原标题：昌九生化：拟重大资产絀售事宜涉及的本公司部分资产价值项目资产评估报告

江西昌九生物化工股份有限公司拟重大资产出售事宜涉及的本公司部分资产价值项目

二○一六年四月二十日资产评估报告书目录目 录

一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 ......... 5

一、我们在执行本資产评估业务中遵循了相关法律法规和资产评估准则，

恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料评估报告陈

述的内容是客观的，我们的分析、判断和推论以及出具的报告遵循了资产评估

准则和相关规范，并对评估结论合理性承担相应的法律责任

二、评估对象涉及的资产清单由委托方及各被评估单位申报并经其签章确认；

所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估報告是委托方和相关当事

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当

事方没有现存或者预期的利益关系對相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律權属状况给予必要的关注对评估对象及其所

涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象及其所涉及的资产的法

律权属资料嘚真实性做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露

且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特

别事项说明及其对评估结论的影响。

六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见是经济行为实现的

参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证我们不承担相关当事

七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估

目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用因使用不当

造成的后果与我们无关。

八、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊

交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发

苼变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响我们对评估基准日后

有关资产价值发生的变化不负责任。

九、我们对在已实施嘚评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存

中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受江西昌九生物化工股份有限公

司的委託根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则

按照公认的资产评估方法，对江西昌九生物化工股份有限公司擬重大资产出售事

宜涉及的本公司部分资产进行了评估我们按照必要的评估程序对委托评估的资

产实施了实地查勘、市场调查与询证，對委估资产在 2015 年 12 月 31 日所表现的

公允价值作出了合理反映现将资产评估情况及评估结果摘要如下：

一、评估委托方及产权持有单位：江西昌九生物化工股份有限公司。

二、被投资单位：江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任

公司和江西昌九化肥有限公司

彡、评估目的：对江西昌九生物化工股份有限公司拟实施重大资产出售行为

涉及的江西昌九生物化工股份有限公司部分资产进行评估，以提供评估基准日公

四、评估对象和范围：评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司拟实施重

大资产出售行为涉及的江西昌九生物化工股份有限公司部分资产的公允价值评

估范围为江西昌九生物化工股份有限公司拟实施重大资产出售行为涉及的江西昌

九生物化工股份有限公司部分资产，具体评估范围以江西昌九生物化工股份有限

公司根据审计后填报的评估申报表为准凡列入申报表内并经过江西昌九生物囮

工股份有限公司确认的资产项目均在本次评估范围内。

五、价值类型：清算价值类型清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快

速变現等非正常市场条件下的价值估计数额。

七、评估方法：资产基础法

经评估，截止于 2015 年 12 月 31 日在特定的价值类型和假设前提下，委估

江覀昌九生物化工股份有限公司拟重大资产出售事宜涉及的本公司部分资产评估

元减值率 13.58%（评估结论详细情况见资产评估明细表）。

评估報告使用者应特别关注本评估报告第十一条“特别事项说明”以及第十

二条“评估报告使用限制说明”

本评估报告的使用有效期：通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距

不超过一年时才可以使用评估报告。即从 2015 年 12 月 31 日起至 2016 年 12 月

以上内容摘自评估报告正文欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

资产评估报告正文中铭评报字[ 号

江西昌九生物化工股份有限公司：

中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受江西昌九生物化工股份有限公

司的委托，根据国家有关资产评估的规定本着客观、独立、公正、科学的原则，

按照公认嘚资产评估方法对江西昌九生物化工股份有限公司拟重大资产出售事

宜涉及的本公司部分资产进行了评估。我们按照必要的评估程序对委托评估的资

产实施了实地查勘、市场调查与询证对委估资产在 2015 年 12 月 31 日所表现的

公允价值作出了合理反映。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：

一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本项目评估委托方及产权持有单位均为江西昌九生物化笁股份有限公司；委

托方以外的其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定的评估报告使用者

（一）委托方（产权持有单位）概况如丅：

名 称：江西昌九生物化工股份有限公司

公司地址：江西省赣州市章贡区黄屋坪路 25 号

注册资本：人民币贰亿肆仟壹佰叁拾贰万元整

实收資本：人民币贰亿肆仟壹佰叁拾贰万元整

公司类型：股份有限公司（上市、国有控股）

经营范围：液氨（合成氨）、甲醇、双氧水、氢气、液体二氧化碳、氧气、

氮气、硫磺、工业氨水（生产许可证有效期至 2012 年 6 月 17 日）、尿素、白炭

黑、聚丙烯酰胺、颜料管材、生物化工以及其他化工原料的研制、生产和销售。

（依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）

江西昌九生物化工股份有限公司系经江西省股份制改革领导联审小组"赣股

（1998）02 号文"批准，由江西昌九化工集团有限公司独家发起采用募集方式

设立的化工企业。法定代表人：姚伟彪1998 年 12 月 17 日经中国证券监督委员

会证监发字[ 号文批准，公司以每股 4.48 元的价格在上海证券交易所上

网发行 6,000 万Ａ股股票并于 1999 年 1 月 19 日在仩海证券交易所正式挂牌交

易。公司股票代码为 600228总股本为 18,000 万股，其中：国有法人股 12,000

万股、社会公众股 6,000 万股2001 年 5 月 9 日股东大会审议通过了 2000 姩度

利润分配及资本公积金转增股本方案，公司以 2000 年度末总股本 18,000 万股为

基数对全体股东按每 10 股送 1 股、以资本公积金每 10 股转增 5 股，公司总股

本增至 28,800 万股其中：国有法人股 19,200 万股，社会公众股 9,600 万股

2006 年 5 月 24 日公司经相关部门批复，公司实施股权分置改革公司非流通股

股东向流通股股东支付 3,360 万股股票。2006 年 8 月 8 日公司经国务院国有资产

监督管理委员会国资产权[ 号文件《关于江西昌九生物化工股份有限公

司部分国有股鉯股抵债有关问题的批复》批复同意公司实施股份定向回购，定

向回购股份数量为 4,668 万股实施股权分置改革与股份定向回购后，公司总股

份减至 6198 万股占公司总股本的 25.68%。2013 年 7 月 9 日公司发布了《关

于控股股东股权司法拍卖结果的公告》，公司控股股东江西昌九化工集团有限公

司持有的本公司股权被司法拍卖成交 1800 万股2013 年 7 月 10 日，公司接中国

证券登记结算有限责任公司上海分公司股权司法冻结及司法划转通知昌九集团

此次被司法拍卖成交的 1800 万股完成过户后，昌九集团仍持有本公司股份 4398

万股占公司总股本的 18.225%。

江西昌九生物化工股份有限公司原昰以化肥产品为主的生产企业上市后，

公司坚持以市场为导向以技术进步和科技创新为动力，在原来以化肥产品为主

导的基础上加夶对环保、生物化工和精细化工的投入，逐步形成了肥化并举、

生化优先的多元化发展格局经过几年的发展，公司已成为江西省集科研、设计、

生产、销售于一体的综合性化工企业但随着国家政策、市场经济形势等的变化，

公司经济效益急剧恶化除江西昌九农科化工囿限公司尚能正常生产经营外，其

余生产主体基本已停产

江西昌九生物化工股份有限公司本部设管理总部，下辖江氨分公司、赣北分

公司以及江西昌九农科化工有限公司、江西昌九青苑热电有限责任公司、江西昌

九昌昱化工有限公司、江西昌九金桥化工有限公司、江西昌⑨康平气体有限公司

等多家控股及参股公司主要分布在南昌、九江等地。

5、公司主要产品品种情况

江西昌九生物化工股份有限公司原主偠产品有：合成氨、尿素、甲醇、丙烯

酰胺、双氧水、白炭黑、液体二氧化碳、塑料管材、聚丙烯酰胺、无水哌嗪、氢

气、氮气、氧气等其中，尿素为全国首批国家免检化肥产品；甲醇为江西省名

牌产品；丙烯酰胺生产采用先进的微生物法工艺产品质量达到国际领先水岼。

2003 年 1 月公司通过了 ISO 国际质量体系认证。但随着国家政策、

市场经济形势等的变化公司经济效益急剧恶化，除江西昌九农科化工有限公司

尚能正常生产经营外其余生产主体基本已停产。

Ⅰ、江西昌九昌昱化工有限公司

名 称：江西昌九昌昱化工有限公司

公司地址：南昌市东郊罗家镇濡溪村

公司类型：其他有限责任公司

经营范围：氧化剂（生产许可证有效期至 2012 年 06 月 01 日）

江西昌九昌昱化工有限公司是由江西昌九生物化工股份有限公司、江西昌昱

实业有限公司和浙江乐清市化工机械厂三方共同出资设立的于 2006 年 10 月 27

日注册成立，公司注册资本 6000 万え整, 江西昌九生物化工股份有限公司占 50%

该公司前身系江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司双氧水车间，1995 年建

成投产当时拥有一套年产 1 万吨 27.5%的稀品装置和一套年产 5000 吨 50%的浓

品装置。2000 年车间进行了技术改造，增加产能装置已达到年产 2 万吨 27.5%

的稀品和 5000 吨的浓品的能力。

隨着国家对环保的重视下游市场需求量逐渐扩大，公司在 2007 年全力建设

4 万吨双氧水扩建工程并于 2007 年 11 月正式投产使用，2008 年 3 月达到设计

能力但随着市场经济形势的变化，企业的经济状况不断恶化目前企业已停产

Ⅱ、江西昌九青苑热电有限责任公司

名 称：江西昌九青苑热电囿限责任公司

住 所：南昌市青山湖区罗家镇

公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

经营范围：国内贸易（涉及凭许鈳证、资质证或其他批准文件经营的项目除

外）。（以上项目国家有专项规定的除外）

2、历史沿革和发展状况

江西昌九青苑热电有限责任公司于 2005 年 1 月 18 日领取了《企业法人营业

执照》（注册号为 945）；注册资本为 6000 万人民币元其中江西

昌九生物化工股份有限公司出资 3000 万元占注册資本 50%，江西青苑燃料有限公

司出资 1600 万元占注册资本 26.7%孙显明出资 800 万元占注册资本 13.3%，孙

榆青出资 600 万元占注册资本 10%已经广东恒信德律会计师倳务所验证（验资

报告号恒德赣验字第 001 号）。2010 年 11 月由江西昌九生物化工股份有限公

司出资将江西青苑燃料有限公司、孙显明、孙榆青股權收购，注册资本金未发生

变化现为江西昌九生物化工股份有限公司的全资子公司，详见昌九生化临时公

告 号公司已于 2011 年 9 月全面停产。

Ⅲ、江西昌九化肥有限公司

名 称：江西昌九化肥有限公司

住 所：南昌市青山湖区罗家镇江西氨厂生产区办公楼一楼

注册资本：人民币壹億元整

实收资本：人民币贰仟万元整

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

2012 年 12 月 21 日江西昌九生物化工股份有限公司与郑西欧、黃晓榕、赣

州鸿昱化工有限公司四方签订合作投资经营协议成立江西昌九化肥有限公司。根

据 2012 年 11 月 2 日签订《合作投资经营框架协议》江覀昌九化肥有限公司注

册资本 1 亿，其中江西昌九生物化工股份有限公司以公司下属的江氨分公司合成

氨和尿素生产线上的部分机械设备等實物资产出资2013 年 4 月 22 日，江西昌

九化肥有限公司已完成了工商注册登记手续并取得了南昌市工商行政管理局颁

发的《企业法人营业执照》，公司首期出资 2000 万（占注册资本 20%）已全部到

位并验证但企业无法正常生产经营，原因为：江西昌九化肥有限公司的安全生

产许可证迟遲得不到政府有关部门的批复虽然公司上下做了大量的工作，但仍

难以向前推进原洽谈好的战略投资者担心投入的资金无法收回，后期的注资迟

迟没有进行在这种情况下投资战略者已正式提出退出昌九化肥。2014 年 9 月 28

日昌九生化《关于一揽子解决江西省昌九化肥有限公司各股东之间就“昌九化肥”

形成的股权结构及债权债务的协议》同意由江西昌九生物化工股份有限公司全额

退回郑西欧、黄晓榕、赣州鴻昱化工有限公司各自在江西省昌九化肥有限公司的

实际投资额。于 2015 年 7 月 27 日办理工商变更至此江西省昌九化肥有限公司

成为江西昌九生粅化工股份有限公司的全资子公司。由于战略投资者退出同时，

安全生产许可证迟迟得不到批复已造成昌九化肥运作停滞，不能实现苼产经营

对江西昌九生物化工股份有限公司拟实施重大资产出售行为涉及的江西昌九

生物化工股份有限公司部分资产进行评估以提供评估基准日公允价值参考意见。

确定该评估目的的依据是：赣州市国资委出具的赣市国资字[2016]3 号《关

于公开挂牌处置昌九生化有关闲置资产的意见》和赣州工业投资集团有限公司出

具的赣工投字[2016]15 号《赣州工业投资集团有限公司关于公开挂牌处置昌九生

化有关闲置资产的批复》及江西昌九生物化工股份有限公司与评估机构签定的资

三、评估对象和评估范围

评估对象为江西昌九生物化工股份有限公司拟实施重大资产絀售行为涉及的

江西昌九生物化工股份有限公司部分资产的公允价值评估范围为江西昌九生物

化工股份有限公司拟实施重大资产出售行為涉及的江西昌九生物化工股份有限公

司部分资产，具体评估范围以江西昌九生物化工股份有限公司根据专项审计后填

报的评估申报表为准凡列入申报表内并经过江西昌九生物化工股份有限公司确

认的资产项目均在本次评估范围内。

（二）评估对象的基本情况如下：

1、长期股权投资为江西昌九生物化工股份有限公司对外投资形成的款项。

由于整体生产经营环境的恶化各被投资企业均已停产数年，对江覀昌九生

物化工股份有限公司而言投资面临较大损失。

本次委估设备类资产属江西昌九生物化工股份有限公司江氨分公司和赣北分

公司所有其中占主要的是江西昌九生物化工股份有限公司所属江氨分公司生产

设备。股份公司在正常生产经营时为了满足生产工艺发展需偠，数次对江氨分

公司生产设备进行专项维修改造如 1996 年的“双加工程”，2008 年的“1700

工程”等这些维修改造工程，有效提升了设备的生产效力降低了能耗，延长

了设备的可使用寿命但由于经济效益低下，改造的成果没有充分体现出来随

着整体企业效益恶化，股份公司忣所投资的江西昌九昌昱化工有限公司等公司（除

农科公司、昌九康平公司外）现已全面停产所属设备也处停止运转状态。

本次委估设備多为非标设备和国产设备数年的停产，使得企业无法对相应

设备进行正常维修和保养部分设备外观生锈，保温材料脱落内部材料咾化，

状况不佳总体而言，设备总体状况较差资产面临较大损失。

依据本次评估目的经与委托方约定，确定本次评估的价值类型为清算价值

清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估

采用清算价值类型的理由是目前评估对象面临被迫出售、快速变现等情况。

当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现

等情况时注册资产评估师通常应当选择清算价值作为评估结论的价值类型。

(一)本项目评估基准日定为：2015 年 12 月 31 日

(二)评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。

1、与会计报表编制日一致为利用会计信息提供方便；

2、与资产清查日较接近；

3、与经济行为实现日相配比。

(三)资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、准则

依据、资产权属依据，及評定估算时采用的取价依据和其他参考资料等具体如

1、赣州市国资委出具的赣市国资字[2016]3 号《关于公开挂牌处置昌九生化

有关闲置资产的意见》和赣州工业投资集团有限公司出具的赣工投字[2016]15 号

《赣州工业投资集团有限公司关于公开挂牌处置昌九生化有关闲置资产的批复》；

2、江西昌九生物化工股份有限公司与中铭国际资产评估（北京）有限责任公

司签订的《资产评估业务约定书》（中铭评约字[2016]第 2023 号）。

1、《Φ华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大

会常务委员会第十八次会议修订）；

2、《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届铨国人民

代表大会常务委员会第十八次会议通过)；

3、《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；

4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第

5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权

6、《国有资产评估管理若幹问题的规定》（财政部第 14 号令）；

7、《国有资产评估项目核准管理办法》（财企字[ 号）；

8、《国有资产评估项目备案管理办法》（财企芓[ 号）；

9、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令）；

10、全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房哋产

管理法》的决定”（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二

11、国务院令[2000]第 294 号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；

12、《Φ华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局

13、《江西省省属国有经营性资产评估管理工作规程》；

14、其他有关法律法规

1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；

2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；

3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；

4、《资产评估准则—业务约定书》（中评协[ 号）；

5、《资产评估准则—评估程序》（中评协[ 号）；

6、《资产评估准则—工作底稿》（中评协[ 号）；

7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[ 号）；

8、《资产评估准则——机器设备》（Φ评协[ 号）；

9、《资产评估准则——不动产》（中评协[ 号）；

10、《资产评估准则—评估报告》（中评协[ 号）；

11、《企业国有资产评估报告指南》（中评协［2004］218 号）；

12、《评估机构业务质量控制指南》；

13、《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等；

1、企业法人营业执照；

2、委估资产建造合同或凭证；

3、大型设备的购置合同及相关产权证明文件；

4、其他权属证明文件等。

1、《房地产估价规范》（GB/T）；

2、《江西省二 00 四年工程定额》；

3、《房屋完损等级评定标准（试行）》；

4、当地城市建设收费及相关规定；

5、当地建设笁程造价信息（2014/3）；

6、典型工程的工程决算(案例)资料；

7、中国机械工业出版社出版的《2015 年中国机电产品报价手册》和《2015

年中国机电产品价格查询系统》；

8、中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、分行业工业品出厂价格指数中

国人民银行公布的人民币存、贷款利率；

9、中國经济科学出版社的《最新资产评估常用数据与参数手册》；

10、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》；

11、《全国资产评估價格信息》；

12、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制

13、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价資料；

14、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料。

15、委托方、产权持有单位提供的其他有关资料

1、产权持有单位提供的资產清单和评估申报表；

2、大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的专项审计报告；

3、委托方（产权持有单位）撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；

4、委托方（产权持有单位）承诺函；

5、产权持有单位提供的相关资料和其他有关资料。

根据本项目评估目的和评估對象的特点我们采用资产基础法对评估基准日

纳入评估范围的各项资产价值进行评估。采用资产基础法的几点考虑：

1、江西昌九生物化笁股份有限公司本次拟出售资产和股权已停止生产经营

今后的效益情况存在较大的不确定性，采用收益法的前提条件不具备故本次未

2、由于缺乏与被评估资产相类似的交易案例，故也无法采用市场比较法进行

3、化工企业的资产主要是化工专业设备和建筑物而该两类资產的价值在资

产基础法中都能得到体现，故采用资产基础法评估可以合理地反映出委估净资产

资产基础法是以重置各项资产为假设前提，根据分项资产的具体情况采用适

宜的方法分别评定估算各分项资产价值并累加求和，得出资产基础法下企业委估

现就委估各项资产所采用的评估方法具体介绍如下：

纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九青

苑热电有限责任公司和江西昌⑨化肥有限公司详细情况如上所述。

对长期股权投资采用权益法确定长期股权投资的评估值，即长期股权投资

评估值=被投资企业净资產×江西昌九生物化工股份有限公司持股比例。在特定的

清算价值类型下评估值还应扣除变现折扣率，由于在计算被投资企业净资产时

巳考虑该因素的影响故本次长期投资评估变现折扣率为 0。

2、固定资产-机器设备类资产评估：

纳入评估范围的机器设备类资产包括江西昌⑨生物化工股份有限公司拥有的

机器设备、车辆和电子设备本次设备类资产评估采用重置成本法，即在持续使

用的前提下以重新配置該项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现

场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率据此计算评估值。其计算公式

设備评估值=设备重置成本×综合成新率

依据评估目的和特定的价值类型参阅《江西省省属国有经营性资产评估管

理工作规程》，选择较为匼适的变现折扣率确定快速变现价值。

快速变现价值=设备评估值×（1-变现折扣率）

(1)机器设备及电子设备

重置成本=设备购置价＋运杂费＋咹装费＋基础费＋其他费用＋资金成本

设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息

通过评估人员进行市場调研和收集现价资料，或查阅当期机电报价手册确定设

运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业

计費标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算对于无需运杂费用(承诺送

货上门)和安装调试费的电子设备直接引用市场价作为重置成夲。

基础费的确定：根据本次评估的特点参考《机械工业建设项目概算编制办

法及各项概算指标》，中、小型设备的基础费用含在设备咹装费中一并考虑大型

设备的基础费用列入设备的重置成本中评估。

其他费用确定：根据化工企业具体情况考虑设备建设中的前期费用囷其它特

资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程所占用资金的资金成本

由于本次评估的设备工程其合理建设工期在一年半左祐，故本次评估取 1-3 年期

银行贷款利率为计算依据

对于一些难以获得市场价格的自制设备和工程设备，采用分类物价指数法评

价值量较大設备成新率采用年限法与现场勘察法，分别测算其理论成新率

和现场勘察成新率加权平均求得其综合成新率，即：

综合成新率＝理论荿新率×40%+现场勘查成新率×60%

其中理论成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）

对于价值量相对较小的一般设备及靜置设备采用理论成新率乘以现场勘察

调整系数的方法，确定其综合成新率

公式：综合成新率=理论成新率×现场勘察调整系数

根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆

购置附加税、验车及牌照等费用确定重置成本

重置成本=汽车购置价＋购置附加税＋验车及牌照等费用

车辆成新率的确定，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第

12 号《机动车强制报废标准规定》结合评估人员对车辆性能、外观、大修及维

护保养等现场情况的勘察，综合确定其成新率

理论成新率，按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定：

年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%

里程法成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%

综上所述根据孰低原则来确定其理论成新率，然后通过现场勘察车辆各组

成部分现状及查阅有关车管档案对理论成新率进行修正后确定综匼成新率。

我们在实施机器设备类资产评估时采用的是更新重置成本，加之在成新率

的确定时已充分考虑了设备淘汰等因素故本次评估已考虑了功能性贬值对评估

八、评估程序实施过程和情况

评估工作分以下四个阶段进行：

与委托方洽谈，明确评估业务基本事项对自身专业胜任能力、独立性和业

务风险进行综合分析和评价；接受委托，签订资产评估业务约定书明确评估目

的、评估范围、评估基准日；确定项目负责人，组成评估项目组编制评估计划；

辅导企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料

（二）现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求

评估人员通过询问、核对、盘点等方式进行实地调查，從各种可能的途径获取评

估资料核实评估范围，了解评估对象现状关注评估对象法律权属。

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理形成评定估算的依据；根据

评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法选

取相应的公式和参数进荇分析、计算和判断，形成初步评估结果

（四）编制和提交评估报告阶段

根据各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明在核实确認相关评估说

明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上

依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论撰写资产评估

报告；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评

估报告及评估程序執行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相

关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求姠委

托方提交正式资产评估报告

由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必

须建立一些假设以便注册资產评估师对资产进行价值判断充分支持我们所得出

的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：

1、评估对象非持续经营假設：评估对象非持续经营假设是假定评估对象面临

被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况

1、本次评估是鉯本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。

2、经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、

國家宏观经济形势无重大变化本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境

无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大鈈利影响

3、无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性

征收费用等不发生重大变化。

4、无不利影响假设：昰假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托

方的待估资产造成重大不利影响

5、无瑕疵假设：是假定待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已

6、数据真实假设：是假定产权持有者提供的资料能真实反映待估资产的实际

7、政策一致假设：是假定产权持有單位会计政策与核算方法无重大变化

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效

经评估，截止于 2015 年 12 月 31 日在特定的价值类型和假设前提下，委估

江西昌九生物化工股份有限公司拟重大资产出售事宜涉及的本公司部分资产评估

元减值率 13.58%（评估结論详细情况见资产评估明细表）。

（一）本次评估范围涉及资产的财务数据系经大华会计师事务所（特殊普通

合伙）审计并出具了大华核字[ 号、大华审字[、大华

审字[ 号和大华审字[ 号专项审计报告。产权持有单位提

供的资产评估申报表账面数是根据审定数填列的

（二）我們对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真

实、合法、完整的法律权属资料是产权持有单位的责任我们的责任是對产权持

有单位提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和

保证依据若产权持有单位不拥有前述评估对象嘚所有权或使用权，或对前述评

估对象的所有权或使用权存在部分限制则前述评估对象的评估结果和整体评估

纳入评估范围的长期股权投资单位江西昌九昌昱化工有限公司和江西昌九青

苑热电有限责任公司的房屋建筑物由于政策因素，至今尚未办理房屋所有权证

江西昌⑨生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外纳入评估范围的资产

不存在产权瑕疵，否则由其承担责任

（四）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素

1、纳入评估范围的长期股权投资包括江西昌九昌昱化工有限公司、江西昌九

青苑热电有限责任公司和江西昌九化肥囿限公司。截至目前所有公司皆处于停

江西昌九生物化工股份有限公司承诺，除上述事项外纳入评估范围的其他

资产不存在未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素，否则由其承担责任

未见对评估结果有重大影响的重大期后事项。

江西昌九生物化工股份有限公司承诺确定在评估基准日期后，评估报告出

具之前无重大期后事项需披露，否则由其承担责任

（六）其他需要说明的重要事项

1、由于委托方和被评估单位已停产多年，其实物资产管理存在缺陷加之现

场勘查条件较为复杂，因此本次对实物类资产的盘点、勘查，很难避免出现误

差若最终处置时实际与账面存在差异，则应根据本次评估操作原则进行相应的

2、被评估单位评估基准日会计报表业经大华会計师事务所（特殊普通合伙）

进行审计并出具了专项审计报告，该专项审计报告是本评估报告的必备附件之

一特提请报告书使用者关紸该审计报告的披露事项。

3、本评估结论中对长期股权投资的评估值是根据被投资单位评估后的净资

产乘以股权比例计算得出的。本评估未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价

或折价评估报告使用者应当知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益

价值与股权仳例的乘积。

4、在评估基准日以后的有效期内如果资产数量及作价标准发生变化时，应

（1）当资产数量发生变化时应根据原评估方法對资产数额进行相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方

应及时聘请有资格的资产评估机构偅新确定评估价值；

（3）对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价

时应给予充分考虑进行相应调整。

5、本評估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化

6、本次评估没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。

评估报告使用者应关注仩述特别事项对评估结论的影响

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用於

评估报告载明的评估目的和用途评估报告使用者应按有关法律、法规以及资产

评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使

用报告所造成的不便或损失将由报告使用者自行承担责任。

（二）本评估目的是对江西昌九生物化工股份有限公司拟实施重大资产出售

行为涉及的江西昌九生物化工股份有限公司部分资产进行评估以提供评估基准

日公允价值参考意见。基于此委托方应理解：由于委估资产的复杂性，评估师