近日，有购房者反映，在与某开发商协商通过“组合贷”的方式购买房屋时，受到了极大的阻力。原来，这位购房者看好了由某开发商开发建设的房屋，并与该开发商已谈妥了该房屋的价款，但并未签订正式的《商品房买卖合同》，只交纳了两万元的定金。过了几天，当这位购房者接到了开发商的通知，在签订正式的《商品房买卖合同》时，主张用“组合贷”的方式来购房，却遭到了开发商拒绝。开发商告知购房者，只能通过“纯商业贷”的方式购房，否则就拒绝与购房者签订《商品房买卖合同》，并不予返还定金。

为什么购房者更乐意选择“组合贷”呢？

对于购房者来说，“组合贷”的出现，可以为购房减轻不少经济压力。若开发商不支持通过“组合贷”购房，购房者便只能选择纯公积金贷款或纯商业贷款的方式购房。公积金贷款的额度往往不高，若选择纯公积金贷款，购房者便会负担更高的首付款，带给了购房者极大的经济压力。

纯商业贷款的首付压力虽然不高，但却把压力转嫁到了日后还贷月供上，购房者每月将定期拿出更多的款项偿还贷款，这无疑给购房者后续还款带来了更大的压力。

为什么开发商这么逃避“组合贷”呢？

当购房者主张通过“组合贷”的方式来购房时，开发商很多情况下会以“我们从来没有办理过组合贷，所以办理的流程会特别慢且复杂，不推荐使用”、“本项目只适用于商业贷及纯公积金贷款，若不按照这两种形式贷款，将收回房源另做销售”等理由来拒绝购房者。其实，开发商之所以对“组合贷”如此深恶痛绝，主要是出于如下原因：

1.审批流程长，回款速度慢是主因

办理“组合贷”需要进行公积金贷款及商业贷款两个流程，这就需要购房者先到公积金中心进行审批，再到银行进行审批。而公积金贷款的审批时间十分漫长，且需要的手续繁杂，这导致办理公积金贷款的流程往往需要长达半年之久，放贷时间也比纯商业贷款慢一至两个月；若使用“组合贷”的方式则放贷时间会比纯商业贷款所需的时间慢好几倍。这意味着：如果开发商接受购房者使用“组合贷”购房，那么回笼资金速度会明显减慢，所以开发商对于“组合贷”十分抵制。

且由于楼盘置业顾问的销售提成在购房款进入开发商账户后才能下发，而“组合贷”中的公积金贷款部分放款十分缓慢，会影响置业顾问获得销售提成，故在房产销售中，很多置业顾问都不愿推荐购房者通过纯公积金贷款或“组合贷”方式购房。

2.开发商与银行签订捆绑协议，导致公积金贷款受限多

很多开发商都会与银行间达成捆绑协议。商业住房贷款业务属于银行优质资产，故当银行与开发商签订开发资金贷款合同时，都会与开发商签订办理商业住房贷款的捆绑合同。而公积金中心推出的“组合贷”通常情况下只与“中、农、工、建、交”这“五大行”合作，若与开发商签订捆绑协议的是除这“五大行”之外的其他银行，采用公积金贷款的方式便会难以办理。

3.银行获得利润少，对办理“组合贷”态度消极

作为银行方，也对“组合贷”方式存在着不少偏见。办理“组合贷”的两个流程都是由同一家办理商业贷款的银行进行操作，流程十分复杂。且相比纯商业贷款，“组合贷”给银行带来的利润无疑少了很多。对于银行来说，“组合贷”出力不讨好，受到偏见也不难理解。

购房过程陷阱多，律师来为您支招

1、开发商拒绝“组合贷”？投诉热线应牢记

根据住房城乡建设部于2017年联合多部门发布的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》规定，开发商拒绝公积金贷款或“组合贷”属于违规行为，购房者可以拨打12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道进行举报。住房城乡建设部门和公积金中心对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的开发商，应责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，可以公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。

2、购房定金风险多，交纳之前需谨慎

在购房前，很多开发商都会要求购房者先交纳定金，日后再签订正式的《商品房买卖合同》，在交纳定金前，购房者一定要多留个心眼，避免落入开发商设下的“圈套”。

在交纳定金前，购房者应先与开发商签订一份《定金合同》或书面协议，并在合同中明确房屋价格、定金数额、定金交纳方式及期限，以及贷款方式等与订立《商品房买卖合同》至关重要的条件，并明确违约责任，以及签订正式《商品房买卖合同》的期限。并写明若日后开发商不能满足这些条件，双方就《商品房买卖合同》协商不成，开发商必须向购房者退还定金。

3、《商品房买卖合同》套路多，签署之前应留神

开发商提供的《商品房买卖合同》通常都是已经印制好的格式合同，合同中的一些条款留有空白，由双方当事人协商一致后填写。

购房者应认真仔细地阅读、审查《商品房买卖合同》的每一条条款。格式合同并非不能修改，若购房者认为存在不合理的地方，便有权对其中的内容进行修改，且对于格式合同中的选择性条款，购房者应根据自己的实际情况选择。

若购房者与开发商在订立《商品房买卖合同》时存在不能协商达成一致的条款，应当做好书面记录，由双方签字确认，若日后不能达成《商品房买卖合同》，购房者可据此索回定金和已付购房款。

4、慎签补充协议及与购房无关的其他协议，避免落入“陷阱”

在购房的过程中，除了《商品房买卖合同》，开发商通常还会要求购房者签订一些补充协议及其他协议，而这些协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者必须十分谨慎，仔细的审查协议中的每一条条款，千万不要轻易在协议上签字，以免落入开发商设下的“陷阱”。

如在一起案例中，开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》时，同时提供了很多份协议让购房者签字，因为《商品房买卖合同》及其他协议的页数、字数都很多，故购房者没有耐心仔细的阅读所有的合同条款，便在所有的协议上都签署了自己的名字。日后购房者才发现，自己购买的房屋在购买前便已经被抵押出去，无法办理过户登记，而在当初自己稀里糊涂签字的文件中，便有一张开发商提供的《抵押告知书》，上面已载明：“您所认购的该房屋属于抵押房，我司再次明确并书面告知与您，现确认您是在已对所认购房屋存在的上述情况切实已知悉，并在予以充分考虑后，而做出的自愿认购”，此时购房者早已缴纳了全部购房款，只能追悔莫及。

辽宁法大律师事务所建筑房地产法律领域的资深律师，辽宁省律协房建委和企顾委委员，《爱家大连》节目组的特约律师，擅长的专业领域为建筑房地产和企业法律顾问。

法律咨询：辽宁法大律师事务所 黄哲律师

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