父亲去世后房产登记在母亲和儿子名下，应该怎样过户给儿子更省钱，买卖还是赠与呢？这涉及直系亲属间共有房屋的份额转让的问题。

在回答这个问题之前，首先介绍两个小概念。

直系亲属：一般指配偶、父母（公婆、岳父母）、子女、祖父母（外祖父母）、孙子女（外孙子女）。 共有：一般包括按份共有和共同共有。按份共有，是指共有人分别按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务，如母子之间对房屋分别享有60%、40%的份额，份额能够按照比例划分。共同共有，是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务。一般发生在夫妻之间，份额无法划分，对共有财产享有平等的权利。

共有房屋中某一份额持有人拟将其所持份额让予另一份额持有人，如某甲父亲死后，某甲与母亲共同继承父亲一套房产，现母亲拟将其享有的该房产份额转给某甲，怎样操作税负比较低？本文介绍一下北京市商品房屋的操作和流程。

一般来说，共有房屋转让可以通过两种方式实现：买卖、赠与。北京市由于限购的原因，一般房屋进行转让时需要进行购房资格审查，即确定购房人是否符合北京市购房资格，但共有房屋份额赠与或买卖均不需要做购房资格审查。其中以“赠予”方式完成最省税也最简便。

步骤一：房源核验和网签

前往房屋所在地房管局进行房源核验和网签。

携带材料：身份证原件、房产证原件、房屋买卖合同等。

网上办理：登陆北京市地方税务局官网，按照要求进行预审。

携带下列材料前往税务部门现场办理：

1.买方身份证原件和复印件

2.买卖合同信息表（房管局）

3.原始购房合同发票和契税凭证（如无且税务部门无法在系统中查询到房屋价格信息，则需依据税务部门核定价确定）

4.买方户口本、结婚证

5.买房家庭唯一住房承诺书（如适用）

6.未成年子女出生证明、身份证（如有）

7.卖方身份证原件及复印件

税种和税率： 买方需要缴纳相当于买卖金额3%的契税（若双方约定金额低于该房屋的市场指导价，则以市场指导价为税基） 卖方可能根据房屋的情况缴纳增值税和个人所得税，i）卖方持有房屋不足两年的，需要缴纳5%的增值税及附加（根据增值税计算），并缴纳房屋买卖份额网签价与所对应份额原值及合理费用差额20%的个人所得税（如果无法确定原值，需要根据税务部门核定价确定），ii）如果满两年不满五年的，需要缴纳个人所得税，不缴纳增值税，如果满五年且为卖方家庭唯一住房的，不用缴纳个人所得税和增值税。

步骤三：不动产登记中心过户

网上办理：在不动产登记中心网站申请预约，预约成功后收到预约告知单。

现场办理：按照预约告知单的确定的时间，携带材料现场提交：

1.房管局房源核验和网签资料

2.地税局出具证明文件

3.双方身份证明文件（如身份证、结婚证等）

针对不同共有方式，税负不同：

共同共有房屋间的共有人向另一共有人转让份额无需缴纳任何税费，但需要到税务部门办理免税证明。

按份共有人之间转让份额需要缴税，契税金额的计算基数是赠与方赠与的份额对应的税务部门核定的房屋价值。北京各个区对印花税的操作不同，是否缴纳应以房屋所在区主管税务部门为准。

税种和税率：受赠方缴纳相当于税务部门核定的赠与份额对应的房屋价值（即以房屋的市场指导价为依据）3%的契税。 如需缴纳印花税，各方各交赠与份额对应房屋价值万分之五的印花税，不用缴纳其他税费。

无需预审，直接携带下列材料前往地税：

1.双方身份证原件、复印件；

2.房产证原件、复印件；

3.亲属关系证明（户口本或出生证明或公证书或乡镇派出所街道开具的证明等）

4.其他资料（税务部门现场提供）

步骤二：不动产登记中心过户

无需房源核验、网签、预约登记，直接携带材料现场办理：

1.地税部门开具的交税凭证

2.双方身份证原件、复印件

3.户口本、房产证原件

4.赠与合同（现场提供）

Tips：为避免现场办理时任何突发问题，在前往不动产登记中心办理业务时，携带双方就该房屋的取得、赠予在房管部门、税务部门曾经取得的全部材料。