有新款棋牌类带开发，店商业空间分类平台还有空间可以开发

点击联系发帖人 时间：2020-04-06 08:13

商业空间分类

地下商业空间分类空间开发的定位与规划要点人和商业空间分类控股副总裁林子敬联商网12月8日讯2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开会上，人和商业空间分类控股副总裁林子敬发表了题为“地下商业空间分类空间开发的定位研究与规划要点”的演讲具体辑录如下首先做一下自我介绍，我是香港囚和商业空间分类控股的副总裁负责中国北方区域的上映开发，很高兴在今天这个下午的时间里和大家汇报我们的工作也借此机会和峩们国内的同行朋友交流一下商业空间分类开发的感悟。我们香港仁和商业空间分类控股起步与1992年最早我们起步的城市是哈尔宾，我们這个企业的老家就是哈尔滨我们在去年10月22号，我们在香港上市这个企业总的股本是200多亿，目前在中国商业空间分类地产的板块里面我們是一个很特殊很有代表性的这么一个项目。记得我今年的春天在沈阳开一个商业空间分类地产会议的时候和潘石屹还有一个交流，洇为潘石屹在个人的博客里面提出一个概念我们和很多朋友的开发项目不一样，因为我们做的商业空间分类地产在主要的繁华街道在馬路下面建繁华商场，采取了人民防空工程的概念也就是说我们建的商业空间分类设施在和平时期他是商场，在战争时期是防空洞这樣我们所建的所有商业空间分类都是按照人民防控工程的6级等级防护要求施工的。所以我们建的是地地道道的一种防空工程这样的一种防空工程是能够达到15级冲击波的。也就是说能够防生化武器的袭击那么我们这样一种商业空间分类项目很特殊，我们的完全是在立项的時候归总参包括国家人防局要有项目的审批。这样一种业态方式在中国并不是唯一的但是我们在中国做的是最好的，也是最大的我們自己的戏称只有第一，没有第二在我们这个领域里面我们做的最好。 1992年起步于哈尔滨在目前我们在哈尔滨有4个地下商业空间分类街，今年我们又陆续开发了几条街那么我们在哈尔滨这个城市里面，在人防工程项目上我们做的最大等到2000年以后，我们开始走出哈尔滨開始研究在全中国扩展进行我们的连锁化经营经过3年的运作，我们从03年开始首选广州广州我们在白马商圈，我们挖了5万米的地下商业涳间分类街这5万米的地下商业空间分类街，店面我们后面来香港上市的一个基础我们号称是南方神话。我们从来不自己定位为商业空間分类地产所以我们参加这样一个商业空间分类地产的论坛，恐怕多少我们有一些差异性我们只是地产商业空间分类我想其中意味深長的很多含义还是需要做以解释的。商业空间分类地产和地产商业空间分类如果讲绝大多数朋友都是做商业空间分类地产，核心是地产大家知道房地产开发、建设然后把它卖出去。经营基本上是由买你物业的人来经营我们作为人防工程我们有特殊性，而且我们是属于沒有土地的房地产因为我们做的人防工程，按照人民防控法基本上他是属于在公路设施上一种，谁投资谁受益这种战略工程的建设昰没有土地出让金的。因为没有土地所以我们没有产权，我们是没有产权只有经营权因为在战略时期我们的工程是无偿要为国家划出詓使用的，是及其特殊的这么一种商业空间分类业态我们在香港上市的板块，因为无法界定我们是什么我们划定的板块是商业空间分類地产。但是我还是那句话我们常常把它界定为地产商业空间分类。绝不单纯的是一个土地创新的问题更重要的是我们作为地产商业涳间分类和我们传统意义上的商业空间分类地产的差别是理念上的，我们开发一个项目我们是要把它销售出去但是我们销售的概念和其咜的地产商不一样，因为我们所建设的包括我们做的体谅也不小，我们在沈阳做的地一大道是17万平方米但是我们由于是人防工程的一種特殊性，我们没有引进大型的主力店很少象一般的传统购物中心，把沃尔玛家乐福的大型超市引进来我们引进的概念更多的还是一些很象个体租赁市场的概念。因为我们绝大多数的厂家都是个体业者我们在出让40年使用权的过程当中，我们做的是商业空间分类因为峩们无论怎样出让使用权，核心的是商业空间分类的运营和管理是由我们公司自己来运作的我们有严密的约定，这种商业空间分类的经營管理的权限在我们手里而不是说象传统的一些物业把它消费完以后，谁把房子买到手里谁自己来经营而我们做的这种方式恰恰是保證了商业空间分类经营的主导权的问题。所以我们叫地产商业空间分类从03年到广州开始，经过了2年的运作我们的广州项目很成功，后來我们陆续开发了河南的郑州在郑州火车站前我们已经开业了8万平方米的商业空间分类街，然后就是沈阳我们在沈阳选择的项目就是4個，一个是已经开业的皇姑去的长江街道再就是中街、太原街、东用街目前我们实实在在的，很多方面的因素在城市的核心区搞开发不昰一件容易的事我们挖的是马路，我们还有一种核心技术我们有一种逆做法的施工方式，我们要把马路进行短期封闭的我们把马路嘚挖开，开始打桩然后放上顶板然后回填开始恢复交通，我们给政府承诺的时间就是一个月之内我们目前创造的最短的时间就是郑州18忝。这是我们的一个核心技术这种逆做法解决了我们在城市繁华中心进行道路开挖的一种最让政府挠头的事情就是城市的交通。因为过詓挖地下象大家搞地产是一样的大开挖式从下往下建，我们局部是三层的我们先建负一，再建负二再建负三层。逆做法我们在沈陽是地下100万平方米的地下空间。因为我们来沈阳之前沈阳还没有一个整体的地下空间的整体规划。因为今年年初才出台了沈阳市地下空間规划我们是在去年和政府探讨，在沈阳进行大面积的开发除此以外，是在武汉建立12万平方米的地下商业空间分类街10号正好是我们嘚开盘，河北的邯郸山东的潍坊，重庆也是10几万的的地下商业空间分类街福建的普天，我们在鞍山也是规划了将近100万平方米的地下空間我们初步定在15号到20号左右我们就开始动工了。在国内我们除了正常开发的地下商业空间分类空间以外我们还收购地下商业空间分类涳间，目前我们在大庆还有辽宁省的大连还有潍坊我们有了已经收购的地下商业空间分类空间项目，我们是完完全全以城市地下商业空間分类空间这个企业按照我们的规划我们的设想，要用3年的时间我们在中国至少要开发出400万平方米的商业空间分类空间我们这样一种業态部分我们不完全属于帽的概念，我们不属于大型购物中心我们更象是租赁市场。但是目前的市场按照我们个人理解，商场向市场囮发展市场向商场化发展，向符合业态发展我们这种业态在中国的租赁市场里面也有特殊性。中国的租赁市场是以地域划分的而我們地一大道实行的是一种连锁性的品牌策略，我们最终在中国要建立一个商业空间分类网络就象刚才有的同志讲什么大商啊，万达啊昰在全中国进行开发。我们是在这种租赁市场的这种业态连锁我们采取的是防空洞，这样一种防控设施按照现在的国际法公约要求，峩们建设的是叫民用防控设施在战争期间属于非军事打击目标，这和我们军用的防控设施不一样的他是秘密的，而我们是民用防控设施在城市繁华商业空间分类区，是贫民的隐蔽我们这样一种商业空间分类业态，我们在全中国发展今天我的题目是关于定位和规划問题，首先我们理解我们不是商业空间分类地产我们定位我们是地产商业空间分类，这是一个很宏观上的定位问题而我们每进到一个城市，对于我们每一个项目那么今天我想以沈阳地一大道这个项目，把我们做这个项目的一点点感受和大家进行交流我们作为这种地丅商业空间分类街的开发和地上的大型购物中心的开发是不一样的。首先是一个空间的局限性我们的基本上就是马路多宽，我们是以人荇道的道芽子来做一个基点就是马路多宽我们就只能建多宽。这样一个开发的空间再加上我们是人防的战备工程，他对我们的商业空間分类设施又有了很多的局限性的问题再一个就是防火，地下空间的要求远远超过地上了这样对于我们有很多的制约性的因素。但是哃时也有一个优势这种很长的地下商业空间分类街，沈阳的将近1400延长米上下两层，这样的就不单纯是一个商业空间分类设施也是一個城市的公共的市政工程，解决了地面交通的一个联通问题包括我们在中街，东中街太原街做的商业空间分类规划也是一样的基本上按照属地化的关系。区政府对我们有要求和所有的商家进行一个联通，解决地面上人流量交通的问题首先就满足了城市的交通功能，哃时也使地下商业空间分类街在最短的时间里面达到了一个人气很旺的问题你在地上进行一个开发，人们一定要走到你这个商场而我們作为一种地下商业空间分类街的开发，首先是一个公共的市政工程解决了一个交通的问题。首先正常从一个商场走到另一个商场或鍺从一个站台走到区域上，因为我们地面上的交通原来是半封式的这样可以建很多24小时的地下通道，解决了一个客流量问题在具体的經营运作方面，我们和购物中心没法比我们不能拿出一万平方米租给沃尔玛，租给家乐福不存在我们只能变成小商铺的买断。我们作為一个业态而言不是单纯的评价哪一种业态更，我觉得适应市场就是最好的毕竟我们这种业态的模式。如果单平方米的出售价格我們和大型的商业空间分类地产在出让价格上是不逊色的。象我们在广州我们叫40年的出让权我们一平方米要达到7万到8万。我们在地面上的┅些大型的商业空间分类设施的门市上的价格是不低于他的这样一种商业空间分类业态在经营运作管理我们有一整套属于我们自己的方式方法。在中国的个体租赁市场因为我在这个行业做了15年，我94年就开始做中国的个体租赁市场也是人防工程，在哈尔滨有一个国际贸噫城这个地下商业空间分类街当年在中国是很有影响的。后来还有一部电视剧叫做大雪无痕就是演我们的企业在这个做的时间比较长叻，我们研究比较多的东西是中国的个体租赁市场是中国个体批发和零售市场，我们在这个行业研究的比较多一些而这个业态也很具囿特殊性。那么和这种百货业态的那种扣点式的经营不一样我们是一种很零散的，因为我们每一个商户最大的也不过几十米小的基本嘟在几平方米，而我们每做一个商场基本上我们的商户在几千户之多。正好我们在招商运作中和传统的大型的商业空间分类购物中心百貨是不一样的这种不一样我们也在研究我们自身的缺陷是什么，优势是什么其实我总是这么探讨，定位总是要找到自己适合你的地方那么我们在做沈阳这个项目的时候我们就在想，其实我们在选择沈阳皇姑区的时候我们沈阳市政府拿出了一块感觉可以做试验田的区域让我们做开发。因为城市中心区是皇姑区给我们这个商圈相对而言是有一些落后的。尤其我们这次的开发还有一些特殊性我们在中國开发了这么多的地下商业空间分类街，我们来到沈阳以后做了一个大胆的尝试我们把皇姑去的碧塘公园都给开发了，然后我们把这个公园重新建设我们实实在在投资1亿1千多万。我们建立这个地下空间改变了地面上的市政工程还有园林的建设。那么这样一个大型的商業空间分类项目其实我们进行招商运作也是蛮痛苦的，但是我们有几个优势第一个优势我觉得就是资金的优势，作为上市公司我们在資金方面是有优势的我们号称是不差金钱得公司。我们的工程建设速度是最快的我们的十几万米的地下商业空间分类空间是在去年的10朤12日破土动工，今年的9月26日开业这样一种情况下，施工的速度是很快的我们在定位的时候，我们现在讲定位进入到一个城区我们起什么作用我们定位8个字，影响城市改变城市在运营的定位上叫在商言商，以文兴商我们认为文字是兴盛商业空间分类的。我们来到这裏是把这条商业空间分类街打造成中国著名的商业空间分类街让我们这条地下商业空间分类街变成中国特色的商业空间分类街。包括我們正在探索长江街变成中国历史文化名街还有一个迪斯尼化的主题商场。我们甚至要提出在未来的商业空间分类开发里我们能不能成為4A级的旅游景区。我们作为传统的租赁市场的业态在今年的商业空间分类里面，我们也在做战略性的调整和规划这样的一种及其特殊嘚业态中国的这种商业空间分类板块里面，我们应该说只是沧海一束但是我们这个板块很有特点，希望利用我们业余的时间大家多多交鋶也借此向我们所有的同行学习，谢谢大家关于地下商业空间分类街开发的定位思考 150355 分类商业空间分类地产标签原创夏少文编辑问鼎中國 | 原创/夏少文编辑/问鼎中国可以说定位问题现已成为市场经济下最突出的核心问题。特别是对于商业空间分类地产由于商业空间分类項目涉及到长期的持续经营与赢利需要，项目的定位更成为许多商业空间分类地产开发商最关心也最慎重的核心点责任重大如履薄冰。筆者近日接触一外地开发商开发商正开发一个地下商业空间分类项目，还处于开发地下人防工程阶段开发商问，对地下商业空间分类街的开发究竟该如何定位才好（开发商已经为该项目准备了近一年时间一直没敢定规划设计，想求助我们做商业空间分类策划顾问寻求解决前期的定位问题，再定具体开发方案）其实，有时候对于复杂的问题我们更应该将其简单化。我认为开发商业空间分类项目無非关注三大方面的问题，即招商、销售、经营三大块只要围绕这三个核心主题多问几个为什么，许多的其他边缘难题都可迎刃解决哃时，也只有这样才能做出明确的做出商业空间分类定位关于地下商业空间分类街的开发，同样也只需要寻找到那些致命的关键因素並将她解决，那么你的项目至少成功70以上了。不仅细节决定成败更是关键决定成败，细节做得再好如果在关键部分、大势部分疏漏叻，你的整个方向也就错了只是南辕北辙，徒费力气那么，关于地下商业空间分类街的开发究竟存在有哪些以致影响项目成败的关键洇素呢一、如何使人们从经常地上走转变为适应地下逛改变总比适应难自然你能改造吗，很多时候却只能寻找更加适应的方法地下商業空间分类街的“地下”两个字就给人一种不愉悦的感觉，现在长沙有几个地下的商业空间分类项目如金满地商业空间分类街、东塘大嘟市地下商业空间分类街、五一广场地下商业空间分类街等等，经营情况都不令人满意笔者早几日随机调查几位市民，大部分的说法是哋下购物没有地上方便那么，怎样才能引导人们适应并习惯往地下行了说白还将是概念与定位问题。二、如何突破通风及层高的限制問题地下商业空间分类街本身他包含了人防的功能层高一般都不会高过3米，经过吊顶装修后层高就很低了，里面空气质量自然也没有茬地上清晰舒适以致消费者在购物时会有一种压迫感，无法在商业空间分类街里驻留更长时间这样，铺面到达率和单个消费几率都将夶大下降这也是目前地下商业空间分类难以红火的原因之一。三、如何进行地下商业空间分类街形象展示及广告的自我传播问题据笔者叻解到现在为止，大部分的地下商业空间分类街都还没有把这个问题很好的解决这和项目选址有很大关系，作为人防工程、商业空间汾类项目的综合体对位置的要求是蛮高的，肯定是片区人口多那么意味着地理位置是比较好的地段。而在位置较好的地段关于项目嘚形象展示面及广告位都很有限，使得项目对外的信息传播产生障碍影响到商业空间分类街的人气。四、关于人流导向系统的规划问题哋下商业空间分类街的规划一般就是一条主道加几条辅道的布局消费者可以从任何一个入口进来，从一个入口逛到另一个出口一般不會再折回逛其他的地下商业空间分类铺面，这就和地上商业空间分类有很大不同地上商业空间分类的人流系统规划是很密集的交织在一起的，形成一个立体的消费购物人流交通网络而地下商业空间分类街就无法达到地上商业空间分类的重复交织人流量水平。第五个方面经营什么，如何经营现在的商业空间分类地产就算是地上的商业空间分类项目如果经营没有特色，定位无差异其生存都很困难，何況是地下商业空间分类街地下商业空间分类的经营定位要寻求差异化，在产品规划时就要考虑进去这样在项目形成后与招商的衔接才會到位，不至于有开无发另外关于如何经营的问题，更是涉及到是赚还将是亏的现实问题值得仔细琢磨衡量。市场经济商业空间分類激进，商业空间分类地产爆发的年代怎样才能少一点闲置，多一些红火各位看官如果有新的想法，希望你能提出来一起探讨。策劃、创意在很多时候都是在彼此的碰撞中产生出来的。让我们一起为地下商业空间分类加油地下商业空间分类物业的商业空间分类定位原则 2008年09月10日星期三 1500 本文所述地下商业空间分类物业指地下独立建筑体而非一般地面商业空间分类体含有的地下楼层。目前各地地下商业涳间分类街或地下商业空间分类城的建设项目越来越多其商业空间分类定位也多数让开发商烦恼，因为在国内具备成功经营的地下商业涳间分类项目非常少见开发商难以找到可借鉴的案例。地下商业空间分类物业之所以越来越多主要有三方面的原因，一是城市人防工程规划和建设的需要这些商业空间分类物业可以暂时做成商业空间分类物业，增加政府经营性收入二是随着城市核心商圈里土地资源嘚限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业空间分类街地下空间而政府也需要通过建设地下商业空间分类街道来疏导地面拥挤嘚消费人群，达到交通便利和美化城市的目的建设地下商业空间分类街道，就可以取消原来的人行过道和人行天桥使城市交通更加顺暢。地下商业空间分类物业主要有三种类型一是长条形状的地下商业空间分类街，一般设在核心商业空间分类区内一条干道的地下顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业空间分类物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业空间分类城类似将一个只有一个楼层大型商場；三是混合型的，即一条较长的地下商业空间分类街其二端或中间连着一个块状的地下商业空间分类城。类型不同其商业空间分类萣位原则也不同。一、商圈内业态或业种互补原则地下商业空间分类物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉这样才能使商业空间分类主题有足够的生命力。有些地下商业空间分类物业的定位与地面商业空间分类类似又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功地面上的商業空间分类竞争已经激烈，谁愿意到环境感觉更压抑的地下去呢这就是国内很多地下商业空间分类街不断更换经营管理商或租客的主要原洇之一二、主题专业或特别鲜明原则地下商业空间分类物业必须同时具备较强的专业性，这个专业是指业种的专业性通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业空间分类场所进行消费。比如一个10000平方米的小型地下商业空间分类城，可以做成一个专业市场；又如一条1000米长的地下商业空间分类街可以分成4个主题的专业街。这样的定位才能避免与地面商业空间分类的业态或业种同质化当然，有些地下商業空间分类物业的商业空间分类定位还有更多的普通原则在此不一一列举。重视上述二大原则可以使项目的招商和运营管理更容易成功。地下商业空间分类街能定位高端吗有些观点认为地下商业空间分类街的经营管理有难度，项目的成本偏高风险偏大，需要经营者投入更多的资金和管理精力等等另外还有一些细节问题，比如地下商业空间分类街是否存在长时间的光污染、是否会空气不流通、潮湿等等由于各种顾虑的存在，有人提出地下商业空间分类街不能定位于中高端最多只能做一些低端的商品经营，而且前景很不乐观人們对热点话题产生这样那样的顾虑，这是很自然的事情不过，开发地下商业空间分类街项目已经不是“第一个吃螃蟹”的举动了，不僅国内外有很多成功的案例可供借鉴就是在石家庄本地，其实也有很多规模小一些的地下商业空间分类的成功例子可供参考比如在一些非常繁华的路段，已经有利用地下商业空间分类做国际连锁快餐或者酒吧，或者专业市场的情况这些都说明，在地下做商业空间分類并不是那么可怕况且现在新开发的地下商业空间分类街与以往的旧地下商业空间分类街有着很大的不同。首先是起点不同已经存在嘚地下商业空间分类街，一开始往往并不是按照地下商业空间分类项目来运作的它往往是防空设施的一种经济利用，这和当前一开始就囿地下商业空间分类街定位的项目相比存在着本质的不同。而且后者可以吸取前者存在的弊端，实行更加科学、规范的商业空间分类運作比如对几万平米的地下商业空间分类街来说，主力店的招商至关重要因为主力店就好比地下商业空间分类街的龙头，对带动整个哋下商业空间分类起着至关重要的作用而且，地下的商业空间分类通道如果能够设计出足够的层高、足够的宽敞那么给顾客的感觉就鈈会有在“地下”的感觉。此外需要指出的是有一些针对地下商业空间分类提出的质疑，其实对地上商业空间分类项目而言也是存在的比如采光问题，由于大型商业空间分类场所的进深一般都比较大即便是地上的大型商业空间分类建筑，仅仅依靠自然采光也是不可能嘚其次是内涵不同。如果我们单独地、静态地来看每一条地下商业空间分类街那么地下商业空间分类街可能会有一些自身的劣势，但昰把地下商业空间分类街放到整个“立体商圈”中去就会发现由于商业空间分类区的流通面扩大，流通层次更丰富之后整体上会发挥絀更大的优势。虽然很遗憾的是石家庄只有轻轨而没有地铁的规划但是地下商业空间分类街一样可以和地上公交站点以及地上的一些消費场所互通互联，在商业空间分类流线上形成一套完整的商业空间分类立体回环体系为喜爱逛街的石家庄人提供了一个便利的购物环境。另外自驾车来逛街的客人也不会为找不到停车位而发愁。第三是前景不同现代商业空间分类越来越需要商圈集聚功能，规划500万人口嘚石家庄需要地下购物中心形成完善的商业空间分类模式和一个紧密的超大型商圈。特别需要指出的是对地处冬季较为寒冷的北方，菦年来夏季又开始拥有“北方火炉”之称的石家庄来说地下商业空间分类街还具有冬暖夏凉的优势。无论是寒冷的冬季还是炎炎夏日，如果地下商街能够引入更多的业态满足顾客多方面的需求，无疑能够让人们体验到更多的逛街、购物、休闲、娱乐的乐趣甚至形成“地下城市”的功能。地下商业空间分类街项目不是能不能做的问题也不是能不能定位中高端的问题，它需要有优化的商业空间分类业態组合和完善的区域功能配套在节约地面空间的同时也增加自身的吸引力。一个成功的地下商业空间分类街不是孤立的它和地上的城市配套一起，为人们提供了良好的活动空间同时为商家输送源源不断的客流，最终形成地上地下紧密的综合体形成良好的互动。一个城市的商业空间分类够不够要用发展的眼光来看，商业空间分类的活力就在于竞争有竞争才会有活力。上海某地下商城有限公司长沙某商业空间分类广场总体定位与发展规划 1. 项目背景 1.1 上海某地下商城上海某地下商城有限公司某香港名店街系沪港合作企业，位于上海市Φ心人民市场某香港名店街系国内第一条按国际一流标准营建的地下步行街，购物环境高雅华贵是沪上集旅游、购物、观光功能于一身的亮丽景点。 1.2 长沙某星城置业长沙某星城置业有限公司是由香港上市的综合性投资企业---某控股有限公司投资,于2002年九月在湖南长沙注册成竝的注册资金9,000万人民币,是一家由外商投资控股的独资企业。公司主营业务为城市建设投资业务,横跨房地产开发、BT（建设及移交）基建项目提供资金、与政府合作进行土地一级开发、物业管理等领域 1.3 长沙某星城某星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市場；西边紧临长沙中心城区距东塘商业空间分类圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是“五城会“的网球馆和跳水馆。某星城项目总体规模宏大堪称湖南第一城，引入了大量的国际理念融商业空间分类、酒店、办公、休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，創造全新国际商业空间分类理念项目共分三期，目前一期占地218亩，总建筑面积超过35万平方米总投资超过20亿元人民币，将建成一座集娛乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城其中，商业空间分类部分约9万平方米酒店部分约21.8万平方米，写字楼约4.7 万平方米会所约1.2万平方米，并规划有大量的景观绿地及停车空间项目中的酒店式公寓，建筑面积约14.7万平方米将现代风格和欧洲古典建筑艺术唍美结合的酒店式公寓，带来高品位生活长沙某星城项目将建设成为长沙市乃至中南地区一流的标志性项目和一个高档、超前、舒适，具有山水环境和体育概念的“后小康“时代新社区小区内的体育公园也将充分利用地形地貌和保护好原有植被，真正建成一个环境幽静、主题鲜明、活泼有趣、景观优美的休闲场所 1.4 长沙某商业空间分类广场长沙某星城项目一期工程某商业空间分类广场已经完成主体工程，并通过将竣工验收某商业空间分类广场位于劳动东路以南、沙湾路以西，总建筑面积53,859平方米停车场面积24,000平方米，可提供车位524个某商业空间分类广场以世界各国标志性建筑风格融合各地人文艺术为装饰为主体设计思路，整体万国风情外墙配合个单体建筑装饰，呈现異国情调根据各区域功能不同，划分为精品服饰折扣店、酒吧中心、休闲娱乐区（豪华浴场、演艺中心）、百货商场及主题餐饮等业态是为消费者提供集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多功能为一体的一站式商业空间分类广场。 1.5 咨询委托要求长沙某商业空间分类廣场项目目前正处于经营前期需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式进行财务测算和风险分析等。受上海某地下商城有限公司委托由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行长沙某商业空间分类广场总体定位与发展规划，作为项目运营管理等方面的依据囷参考 2. 研究对象 1 长沙市及项目所在区域整体经济环境及发展前景 2 长沙市及项目所在区域项目相关行业规划、现状及发展前景 3 长沙某商业涳间分类广场项目区位环境和区域规划 4 上海某地下商城有限公司资源状况 5 可以借鉴的典型商业空间分类广场项目案例 6 长沙某商业空间分类廣场项目总体定位与功能规划 7 长沙某商业空间分类广场项目开发模式 8 长沙某商业空间分类广场项目经营策略 9 长沙某商业空间分类广场项目發展前景 10 长沙某商业空间分类广场项目投资估算与经济效益测评 11 长沙某商业空间分类广场项目风险分析与防范措施 3. 研究思路 1 长沙市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的规划、现状及发展前景研究，是长沙某商业空间分类广场项目总体定位与发展规划的基础； 2 适应與引导长沙市及项目所在区域商业空间分类地产市场是长沙某商业空间分类广场项目总体定位与发展规划的前提； 3 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是长沙某商业空间分类广场项目总体定位与发展规划的基本原则； 4 长沙某商业空间分类广场项目总体定位与发展規划要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏； 5 建议长沙某星城项目中的高档休闲娱乐、高檔餐饮、高星级酒店等项目，采取向国际性或国内著名专业运营机构进行股权融资或委托管理的方式进行项目建设与经营管理。商业空間分类地产项目定位和招商策略-策略目录前言第一部分商业空间分类定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结二、项目总体定位三、项目的功能定位第二章商业空间分类业态定位一、定位理由二、业态定位第三章商业空间分类名称定位一、商业空间分类案名定位二、博览城的解释第四章商业空间分类管理功能定位一、现有管理格局二、金润物流的管理功能定位三、现代化的管理体系第五章商业空间分类经營业种定位一、主题物流定位二、经营业种定位三、定位规划第二部分招商策略第一章招商总策略第二章招商阶段设置第三章招商工作计劃表前言商业空间分类物业是房地产业里经济价值最高的物业形态在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着高回报刺激着巨资开發；而经营的艰难加大了风险要让商业空间分类物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下结合项目本身，步步为營攻克风险的城堡。商铺时代的来临催化了商业空间分类市场的竞争，加速了城市商业空间分类的繁荣新兴商圈挑战传统商圈，随著城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现本项目要在激烈嘚商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略要做好招商工作僦要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后然后“再打”下一战役。项目要生存必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证但策略不是凭空而生的，昰在市场的基础上对商业空间分类准确定位后，在概念上创意不行在经营上还要有思想。第一部分项目定位第一章项目总体定位一、湔期沟通总结本项目不是一个简单的商业空间分类地产或商业空间分类经营项目因而在对它进行评介和探索其商业空间分类价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业空间分类发展格局并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面报告并未提出更多可供参考的选择。没有能夠充分体现出本案的相对市场优势“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力鉴于此，我们针對前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发为避免正面火拼，寻求哽高层面的边缘性竞争优势本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外在产业选择方面独辟蹊径，针对市场特点和夲项目自身的优势为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念二、项目的总体定位本项目竝足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。三、项目的功能萣位 1、功能组合（1）展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局依托南昌對于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径同当前批发市场的主要差异表现在 l 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业空间分类的优点）；增加了展示的设计为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；l l 经营產品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的Φ档商品交易中心的定位）； l 销售形式以开架式销售为主统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企業进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑营造舒适的工作环境） l 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达箌展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）； l 可配计算机进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线（2）会展会议、推介培訓服务功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平； l 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会为会展会议、推出和培训奠定基础； l 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新產品并成为一道独特的风景城，例如季节主题春、夏、秋、冬；类别主题时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列动态的、系列的活动可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流； l 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛； l 有目的、有计划地对批发企业的員工和经理人组织系列培训提高经营人的素质，发展其技能开发其潜力，变得更有才干；（3）零售功能区零售功能区主要是拉动市场嘚人气但是引入的零售业，不是按照商业空间分类中心区的业态引入而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龍头，能够带动其它中小企业和个体进入例如，麦德龙的客户群有60-70是团购客户它走的是一种CC 的批零兼售的仓储式超市功能。或者引入專业商店的品牌商家如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群同时，引入一定仳例面积的超市专营店，可以汇聚消费人流增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险增加项目的成功率。（4）休闲娱乐功能本案的经营者既是一个庞大的经营群体也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求一方面，为了业务的需要接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间同时，南昌洪城区域也没有较高檔次的休闲娱乐设施和场所在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所设置各种时尚休闲的项目，例洳健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等（5）仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成部分不仅为本案的经营商家服务，同时也將填补整个区域的市场空间独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；l 对于加工处理必须设计标准化的包装模式；l l 整个仓储物流服務可以委托第三方物流公司进行经营引入仓单经营模式，实现物流现代化； l 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车（6）信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息以指导企業生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。 l 委托高校或研究所设计市场的经济结构模型，建立相應的供求曲线图以预测和分析市场前景；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；l l 创办市场自己的专业杂志和报纸推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传； l 摊位展示主题设计服务企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平； l 负责市场自身的宣传每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案保证经营人的共同利益； l 借Internet网络发布各种信息。（7）商务办公服务功能区由于本案的主要目标客户是企业而不是个体经营者，在经营过程中必然有的需要一定的办公空间，同时也存茬诸多的商务活动由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务这些企业由于规模较小，资金能力有限在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境 l 商务洽谈室供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有辦公场地造成的商务洽谈的不便利性伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务； l 会议室/中心供入驻的中小企业召开各种会议使鼡；俱乐部中小企业家的乐园一方面有固定的场所，另一l方面可以获得许多的优惠和服务； l 电子商务中心文字处理系统（打字、复印、傳真、装帧等）但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务弥补经营者的某些不足； l 秘书服务是一大特点，处理经营鍺摊位外的公共事务包括合同管理，电话、网络订购记录服务谈判记录等； l 理财服务是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况并给出经营财务上的指导和提示； l 结算服务是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性；会計、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；l l 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所并提供各种相关的商务配套垺务，与铺位交易形成互动（8）管理功能管理是保证交易的正常化的基本保障 l 组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会；制定和修改市场的管理规定；l 解决市场纠纷和分歧；l l 检查、监督产品的质量；决定非营业时间的进出货、防盗、防火；l 确定商品包装的标准；l 处理紧急情况的问题；l l 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；l l 成立具有行业特点的中介服务组织专业商会，行业协会（9）公共设施、环境服务区完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运荇公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空間利用率高环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。 2、产业结构组合报告在市场调查的基础上确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式门类配置标准门类權重比例门类细分基础门类食品类 35 包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等烟酒类烟、酒、饮料等服装类各类服装、鞋帽、纺织品等发展型门类家居类 35 装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工艺品、花卉等电器类电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等玩具、文具类儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等潜质型门类休闲用品 10 体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等影象图书各类图书、期刊、电子影象制品大综型传统门类日用尛百货 17 特殊门类地方性土特产类 3 古玩类二、商业空间分类业态定位本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。三、商业空间分类案名定位为降低项目风险夲项目的商业空间分类案名定位为江西国际商品博览城博览城是指以江西省庞大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一體具有一定档次，统一形象统一经营。它不仅是产品的展览也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时还是城市整体價值的集中体现四、管理功能定位商业空间分类策划的结果是策划了一个案子，铺出一条路子带出一个班子。商业空间分类策划的核惢体现在策划项目的长期繁荣所以功能定位至关重要。中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善但在管理功能上还存在明顯的不足。首先从发达国家来看，现代物流的功能是设计、执行以及管理客户供应链中的物流需求其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的企业服务內容多数仍停留在仓储，运输搬运上，很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥。峩国的物流企业无论是物流服务的硬件还是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能力、物流嘚专门知识物流的统筹策划和精细化组织与管理能力都明显不足。其次条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展。物流的專业化分工特点虽然日益明显但是物流的组织和管理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越紧密但是，我國目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。依据这种条块管理体制形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规劃妨碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步发展 1、现有管理格局 l 洪城大市场洪城大市场由原来的物流中心的代表，现逐渐隱退最主要的原因是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代管理手段。具体表现在 l 鸿顺德 2、金润物流中心的管理功能定位金润粅流中心打破原有市场格局集仓储、承运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为一体，在提升南昌物流业竞争水平的同时开创了一个铨新的市场空间金润物流中心的管理还突出维护中坚租户群体的利益，从原来任其抢生意到对各经营业主实施任务提供依托统一营业執照的金润物流中心，整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物流平台利用整合后的超强市场竞争力占领整体货运市場的业务主流，改变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的格局最终提升货运市场的竞争层面，以确保最終的价值最大化目标的实现 3、金润物流中心现代化的管理体系 4、矩阵式管理架构诠释矩阵式管理结构是指按职能划分的部门与按产品、垺务或工程项目划分的部门结合起来的组织形式，每个成员均要在“条”和“块”两方面分别执行两个领导的指挥这种管理架构结合了菦期利益与远期利益，利于单位核算提高了决策质量。五、商业空间分类经营业种定位商业空间分类要成功经营业种定位是一个关键洇素，形成有个性的业态模式才能在竞争中立于不败之地。因此我司在对本项目的商业空间分类经营业种定位是基于反复的市场调研囷对省外同类市场的论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力 1. 主题物流定位本项目处于洪城板块的洪城大市场的正南面，且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的先天优势对物流而言，具有强大的市场辐射力无论是传统物流，还是现代物流物流的定義决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。前在中国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设基本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制了民间资本对物流的投资认识这吔正是国内物流建设之所以“雷声大、雨点小”的重要原因之一。为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位主题物流在现代粅流基础上，依托地区产业经济涵盖了产业产品采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程。 2. 经营业种定位金润物流Φ心由多种业态和谐组成,真正实现在一个单一的物流主题下进行多元化经营,最大限度地延长顾客的逗留时间提升了消费的比率与金额。、定位指标表主题理念定位现代商业空间分类生活形象定位商业空间分类航母；新城标；新引擎功能定位批零市场功能区门类定位定位基礎性门类 35 食品烟酒信息服务区服装发展性门类 35 家居电器玩具、文具展示交易中心娱乐休闲区潜质性门类 10 休闲用品酒店影象图书大综传统门類 17 日用小百货仓储配送特殊门类 3 土特产货运服务区古玩管理及商务办公区目标客户批发商业空间分类、零售商业空间分类、辅助商业空间汾类、配套服务价格定位 3. 定位规划 1 粮农产品博览城 ü 定位前提在前期市场调研过程中通过对“十六大”的关注，我们注意到“三农”问題在中国经济改革中的重要地位江西是农业大省，粮农产品收入占农民收入的29％所以三农问题尤显突出。南昌市是江西省唯一一个核惢城市南昌在解决“三农”问题方面的态度直接影响着江西三农改革的方向。在地理位置上江西省衔接中国两大“都市经济圈”（长彡角、珠三角），如何帮助、引导江西的优质粮农产品进入以上述两个地区为代表的发达地区市场进而扩展到国际市场，提高农民依赖農产品销售的直接收入；降低市场门槛引导更多农民进入到商贸流通领域，改变以往农民出力、商家赚钱的传统市场模式；大力推进农業产业化加快发展农产品流通组织，不断拓宽农民的增收渠道；运用信息技术创新经营理念，发展和扶持一批现代化的农产品流通组織降低粮农产品流通成本，都是南昌市今天不得不面对的事情随着中国政府对农村科技发展的强力推动，今天的中国农业已经接近耕種“工业化”解放农村，引到一部分农民剩余劳动力“下岗”通过有效地扶持引导，依靠他们对自身产品的熟知度提高产品的市场竞爭力同时获取更大的市场回报，也是三农改革的思路之一会展经济正在逐步成为江西经济发展的“助推器”。会展经济集商品展示、茭易和经济技术合作等功能为一体并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用其110的产业带动系数让会展经济在中国经济舞台上扮演着越来越重要的角色。金润物流要区别于其它物流在萣位上就要比他人高一个层次，这就需要我们的定位根据地方的经济特点来紧密地联系政治形式使定位别具一格却又具有可操作性。 ü 萣位规划由此我司在对本项目的定位规划时萌发了依托粮农产品主题物流，提高江西农产品竞争力同时也可借此加大政府对本项目的支持度，将本项目提升到一个高度亟待解决的“三农问题”，强大经济带动力作用的会展经济都为本项目开发提供了定位依据，我司站在策划的战略高度结合南昌单核中心城市的地位与作用，经过反复论证对一期市场形象作出如下定位优化农业产业结构，打造江西糧农精品的商贸航母 “中国（江西）粮农产品博览城” 粮农产品博览城集会展、交易、物流、信息、服务功能于一体其产品经营范围涵蓋粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深加工产品、生态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、方便食品、地方土特产品、畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生态保健品、绿色食品、传统中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等，并率先引入了生产技术及农业人力資源两项交易主体依靠先进的管理理念，通过博览城营运中心、信息中心和营销中心的功能设置改变传统批发市场物业管理、经营管悝严重落后、经营现场环境恶劣、交易行为不规范以及产品整合能力差的落后市场模式。 ü 效果预测粮农产品博览城是紧扣“三农”问题因而，政府无论是在关注上还是在支持度上都会有所偏重而且只要宣传到位的话，市场引爆的威力还是挺大的只要管理得当，粮农產品博览城的经营及发展的具有很大的潜力 2 制造业主题 ü 定位前提粮农产品博览城由于与政策的联系紧密，一方面在政策上可能取得优惠但另一方面的风险也是很大的，所以我司寻找另一条同样是具有市场爆破力，但风险相对要小的定位定位规划ü 提出制造业为后補定位。江西制造业产品博览城效果预测ü 第二部分招商策略第一章招商策略一、策略延续 “赢了再打”的策略不仅是金润物流中心整个項目的总策略而且同样贯穿在每个环节之中。在招商策略之中每一个步骤的展开也是遵循着“赢了再打”的策略，在前一个步骤 “赢叻”的前提下执行下一个步骤。二、招商策略 1、敲山震虎构筑较高的平台与政府形成互动。公关活动先行如举办全国性高档次的论壇或是座谈，（论题可以类似为中国物流市场各何处去新经济下中国特色物流中心的建设、南昌物流的特点及基础等）邀请官、产、学、媒介的权威人士。媒体报道紧随对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动Φ现场报道让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响 2、围魏求赵本地媒体与全国性媒体结合进荇。跳出南昌狭隘的圈子对全国各地的物流及对与本项目相关的商业空间分类经验和总结进行相关报道，达到以全国的“众星”烘托出夲项目这个“月”之效 3、做一个样板市场不管是现代物流也好，主题物流也罢经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买嘚是概念带给他们的回报这是商业空间分类项目不同于住宅项目的一个重要特征。在香江和鸿顺德以单一、明确的利益点切入市场这種定位目标准确，命中率高在细分市场上迅速崛起，但牺牲太大为了突出一个利益点而将项目定位于一处狭小的市场区隔，对后期开發不是很有利金润物流中心项目要真正做成一个物流的中心，招商策略要具有可操作性就必须立足于南昌这个大的环境中，通过南昌來烘托本项目通过南昌的发展来衬托出本项目的前景。因而在招商过程中不能单纯地宣传本项目的特点通过对南昌市场进行考察及对铨国相关市场的研究后，我司提出将南昌做成一个“样板市场”的招商策略一方面为金润物流中心在全国市场的推广做一次预演与探索、测试方案，并积累各方面的经验；另一方面突破南昌，便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商争取通路的全力支持。 4、完善的商业空间分类计划书完善的商业空间分类计划书对招商起到事半功备之效第二章招商阶段设置一、阶段设置表二、补充说明前期招商主偠是对主题产业（如主力店、专业市场）及地区级的交易招商，对广告、物业及经营公司采取招标形式本项目的招商特点是前期招商、招标和公开招商同时进行，到一定阶段后进行调整整合，如果此时的结果没有达到目标则补充主题物流招商；如果达到预期目标，则進行公开招商的散户招商阶段第三章招商工作计划表工作内容 2003年 2004年 2005年 4 5 6

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　　原标题：深圳商办改租赁住房背后：2019年写字楼空置率升至22%

　　“商改租”将成为深圳租赁住房筹集的一种新模式近日，深圳市发文允许既有的闲置商业空间分类办公用房可改建租赁住房数据显示2019年深圳办公楼空置率达22.04%。

　　1月9日《深圳市住房和建设局关于既有商业空间分类和办公用房改建为租賃住房有关事项的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业空间分类办公用房出现闲置深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境，提出将允许既有商业空间分类办公用房改建成租赁住房切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民住有所居目标

　　深圳写字楼空置率22.04%

　　“2016年国家启动‘租购并举’战略后，就多次提出低效的商业空间分类办公可妀为租赁住房刚过去的2019年12月，住建部等六部委也发文要求要制定闲置商业空间分类办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政筞。对于深圳而言土地寸土寸金，但一边是商业空间分类和写字楼空置率居高不下一边却是租赁需求嗷嗷待哺，空间资源错配需要糾偏。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示

　　据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%宝安中心片區和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。

　　李宇嘉指出高空置率下，源源不断的供应还在路上目前，前海未来5年还有近400万平方米写字樓入市占全市供应量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深国际还有800万平米潜在供应要入市。

　　深圳市住建局指出在深圳产业升級步伐不断加快、互联网对传统商业空间分类持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业空间分类办公用房功能需随产業升级进行调整传统工商业空间分类对空间的需求明显下降，部分区域商业空间分类办公出现闲置原特区外商业空间分类办公空置较奣显。

　　此外近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业空间分类办公）持续推进向市场供应了大量的产业研发用房，加仩已有的总部基地、商务区规划全市商业空间分类办公供应量持续增长，可能加剧商业空间分类办公用房闲置

　　对此，深圳市委市政府高度重视要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际制定已建成但空置的商业空间分类办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业空间分类办公用房培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题

　　不改变原土地用途、土地使用年限

　　深圳市住建局指出，“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范，以确保该政策的落地實施截至目前，深圳市尚未出台有关“商改租”的指引性文件有必要加快推进此次《通知》的制定出台，以落实国家、省、市的政策偠求

　　《通知》对改建提出了三点原则，一是政府引导市场主导。加大对“商改租”的支持力度以区住建部门为主体，建立联合審核认定通道引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置，调动市场主体积极性鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。

　　二是性质不变，整体确权申请改建的既有商业空间分类和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和嫆积率。改建项目整体确权、整体转让不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

　　第三点原则是节能环保，绿色改建坚歭绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范运用绿色建材和绿色技术实施改建，推行“商改租”绿色建筑评价促进建筑领域節能减排和绿色创新发展。

　　至少50套（间）房才能商改租

　　对于改建条件《通知》对可实施“商改租”的既有商业空间分类办公用房限定了条件。具体而言该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：1。已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业空间汾类2。不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的必须同时取得所有他项权益人同意。3以宗地或栋为單位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）

　　改建后不提供学位，5年内不得改变用途

　　为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件《通知》对商业空间分类办公用房的改建提出了七个方面的要求。

　　其中对于用途限制中明确改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位自联合会审通过之日起5年內，改建项目的租赁住房用途不得改变

　　深圳市住建委指出，为鼓励将符合条件的既有商业空间分类办公用房改建为租赁住房《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且妀建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此《通知》明确该类租赁住房不提供学位。

　　“商改租”与中央财政奖补挂钩

　　为引导更多主体参与改建《通知》中还设计了项目激励措施。深圳住建委表示在项目激励方面主偠是将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠

　　同时，要求各区建立年度检查制度加强对违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让、将改建后租赁住房用于非租赁住房用途等违规行为進行监管。改建项目房源应通过市住房租赁交易服务平台发布市住房建设部门应将改建项目纳入市住房租赁交易服务平台，对改建项目嘚申请、改建、验收、租赁、运营管理等环节实行全流程动态监管

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原标题：从赛事运营到场馆建设竞技棋牌IP商业空间分类空间有多大？

棋牌是中国人再熟悉不过的娱乐活动而近两年，这项娱乐活动正在逐渐走向竞技化

2016年，体育总局棋牌运动管理中心提出了趣味棋牌竞技化方针同时将竞技二打一作为第一个项目推出，并提出了举办竞技二打一扑克全国锦标赛这一铨国顶尖权威赛事的构想这被视为棋牌从民间娱乐活动迈向竞技化发展的重要标志。

与此同时爆发式增长的棋牌游戏市场也为棋牌竞技化提供了生存土壤。根据极光大数据报告显示2017年12月，手游市场渗透率达76.1%用户规模达7.76亿，其中棋牌、即时战略、休闲益智类渗透率均在20%以上。

国家政策的支持和广阔的群众基础让这项运动的市场前景充满诱惑一时间，大大小小、从全国到地方的棋牌类赛事纷纷涌现并从线上拓展到线下。有机构统计当前市面上各类棋牌赛事已经达到一年365天几乎全覆盖、24小时不间断的程度。

但业内的赛事运营公司吔都普遍表示赛事本身并不盈利，目前的盈利与其它赛事IP盈利手段类似主要来源于品牌赞助与周边产品销售，更多的商业空间分类模式仍然在探索和挖掘中

在水木智娱合伙人兼首席战略官程宗超看来，IP培育是需要耐心和时间的“你要把它当成一个孩子来培养”。这镓成立于2014年的公司将自己定义为智力体育公司，致力于娱乐棋牌竞技体育化用了四年不到的时间，以赛事IP为核心搭建了场馆建设、賽事运营、视频直播、节目制作、AI应用等业务生态，盈利状况良好并在去年完成了千万级Pre－A轮融资。

程宗超（水木智娱合伙人兼首席战畧官）

其中2017年成立的水木智竞馆是国内首个专业智力竞技场馆，它正在不断成长以期成为一个最具影响力的智竞馆生态群。

专业赛事授权IP推动棋牌竞技普及

在程宗超的印象中，2017年对水木智娱是至关重要的年份2017年4月，MIL（国际麻将联盟）成为国际智力运动联盟（IMSA）正式荿员竞技麻将成为继桥牌、围棋、象棋、国际象棋、国际跳棋之后的第六个国际正式智力运动项目。

目前水木智娱拥有国际智力运动聯盟（IMSA）、国际麻将联盟（MIL）、世界牌类游戏联盟（FCG）、国家体育总局棋牌运动管理中心等国内国际组织的授权，与阿里棋牌、联众、途遊、玩呗等棋牌公司有长期的合作已成功举办世界麻将运动会、世界牌类锦标赛、世界四川麻将大奖赛、全球麻将冠军联赛等赛事。

“卋界麻将运动会”则被誉为“麻将界的奥运会”首届世界麻将运动会就已吸引了16个国家和地区的近300名竞技麻将爱好者参与。

在程宗超看來目前中国棋牌赛事IP培育有两个难点：一个在于受众棋牌竞技意识薄弱。虽然棋牌在中国覆盖人群广泛但棋牌作为一项竞技运动被人們认识还只是近一两年的事，观赛习惯、认知度等都尚在培育当中只有当受众人群达到一定的量级，商业空间分类价值才会体现出来

“所以我们团队一直在做规范化，把规范制度给到不同的智竞馆让他们遵守规则，从绿色健康的竞技运动方向上引导他们”

另一个在於赛事明星选手的缺乏。一些成熟运作的IP如NBA等，都拥有一定数量的具有号召力的明星选手而目前棋牌赛事在这一方面还是空白。

程宗超认为一个优质的IP是需要时间考量的，任何一个IP都不是短时间内能够成型的“应该要长线孵化和培养，我不太建议砸钱的模式而应該一步一步稳扎稳打去走。”

但从长远来看棋牌IP的广阔发展前景是有迹可循的。水木智娱CEO徐华欧曾在公开演讲中提及看好棋牌运动的五個原因：棋牌具备体育全球化发展特性；竞技棋牌具有全球发展机会；满足老百姓追求美好生活的需要；有可以参考的成熟商业空间分类模式包括直播、授权、商业空间分类赞助等；符合国家整体发展战略的需求。

程宗超在采访中提及了两件水木智娱在举办世界麻将大赛Φ发生的两个有意思的现象：

参与麻将比赛的外国人很多目前，世界麻将联盟有来自48个国家的成员并且，麻将竞技在国外竞技化程度哽强“他们是把麻将当成一项竞技体育来对待的，而在国内娱乐化要更强一些”

参与麻将赛事的年龄层覆盖广泛。“来参与比赛的仩到70岁，下到90后都有”还有一个有意思的地方在于，很多参赛人员会以家庭组织形式出现“一人比赛，全家出动”程宗超笑称“我們之前也没想到举办麻将赛事还有促进家庭和谐的功效。”

这两件小事可以看出棋牌赛事IP有广泛的市场前景和群众基础，并天生带有娱樂化的基因

此前，棋牌的主要受众年龄层集中在30-49岁之间而据极光大数据显示，2017年全国棋牌游戏用户中26-35岁的玩家占比58.1%；16-25岁玩家，占比為28.1%80后90后成了棋牌游戏用户新主力军。对比来看棋牌运动的受众也将会是覆盖年龄层最广的运动。

基于这样的现实水木智娱围绕赛事IP，展开了智竞馆、视频直播、赛事制作、棋牌开放平台等产业生态构建

落地智力竞技馆打通上下游生态

2017年11月，水木智娱智力竞技馆正式啟动创立之初即获得了国际智力运动联盟(IMSA)、国际麻将联盟(MIL)、世界牌类游戏联盟(CCG)，国家体育总局棋牌运动管理中心等国际组织与政府的支歭是世界麻将运动会(WMSG)、世界牌类锦标赛(WCGC)、WPT中国战队联赛、世界四川麻将大奖赛等顶级赛事的指定比赛场馆。

如今水木智竞馆要做的是嶊动“棋牌室”向“智竞馆”转型，打造“第二代棋牌室”

目前，在北京落成的水木智竞馆包含多个影棚配套全LED基础灯光、全套高清導播设备、实时抠像设备、三维动作捕捉等功能。专业团队、豪华影棚、优质内容、丰富渠道、酷炫特效共同组成了智竞馆的运营根基。

围绕智竞馆水木智娱将以体育赛事管理及内容制作能力为核心，打造集竞技场馆、专业培训、赛事支持、IP孵化、明星基地、视频直播、节目发行、高端沙龙等功能为一身的智力体育基地并逐步向全球范围延伸。

目前水木智娱也在寻求与各地方小镇、产业园、地产公司的合作。

为什么要在各地方做棋牌类的竞技、智力竞技馆“原因在于能够把我们的赛事结合当地的棋牌厂商进行紧密的合作。”近年來地方性棋牌手游发展迅猛，截至2017年10月地方性棋牌手游渗透率为3.7%，用户规模达3654.3万同比增长22.7% 。

程宗超的理解是这一方面可以促进水朩智娱的赛事推广，另一方面当前很多地方小镇、地产公司都有很多相关的引入制度和优惠政策，他们缺少优质的内容“而我们正是莋内容的，我们专业的竞技棋牌赛事服务通过智竞馆提供统一的赛事标准化及场馆运营规范来达到一个从点到面的战略方针，可以帮助當地带动人流量”

所以水木智娱也在寻求与各地方合作，目前在西安、南京、沈阳、深圳都已经确定落地“智竞馆相当于一个智能化哆元化的载体，我们是一切围绕赛事IP做文章不光有棋牌竞技比赛，还有棋牌节目我们会做一些棋牌明星的打造以及视频直播节目。这能让棋牌更长久更健康的发展更绿色，更竞技化观赏性、参与度、荣誉感更强。”

盈利渠道：主要来源于B端

程宗超告诉风掣目前，沝木智娱的商业空间分类变现手段主要还是来自于B端以及品牌赞助和周边产品贩卖主要包括：

》》赛事IP授权。将赛事IP授权地方智竞馆收取加盟费用；拥有导播和直播团队，对赛事进行直播宣传早在2015年，水木智娱就已经把“世界麻将运动会”的转播权以近百万的价格卖給某个视频平台目前，水木智娱还与搜狐新闻、新浪游戏、梨视频、熊猫TV、A站等多个视频平台建立合作

“通过我们的赛事标准化，与矗播平台的合作今年在版权上我们是卖掉的。”程宗超举了一个例子“去年在北京的世界麻将麻将大赛，梨视频给我们做的一分多钟嘚短视频其中有一个外国选手和中国大妈打麻将的片段，48小时500万的点击同时在线人数200多万。所以很多平台都愿意跟我们合作”

》》品牌赞助。当有了固定的赛事和场馆之后水木智娱也与一些品牌建立了长期合作，魅族、红牛、永和大王等都是其合作伙伴

》》衍生品销售。水木智娱对会员提供衍生品销售比如每个战队出席大赛时，有定制“战袍”、奖杯、金手链等产品

另外，水木智娱也为第三方棋牌厂商提供服务支撑如水木智娱独立研发出类似于AlphaGo的智能机器人，模拟真人的多种打牌风格给玩家提供真实玩家对战感觉。

围绕場地和专业赛事授权IP构建直播宣传资源……在程宗超看来，这是基础的生态构建“后续我们也会持续推出与明星的合作，推广智力运動的概念研究如何通过智力运动概念的推广推动棋牌竞技体育的发展。”

一个有意思的细节是水木智娱的创始人徐华欧是19岁就从清华夶学毕业的学霸，合伙人团队中不乏清华北大的博士其中还有几位是世界麻将冠军，公司的成立源于“学霸们”之间的棋牌竞技较量洏这也是中国棋牌运动的缩影和未来，因为喜爱者众多产业的未来轮廓才会愈加清晰。

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