ABS)产品。2016年，世茂以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本-世茂酒店资产证券化项目“，创下了国内已发酒店资产证券化项目的最大规模纪录，达 26.9 亿元。同年还首次在商业地产上成功试水公募 ABN。得益于本身的信用评级和较低的负债率，世茂通过资产证券化能够实现低成本融资，为公司快速发展提供保障。第四类是通过引入资本投资，通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块，以碧桂园为代表。2015年碧桂园引入中国平安作为第二大股东，与中国平安在社区金融领域展开合作，并于2016年发布“碧有信”社区金融平台。图表29：房企布局“大金融”典型案例（二）教育产业布局教育领域是房企转型城市配套服务商的必经之路。根据互联网教育研究院的数据，2017年中国教育市场总规模超过9万亿元，但社会的教育固定资产投资仅占资金来源的10%，仍有较大的提升空间。房企布局教育产业一方面可以提高住宅和社区的附加值，另一方面也可以形成新的利润增长点，提高集团的行业影响力。对于布局教育领域来说，房企有着天然的优势：住宅小区能够为青少年特长教育提供便利安全的场所，商业地产为休闲时间的教育培训提供了天然的场地，地产开发经验也有助于自办学校的建立和运营。房企介入教育领域的方式有三种。第一种是与当地名牌公办、民办学校合作。房企提供土地、校舍等硬件设施，名牌学校负责输出管理。这是初期房企布局教育的主要手段。如万科曾斥资1亿元将成都实验外国语学校引入万科五龙山公园。碧桂园曾引入北京景山中学作为合作方负责中心别墅群配套国际学校的运营管理等。第二种是与知名教育集团合作，共同创办国际学校。如华润置地与爱圣国际教育集团的战略合作，新城控股与明日教育的战略合作等等。第三种是设立独立的教育事业部或子公司，创设独立的教育品牌。如万科的“梅沙教育”和“德英乐”教育品牌，保利的“保利和乐教育”品牌，阳光城的“阳光幼教”品牌，碧桂园的“博实乐”教育品牌等等。进军教育领域的房企布局方向主要包括：学前教育、K12教育（小学、初中、高中）、素质教育（特长教育）、职业教育、社区教育等。学前教育：一是开办幼儿园，如阳光城设立全资子公司专注于幼儿教育相关领域的投资和运营管理，目前全国拥有近200家幼儿园。二是儿童文化艺术培训，如保利和乐教育专注于青少年儿童艺术培养与启蒙，构建艺术教育平台。K12教育：以设立高端国际学校为主。如碧桂园学校是国内极少数全面实施幼小项目、中学项目、大学预科项目的IB国际学校，能够达到毕业生100%考取国外大学，50%以上考取世界排名TOP100大学。素质教育：以课外学堂为主。如万科打造的教育营地的模式。社区营地依托万科的住宅社区，为社区内子女提供教育和托管业务。城市营地是素质教育的培优基地，将不同类型的培训机构和私立学校整合，打造教育综合体。户外营地主要依托万科的场地建设资源组织孩子进行户外素质拓展和素质教育课程学习。职业教育：以职业培训学校为主。如绿城教育集团投资的浙江绿城职业培训学校。社区教育：以物业+教育模式为主。如金地的喆思迪学院在社区内开设科技教育课程、科学游学课程、STEM教育课程等一系列教育课程，将科研与社区教育相融合。万科V-Link社区教育体系下共设有幼儿学院、常春藤学院、素能学院和家学院四大模块，以孩子为中心，以家庭为单位，提供全年龄段全品类的学习教育服务。图表30：房企布局教育地产典型案例资料来源：公司官网、如是金融研究院（三）大健康行业居民医疗健康需求日益增加，成为地产开发向大健康行业升级的内生性动力。从政策层面看，“健康中国”上升为国家战略，社会资本进入康养领域的顶层制度环境趋于成熟。2016年国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出，到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。从市场层面看，现行的医疗健康资源无法全面满足全民丰富的需求，健康行业具有广阔的价值提升空间。在此背景下，地产推进“健康+地产”结合的发展方向拥有良好的落脚点。现阶段，“健康+地产”融合发展对房企的价值主要体现在三个方面，一是拿地价值，地方政府在产业发展的迫切需求下，医疗健康资源对拿地和地块升值有巨大助力。二是盈利价值，健康资源的导入能够促进地产配套服务价值的提升，提升项目利润空间。三是多元布局培育新的业务增长点。由于医疗健康领域向来具有“资金投入大、专业门槛高、收益慢”的特点，因此目前地产企业入局健康行业主要通过并购、参股和共建医联体三种方式。从涉足领域来看，可以分为两大方向。第一大方向是“地产+医疗”，主要包括三类业务：第一类是与地产行业协同性高、重资产属性且开发利润高的业务，包括医院投资和医疗地产开发。如恒大健康与美国布莱根和妇女医院在海南博鳌共建的“博鳌恒大国际医院”，绿城医院投资管理有限公司自建的浙江绿城心血管病医院，碧桂园与英国国际医院集团IHG战略合作引入“英慈”医院品牌，万达集团与美国匹兹堡大学医学中心合作共建万达UPMC国际医院等。第二类是专业程度较高的轻资产属性业务，如医药器械服务和非诊疗服务等。布局第二类业务多为在健康领域专注深耕的企业，如已将业务中心全部转向医疗健康的宜华健康和华业地产。宜华健康先是通过收购众安康进军非诊疗服务领域，之后还通过收购爱奥乐进军医疗器械领域。华业地产也通过收购重庆捷尔医疗设备公司布局医疗器械领域。第三类是社区医疗、医疗O2O、医疗美容、医疗产业基金等其他业务。如远洋地产打造了远程医疗咨询平台海医汇健康小站，苏宁环球与韩国ID健康集团合作进军医美领域。第二大方向是养老地产，主要包括四类业务。一是养老康复地产。是为满足老年人日常生活一般需求与特殊需求而设计的适老性地产项目。如万科投资建立的广州蕙心医院。二是养生旅游地产。选址多集中具有丰富旅游资源地区，旅游养生、康体健身和休闲娱乐配套设施完善，居住形式具有时令特征。如三亚恒大养生谷。图表31：海南三亚恒大养生谷三是健康服务地产。在传统地产的基础上引入社区健康管理，是满足老人乃至全龄医疗需求的综合性社区健康地产项目。如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园。四是医疗健康产业城。从城市战略发展目标和战略规划层面出发的综合最广泛健康业态（康、医、养、教、研、游），配备完善设施的大型地产项目。如燕达国际健康城，珠江生命健康城。图表32：燕达国际健康城图表33：房企布局“地产+健康” 典型案例（四）文旅行业对于房企来说，文旅行业提供了地产开发另一种发展思路。通过挖掘不同区域所拥有的独特区位优势和文化内涵，地产开发往往能为区域产业和经济的发展提供巨大的推动力。从政策层面看，政策红利释放为地产商布局文旅地产提供了支持。自2009年国家将文化产业和旅游产业上升为国家战略，文旅地产便应运而生。2017年，“旅游+”概念首次被写入中央一号文件，国家旅游局发布全域旅游示范区创建工作导则。2018年国家发改委发布通知规范特色小镇开发，明确提出整治有房地产化倾向、债务风险过高以及破坏生态环境的问题小镇，行业未来将重回理性，高品质项目将成为文旅地产的核心竞争力。从市场层面看，文化旅游产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。国家旅游局数据显示，2017年我国实现旅游总收入5.4万亿元，增长15.1%。旅游业对GDP的综合贡献由2017年的5%上升至11%。文旅地产不仅市场前景广阔，也能够帮助房企加快规模发展速度和节奏。目前，国内文旅地产开发可分为两大方向：第一大方向是以产业内容（文化）为核心，第二大方向是以休闲体验为核心。具体来说可分为四大类型：第一类是主题公园综合开发。房企通过开发主题公园可带动配套商业和地产项目实现综合盈利。由于主题公园是一个前期需要大量投入并长期运营的产品，因此需要从过去简单粗暴的快速开发模式向精细化运营转变，否则很难保证产品质量和盈利水平。在竞争格局上，IP类公园吸引力优势明显，无论是迪士尼还是环球影城，国外成功的主题公园大多数以IP为核心价值。先打造成功的内容IP，再应用到主题公园等衍生品中。这种运营模式能够创造不菲的收益，上海迪士尼度假区在第一个完整财报年度获得盈利便是最好的例证。图表34：上海迪士尼度假区国内的主题公园开发分为三种形式，第一种是专业公园运营，如长隆旅游度假区、华强方特欢乐世界、宋城演艺等。运营商的优势在于拥有比较成熟的运营经验和品牌效应，但与房企相比资金端压力较大。第二种是房企参与开发+运营。如华侨城欢乐谷、恒大童世界、南昌万达主题乐园等。在开发主题公园过程中，房企开发优势在于资金端的实力优势，劣势在于缺乏IP和公园运营经验。第三种是拥有优质IP的企业参与开发，如横店影视、华谊兄弟、光线传媒、乐视影业等等。但这些企业并未深度参与主题公园的运营。针对各自开发的优劣势，未来的发展方向是房企和拥有优质IP的企业合作，共同开发以IP为核心的主题公园，如恒大已经和华谊兄弟合作，共同打造江阳电影城。图表35：长隆旅游度假区第二类是文化度假酒店。文化度假酒店往往以景点为依托，可以作为休闲度假的平台，从而带动周边休闲地产的销售，同时也可以通过酒店经营的方式盈利。过去房企在景点周边开发优质商业生活配套，很容易拉动景点住宅销售。但这种开发模式不仅破坏了自然环境，也容易使山水大盘沦为鬼城空城。文化度假酒店不通过其他类型的地产项目弥补经营缺口，而是通过艺术、拍卖、博彩、会议、影视等多样的收入渠道和灵活的租售方式保证收益。文化度假酒店的开发对企业长期持有运营的能力和综合性资源整合的能力要求极高，未来金融化、海外化的操作是必然趋势。国际上比较有名的文化度假酒店是美国国际分时度假交换公司RCI，其在全球90个国家拥有3500个分时度假村，会员数超过300万。会员每年可以在合约度假村住宿7天，也可以与其他会员进行异地客房交换。国内比较有名的文化度假酒店包括万科开发的松花湖滑雪度假村、恒大开发的海南海花岛、今典集团开发的三亚湾红树林酒店等等。图表36：希尔顿分时度假俱乐部图表37：万科松花湖滑雪度假村图表38：三亚湾红树林度假酒店第三类是特色小镇。特色小镇是是以经营性物业为核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点。国际上比较有名的特色小镇有英国巴斯小镇、温莎小镇，法国依云小镇、德国梅尔斯堡小镇、新西兰皇后镇等等。小镇多拥有壮丽优美的自然景观和诸多历史文化遗迹，不仅能够将自然和人文景观有机结合，也有专属的特色活动。比如，夏天的皇后镇吸引众多山地自行车和徒步旅行爱好者，冬天则是滑雪爱好者的天堂。图表39：新西兰皇后镇景色优美国内特色小镇的开发方向有两类，第一类是以文物遗存、特色民风民俗为依托的文化古镇。如安徽宏村、良渚文化村、云南丽江、浙江乌镇等。文化古镇的运营重在与居民市井文化相融合，突出历史文化传承，打造人文品牌。比如乌镇除了自然景色宜人外，还创设了乌镇戏剧节和世界互联网大会两大人文品牌活动，持续提升区域产业发展吸引力。第二类是围绕科技、电影、运动、健康等主题展开的特色产业小镇。这类小镇突出一镇一主业，注重产业特色，产城融合，多规合一。特色产业小镇对自然环境的依赖度不高，但对资本和人才等高端要素需求很大。如华夏幸福打造永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇等众多特色小镇，投资超1000亿元。图表40：浙江乌镇是国内特色小镇的代表图表41：香河机器人小镇第四类是都市消费型文娱地产。这类地产主要作为租赁物业的轻资产形式存在，商业综合体，具备连锁品牌效应或拥有自身的IP主题，如万达广场、吾悦广场等。图表42：商业综合体——万达广场图表43：房企布局文旅项目典型案例资料来源：公司新闻整理，如是金融研究院（五）物流行业物流地产是美国普洛斯公司率先提出并实践的发展模式。物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体的建设，以及园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等物流管理服务。房企布局物流地产有三方面的原因。第一是物流地产供需差持续变大，传统房企的土地资源能够给物流地产来供给上的增量。一方面，物流地产的需求不断扩张。互联网时代，电商行业的迅猛发展给物流带来了海量的需求。而在供给端，一手地产的供给已经十分紧张，传统房企丰富的土地资源使其在供给端具有巨大优势。第二是发展物流地产收益空间较大，有利于房企提高盈利能力。物流地产具有土地价格低、政策支持、土地增值、租金回报、服务费用等较大的收益空间，对房企而言有利于拓展多元化布局，提升盈利能力。第三是发展物流地产是房企资源整合能力的体现。在地产白银时代，资源整合能力是房企的核心竞争力。近几年，房企开始迅速布局物流行业，将物流地产作为其地产开发的新方向。按照参与度划分，房企布局物流行业可分为以下四大类：第一类是房企主导经营产业。这是房企布局物流地产的主流模式。通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产。如万科在2015年万科成立了万纬物流公司聚焦物流地产的运营和发展，同时还成立了物流地产基金。万科将太古实业旗下的太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库收入囊中。并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市。除万科外，招商局集团2000年就成立了招商物流，并在近年来收购了招商美冷、恒路物流、招商路凯等物流企业。招商美冷作为国内大型公共冷链服务商，在国内主要一线城市拥有和管理14座冷库，极大的提高了招商物流冷链物流技术。第二类是收购参股物流企业。即与国内的外资物流企业合作开发经营。万纬物流成立之初就引入黑石集团作为股东完成了对普洛斯的收购。万科进军物流地产的优势在于品牌与拿地开发，而普洛斯拥有运营物流地产的丰富经验。结合双方的资源和优势协作发展。海航实业也于2017年收购新加坡仓库及物流房地产资产的最大拥有人及管理人——CWT集团。CWT集团在新加坡境内外共管理近1640万平方英尺自有及租赁仓储空间。第三类是与传统物流企业合作。传统房企与物流企业资源互补，协同开发。这种模式并不涉及股权收购，而是选择由大规模物流地产储备的优质国内物流企业进行合作，双方共同出资，房企开发后转租物流商，物流商负责园区运营和管理。如中集集团引入碧桂园作为战略投资者，利用中集集团目前拥有的上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子湾、東莞松山湖中集智谷等多个项目，以合作开发的形式完成项目落地。绿地控股与中远海运签署战略合作，将在全国主要港口城市获取土地开发建设物流产业地产项目。第四类是与电商企业合作。房企在合作中发挥园区投资和成本管控方面的优势，电商平台凭借其庞大的商户资源达到园区招商和品牌集聚的效果。如荣盛发展2017年与菜鸟网络签订了战略合作，荣盛兴城负责旗下固安产业园区一级开发并推进土地供应，而阿里巴巴菜鸟网络则负责推进物联网、云计算、网络金融、电商平台整合构建。华夏幸福于2014年与京东达成战略协议，华夏幸福负责专业化电商综合产业园的开发和产业集聚，京东集团将为产业园导入上下游资源，并利用其云平台、大数据技术在招商、运营、管理等领域给予大力支持。（六）科技行业房企对人工智能、机器人等高新技术领域青睐有加，一方面是智能化科技具有广阔的发展前景，而另一方面则是因为房企给予了是智能制造以丰富的运用场景。智慧社区、智慧家居和智慧新城等概念为智能制造技术提供了广阔的落地空间。从这个角度来说，房地产公司进军高新科技领域似乎是一种必然。对于自身来说，科技能够为现有管理模式赋能，重新定义房屋交易的各个环节。例如在美国加州的Woodland Hill公司推出一款名叫Rex的机器人，可以简化购买房产的过程，并且减少房地产经纪人所要收取的佣金。而布鲁克林的一家公司VirtualAPT，它们同样也建造了自己的聊天机器人，该机器人可以自己生成三维房地产视频安排潜在买家进行虚拟看房。对于客户来说，智能化小区的开发与建设已经变成了购房时需要参考的重要因素。大部分的房企都已经在科技领域有所动作，主要布局方向在新能源、人工智能、机器人等领域。新能源汽车：根据国家统计局数据，2018年新能源汽车销量突破129万辆，比2017年增长81%。产业发展迅速。房企布局新能源汽车主要分为两类。一类是整车，恒大、碧桂园、华夏幸福等大型房企更倾向于投资整车项目。如恒大在2018年6月底入股美国新能源汽车FF公司。第二类是动力电池及上游产业等产业链项目。中小房企更愿意投资锂电池等产业链项目。如万通地产收购星恒电源股份有限公司以增加新能源电池业务。人工智能：房企在人工智能领域的深挖和拓展，能够将AI技术与建设施工、建筑家居、商业、物业、零售、酒店及康养、办公等场景进行有效结合，提升房企在这些场景下的产品和服务。布局人工智能的典型房企有绿地控股、上海万科、恒大、保利等。绿地控股战略投资3亿元入股深兰科技，合资成立绿地深兰建筑科技和绿地深兰机器人两大科技公司，进一步拓展了人工智能在建筑和家居领域的应用。机器人：从市场容量来说，机器人产业的未来前景广阔，将是一个数万亿容量的市场。当下工业机器人已经连续五年成为全球第一大应用市场，服务机器人需求潜力巨大。从政策层面来说，我国近年来就相继颁发了《中国制造2025》、《机器人产业发展规划（2016－2020年）》、《新一代人工智能规划》等纲领性文件，为机器人产业发展提供了诸多利好政策赋能。机器人产业一方面是技术密集型产业，另一方面更是资本密集型产业。综合来看，相对于科技企业，房企的技术积累差距并不十分明显，且有相对充沛的资金用于扶持研发需求。同时，房企在机器人产业上更具有需求驱动和场景落地优势。碧桂园以全资子公司广东博智林机器人进军机器人产业是一个典型案例，不仅与清华大学共建机器人联合研究院，并计划在顺德未来几年打造的面积达10平方公里的机器人谷。碧桂园计划在未来五年为博智林机器人引进10000名全球顶级机器人专家及研究人员，投入800亿资金打造机器人全产业链，为发展机器人产业扫清了技术和资金掣肘。图表44：房企布局科技产业典型案例（七）综合集团在转型过程中，行业的龙头企业往往走在前列。在房企纷纷谋求转型的当下，一些龙头房企已经基本实现了多个产业的融合，从传统的地产开发企业一跃成为综合性产业集团。2016年，开发商就曾出现一波“更名潮”， 纷纷去掉“地产”、“置业”等字样，改变住宅开发的标签，由“单一开发”向“开发+运营”转型。如恒大地产改名为恒大集团，实施多元化战略布局，远洋地产更名为远洋集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团，K2地产更名为石榴集团。2018年以来，万达更名为万达商管集团，宣布今后不再进行房地产开发，保利更名为保利发展，不再有地产字样；龙湖地产改名为龙湖集团，加快多元化业务布局。房企行业“强者恒强”定律仍然存在，不同规模房企的转型策略侧重有所不同。目前来看，万科、恒大和保利集团等大规模的房企实现了综合产业的集团化发展。这是因为规模以上的房企才有整合和布局多行业的资源和能力，产业融合后期的协同也只有规模房企能够统筹兼顾。中小型房企和区域性房企在转型道路上需要转变发展策略，整合自身优势选准转型方向，才能在房企的下半场谋得一席之地。 扩张版图。图表45：打造综合性产业集团的龙头房企【房地产指北】第1集：套内算法下的全球房价：京沪港深，全球最高新中产财富指北是如是金融研究院旗下的新中产财富研究品牌，致力于以独立第三方的研究视角，为新中产群体提供真实、客观、专业的财富知识和服务，帮助新中产甄别财富机会、规避财富风险，引领新中产的财富成长。欢迎扫码关注}

　当前位置：首页 > 装修知识 > 门窗新闻发布日期：2023/6/15 11:04:41作为门窗行业的从业者，许多人都会遇到一个问题，就是门窗公司起名要求简单大气，这个问题的答案其实并不难寻找，只要注意以下几个方面，就可以为自己的公司起到一个好听、简单、大气的名字。名称要简单易记门窗公司的名称首先要简单易记，这点很重要，因为人的记忆力是有限的，而且人们通常会更倾向于记住简单明了的事物。因此，门窗公司的名称应尽量简单明了，便于人们记忆。名称要有特色门窗公司的名称要有特色，这样才能引起人们的兴趣，打造出一个有特色的品牌形象。可以从公司的文化、理念、产品特点等方面入手，结合这些元素设计一个有特色的名称。名称要符合公司形象门窗公司的名称要符合公司的形象，既要体现公司的特色，又要与公司的产品、服务相符合。例如，如果公司以高端定位为主，那么名称就要体现高端、豪华的气质；如果公司以高性价比为主，那么名称就要体现实惠、优惠的特点。名称要有美好的寓意门窗公司的名称要有美好的寓意，这样才能打造出一个好听、简单、大气的品牌形象。可以从公司的文化、理念、产品特点等方面入手，设计一个具有美好寓意的名称，让人们联想到公司的美好形象。名称要容易搜索门窗公司的名称要容易搜索，这样才能更好地促进公司的宣传推广。在选择公司名称时，要注意名称是否容易搜索，是否容易被搜索引擎收录，这样才能更好地提高公司的知名度和曝光率。总结总之，门窗公司起名要求简单大气，名称要简单易记、有特色、符合公司形象、有美好的寓意，同时也要容易搜索。如果你正在考虑为自己的门窗公司起名，可以参考以上几点，相信你一定能为自己的公司起到一个好听、简单、大气的名字。相关新闻装修门窗什么时候装最好(装修门窗什么时候装最好呢)
一、装修门窗什么时候装？装修门窗一般情况下，我们在装修房子之前就进行装修，这样可以保证室内的温度稳定，另外也可以保护建材之类的，不被别人偷走。二、装修门窗什么时候进场？如果无需水改塑钢门窗好还是铝合金门窗好塑钢门窗好还是铝合金门窗好
随着社会的进步和科技的发展，人们的生活水平逐渐提高，建筑行业也随之繁荣发展。对于门窗材料的选择，塑钢门窗和铝合金门窗成为了两种主流的选项。甲级防火门标准？ 国标甲级防火门的单位重量为多少，就是每平米多重？
一、甲级防火门标准？甲级防火门适用标准为2009年1月1 日实施的（GB12955―2008）甲级防火门厚度：钢质甲级防火门门框厚度为120mm，制作使用钢板按照国家标准不同位置分高层双层玻璃进水怎么修理？
一、高层双层玻璃进水怎么修理？双层玻璃中间有水蒸气，说明该双层玻璃已经破损，密封处已经破裂，需要拆开重新安装。1、把窗户拆下来，把玻璃平放在地上，用壁纸刀沿上层玻璃把玻璃分开，放在门窗设计教程大纲内容
门窗设计是家居装修的重要组成部分。在进行门窗设计时，需要考虑多种因素，如室内外环境、安全性、美观性等。本文将为大家介绍门窗设计的相关知识和技巧，帮助大家更好地完成门窗设计。
防盗门的安全等级
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随着社会的发展，人们对于家庭安全的需求越来越高，防盗门作为家庭安全的第一道防线，其安全等级也越来越受到关注。那么，防盗门的安全等级是如何划分的呢？本文将带您了欧派木门10800元招商是真的吗？
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新房子的窗户是否需要更换是一个不容忽视的问题。对于许多业主而言，这是一个需要认真考虑的问题。在这篇文章中，我们将从多个方面来探讨这个问题。
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