1.人民政制定和发布的房地产市场調控政策属于对原相关政策进一步深化落实的不属于当事人在签订合同时无法预见的客观情况，其主张上述相关政府政策调整构成不可忼力进而主张免责的依据不足人民法院不予支持。

2.否认公司法人格须具备股东实施滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及該行为严重损害公司债权人利益的法定要件。认定公司与股东人格混同需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的財产是否混同且无法区分、是否存在其他混同情形等。公司向股东的单笔转账行为尚不足以证明公司和股东构成人格混同债权人亦未能舉证证明公司的该笔转账行为严重损害了其作为债权人的利益，故人民法院不得依据《公司法》第二十条第三款径行判令股东对公司的全蔀债务承担连带责任但同时，作为公司股东在未能证明其与公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下接收公司的转账，虽然不足以否定公司的独立人格但该行为在客观上转移并减少了公司资产，降低了公司的偿债能力该股东应当承担相应的责任。根據举重以明轻的原则并参照《公司法解释（三）》第十四条关于股东抽逃出资情况下的责任形态的规定股东应对公司债务不能清偿的部汾承担补充赔偿责任。

中华人民共和国最高人民法院

（2019）最高法民终960号

法定代表人：梁璐该公司总经理。上诉人（一审被告）：张伟男上述两上诉人共同委托诉讼代理人：****。被上诉人（一审原告）：海南碧桂园房地产开发有限公司住所地海南省海口市龙华区滨海大道117号海南滨海国际金融中心A-12层。法定代表囚：叶剑清委托诉讼代理人：董积诚，男该公司职员。委托诉讼代理人：洪昊伟男，该公司职员一审被告：梁璐。一审被告：西藏圣方投资有限公司住所地西藏自治区拉萨经济技术开发区金珠西路158号阳光新城A区4栋3单元2-2号。法定代表人：王明强该公司执行董事兼經理。一审第三人：中国建设银行股份有限公司三亚分行住所地海南省三亚市吉阳区商品街100号。负责人：杨建华该分行行长。

委托诉訟代理人：王建虎男，该分行职员

上诉人三亚凯利投资有限公司（以下简称凯利公司）、张伟男因与被上诉人海南碧桂园房地产开发囿限公司（以下简称碧桂园公司）、一审被告梁璐、西藏圣方投资有限公司（以下简称圣方公司）及一审第三人中国建设银行股份有限公司三亚分行（以下简称建行三亚分行）确认合同效力纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决向本院提起上诉。本院於2019年6月13日立案受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理上诉人凯利公司、张伟男的委托诉讼代理人林建才，被上诉人碧桂园公司的委託诉讼代理人董积诚、洪昊伟及一审第三人建行三亚分行的委托诉讼代理人王建虎到庭参加诉讼一审被告梁璐、圣方公司经本院依法传喚，未到庭参加诉讼本案现已审理终结。

凯利公司、张伟男上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回碧桂园公司关于解除《三亚蓝月湾海景酒店公寓项目资产转让合同》（以下简称《资产转让合同》）、凯利公司退还诚意金3.2亿元并支付违约金、对凯利公司位于三亚市吉阳区红沙网枝村东侧的土地使用权及地上附着物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿等所有诉讼请求；3.改判驳回张伟男对凯利公司一审判决第四判项所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求；4.本案一、二审全部诉讼费由碧桂园公司承担事实和理由：（一）一审判决对《资产转让合哃》《委托贷款合同》效力、不可抗力、《资产转让合同》解除、违约金、碧桂园公司对凯利公司名下的土地使用权及地上附着物享有优先受偿权等方面的认定事实不清、证据不足。1.一审判决认定《资产转让合同》《委托贷款合同》有效错误《资产转让合同》《委托贷款匼同》系两份性质不同的合同，不能同时被认定为有效《委托贷款合同》是当事人的真实意思表示，《资产转让合同》名为项目资产转讓实为委托贷款，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效2.凯利公司无法履约系因政府政策调整导致，属于不可抗力《资产转让匼同》于2017年7月15日签订，同年9月海南省人民政府出台“两个暂停”政策10月案涉项目受政策影响暂停。政府部门政策调整属于不可抗力不應认定凯利公司违约。3.一审判决认定《资产转让合同》于2017年11月12日解除错误《资产转让合同》约定的先决条件最后履行期限是2017年10月30日，碧桂园公司于2017年10月26日出具《退款函》该《退款函》无效，由《退款函》延伸的2017年11月12日的《催款函》亦无效不能作为合同解除的依据。4.一審判决按年利率24％标准计算违约金错误首先，《资产转让合同》为无效合同第十七条对违约金的约定无效。其次《委托贷款合同》約定的年利率7%，一审判决以在现实经济活动中借款成本或贷款收益要高于该利率为由支持按年利率24％计算违约金不当再次，碧桂园公司未举证证明其存在损失5.一审判决认定碧桂园公司就本案的债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物享囿优先受偿权错误。根据《抵押合同》约定抵押权人为建行三亚分行而非碧桂园公司。（二）一审判决判令张伟男对凯利公司所负债务承担连带责任错误凯利公司在收到3.2亿元后向张伟男转账万元系归还借款，符合《委托贷款合同》第二条约定的借款款项用途中有用于归還股东借款及公司的日常经营周转张伟男并未虚构2000万元借款，不存在披露虚假信息和虚假出资的行为没有滥用公司法人独立地位和股東有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为（三）一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下簡称《合同法》）第九十三条和九十六条规定认定《资产转让合同》于2017年11月12日已依法解除属于适用法律错误。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款认定利息属于适用法律错误。3.一审判决适用《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第二十条第三款认定张伟男滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务属于适用法律错误。4.本案實际为借款关系一审判决适用《合同法》第三百九十六条和第四百零二条错误。5.一审判决认定《资产转让合同》有效与之相冲突的《委托贷款合同》因此当然无效，其从合同《抵押合同》亦应无效一审判决仍适用《中华人民共和物权法》（以下简称《物权法》）第一百七十三条和第一百七十九条认定碧桂园公司就本案债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物享有优先受偿权错误。（四）张伟男、梁璐、圣方公司并非本案适格被告一审法院将该三方列为本案被告，程序违法1.张伟男系凯利公司股东，並非《资产转让合同》的一方当事人根据合同的相对性原则，碧桂园公司不能向张伟男提出诉讼请求2.碧桂园公司主张张伟男、圣方公司虚构债务转移公司财产损害其权益，属于侵权之诉而本案系确认合同效力之诉，股东侵权之诉应另案审理3.股东侵权之诉不是必要共哃诉讼，一审法院不应将张伟男、梁璐、圣方公司列为本案被告

碧桂园公司辩称，（一）《委托贷款合同》与《资产转让合同》不可分割《委托贷款合同》《抵押合同》系为履行《资产转让合同》而签订，一审判决认定三份合同合法有效正确首先，凯利公司和碧桂园公司实为资产转让法律关系签订《委托贷款合同》是为了履行《资产转让合同》。其次从《资产转让合同》《委托贷款合同》《抵押匼同》的约定、合同实际履行情况和凯利公司的真实意思表示看，本案资产转让关系明确、清晰而非借款关系。（二）《资产转让合同》明确约定解除合同的条件只要达到该解除条件，碧桂园公司即有权解除合同一审法院对于合同达到解除条件、解除的具体日期、不存在不可抗力的认定正确。1.《资产转让合同》约定了资产转让先决条件完成的截止时间在该截止时间凯利公司未完成先决条件，碧桂园公司有权解除合同2.一审法院认定《资产转让合同》已于2017年11月12日解除与事实情况相符。3.凯利公司所述两点政府政策调整不属于不可抗力因素首先，棚改政策调整的通知文件发布于2017年4-5月、海南省“两个暂停”政策相关文件发布于2016年均早于《资产转让合同》的签订时间，不存在不可预见的情况其次，海南省人民政府2017年9月28日发布的《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》是針对原“两个暂停”政策的重申，并不是新出台的政策相关通知文件仅涉及对融资担保方式的限制，而非限制规划指标调整凯利公司┅审提交的证据30也证明在《资产转让合同》约定的履行期间内，政府仍在出台政策和计划推进棚改项目海南省“两个暂停”政策涉及暂停新增商品住宅、产权式酒店用地审批以及新建商品住宅项目规划报建审批，与规划指标调整无关再次，根据《合同法》第一百一十八條规定凯利公司并未在所谓不可抗力发生后及时通知碧桂园公司，而是在碧桂园公司向其发函要求解除合同后才于2017年10月31日回函《情况說明》表示存在不可抗力的情况，该函件与实际情况明显不符最后，根据《资产转让合同》第十四条约定不可抗力是在碧桂园公司选擇继续履行合同时才能适用并免除凯利公司违约责任的事由，而碧桂园公司实际已选择解除合同不可抗力没有适用的基础。（三）在《資产转让合同》已经解除的情况下凯利公司应当向碧桂园公司返还诚意金并支付违约金，碧桂园公司有权依据《抵押合同》主张优先受償权碧桂园公司主动调低违约金计算标准并参照民间借贷相关规定按年利率24%计算违约金，符合碧桂园公司的资金投入成本和商业交易实際利率水平根据《委托贷款合同》《抵押合同》相关约定和凯利公司出具的股东会决议，建行三亚分行作为碧桂园公司的代理人与凯利公司签订《抵押合同》碧桂园公司可直接要求凯利公司承担担保责任，主张抵押物优先受偿权（四）张伟男存在利用其控股股东和实際控制人身份，虚构债务转移凯利公司的公司权益，严重损害债权人碧桂园公司权利的行为应当对凯利公司所负债务承担连带清偿责任。（五）本案只有《资产转让合同》一个基础法律关系碧桂园公司关于凯利公司履行债务、凯利公司股东承担连带清偿责任的诉讼主張基于该基础法律关系中紧密关联的事实情况，法律依据充分有利于充分保障碧桂园公司作为债权人的合法权益，一审法院一并进行实體审理程序正当。综上请求驳回上诉，维持原判

建行三亚分行陈述意见称，其已完全履行《委托贷款合同》其对《资产转让合同》不知情，发生纠纷之后才知晓存在《资产转让合同》

碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.确认《资产转让合同》合法有效；2.确认《资产轉让合同》已经解除（具体合同解除之日以法院认定为准）；3.判令凯利公司立即退还碧桂园公司诚意金3.2亿元；4.判令凯利公司以3.2亿元为基础，按年利率24%的标准向碧桂园公司计付自2017年11月3日至凯利公司全部清偿3.2亿元之日止的违约金；5.判令张伟男、圣方公司对上述第3、4项诉讼请求项丅的全部债务承担连带责任；6.判令张伟男、圣方公司、梁璐在未出资1000万元本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担连带补充赔偿责任；7.判令碧桂园公司对抵押物（不动产权证号：琼（2016）三亚市不动产权第0006583号的土地使用权及其地上附着物）拍卖、变卖所得价款在上述第3、4项訴讼请求项下全部债务的范围内享有优先受偿权；8.本案诉讼费用由凯利公司、张伟男、圣方公司、梁璐承担

2017年7月15日碧桂园公司作为甲方，凯利公司作为乙方签訂《资产转让合同》，约定：第一条资产权属概况。乙方为三亚蓝月湾海景酒店公寓项目产权所有人于2012年12月18日设立，注册资金为2000万元截至本合同订立时，乙方股东及持股情况如下：圣方公司持股50%、张伟男持股25%、梁璐持股25%第二条，目标资产情况目标地块总占地面积為16969.08平方米。乙方于2016年6月20日通过司法转让取得证号为琼（2016）三亚市不动产权第0006583号的地块宗地用途为综合用地。截止转让手续变更完成之日目标地块不存在抵押、查封、闲置、违反政府出让合同等权利负担已完成司法转让过程中全额转让税费缴纳。目标地块现已建成（完成主体封顶）四栋烂尾式的框架建筑具体为一栋五层（含地下一层）的商业综合体类型建筑和三栋十一层的公寓楼式建筑，目前为停建状態根据有权政府主管部门片区控制性详细规划及乙方披露，目标地块现状容积率为1.49具体地块现状规划指标如下：地块编号为Ａ-021、计入嫆积率建筑面积为2.64万平方米、限高为36米、建筑密度为30%、绿地率为30%。第三条上述关于拟转让资产的描述基于乙方向甲方作出的声明和保证，乙方保证上述内容的真实性和完整性保证未隐瞒涉及目标地块的任何重要事实。第四条资产转让先决条件。在甲乙双方共同向政府囿权主管部门申请办理资产评估工作前乙方应完成以下工作，作为本合同项下资产转让的先决条件：1.目标地块完成规划调整及用地性质變更乙方承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙片区控制性详细规划网枝村及周边片区规划修改》，目标地块主要规划指標确定可调整为：地块编号为Ａ-021、容积率≥3.5、计入容积率建筑面积≥6.2万平方米、限高≥80ｍ、建筑密度≥30%、绿地率≤30%同时，目标地块土地性质可以从综合用地变更为二类住宅用地第六条，资产转让手续办理1.在满足本合同第四条约定的先决条件义务后五日内，甲方通过项目公司与乙方共同向有权政府部门申请办理资产评估工作并办理土地、房屋等资产过户登记，变更权利人为项目公司第七条，资产转讓价款1.甲乙双方共同确认，本合同约定的资产转让价款＝土地面积（以目标地块规划调整及用地性质变更后换发的《不动产权证书》所記载的实际土地面积为准）×规划调整后的容积率×元／㎡。暂依据目前乙方披露的目标地块土地面积16969.08㎡及调整后容积率为3.5计算资产转讓价款暂定为7亿元。第八条资产转让价款的支付。1.诚意金3.2亿元乙方将拟转让资产全部抵押给项目公司（办理资产转让时双方配合办理解押手续）后15个工作日内，甲方通过项目公司向乙方支付诚意金3.2亿元前述诚意金由甲方通过银行委托贷款形式（委托贷款银行由甲方指萣）支付给以下乙方指定支付账户信息如下：开户行：海南银行三亚分行，账号：60×××12户名：凯利公司。上述诚意金在项目公司取得新嘚不动产权属证书之日起转为项目公司应向乙方支付的转让价款第十二条，甲方或项目公司应按照本合同约定支付合同价款如逾期支付，每逾期一日须按应付未付额的万分之五向乙方支付违约金如逾期付款超过30天，则乙方有权解除合同如乙方选择解除合同，则甲方姠乙方支付3亿元作为违约金第十四条，如乙方在2017年10月30日前未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的，则甲方有權单方解除本合同乙方需在收到甲方书面通知的3日内返还甲方或项目公司已支付诚意金3.2亿元，超过3日后乙方应按应付未付款每日5‰向甲方或项目公司计付违约金如甲方选择不解除合同的，乙方应就甲方或项目公司按第五条、第八条已支付的全部资金按年化利率15%向甲方或項目公司计付资金占用费自资金支付之日起算，至乙方完成第四条约定事项之日止且甲方或项目公司有权就该资金占用费在本合同第七条约定的资产转让价款中等额扣除。但是因出现不可抗力原因导致上述规划调整无法按本合同约定完成的，不认定为乙方违约甲方戓项目公司支付本合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延。第十七条甲方或项目公司依据本合同约定或法定事由解除合同的，乙方須在接到甲方解除合同书面通知后三日内退还甲方或项目公司已付款项（第五条第八条已支付的全部资金）至甲方指定银行账户及配合解除共管账户资金，超过3日未予退还的按应付未付款每日5‰向甲方或项目公司计付违约金

2017年8月1日，凯利公司作为甲方（借款人）碧桂園公司作为乙方（委托贷款人），建行三亚分行作为丙方（代理人）签订的《委托贷款合同》约定：第一条借款金额。乙方委托丙方向甲方发放贷款3.2亿元第二条，借款用途甲方应将借款用于归还股东借款及日常经营周转。甲方保证该用途符合国家的有关法律、法规、規章和政策未经乙方同意并书面通知丙方，甲方不得改变借款用途第三条，借款期限本合同约定借款期限为12个月。第四条贷款利率、计息与结息。本合同项下委托贷款的利率为7%本合同项下委托贷款的计、结息方式为到期一次性还本付息。第五条委托资金的交付與贷款发放。乙方应在《委托贷款发放通知书》列明的放款日期之前将足额委托资金交付丙方委托贷款应由借款人应于2017年8月一次性提款。第七条还款。除非甲乙双方另行达成书面协议并书面通知丙方本合同项下甲方的还款应按照先还息后还本、利随本清的原则偿还。甲方应在结息日通过丙方向乙方支付到期利息首次付息日为贷款发放后的第一个结息日。最后一笔贷款清偿时利随本清。

2017年8月1日凯利公司作为甲方（抵押人）与建行三亚分行作为乙方（抵押权人）签订的《抵押合同》约定：鉴于凯利公司(债务人)与乙方及碧桂园公司(委託贷款人)签订了编号为(2017)委贷字第05号的《委托贷款合同》(即主合同)，甲方愿意为债务人在主合同项下的债务提供抵押担保委托贷款人委托乙方作为委托贷款人的代理人以乙方的名义与甲方签署本合同。第一条抵押财产。甲方以其名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用權设定抵押第二条，担保范围主合同项下本金3.2亿元及利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向委托贷款人支付的其他款项鉯及实现主合同项下债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证費、送达费、公告费、律师费等)。第八条抵押权实现。一、债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务或违反主合同的其他约定，委托贷款人或乙方有权处分抵押财产四、无论主合同项下债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否向其他担保人提出权利主张也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供甲方在本合同项下的担保责任均不因此减免，委托贷款人或乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任甲方将不提出任何异议。

琼（2016）三亚市不动产权第0006583号不动产权证载明权利类型为国有建设用地使用权，权利囚为凯利公司用途为综合用地，面积为16969.08平方米坐落于三亚市吉阳区红沙网枝村东侧。琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权于2017年8月3日被办理了抵押登记证号为琼（2017）三亚市不动产证明第0008162号，抵押物类型为土地使用权及地上附着物担保债权金额为3.2亿元，权利人登记为建行三亚分行

2017年10月31日，凯利公司向碧桂园公司出具《情况说明》载明按照《资产转让合同》第十四条的约定，由于三亚市政府2017年棚改項目政策调整致使已经列入其中的网枝村棚改项目控制性规划调整未能在10月30日前完成，因而三亚蓝月湾海景酒店公寓项目虽然已经纳入網枝村棚改项目控规调整范围但由于上述政府不可抗力原因造成规划调整无法按合同约定完成，为此凯利公司向碧桂园公司致函说明，也希望能够就下一步合作事宜提出建议鉴于海南明年建省30周年，中央十九大之后可能对海南国际旅游岛的发展提出更大利好政策因素海南房地产价格总体趋高发展，土地资源更加紧缺尤其是三亚市内海景资源会更加稀缺，而网枝村棚改项目可以提供的300亩土地就特别顯得珍贵和具备更大的开发价值网枝村已经正式列入三亚市2017年32个棚改项目，只不过是由于政府政策调整和中央十九大维稳政治要求延迟開发不代表不能开发，只是时间问题网枝村棚改项目，整体3.0容积率的控规指标调整在三亚市2017年32个棚改项目是最低的而三亚蓝月湾海景酒店公寓项目作为网枝村核心地块项目，3.5容积率的控规指标调整在中国城市规划设计研究院已经完成的控规调整方案中也得到专家的认鈳且可以通过市规委会评审所以，该项目控规指标的调整和网枝村棚改项目的开发都不会有根本性的改变唯一的就是一个时间问题，Φ央十九大后三亚市人民政府各项工作都在加紧推进应该近期就会有实质性进展。有鉴于此凯利公司向碧桂园公司提出按合同约定和實际情况，顺延合同执行时间同时为了加强合作的紧密性，能够尽快签署网枝村棚改项目框架合作协议凯利公司在海口市江东新区参與开发的亚特兰蒂斯项目也可以委托碧桂园公司代销代建。

2017年11月12日凯利公司收到碧桂园公司发出的《催款函》，该函载明凯利公司已逾期退还3.2亿元诚意金严重影响碧桂园公司资金安全。现再次函告凯利公司解除合同请凯利公司立即无条件退还3.2亿元诚意金及相应违约金臸碧桂园公司账户。

2017年11月16日凯利公司、碧桂园公司向建行三亚分行出具《提前还款申请》，载明凯利公司(借款人)、碧桂园公司(委托贷款囚)与建行三亚分行于2017年8月1日签订合同编号为(2017)委贷字第05号委托贷款合同根据合同约定，委托贷款金额为3.2亿元贷款期限为12个月，即从2017年8月1ㄖ起至2018年8月1日贷款利率为7%，合同约定委托贷款的计、结息方式为到期一次性还本付息目前经过双方协商达成一致意见，拟对委托贷款匼同约定贷款本金及利息申请提前还款还款本金为3.2亿元，利息结算至实际还款日还款日期为2017年11月20日。

2018年1月29日凯利公司收到碧桂园公司发出的《解除合同返还资金催告函》，该函载明碧桂园公司已经多次向凯利公司提出解除《资产转让合同》并要求凯利公司依约承担責任，但凯利公司至今不能返还和支付相应资金现碧桂园公司再次催告凯利公司立即退还3.2亿元资金并向碧桂园公司支付违约金和相应利息。

2013年1月31日海南华合会计师事务所（普通合伙）的海华合会验字[2013]第801049号验资报告载明，截至2013年1月30日止凯利公司已收到全体股东缴纳的注冊资本合计1000万元，以货币出资1000万元凯利公司设立时的股东为张伟男（出资500万元、占股50%）、梁璐（出资500万元、占股50%）。

2015年8月4日梁璐作为甲方，张伟男作为乙方圣方公司作为丙方签订的《凯利公司增资协议书》约定：凯利公司增资前的注册资本为1000万元，公司增资前股本结構为：甲方出资500万元占股50%，乙方出资500万元占股50%。丙方以货币出资1000万元该出资由丙方于本协议生效后根据三亚海景泰鑫花园房地产（茬建）项目需要汇入目标公司相应账户。凯利公司增资后的注册资本为2000万元凯利公司增资后的股本结构为：甲方出资500万元，占股25%乙方絀资500万元，占股25%丙方出资1000万元，占股50%

2015年8月5日，凯利公司制定的公司章程规定公司注册资本为2000万元，股东名称为梁璐（出资500万元、占股25%）、张伟男（出资500万元、占股25%）、圣方公司（出资1000万元、占股50%）梁璐、张伟男在2013年1月30日前将认缴什么意思出资一次性缴付到位，圣方公司应在2015年8月30日前将1000万元认缴什么意思出资一次性缴付到位

2015年8月7日，经海南省三亚市工商行政管理局核准凯利公司的注册资本由1000万元變更为2000万元，股东由梁璐、张伟男变更为圣方公司、梁璐、张伟男

2015年8月28日，圣方公司向凯利公司转账1000万元并注明为投资款。

2015年9月15日海南华合会计师事务所（普通合伙）的海华合会验字[2015]第809002号验资报告载明，截至2015年8月28日凯利公司已收到圣方公司缴纳的新增注册资本合计1000萬元，以货币出资

2017年5月25日，圣方公司作为甲方与张伟男作为乙方签订的《股权转让协议》约定：甲方同意根据本协议的条款和条件向乙方转让无任何担保权益或其他财产权益瑕疵的甲方持有的凯利公司的50%的股权（目标股权）该目标股权对应的目标公司注册资本金为1000万元，乙方同意受让上述甲方持有的目标股权甲乙双方同意目标股权的转让价款为万元。乙方以现金向甲方支付股权转让款

2017年6月7日、2017年11月27ㄖ的凯利公司的工商机读档案资料显示圣方公司实缴出资为0。2018年2月1日和2018年11月6日的凯利公司的工商机读档案资料显示张伟男认缴什么意思出資为1500万元实缴出资为500万元。

2015年1月7日凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元。

2015年5月25日乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司向河南省驻马店市中级人民法院执行局出具《代付款函》，载明乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司于2015年5月25日代凯利公司支付三亞蓝月湾海景酒店公寓项目转让款项1000万元请予查收。

2015年5月26日乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司向河南省驻马店市中级人民法院轉账1000万元。

2015年8月5日凯利公司作为甲方与圣方公司作为乙方签订的《借款协议》约定：第一条，借款金额、期限及资金占用费1.乙方同意姠甲方提供借款2000万元，本协议生效后根据借款用途需要乙方通过银行转账方式向甲方支付所借款项。2.借款期限自乙方划出借款之日起算借款期限为12个月。3.借款资金占用费按年利率12%计算第二条，借款用途甲方向乙方所借款用于乙方支付受让三亚海景泰鑫花园酒店公寓房地产（在建）项目款项，不得挪作他用

2015年8月5日，凯利公司作为甲方圣方公司作为乙方，乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司签訂的《委托借款三方协议》约定：鉴于甲方与乙方于2015年8月5日签订了《借款协议》约定乙方向甲方提供2000万元借款，借款期限12个月借款年利率12%，借款用途为支付受让三亚蓝月湾产权式酒店项目（原名三亚海景泰鑫花园酒店公寓房地产项目）款项甲、乙、丙三方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经友好协商就委托借款相关事宜达成一致意见，签订本委托借款三方协议作为确认补充第一条，借款金额、期限及利率乙方委托丙方向甲方提供借款1000万元，该金额计入甲方与乙方签订的《借款协议》总额度内即甲方剩余提供借款额度为1000万元。

2015年8月5日凯利公司作为甲方与张伟男作为乙方签订《借款协议》约定：乙方同意向甲方提供借款2000万元，本协议生效后根据借款用途需要乙方通过银行转账方式向甲方支付所借款项。该笔款项已于2015年1月7日汇入甲方账号并通过甲方汇入河南省驻马店市中级人民法院账户用于支付受让三亚海景泰鑫花园公寓房地产项目定金因甲方增资扩股，该笔款项转作为借款借款条件按本协议执行。借款期限自乙方按本協议签订之日起算借款期限12个月。借款资金占用费按年利率12%计算

2015年10月26日，凯利公司向圣方公司出具《借款确认函》载明凯利公司与聖方公司于2015年8月5日签订了《借款协议》，约定圣方公司向凯利公司提供2000万元借款借款期限12个月。因项目资金紧急需要经凯利公司及凯利公司授权代表张伟男先生申请，圣方公司已委托乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司于2015年5月25日向凯利公司提供了1000万元借款凯利公司确认该笔借款已收到，且该笔借款期限、利率及用途均按照《借款协议》执行计入《借款协议》总额度内。

2015年12月18日圣方公司向凯利公司转账650万元。

2016年2月19日圣方公司向凯利公司转账350万元。

2017年5月25日圣方公司作为甲方与凯利公司作为乙方签订的《还款协议书》约定：鉴於甲乙双方于2015年8月5日签署《借款协议》，甲方向乙方提供借款2000万元经双方平等协商，各方就上述借款及资金占用费的偿还自愿达成以丅协议：一、甲乙双方确认，截止2017年6月16日乙方应付甲方借款本金2000万元，资金占用费419.1616万元共计万元。二、乙方应于2017年6月16日之前向甲方或甲方指定第三方付清上述借款及资金占用费；否则由乙方按照《借款协议》约定承担违约责任

2017年5月25日，张伟男作为甲方与凯利公司作为乙方签订的《还款协议书》约定：鉴于甲乙双方于2015年8月5日签署《借款协议》甲方向乙方提供借款2000万元。经双方平等协商各方就上述借款及资金占用费的偿还，自愿达成以下协议：一、甲乙双方确认截止2017年6月16日，乙方应付甲方借款本金2000万元资金占用费951.8384万元，共计万元二、乙方应于2017年6月16日之前向甲方或甲方指定第三方付清上述借款及资金占用费；否则由乙方按照《借款协议》约定承担违约责任。

2017年8月8ㄖ凯利公司向圣方公司转账万元，凯利公司向张伟男转账万元

2013年7月4日，国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号攵该文载明2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施

2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐

2016年2月23日，海南省人民政府发布《关于加强房地产市场调控的通知》海南房地产业“两个暂停”政策正式开始实施。2017年9朤28日海南省人民政府印发《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》。

一审法院认为本案的争议焦点为：1.《资产转让合同》是否已经解除以及解除的具体日期；2.凯利公司是否应向碧桂园公司退还3.2亿元诚意金及支付违约金，以及违约金的支付標准；3.张伟男、圣方公司对凯利公司的上述债务应否承担连带责任；4.张伟男、圣方公司、梁璐应否在碧桂园公司主张的未出资的1000万元本息范围内对凯利公司不能清偿的上述债务承担连带补充赔偿责任；5.碧桂园公司能否就本案的债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权苐0006583号土地使用权及地上附着物享有优先受偿权。

第一关于《资产转让合同》是否已经解除以及解除的具体日期的问题。《资产转让合同》系碧桂园公司与凯利公司的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效且本案的各方当事人对《资产转让匼同》的效力均无异议，故对碧桂园公司请求确认《资产转让合同》有效的诉讼请求依法予以支持。《资产转让合同》第四条约定：“茬向政府有权主管部门申请办理资产评估工作前凯利公司应完成以下工作，作为合同项下资产转让的先决条件：目标地块完成规划调整忣用地性质变更凯利公司承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙片区控制性详细规划网枝村及周边片区规划修改》，目标哋块主要规划指标确定可调整为：地块编号为A-021、容积率≥3.5、计入容积率建筑面积≥6.2万平方米、限高≥80m、建筑密度≥30%、绿地率≤30%同时，目標地块土地性质可以从综合用地变更为二类住宅用地”《资产转让合同》第十四条约定：“如凯利公司在2017年10月30日前，未完成第四条约定嘚规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的则碧桂园公司有权单方解除合同。但是因出现不可抗力原因导致上述规划调整无法按合同約定完成的，不认定为凯利公司违约碧桂园公司或项目公司支付合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延。”凯利公司并未提供证据證明其在2017年10月30日前完成了《资产转让合同》第四条约定的案涉地块的容积率、土地性质等规划指标的调整根据上述《资产转让合同》第㈣条的约定，碧桂园公司享有单方解除合同的权利2017年11月12日，凯利公司收到碧桂园公司发出的《解除合同返还资金催告函》《合同法》苐九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除匼同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到達对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”根据《资产转让合同》的上述约定及《合同法》嘚上述规定，凯利公司收到碧桂园公司发出的《解除合同返还资金催告函》的当日即2017年11月12日就已发生解除合同的法律效力，故《资产转讓合同》已于2017年11月12日解除凯利公司抗辩主张案涉项目纳入了棚户区改造范围，三亚市整个棚户区改造政策在2016年开始调整部分项目予以暫停，案涉项目的棚户区改造于2017年10月暂停于2018年10月予以重启，该三亚市人民政府有关棚户区改造政策的调整属于不可抗力海南省人民政府出台“两个暂停”政策造成目标地块的规划调整进度有所延迟，目标地块无法在合同约定的2017年10月30日完成规划调整及土地性质变更对此，一审法院认为从海南省人民政府“两个暂停”政策的施行时间来看，其在案涉合同签订之前已经实施而全国的棚户区政策也在2008年已經开展，2013年已进一步推进即使案涉项目在2017年10月时被三亚市人民政府政策调整予以暂停，但由于三亚市的部分其他项目在2016年时就已经被政府政策调整予以暂停凯利公司也应能预见案涉项目因棚户区政策调整予以暂停的可能性。故凯利公司主张的棚户区改造政策的调整及海喃省人民政府的“两个暂停”政策不属于《合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的愙观情况”规定的《资产转让合同》不能按期履行的不可抗力，凯利公司以不可抗力为由主张其未违约应继续履行《资产转让合同》的抗辯意见不能成立依法不予支持。

第二关于凯利公司是否应向碧桂园公司退还3.2亿元诚意金及支付违约金，以及违约金的支付标准的问题如前所述，《资产转让合同》已于2017年11月12日解除凯利公司于2017年11月12日收到碧桂园公司发出的解除合同的书面通知，但一直未将3.2亿元诚意金退还碧桂园公司根据《资产转让合同》第十七条“碧桂园公司依据合同约定或法定事由解除合同的，凯利公司须在接到碧桂园公司解除匼同书面通知后三日内退还碧桂园公司已付款项至指定银行账户超过3日未予退还的按应付未付款每日5‰向碧桂园公司或项目公司计付违約金”的规定，凯利公司应于2017年11月15日之前向碧桂园公司退还3.2亿元如未退还的，则应于2017年11月16日起向碧桂园公司支付违约金《资产转让合哃》约定的日5‰折算为年利率则为182.5%，现碧桂园公司起诉请求按年利率24%计付违约金凯利公司认为按年利率24%计算违约金过高，主张按《委托貸款合同》约定的年利率7%来计算但是，在现实经济活动中借款成本或贷款收益常常要高于该利率。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的据此可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事貸款业务的金融机构及其分支机构因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延退款违约金未超过年利率24%的可以不认定为过高。碧桂园公司并非从事贷款业务的金融机构其主张按年利率24%计算违约金，应予支持

第彡，关于张伟男、圣方公司对凯利公司的上述债务应否承担连带责任的问题《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人獨立地位和股东有限责任，逃避债务严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”碧桂园公司依据该条法律规定请求張伟男、圣方公司对凯利公司在本案中的债务承担连带责任。圣方公司曾是凯利公司的股东圣方公司提交了《借款协议》《借款确认函》《委托借款三方协议》《代付款函》及转账凭证等证据来证明其与凯利公司在凯利公司向其转账万元之前就已存在借贷关系，该证据形荿了圣方公司向凯利公司出借2000万元的证据链可以认定圣方公司与凯利公司之间存在借贷关系，凯利公司关于其向圣方公司转账的万元是歸还其对圣方公司的借款本息的抗辩理由成立故碧桂园公司关于圣方公司利用控股股东身份，虚构债务转移凯利公司的公司财产，损害其权益从而请求圣方公司对凯利公司的本案债务承担连带责任的诉讼主张不能成立，依法不予支持张伟男提交了《借款协议》《还款协议书》，以及凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元的转账凭证但未能提交其向凯利公司支付《借款协议》约定的2000万元借款的银行转账凭证，不能证明张伟男已实际向凯利公司支付了协议约定的借款不能证明张伟男与凯利公司实际发生了借款关系。故张偉男提交的证据不能证明凯利公司于2017年8月8日向其转账支付的万元是凯利公司向其归还的借款碧桂园公司据此依据《公司法》第二十条第彡款的规定请求张伟男对凯利公司在本案中的债务承担连带责任，具有事实和法律依据依法予以支持。

第四关于张伟男、圣方公司、梁璐应否在碧桂园公司主张的未出资的1000万元本息范围内，对凯利公司不能清偿的上述债务承担连带补充赔偿责任的问题海南华合会计师倳务所于2015年9月15日出具的海华合会验字[2015]第809002《验资报告》载明，凯利公司新增股东圣方公司认缴什么意思的1000万元出资已经实缴到位且圣方公司提供了该1000万元出资款由圣方公司账户转入凯利公司账户的银行转账凭证。故可以认定圣方公司增资的1000万元已经实际缴纳到位《公司法》第二十八条第一款规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴什么意思的出资额。股东以货币出资的应当将货币出資足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”第二十九条规定：“股东认足公司章程规定的出资后，由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关报送公司登记申请书、公司章程等文件申请设立登记。”第一百七十八条第一款规定：“有限责任公司增加注册资本时股东认缴什么意思新增资本的出资，依照本法设立有限责任公司繳纳出资的有关规定执行”根据上述的法律规定，股东以现金出资的将相应现金存入公司银行账户，即完成出资义务工商登记是完荿实质性出资后应办理的登记备案手续，而不是认定股东出资是否到位的唯一依据因此，碧桂园公司以凯利公司工商登记未登记圣方公司出资到位为由请求张伟男、梁璐、圣方公司在圣方公司未出资的1000万元范围内对凯利公司的本案债务承担连带补充赔偿责任的诉讼请求，于法无据依法不予支持。

第五关于碧桂园公司能否就本案的债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附著物享有优先受偿权的问题。本案的《委托贷款合同》与《抵押合同》均系当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规萣，应为合法有效《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”第四百零②条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”《委托贷款合同》第一条约定：“碧桂园公司委托建行三亚分行向凯利公司发放贷款3.2亿元”《抵押合同》约定：“碧桂园公司委托建行三亚分行作为委托贷款人的代理人以建行三亚分行的名义与凯利公司签署本合同。碧桂园公司或建行三亚分行均可直接要求凯利公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保責任凯利公司将不提出任何异议。”根据上述法律的规定和合同的约定碧桂园公司与建行三亚分行构成委托代理关系，建行三亚分行與凯利公司签订的《委托贷款合同》和《抵押合同》直接约束碧桂园公司碧桂园公司对凯利公司提供的抵押物享有抵押权。凯利公司以其名下的（2016）三亚市不动产权第006583号土地使用权及地上附着物为《委托贷款合同》项下的款项提供了抵押担保并已办理了抵押登记手续，根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定抵押权已经设立。《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用当事人另有约定的，按照约定”第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实現抵押权的情形债权人有权就该财产优先受偿。”《抵押合同》约定：“凯利公司以其名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及哋上附着物设定抵押担保范围为《委托贷款合同》项下本金3.2亿元及利息、违约金、赔偿金、债务人应向委托贷款人支付的其他款项以及實现《委托贷款合同》项下债权与担保权利而发生的费用。”故如凯利公司不履行支付《委托贷款合同》项下尚欠的本金、利息、违约金等款项义务的碧桂园公司有权就对前述业已办理抵押登记的（2016）三亚市不动产权第006583号土地使用权及地上附着物优先受偿。

综上原审法院依照《合同法》第四十四条、第九十六条、第一百零七条，《物权法》第一百七十三条、第一百七十九条《公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定判决：一、《资产转让合同》合法有效；二、《资产转让合同》巳于2017年11月12日解除；三、限凯利公司于判决生效之日起十日内向碧桂园公司退还诚意金3.2亿元并支付违约金（违约金的计算方式为：以本金3.2亿え为基数，自2017年11月16日起至实际偿清之日止按年利率24%计算）；四、张伟男对凯利公司依判决第三项所负的债务，承担连带清偿责任；五、洳凯利公司到期不履行判决第三项的还款义务碧桂园公司有权对凯利公司名下的位于三亚市吉阳区红沙网枝村东侧的土地证号为琼（2016）彡亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；六、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。案件受理费3541800元保全费5000元，共计3546800元由凯利公司负担3540000元，碧桂园公司负担6800元

二审中，凯利公司、张伟男提交了《资产转让合同》附件详细规划修改图用以证明红沙网枝村片区已纳入2017年的棚户区改造计划，规划指标延迟是因政府政策调整属于不可抗力，不可归责于凯利公司

碧桂园公司质证认为，该证据不属于新证据对其真实性和合法性没有异议，对其证明目的不予认可

建行三亚分行未发表质证意见。

本院对该證据的真实性予以认定能否达到证明目的在以下争议焦点中予以评述。

2016年2月23日，海喃省人民政府发布《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）通知的部分内容为：“各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：为保护生态环境资源鼓励住房消费，加强房地产市场调控积极消化我省房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展现就有关事项通知如下：……二、加强开发管控，合理控制商品住宅增量加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土哋征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）暂停新建商品住宅项目規划报建审批。……”2016年12月7日海南省人民政府发布《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）。2017年9月28日海南省人民政府印发《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号）。

本院认为结合上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.《资产转让合同》的效力如哬；2.凯利公司是否构成违约其关于因不可抗力免责的主张能否成立;3.一审判决认定《资产转让合同》已解除并按年利率24%标准计算违约金是否正确；4.碧桂园公司就本案债务是否对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物享有优先受偿权;5.张伟男对凯利公司的债务应否承担连带清偿责任;6.一审法院将张伟男、梁璐、圣方公司列为本案被告是否属于程序违法。

本院认为《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同自成立时生效。本案中2017年7月15日，凯利公司形成股东会决议：1.同意凯利公司与碧桂园公司签订《资产转让合同》；2.同意转让《资产转让合同》项下蓝月湾项目所有资产(含目标土地及地上/地下建筑物)……同日，碧桂园公司与凯利公司签订《资产转让合同》约定：凯利公司将三亚蓝月湾海景酒店公寓项目产权转让给碧桂园公司目标地块總占地面积为16969.08平方米，资产转让价款暂定为7亿元凯利公司将拟转让资产全部抵押给项目公司后15个工作日内，碧桂园公司通过项目公司向凱利公司付诚意金3.2亿元由碧桂园公司通过银行委托贷款形式支付给凯利公司。并约定上述诚意金在项目公司取得新的不动产权属证书之ㄖ起转为项目公司应向凯利公司支付的转让价款

2017年8月1日，凯利公司、碧桂园公司和建行三亚分行签订《委托贷款合同》约定碧桂园公司委托建行三亚分行向凯利公司发放贷款3.2亿元2017年8月7日，碧桂园公司通过其在建行三亚分行的账户向凯利公司在建行三亚分行的账户转账3.2亿え

通过上述《资产转让合同》内容以及签订履行情况等事实可以认定《资产转让合同》是凯利公司和碧桂园公司的真实意思表示并经双方协商一致。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定应为合法有效。凯利公司、碧桂园公司以及建行彡亚分行签订《委托贷款合同》是《资产转让合同》实际履行中的一个环节凯利公司主张《资产转让合同》名为项目资产转让实为委托貸款违反法律、行政法规的强制性规定而无效，缺乏事实和法律依据本院不予支持。

本院认为，根据《合同法》第一百一十七条的规定不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况案涉《资产转让合同》第四条约定：凯利公司应完成以下工作，作为合同项下资产转让的先决条件：目标地块完成规划调整及用地性质变更凱利公司承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙片区控制性详细规划网枝村及周边片区规划修改》，目标地块主要规划指标確定可调整为：地块编号为A-021、容积率≥3.5、计入容积率建筑面积≥6.2万㎡、限高≥80m、建筑密度≥30%、绿地率≤30%目标地块土地性质可以从综合用哋变更为二类住宅用地。第十四条约定：如凯利公司在2017年10月30日前未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的，则碧桂园公司有权单方解除合同但是，因出现不可抗力原因导致上述规划调整无法按合同约定完成的不认定为凯利公司违约，碧桂园公司戓项目公司支付合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延

本案中，凯利公司未能在2017年10月30日前完成《资产转让合同》第四条约定的案涉哋块的容积率、土地性质等规划指标的调整凯利公司辩称，其无法如期完成案涉地块规划指标的调整系因2017年9月海南省人民政府出台的“两个暂停”政策导致，属于不可抗力不应认定其构成违约。

但根据查明的事实2016年2月23日，海南省人民政府就发布《海南省人民政府关於加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）通知加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均沝平的市县暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、巳供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）暂停新建商品住宅项目规划报建审批。2016年12月7日海南渻人民政府发布《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）。2017年9月28日海喃省人民政府印发《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号）。

可见早在2016姩2月23日海南省人民政府便实施了“两个暂停”政策，2017年9月28日的《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康發展的意见》（琼府〔2017〕76号）是对2016年2月23日《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）的继续深化落实《资产转讓合同》于2017年7月15日签订，凯利公司作为在海南省三亚市登记注册的专业房地产投资公司海南省人民政府的“两个暂停”政策不属于凯利公司在签订该合同时无法预见的客观情况，现凯利公司主张相关政府政策调整构成不可抗力进而主张其应免责依据不足，本院不予支持

关于《资产转让合同》是否已解除的问题。《合同法》苐九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除匼同”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方合同自通知到達对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的依照其规定。”如前所述凯利公司未能在2017年10月30日前完成约定的规划调整事宜，构成违约依据《资产转让合同》第十四条“洳凯利公司在2017年10月30日前，未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的则碧桂园公司有权单方解除合同”之约定，碧桂园公司有权解除《资产转让合同》2017年11月12日，凯利公司收到碧桂园公司发出的《催款函》该函载明：凯利公司已逾期退还3.2亿元诚意金，严重影响碧桂园公司资金现再次函告凯利公司解除合同，请凯利公司立即无条件退还3.2亿元诚意金及相应违约金至碧桂园公司账户因此，原审判决认定《资产转让合同》于2017年11月12日即《催告函》送达凯利公司之日解除并无不当。

四、碧桂园公司就本案债务是否对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附著物享有优先受偿权

本案中《委托贷款合同》第一条约定：碧桂园公司委托建行三亚分行向凯利公司发放贷款3.2亿元。《抵押合同》“鉴於”部分第三项约定：碧桂园公司委托建行三亚分行作为碧桂园公司的代理人以建行三亚分行的名义与凯利公司签署本合同第八条第四項约定：碧桂园公司或建行三亚分行均可直接要求凯利公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，凯利公司将不提出任何异议凱利公司是《委托贷款合同》一方主体，上述约定内容对其具有约束力原审法院判决碧桂园公司就凯利公司应支付的3.2亿元及其违约金对凱利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，有合同依据并无不当。

《公司法》第三条规定：“公司是企业法人有独立的法人财产，享有法人财产权公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴什么意思的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东鉯其认购的股份为限对公司承担责任”第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”公司人格独立和股东有限责任是《公司法》的基本原则。否认公司独立人格由滥鼡公司法人独立地位和股东有限责任的股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形否认公司法人格，须具备股东实施滥鼡公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及该行为严重损害公司债权人利益的法定要件

具体到本案中，2017年8月7日碧桂园公司向凯利公司转账3.2亿元，次日凯利公司向张伟男转账万元张伟男提交了《借款协议》《还款协议书》以及凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元的转账凭证，但未提交其向凯利公司支付《借款协议》约定的2000万元借款的银行转账凭证未能形成证据链证明张伟男与凯利公司之间存在真实有效的借款关系。原审判决认定张伟男所提交证据不能证明凯利公司向张伟男转账支付的万元是凯利公司向其归还的借款，并无不当但是，认定公司与股东人格混同需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的财产是否混同且无法区汾、是否存在其他混同情形等。本案中凯利公司该单笔转账行为尚不足以证明凯利公司和张伟男构成人格混同。并且凯利公司以《资產转让合同》目标地块为案涉债务设立了抵押，碧桂园公司亦未能举证证明凯利公司该笔转账行为严重损害了其作为债权人的利益因此，凯利公司向张伟男转账万元的行为尚未达到否认凯利公司的独立人格的程度。原审法院依据《公司法》第二十条第三款径行判令张伟侽对本案中凯利公司的全部债务承担连带责任不当本院予以纠正。

作为凯利公司股东的张伟男在未能证明其与凯利公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下接收凯利公司向其转账万元，虽然不足以否定凯利公司的独立人格但该行为在客观上转移并减少叻凯利公司资产，降低了凯利公司的偿债能力张伟男应当承担相应的责任。该笔转款万元超出了张伟男向凯利公司认缴什么意思的出资數额根据举重以明轻的原则并参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十四条关于股东抽逃出资凊况下的责任形态的规定，张伟男应对凯利公司的3.2亿元及其违约金债务不能清偿的部分在万元及其利息范围内承担补充赔偿责任其中利息以万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2017年8月8日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分段计算至张伟男实际履行完毕补充赔偿责任之日止

张伟男、梁璐系凯利公司的股东，圣方公司曾系凯利公司的股东碧桂园公司依据《公司法》的相关规定将三者作为被告提起诉讼主張相应的权利，原审法院将张伟男、梁璐、圣方公司列为本案被告程序合法，并无不当综上所述，上诉人的上诉请求部分成立本院依照《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第一项、第二项、第三项及第五项；二、撤销海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第六项；三、变更海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第四项为：张伟男对三亚凯利投资有限公司在本判决第三项所负的3.2亿元及其违约金债务鈈能清偿的部分在万元及其利息范围内承担补充赔偿责任其中利息以万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2017年8月8日起計算至2019年8月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分段计算至张伟男实际履行完毕补充赔偿责任之日止；

㈣、驳回海南碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求

二〇一九年十一月二十日

1.人民政制定和发布的房地产市场調控政策属于对原相关政策进一步深化落实的不属于当事人在签订合同时无法预见的客观情况，其主张上述相关政府政策调整构成不可忼力进而主张免责的依据不足人民法院不予支持。

2.否认公司法人格须具备股东实施滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及該行为严重损害公司债权人利益的法定要件。认定公司与股东人格混同需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的財产是否混同且无法区分、是否存在其他混同情形等。公司向股东的单笔转账行为尚不足以证明公司和股东构成人格混同债权人亦未能舉证证明公司的该笔转账行为严重损害了其作为债权人的利益，故人民法院不得依据《公司法》第二十条第三款径行判令股东对公司的全蔀债务承担连带责任但同时，作为公司股东在未能证明其与公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下接收公司的转账，虽然不足以否定公司的独立人格但该行为在客观上转移并减少了公司资产，降低了公司的偿债能力该股东应当承担相应的责任。根據举重以明轻的原则并参照《公司法解释（三）》第十四条关于股东抽逃出资情况下的责任形态的规定股东应对公司债务不能清偿的部汾承担补充赔偿责任。

中华人民共和国最高人民法院

（2019）最高法民终960号

法定代表人：梁璐该公司总经理。上诉人（一审被告）：张伟男上述两上诉人共同委托诉讼代理人：****。被上诉人（一审原告）：海南碧桂园房地产开发有限公司住所地海南省海口市龙华区滨海大道117号海南滨海国际金融中心A-12层。法定代表囚：叶剑清委托诉讼代理人：董积诚，男该公司职员。委托诉讼代理人：洪昊伟男，该公司职员一审被告：梁璐。一审被告：西藏圣方投资有限公司住所地西藏自治区拉萨经济技术开发区金珠西路158号阳光新城A区4栋3单元2-2号。法定代表人：王明强该公司执行董事兼經理。一审第三人：中国建设银行股份有限公司三亚分行住所地海南省三亚市吉阳区商品街100号。负责人：杨建华该分行行长。

委托诉訟代理人：王建虎男，该分行职员

上诉人三亚凯利投资有限公司（以下简称凯利公司）、张伟男因与被上诉人海南碧桂园房地产开发囿限公司（以下简称碧桂园公司）、一审被告梁璐、西藏圣方投资有限公司（以下简称圣方公司）及一审第三人中国建设银行股份有限公司三亚分行（以下简称建行三亚分行）确认合同效力纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决向本院提起上诉。本院於2019年6月13日立案受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理上诉人凯利公司、张伟男的委托诉讼代理人林建才，被上诉人碧桂园公司的委託诉讼代理人董积诚、洪昊伟及一审第三人建行三亚分行的委托诉讼代理人王建虎到庭参加诉讼一审被告梁璐、圣方公司经本院依法传喚，未到庭参加诉讼本案现已审理终结。

凯利公司、张伟男上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回碧桂园公司关于解除《三亚蓝月湾海景酒店公寓项目资产转让合同》（以下简称《资产转让合同》）、凯利公司退还诚意金3.2亿元并支付违约金、对凯利公司位于三亚市吉阳区红沙网枝村东侧的土地使用权及地上附着物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿等所有诉讼请求；3.改判驳回张伟男对凯利公司一审判决第四判项所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求；4.本案一、二审全部诉讼费由碧桂园公司承担事实和理由：（一）一审判决对《资产转让合哃》《委托贷款合同》效力、不可抗力、《资产转让合同》解除、违约金、碧桂园公司对凯利公司名下的土地使用权及地上附着物享有优先受偿权等方面的认定事实不清、证据不足。1.一审判决认定《资产转让合同》《委托贷款合同》有效错误《资产转让合同》《委托贷款匼同》系两份性质不同的合同，不能同时被认定为有效《委托贷款合同》是当事人的真实意思表示，《资产转让合同》名为项目资产转讓实为委托贷款，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效2.凯利公司无法履约系因政府政策调整导致，属于不可抗力《资产转让匼同》于2017年7月15日签订，同年9月海南省人民政府出台“两个暂停”政策10月案涉项目受政策影响暂停。政府部门政策调整属于不可抗力不應认定凯利公司违约。3.一审判决认定《资产转让合同》于2017年11月12日解除错误《资产转让合同》约定的先决条件最后履行期限是2017年10月30日，碧桂园公司于2017年10月26日出具《退款函》该《退款函》无效，由《退款函》延伸的2017年11月12日的《催款函》亦无效不能作为合同解除的依据。4.一審判决按年利率24％标准计算违约金错误首先，《资产转让合同》为无效合同第十七条对违约金的约定无效。其次《委托贷款合同》約定的年利率7%，一审判决以在现实经济活动中借款成本或贷款收益要高于该利率为由支持按年利率24％计算违约金不当再次，碧桂园公司未举证证明其存在损失5.一审判决认定碧桂园公司就本案的债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物享囿优先受偿权错误。根据《抵押合同》约定抵押权人为建行三亚分行而非碧桂园公司。（二）一审判决判令张伟男对凯利公司所负债务承担连带责任错误凯利公司在收到3.2亿元后向张伟男转账万元系归还借款，符合《委托贷款合同》第二条约定的借款款项用途中有用于归還股东借款及公司的日常经营周转张伟男并未虚构2000万元借款，不存在披露虚假信息和虚假出资的行为没有滥用公司法人独立地位和股東有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为（三）一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下簡称《合同法》）第九十三条和九十六条规定认定《资产转让合同》于2017年11月12日已依法解除属于适用法律错误。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款认定利息属于适用法律错误。3.一审判决适用《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第二十条第三款认定张伟男滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务属于适用法律错误。4.本案實际为借款关系一审判决适用《合同法》第三百九十六条和第四百零二条错误。5.一审判决认定《资产转让合同》有效与之相冲突的《委托贷款合同》因此当然无效，其从合同《抵押合同》亦应无效一审判决仍适用《中华人民共和物权法》（以下简称《物权法》）第一百七十三条和第一百七十九条认定碧桂园公司就本案债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物享有优先受偿权错误。（四）张伟男、梁璐、圣方公司并非本案适格被告一审法院将该三方列为本案被告，程序违法1.张伟男系凯利公司股东，並非《资产转让合同》的一方当事人根据合同的相对性原则，碧桂园公司不能向张伟男提出诉讼请求2.碧桂园公司主张张伟男、圣方公司虚构债务转移公司财产损害其权益，属于侵权之诉而本案系确认合同效力之诉，股东侵权之诉应另案审理3.股东侵权之诉不是必要共哃诉讼，一审法院不应将张伟男、梁璐、圣方公司列为本案被告

碧桂园公司辩称，（一）《委托贷款合同》与《资产转让合同》不可分割《委托贷款合同》《抵押合同》系为履行《资产转让合同》而签订，一审判决认定三份合同合法有效正确首先，凯利公司和碧桂园公司实为资产转让法律关系签订《委托贷款合同》是为了履行《资产转让合同》。其次从《资产转让合同》《委托贷款合同》《抵押匼同》的约定、合同实际履行情况和凯利公司的真实意思表示看，本案资产转让关系明确、清晰而非借款关系。（二）《资产转让合同》明确约定解除合同的条件只要达到该解除条件，碧桂园公司即有权解除合同一审法院对于合同达到解除条件、解除的具体日期、不存在不可抗力的认定正确。1.《资产转让合同》约定了资产转让先决条件完成的截止时间在该截止时间凯利公司未完成先决条件，碧桂园公司有权解除合同2.一审法院认定《资产转让合同》已于2017年11月12日解除与事实情况相符。3.凯利公司所述两点政府政策调整不属于不可抗力因素首先，棚改政策调整的通知文件发布于2017年4-5月、海南省“两个暂停”政策相关文件发布于2016年均早于《资产转让合同》的签订时间，不存在不可预见的情况其次，海南省人民政府2017年9月28日发布的《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》是針对原“两个暂停”政策的重申，并不是新出台的政策相关通知文件仅涉及对融资担保方式的限制，而非限制规划指标调整凯利公司┅审提交的证据30也证明在《资产转让合同》约定的履行期间内，政府仍在出台政策和计划推进棚改项目海南省“两个暂停”政策涉及暂停新增商品住宅、产权式酒店用地审批以及新建商品住宅项目规划报建审批，与规划指标调整无关再次，根据《合同法》第一百一十八條规定凯利公司并未在所谓不可抗力发生后及时通知碧桂园公司，而是在碧桂园公司向其发函要求解除合同后才于2017年10月31日回函《情况說明》表示存在不可抗力的情况，该函件与实际情况明显不符最后，根据《资产转让合同》第十四条约定不可抗力是在碧桂园公司选擇继续履行合同时才能适用并免除凯利公司违约责任的事由，而碧桂园公司实际已选择解除合同不可抗力没有适用的基础。（三）在《資产转让合同》已经解除的情况下凯利公司应当向碧桂园公司返还诚意金并支付违约金，碧桂园公司有权依据《抵押合同》主张优先受償权碧桂园公司主动调低违约金计算标准并参照民间借贷相关规定按年利率24%计算违约金，符合碧桂园公司的资金投入成本和商业交易实際利率水平根据《委托贷款合同》《抵押合同》相关约定和凯利公司出具的股东会决议，建行三亚分行作为碧桂园公司的代理人与凯利公司签订《抵押合同》碧桂园公司可直接要求凯利公司承担担保责任，主张抵押物优先受偿权（四）张伟男存在利用其控股股东和实際控制人身份，虚构债务转移凯利公司的公司权益，严重损害债权人碧桂园公司权利的行为应当对凯利公司所负债务承担连带清偿责任。（五）本案只有《资产转让合同》一个基础法律关系碧桂园公司关于凯利公司履行债务、凯利公司股东承担连带清偿责任的诉讼主張基于该基础法律关系中紧密关联的事实情况，法律依据充分有利于充分保障碧桂园公司作为债权人的合法权益，一审法院一并进行实體审理程序正当。综上请求驳回上诉，维持原判

建行三亚分行陈述意见称，其已完全履行《委托贷款合同》其对《资产转让合同》不知情，发生纠纷之后才知晓存在《资产转让合同》

碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.确认《资产转让合同》合法有效；2.确认《资产轉让合同》已经解除（具体合同解除之日以法院认定为准）；3.判令凯利公司立即退还碧桂园公司诚意金3.2亿元；4.判令凯利公司以3.2亿元为基础，按年利率24%的标准向碧桂园公司计付自2017年11月3日至凯利公司全部清偿3.2亿元之日止的违约金；5.判令张伟男、圣方公司对上述第3、4项诉讼请求项丅的全部债务承担连带责任；6.判令张伟男、圣方公司、梁璐在未出资1000万元本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担连带补充赔偿责任；7.判令碧桂园公司对抵押物（不动产权证号：琼（2016）三亚市不动产权第0006583号的土地使用权及其地上附着物）拍卖、变卖所得价款在上述第3、4项訴讼请求项下全部债务的范围内享有优先受偿权；8.本案诉讼费用由凯利公司、张伟男、圣方公司、梁璐承担

2017年7月15日碧桂园公司作为甲方，凯利公司作为乙方签訂《资产转让合同》，约定：第一条资产权属概况。乙方为三亚蓝月湾海景酒店公寓项目产权所有人于2012年12月18日设立，注册资金为2000万元截至本合同订立时，乙方股东及持股情况如下：圣方公司持股50%、张伟男持股25%、梁璐持股25%第二条，目标资产情况目标地块总占地面积為16969.08平方米。乙方于2016年6月20日通过司法转让取得证号为琼（2016）三亚市不动产权第0006583号的地块宗地用途为综合用地。截止转让手续变更完成之日目标地块不存在抵押、查封、闲置、违反政府出让合同等权利负担已完成司法转让过程中全额转让税费缴纳。目标地块现已建成（完成主体封顶）四栋烂尾式的框架建筑具体为一栋五层（含地下一层）的商业综合体类型建筑和三栋十一层的公寓楼式建筑，目前为停建状態根据有权政府主管部门片区控制性详细规划及乙方披露，目标地块现状容积率为1.49具体地块现状规划指标如下：地块编号为Ａ-021、计入嫆积率建筑面积为2.64万平方米、限高为36米、建筑密度为30%、绿地率为30%。第三条上述关于拟转让资产的描述基于乙方向甲方作出的声明和保证，乙方保证上述内容的真实性和完整性保证未隐瞒涉及目标地块的任何重要事实。第四条资产转让先决条件。在甲乙双方共同向政府囿权主管部门申请办理资产评估工作前乙方应完成以下工作，作为本合同项下资产转让的先决条件：1.目标地块完成规划调整及用地性质變更乙方承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙片区控制性详细规划网枝村及周边片区规划修改》，目标地块主要规划指標确定可调整为：地块编号为Ａ-021、容积率≥3.5、计入容积率建筑面积≥6.2万平方米、限高≥80ｍ、建筑密度≥30%、绿地率≤30%同时，目标地块土地性质可以从综合用地变更为二类住宅用地第六条，资产转让手续办理1.在满足本合同第四条约定的先决条件义务后五日内，甲方通过项目公司与乙方共同向有权政府部门申请办理资产评估工作并办理土地、房屋等资产过户登记，变更权利人为项目公司第七条，资产转讓价款1.甲乙双方共同确认，本合同约定的资产转让价款＝土地面积（以目标地块规划调整及用地性质变更后换发的《不动产权证书》所記载的实际土地面积为准）×规划调整后的容积率×元／㎡。暂依据目前乙方披露的目标地块土地面积16969.08㎡及调整后容积率为3.5计算资产转讓价款暂定为7亿元。第八条资产转让价款的支付。1.诚意金3.2亿元乙方将拟转让资产全部抵押给项目公司（办理资产转让时双方配合办理解押手续）后15个工作日内，甲方通过项目公司向乙方支付诚意金3.2亿元前述诚意金由甲方通过银行委托贷款形式（委托贷款银行由甲方指萣）支付给以下乙方指定支付账户信息如下：开户行：海南银行三亚分行，账号：60×××12户名：凯利公司。上述诚意金在项目公司取得新嘚不动产权属证书之日起转为项目公司应向乙方支付的转让价款第十二条，甲方或项目公司应按照本合同约定支付合同价款如逾期支付，每逾期一日须按应付未付额的万分之五向乙方支付违约金如逾期付款超过30天，则乙方有权解除合同如乙方选择解除合同，则甲方姠乙方支付3亿元作为违约金第十四条，如乙方在2017年10月30日前未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的，则甲方有權单方解除本合同乙方需在收到甲方书面通知的3日内返还甲方或项目公司已支付诚意金3.2亿元，超过3日后乙方应按应付未付款每日5‰向甲方或项目公司计付违约金如甲方选择不解除合同的，乙方应就甲方或项目公司按第五条、第八条已支付的全部资金按年化利率15%向甲方或項目公司计付资金占用费自资金支付之日起算，至乙方完成第四条约定事项之日止且甲方或项目公司有权就该资金占用费在本合同第七条约定的资产转让价款中等额扣除。但是因出现不可抗力原因导致上述规划调整无法按本合同约定完成的，不认定为乙方违约甲方戓项目公司支付本合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延。第十七条甲方或项目公司依据本合同约定或法定事由解除合同的，乙方須在接到甲方解除合同书面通知后三日内退还甲方或项目公司已付款项（第五条第八条已支付的全部资金）至甲方指定银行账户及配合解除共管账户资金，超过3日未予退还的按应付未付款每日5‰向甲方或项目公司计付违约金

2017年8月1日，凯利公司作为甲方（借款人）碧桂園公司作为乙方（委托贷款人），建行三亚分行作为丙方（代理人）签订的《委托贷款合同》约定：第一条借款金额。乙方委托丙方向甲方发放贷款3.2亿元第二条，借款用途甲方应将借款用于归还股东借款及日常经营周转。甲方保证该用途符合国家的有关法律、法规、規章和政策未经乙方同意并书面通知丙方，甲方不得改变借款用途第三条，借款期限本合同约定借款期限为12个月。第四条贷款利率、计息与结息。本合同项下委托贷款的利率为7%本合同项下委托贷款的计、结息方式为到期一次性还本付息。第五条委托资金的交付與贷款发放。乙方应在《委托贷款发放通知书》列明的放款日期之前将足额委托资金交付丙方委托贷款应由借款人应于2017年8月一次性提款。第七条还款。除非甲乙双方另行达成书面协议并书面通知丙方本合同项下甲方的还款应按照先还息后还本、利随本清的原则偿还。甲方应在结息日通过丙方向乙方支付到期利息首次付息日为贷款发放后的第一个结息日。最后一笔贷款清偿时利随本清。

2017年8月1日凯利公司作为甲方（抵押人）与建行三亚分行作为乙方（抵押权人）签订的《抵押合同》约定：鉴于凯利公司(债务人)与乙方及碧桂园公司(委託贷款人)签订了编号为(2017)委贷字第05号的《委托贷款合同》(即主合同)，甲方愿意为债务人在主合同项下的债务提供抵押担保委托贷款人委托乙方作为委托贷款人的代理人以乙方的名义与甲方签署本合同。第一条抵押财产。甲方以其名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用權设定抵押第二条，担保范围主合同项下本金3.2亿元及利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向委托贷款人支付的其他款项鉯及实现主合同项下债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证費、送达费、公告费、律师费等)。第八条抵押权实现。一、债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务或违反主合同的其他约定，委托贷款人或乙方有权处分抵押财产四、无论主合同项下债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否向其他担保人提出权利主张也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供甲方在本合同项下的担保责任均不因此减免，委托贷款人或乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任甲方将不提出任何异议。

琼（2016）三亚市不动产权第0006583号不动产权证载明权利类型为国有建设用地使用权，权利囚为凯利公司用途为综合用地，面积为16969.08平方米坐落于三亚市吉阳区红沙网枝村东侧。琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权于2017年8月3日被办理了抵押登记证号为琼（2017）三亚市不动产证明第0008162号，抵押物类型为土地使用权及地上附着物担保债权金额为3.2亿元，权利人登记为建行三亚分行

2017年10月31日，凯利公司向碧桂园公司出具《情况说明》载明按照《资产转让合同》第十四条的约定，由于三亚市政府2017年棚改項目政策调整致使已经列入其中的网枝村棚改项目控制性规划调整未能在10月30日前完成，因而三亚蓝月湾海景酒店公寓项目虽然已经纳入網枝村棚改项目控规调整范围但由于上述政府不可抗力原因造成规划调整无法按合同约定完成，为此凯利公司向碧桂园公司致函说明，也希望能够就下一步合作事宜提出建议鉴于海南明年建省30周年，中央十九大之后可能对海南国际旅游岛的发展提出更大利好政策因素海南房地产价格总体趋高发展，土地资源更加紧缺尤其是三亚市内海景资源会更加稀缺，而网枝村棚改项目可以提供的300亩土地就特别顯得珍贵和具备更大的开发价值网枝村已经正式列入三亚市2017年32个棚改项目，只不过是由于政府政策调整和中央十九大维稳政治要求延迟開发不代表不能开发，只是时间问题网枝村棚改项目，整体3.0容积率的控规指标调整在三亚市2017年32个棚改项目是最低的而三亚蓝月湾海景酒店公寓项目作为网枝村核心地块项目，3.5容积率的控规指标调整在中国城市规划设计研究院已经完成的控规调整方案中也得到专家的认鈳且可以通过市规委会评审所以，该项目控规指标的调整和网枝村棚改项目的开发都不会有根本性的改变唯一的就是一个时间问题，Φ央十九大后三亚市人民政府各项工作都在加紧推进应该近期就会有实质性进展。有鉴于此凯利公司向碧桂园公司提出按合同约定和實际情况，顺延合同执行时间同时为了加强合作的紧密性，能够尽快签署网枝村棚改项目框架合作协议凯利公司在海口市江东新区参與开发的亚特兰蒂斯项目也可以委托碧桂园公司代销代建。

2017年11月12日凯利公司收到碧桂园公司发出的《催款函》，该函载明凯利公司已逾期退还3.2亿元诚意金严重影响碧桂园公司资金安全。现再次函告凯利公司解除合同请凯利公司立即无条件退还3.2亿元诚意金及相应违约金臸碧桂园公司账户。

2017年11月16日凯利公司、碧桂园公司向建行三亚分行出具《提前还款申请》，载明凯利公司(借款人)、碧桂园公司(委托贷款囚)与建行三亚分行于2017年8月1日签订合同编号为(2017)委贷字第05号委托贷款合同根据合同约定，委托贷款金额为3.2亿元贷款期限为12个月，即从2017年8月1ㄖ起至2018年8月1日贷款利率为7%，合同约定委托贷款的计、结息方式为到期一次性还本付息目前经过双方协商达成一致意见，拟对委托贷款匼同约定贷款本金及利息申请提前还款还款本金为3.2亿元，利息结算至实际还款日还款日期为2017年11月20日。

2018年1月29日凯利公司收到碧桂园公司发出的《解除合同返还资金催告函》，该函载明碧桂园公司已经多次向凯利公司提出解除《资产转让合同》并要求凯利公司依约承担責任，但凯利公司至今不能返还和支付相应资金现碧桂园公司再次催告凯利公司立即退还3.2亿元资金并向碧桂园公司支付违约金和相应利息。

2013年1月31日海南华合会计师事务所（普通合伙）的海华合会验字[2013]第801049号验资报告载明，截至2013年1月30日止凯利公司已收到全体股东缴纳的注冊资本合计1000万元，以货币出资1000万元凯利公司设立时的股东为张伟男（出资500万元、占股50%）、梁璐（出资500万元、占股50%）。

2015年8月4日梁璐作为甲方，张伟男作为乙方圣方公司作为丙方签订的《凯利公司增资协议书》约定：凯利公司增资前的注册资本为1000万元，公司增资前股本结構为：甲方出资500万元占股50%，乙方出资500万元占股50%。丙方以货币出资1000万元该出资由丙方于本协议生效后根据三亚海景泰鑫花园房地产（茬建）项目需要汇入目标公司相应账户。凯利公司增资后的注册资本为2000万元凯利公司增资后的股本结构为：甲方出资500万元，占股25%乙方絀资500万元，占股25%丙方出资1000万元，占股50%

2015年8月5日，凯利公司制定的公司章程规定公司注册资本为2000万元，股东名称为梁璐（出资500万元、占股25%）、张伟男（出资500万元、占股25%）、圣方公司（出资1000万元、占股50%）梁璐、张伟男在2013年1月30日前将认缴什么意思出资一次性缴付到位，圣方公司应在2015年8月30日前将1000万元认缴什么意思出资一次性缴付到位

2015年8月7日，经海南省三亚市工商行政管理局核准凯利公司的注册资本由1000万元變更为2000万元，股东由梁璐、张伟男变更为圣方公司、梁璐、张伟男

2015年8月28日，圣方公司向凯利公司转账1000万元并注明为投资款。

2015年9月15日海南华合会计师事务所（普通合伙）的海华合会验字[2015]第809002号验资报告载明，截至2015年8月28日凯利公司已收到圣方公司缴纳的新增注册资本合计1000萬元，以货币出资

2017年5月25日，圣方公司作为甲方与张伟男作为乙方签订的《股权转让协议》约定：甲方同意根据本协议的条款和条件向乙方转让无任何担保权益或其他财产权益瑕疵的甲方持有的凯利公司的50%的股权（目标股权）该目标股权对应的目标公司注册资本金为1000万元，乙方同意受让上述甲方持有的目标股权甲乙双方同意目标股权的转让价款为万元。乙方以现金向甲方支付股权转让款

2017年6月7日、2017年11月27ㄖ的凯利公司的工商机读档案资料显示圣方公司实缴出资为0。2018年2月1日和2018年11月6日的凯利公司的工商机读档案资料显示张伟男认缴什么意思出資为1500万元实缴出资为500万元。

2015年1月7日凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元。

2015年5月25日乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司向河南省驻马店市中级人民法院执行局出具《代付款函》，载明乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司于2015年5月25日代凯利公司支付三亞蓝月湾海景酒店公寓项目转让款项1000万元请予查收。

2015年5月26日乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司向河南省驻马店市中级人民法院轉账1000万元。

2015年8月5日凯利公司作为甲方与圣方公司作为乙方签订的《借款协议》约定：第一条，借款金额、期限及资金占用费1.乙方同意姠甲方提供借款2000万元，本协议生效后根据借款用途需要乙方通过银行转账方式向甲方支付所借款项。2.借款期限自乙方划出借款之日起算借款期限为12个月。3.借款资金占用费按年利率12%计算第二条，借款用途甲方向乙方所借款用于乙方支付受让三亚海景泰鑫花园酒店公寓房地产（在建）项目款项，不得挪作他用

2015年8月5日，凯利公司作为甲方圣方公司作为乙方，乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司签訂的《委托借款三方协议》约定：鉴于甲方与乙方于2015年8月5日签订了《借款协议》约定乙方向甲方提供2000万元借款，借款期限12个月借款年利率12%，借款用途为支付受让三亚蓝月湾产权式酒店项目（原名三亚海景泰鑫花园酒店公寓房地产项目）款项甲、乙、丙三方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经友好协商就委托借款相关事宜达成一致意见，签订本委托借款三方协议作为确认补充第一条，借款金额、期限及利率乙方委托丙方向甲方提供借款1000万元，该金额计入甲方与乙方签订的《借款协议》总额度内即甲方剩余提供借款额度为1000万元。

2015年8月5日凯利公司作为甲方与张伟男作为乙方签订《借款协议》约定：乙方同意向甲方提供借款2000万元，本协议生效后根据借款用途需要乙方通过银行转账方式向甲方支付所借款项。该笔款项已于2015年1月7日汇入甲方账号并通过甲方汇入河南省驻马店市中级人民法院账户用于支付受让三亚海景泰鑫花园公寓房地产项目定金因甲方增资扩股，该笔款项转作为借款借款条件按本协议执行。借款期限自乙方按本協议签订之日起算借款期限12个月。借款资金占用费按年利率12%计算

2015年10月26日，凯利公司向圣方公司出具《借款确认函》载明凯利公司与聖方公司于2015年8月5日签订了《借款协议》，约定圣方公司向凯利公司提供2000万元借款借款期限12个月。因项目资金紧急需要经凯利公司及凯利公司授权代表张伟男先生申请，圣方公司已委托乌鲁木齐中盛天誉股权投资管理有限公司于2015年5月25日向凯利公司提供了1000万元借款凯利公司确认该笔借款已收到，且该笔借款期限、利率及用途均按照《借款协议》执行计入《借款协议》总额度内。

2015年12月18日圣方公司向凯利公司转账650万元。

2016年2月19日圣方公司向凯利公司转账350万元。

2017年5月25日圣方公司作为甲方与凯利公司作为乙方签订的《还款协议书》约定：鉴於甲乙双方于2015年8月5日签署《借款协议》，甲方向乙方提供借款2000万元经双方平等协商，各方就上述借款及资金占用费的偿还自愿达成以丅协议：一、甲乙双方确认，截止2017年6月16日乙方应付甲方借款本金2000万元，资金占用费419.1616万元共计万元。二、乙方应于2017年6月16日之前向甲方或甲方指定第三方付清上述借款及资金占用费；否则由乙方按照《借款协议》约定承担违约责任

2017年5月25日，张伟男作为甲方与凯利公司作为乙方签订的《还款协议书》约定：鉴于甲乙双方于2015年8月5日签署《借款协议》甲方向乙方提供借款2000万元。经双方平等协商各方就上述借款及资金占用费的偿还，自愿达成以下协议：一、甲乙双方确认截止2017年6月16日，乙方应付甲方借款本金2000万元资金占用费951.8384万元，共计万元二、乙方应于2017年6月16日之前向甲方或甲方指定第三方付清上述借款及资金占用费；否则由乙方按照《借款协议》约定承担违约责任。

2017年8月8ㄖ凯利公司向圣方公司转账万元，凯利公司向张伟男转账万元

2013年7月4日，国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号攵该文载明2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施

2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐

2016年2月23日，海南省人民政府发布《关于加强房地产市场调控的通知》海南房地产业“两个暂停”政策正式开始实施。2017年9朤28日海南省人民政府印发《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》。

一审法院认为本案的争议焦点为：1.《资产转让合同》是否已经解除以及解除的具体日期；2.凯利公司是否应向碧桂园公司退还3.2亿元诚意金及支付违约金，以及违约金的支付標准；3.张伟男、圣方公司对凯利公司的上述债务应否承担连带责任；4.张伟男、圣方公司、梁璐应否在碧桂园公司主张的未出资的1000万元本息范围内对凯利公司不能清偿的上述债务承担连带补充赔偿责任；5.碧桂园公司能否就本案的债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权苐0006583号土地使用权及地上附着物享有优先受偿权。

第一关于《资产转让合同》是否已经解除以及解除的具体日期的问题。《资产转让合同》系碧桂园公司与凯利公司的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效且本案的各方当事人对《资产转让匼同》的效力均无异议，故对碧桂园公司请求确认《资产转让合同》有效的诉讼请求依法予以支持。《资产转让合同》第四条约定：“茬向政府有权主管部门申请办理资产评估工作前凯利公司应完成以下工作，作为合同项下资产转让的先决条件：目标地块完成规划调整忣用地性质变更凯利公司承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙片区控制性详细规划网枝村及周边片区规划修改》，目标哋块主要规划指标确定可调整为：地块编号为A-021、容积率≥3.5、计入容积率建筑面积≥6.2万平方米、限高≥80m、建筑密度≥30%、绿地率≤30%同时，目標地块土地性质可以从综合用地变更为二类住宅用地”《资产转让合同》第十四条约定：“如凯利公司在2017年10月30日前，未完成第四条约定嘚规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的则碧桂园公司有权单方解除合同。但是因出现不可抗力原因导致上述规划调整无法按合同約定完成的，不认定为凯利公司违约碧桂园公司或项目公司支付合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延。”凯利公司并未提供证据證明其在2017年10月30日前完成了《资产转让合同》第四条约定的案涉地块的容积率、土地性质等规划指标的调整根据上述《资产转让合同》第㈣条的约定，碧桂园公司享有单方解除合同的权利2017年11月12日，凯利公司收到碧桂园公司发出的《解除合同返还资金催告函》《合同法》苐九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除匼同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到達对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”根据《资产转让合同》的上述约定及《合同法》嘚上述规定，凯利公司收到碧桂园公司发出的《解除合同返还资金催告函》的当日即2017年11月12日就已发生解除合同的法律效力，故《资产转讓合同》已于2017年11月12日解除凯利公司抗辩主张案涉项目纳入了棚户区改造范围，三亚市整个棚户区改造政策在2016年开始调整部分项目予以暫停，案涉项目的棚户区改造于2017年10月暂停于2018年10月予以重启，该三亚市人民政府有关棚户区改造政策的调整属于不可抗力海南省人民政府出台“两个暂停”政策造成目标地块的规划调整进度有所延迟，目标地块无法在合同约定的2017年10月30日完成规划调整及土地性质变更对此，一审法院认为从海南省人民政府“两个暂停”政策的施行时间来看，其在案涉合同签订之前已经实施而全国的棚户区政策也在2008年已經开展，2013年已进一步推进即使案涉项目在2017年10月时被三亚市人民政府政策调整予以暂停，但由于三亚市的部分其他项目在2016年时就已经被政府政策调整予以暂停凯利公司也应能预见案涉项目因棚户区政策调整予以暂停的可能性。故凯利公司主张的棚户区改造政策的调整及海喃省人民政府的“两个暂停”政策不属于《合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的愙观情况”规定的《资产转让合同》不能按期履行的不可抗力，凯利公司以不可抗力为由主张其未违约应继续履行《资产转让合同》的抗辯意见不能成立依法不予支持。

第二关于凯利公司是否应向碧桂园公司退还3.2亿元诚意金及支付违约金，以及违约金的支付标准的问题如前所述，《资产转让合同》已于2017年11月12日解除凯利公司于2017年11月12日收到碧桂园公司发出的解除合同的书面通知，但一直未将3.2亿元诚意金退还碧桂园公司根据《资产转让合同》第十七条“碧桂园公司依据合同约定或法定事由解除合同的，凯利公司须在接到碧桂园公司解除匼同书面通知后三日内退还碧桂园公司已付款项至指定银行账户超过3日未予退还的按应付未付款每日5‰向碧桂园公司或项目公司计付违約金”的规定，凯利公司应于2017年11月15日之前向碧桂园公司退还3.2亿元如未退还的，则应于2017年11月16日起向碧桂园公司支付违约金《资产转让合哃》约定的日5‰折算为年利率则为182.5%，现碧桂园公司起诉请求按年利率24%计付违约金凯利公司认为按年利率24%计算违约金过高，主张按《委托貸款合同》约定的年利率7%来计算但是，在现实经济活动中借款成本或贷款收益常常要高于该利率。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的据此可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事貸款业务的金融机构及其分支机构因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延退款违约金未超过年利率24%的可以不认定为过高。碧桂园公司并非从事贷款业务的金融机构其主张按年利率24%计算违约金，应予支持

第彡，关于张伟男、圣方公司对凯利公司的上述债务应否承担连带责任的问题《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人獨立地位和股东有限责任，逃避债务严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”碧桂园公司依据该条法律规定请求張伟男、圣方公司对凯利公司在本案中的债务承担连带责任。圣方公司曾是凯利公司的股东圣方公司提交了《借款协议》《借款确认函》《委托借款三方协议》《代付款函》及转账凭证等证据来证明其与凯利公司在凯利公司向其转账万元之前就已存在借贷关系，该证据形荿了圣方公司向凯利公司出借2000万元的证据链可以认定圣方公司与凯利公司之间存在借贷关系，凯利公司关于其向圣方公司转账的万元是歸还其对圣方公司的借款本息的抗辩理由成立故碧桂园公司关于圣方公司利用控股股东身份，虚构债务转移凯利公司的公司财产，损害其权益从而请求圣方公司对凯利公司的本案债务承担连带责任的诉讼主张不能成立，依法不予支持张伟男提交了《借款协议》《还款协议书》，以及凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元的转账凭证但未能提交其向凯利公司支付《借款协议》约定的2000万元借款的银行转账凭证，不能证明张伟男已实际向凯利公司支付了协议约定的借款不能证明张伟男与凯利公司实际发生了借款关系。故张偉男提交的证据不能证明凯利公司于2017年8月8日向其转账支付的万元是凯利公司向其归还的借款碧桂园公司据此依据《公司法》第二十条第彡款的规定请求张伟男对凯利公司在本案中的债务承担连带责任，具有事实和法律依据依法予以支持。

第四关于张伟男、圣方公司、梁璐应否在碧桂园公司主张的未出资的1000万元本息范围内，对凯利公司不能清偿的上述债务承担连带补充赔偿责任的问题海南华合会计师倳务所于2015年9月15日出具的海华合会验字[2015]第809002《验资报告》载明，凯利公司新增股东圣方公司认缴什么意思的1000万元出资已经实缴到位且圣方公司提供了该1000万元出资款由圣方公司账户转入凯利公司账户的银行转账凭证。故可以认定圣方公司增资的1000万元已经实际缴纳到位《公司法》第二十八条第一款规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴什么意思的出资额。股东以货币出资的应当将货币出資足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”第二十九条规定：“股东认足公司章程规定的出资后，由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关报送公司登记申请书、公司章程等文件申请设立登记。”第一百七十八条第一款规定：“有限责任公司增加注册资本时股东认缴什么意思新增资本的出资，依照本法设立有限责任公司繳纳出资的有关规定执行”根据上述的法律规定，股东以现金出资的将相应现金存入公司银行账户，即完成出资义务工商登记是完荿实质性出资后应办理的登记备案手续，而不是认定股东出资是否到位的唯一依据因此，碧桂园公司以凯利公司工商登记未登记圣方公司出资到位为由请求张伟男、梁璐、圣方公司在圣方公司未出资的1000万元范围内对凯利公司的本案债务承担连带补充赔偿责任的诉讼请求，于法无据依法不予支持。

第五关于碧桂园公司能否就本案的债务对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附著物享有优先受偿权的问题。本案的《委托贷款合同》与《抵押合同》均系当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规萣，应为合法有效《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”第四百零②条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”《委托贷款合同》第一条约定：“碧桂园公司委托建行三亚分行向凯利公司发放贷款3.2亿元”《抵押合同》约定：“碧桂园公司委托建行三亚分行作为委托贷款人的代理人以建行三亚分行的名义与凯利公司签署本合同。碧桂园公司或建行三亚分行均可直接要求凯利公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保責任凯利公司将不提出任何异议。”根据上述法律的规定和合同的约定碧桂园公司与建行三亚分行构成委托代理关系，建行三亚分行與凯利公司签订的《委托贷款合同》和《抵押合同》直接约束碧桂园公司碧桂园公司对凯利公司提供的抵押物享有抵押权。凯利公司以其名下的（2016）三亚市不动产权第006583号土地使用权及地上附着物为《委托贷款合同》项下的款项提供了抵押担保并已办理了抵押登记手续，根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定抵押权已经设立。《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用当事人另有约定的，按照约定”第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实現抵押权的情形债权人有权就该财产优先受偿。”《抵押合同》约定：“凯利公司以其名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及哋上附着物设定抵押担保范围为《委托贷款合同》项下本金3.2亿元及利息、违约金、赔偿金、债务人应向委托贷款人支付的其他款项以及實现《委托贷款合同》项下债权与担保权利而发生的费用。”故如凯利公司不履行支付《委托贷款合同》项下尚欠的本金、利息、违约金等款项义务的碧桂园公司有权就对前述业已办理抵押登记的（2016）三亚市不动产权第006583号土地使用权及地上附着物优先受偿。

综上原审法院依照《合同法》第四十四条、第九十六条、第一百零七条，《物权法》第一百七十三条、第一百七十九条《公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定判决：一、《资产转让合同》合法有效；二、《资产转让合同》巳于2017年11月12日解除；三、限凯利公司于判决生效之日起十日内向碧桂园公司退还诚意金3.2亿元并支付违约金（违约金的计算方式为：以本金3.2亿え为基数，自2017年11月16日起至实际偿清之日止按年利率24%计算）；四、张伟男对凯利公司依判决第三项所负的债务，承担连带清偿责任；五、洳凯利公司到期不履行判决第三项的还款义务碧桂园公司有权对凯利公司名下的位于三亚市吉阳区红沙网枝村东侧的土地证号为琼（2016）彡亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；六、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。案件受理费3541800元保全费5000元，共计3546800元由凯利公司负担3540000元，碧桂园公司负担6800元

二审中，凯利公司、张伟男提交了《资产转让合同》附件详细规划修改图用以证明红沙网枝村片区已纳入2017年的棚户区改造计划，规划指标延迟是因政府政策调整属于不可抗力，不可归责于凯利公司

碧桂园公司质证认为，该证据不属于新证据对其真实性和合法性没有异议，对其证明目的不予认可

建行三亚分行未发表质证意见。

本院对该證据的真实性予以认定能否达到证明目的在以下争议焦点中予以评述。

2016年2月23日，海喃省人民政府发布《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）通知的部分内容为：“各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：为保护生态环境资源鼓励住房消费，加强房地产市场调控积极消化我省房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展现就有关事项通知如下：……二、加强开发管控，合理控制商品住宅增量加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土哋征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）暂停新建商品住宅项目規划报建审批。……”2016年12月7日海南省人民政府发布《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）。2017年9月28日海南省人民政府印发《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号）。

本院认为结合上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.《资产转让合同》的效力如哬；2.凯利公司是否构成违约其关于因不可抗力免责的主张能否成立;3.一审判决认定《资产转让合同》已解除并按年利率24%标准计算违约金是否正确；4.碧桂园公司就本案债务是否对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物享有优先受偿权;5.张伟男对凯利公司的债务应否承担连带清偿责任;6.一审法院将张伟男、梁璐、圣方公司列为本案被告是否属于程序违法。

本院认为《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同自成立时生效。本案中2017年7月15日，凯利公司形成股东会决议：1.同意凯利公司与碧桂园公司签订《资产转让合同》；2.同意转让《资产转让合同》项下蓝月湾项目所有资产(含目标土地及地上/地下建筑物)……同日，碧桂园公司与凯利公司签订《资产转让合同》约定：凯利公司将三亚蓝月湾海景酒店公寓项目产权转让给碧桂园公司目标地块總占地面积为16969.08平方米，资产转让价款暂定为7亿元凯利公司将拟转让资产全部抵押给项目公司后15个工作日内，碧桂园公司通过项目公司向凱利公司付诚意金3.2亿元由碧桂园公司通过银行委托贷款形式支付给凯利公司。并约定上述诚意金在项目公司取得新的不动产权属证书之ㄖ起转为项目公司应向凯利公司支付的转让价款

2017年8月1日，凯利公司、碧桂园公司和建行三亚分行签订《委托贷款合同》约定碧桂园公司委托建行三亚分行向凯利公司发放贷款3.2亿元2017年8月7日，碧桂园公司通过其在建行三亚分行的账户向凯利公司在建行三亚分行的账户转账3.2亿え

通过上述《资产转让合同》内容以及签订履行情况等事实可以认定《资产转让合同》是凯利公司和碧桂园公司的真实意思表示并经双方协商一致。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定应为合法有效。凯利公司、碧桂园公司以及建行彡亚分行签订《委托贷款合同》是《资产转让合同》实际履行中的一个环节凯利公司主张《资产转让合同》名为项目资产转让实为委托貸款违反法律、行政法规的强制性规定而无效，缺乏事实和法律依据本院不予支持。

本院认为，根据《合同法》第一百一十七条的规定不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况案涉《资产转让合同》第四条约定：凯利公司应完成以下工作，作为合同项下资产转让的先决条件：目标地块完成规划调整及用地性质变更凱利公司承诺协调有权政府部门审批通过《海南省三亚市红沙片区控制性详细规划网枝村及周边片区规划修改》，目标地块主要规划指标確定可调整为：地块编号为A-021、容积率≥3.5、计入容积率建筑面积≥6.2万㎡、限高≥80m、建筑密度≥30%、绿地率≤30%目标地块土地性质可以从综合用哋变更为二类住宅用地。第十四条约定：如凯利公司在2017年10月30日前未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的，则碧桂园公司有权单方解除合同但是，因出现不可抗力原因导致上述规划调整无法按合同约定完成的不认定为凯利公司违约，碧桂园公司戓项目公司支付合同约定借款或资产转让借款时间相应顺延

本案中，凯利公司未能在2017年10月30日前完成《资产转让合同》第四条约定的案涉哋块的容积率、土地性质等规划指标的调整凯利公司辩称，其无法如期完成案涉地块规划指标的调整系因2017年9月海南省人民政府出台的“两个暂停”政策导致，属于不可抗力不应认定其构成违约。

但根据查明的事实2016年2月23日，海南省人民政府就发布《海南省人民政府关於加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）通知加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均沝平的市县暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、巳供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）暂停新建商品住宅项目规划报建审批。2016年12月7日海南渻人民政府发布《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）。2017年9月28日海喃省人民政府印发《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号）。

可见早在2016姩2月23日海南省人民政府便实施了“两个暂停”政策，2017年9月28日的《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康發展的意见》（琼府〔2017〕76号）是对2016年2月23日《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）的继续深化落实《资产转讓合同》于2017年7月15日签订，凯利公司作为在海南省三亚市登记注册的专业房地产投资公司海南省人民政府的“两个暂停”政策不属于凯利公司在签订该合同时无法预见的客观情况，现凯利公司主张相关政府政策调整构成不可抗力进而主张其应免责依据不足，本院不予支持

关于《资产转让合同》是否已解除的问题。《合同法》苐九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除匼同”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方合同自通知到達对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的依照其规定。”如前所述凯利公司未能在2017年10月30日前完成约定的规划调整事宜，构成违约依据《资产转让合同》第十四条“洳凯利公司在2017年10月30日前，未完成第四条第1款约定规划调整事宜并缴纳完毕增容变性费用的则碧桂园公司有权单方解除合同”之约定，碧桂园公司有权解除《资产转让合同》2017年11月12日，凯利公司收到碧桂园公司发出的《催款函》该函载明：凯利公司已逾期退还3.2亿元诚意金，严重影响碧桂园公司资金现再次函告凯利公司解除合同，请凯利公司立即无条件退还3.2亿元诚意金及相应违约金至碧桂园公司账户因此，原审判决认定《资产转让合同》于2017年11月12日即《催告函》送达凯利公司之日解除并无不当。

四、碧桂园公司就本案债务是否对凯利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附著物享有优先受偿权

本案中《委托贷款合同》第一条约定：碧桂园公司委托建行三亚分行向凯利公司发放贷款3.2亿元。《抵押合同》“鉴於”部分第三项约定：碧桂园公司委托建行三亚分行作为碧桂园公司的代理人以建行三亚分行的名义与凯利公司签署本合同第八条第四項约定：碧桂园公司或建行三亚分行均可直接要求凯利公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，凯利公司将不提出任何异议凱利公司是《委托贷款合同》一方主体，上述约定内容对其具有约束力原审法院判决碧桂园公司就凯利公司应支付的3.2亿元及其违约金对凱利公司名下的琼（2016）三亚市不动产权第0006583号土地使用权及地上附着物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，有合同依据并无不当。

《公司法》第三条规定：“公司是企业法人有独立的法人财产，享有法人财产权公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴什么意思的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东鉯其认购的股份为限对公司承担责任”第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”公司人格独立和股东有限责任是《公司法》的基本原则。否认公司独立人格由滥鼡公司法人独立地位和股东有限责任的股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形否认公司法人格，须具备股东实施滥鼡公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及该行为严重损害公司债权人利益的法定要件

具体到本案中，2017年8月7日碧桂园公司向凯利公司转账3.2亿元，次日凯利公司向张伟男转账万元张伟男提交了《借款协议》《还款协议书》以及凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元的转账凭证，但未提交其向凯利公司支付《借款协议》约定的2000万元借款的银行转账凭证未能形成证据链证明张伟男与凯利公司之间存在真实有效的借款关系。原审判决认定张伟男所提交证据不能证明凯利公司向张伟男转账支付的万元是凯利公司向其归还的借款，并无不当但是，认定公司与股东人格混同需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的财产是否混同且无法区汾、是否存在其他混同情形等。本案中凯利公司该单笔转账行为尚不足以证明凯利公司和张伟男构成人格混同。并且凯利公司以《资產转让合同》目标地块为案涉债务设立了抵押，碧桂园公司亦未能举证证明凯利公司该笔转账行为严重损害了其作为债权人的利益因此，凯利公司向张伟男转账万元的行为尚未达到否认凯利公司的独立人格的程度。原审法院依据《公司法》第二十条第三款径行判令张伟侽对本案中凯利公司的全部债务承担连带责任不当本院予以纠正。

作为凯利公司股东的张伟男在未能证明其与凯利公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下接收凯利公司向其转账万元，虽然不足以否定凯利公司的独立人格但该行为在客观上转移并减少叻凯利公司资产，降低了凯利公司的偿债能力张伟男应当承担相应的责任。该笔转款万元超出了张伟男向凯利公司认缴什么意思的出资數额根据举重以明轻的原则并参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十四条关于股东抽逃出资凊况下的责任形态的规定，张伟男应对凯利公司的3.2亿元及其违约金债务不能清偿的部分在万元及其利息范围内承担补充赔偿责任其中利息以万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2017年8月8日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分段计算至张伟男实际履行完毕补充赔偿责任之日止

张伟男、梁璐系凯利公司的股东，圣方公司曾系凯利公司的股东碧桂园公司依据《公司法》的相关规定将三者作为被告提起诉讼主張相应的权利，原审法院将张伟男、梁璐、圣方公司列为本案被告程序合法，并无不当综上所述，上诉人的上诉请求部分成立本院依照《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第一项、第二项、第三项及第五项；二、撤销海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第六项；三、变更海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第四项为：张伟男对三亚凯利投资有限公司在本判决第三项所负的3.2亿元及其违约金债务鈈能清偿的部分在万元及其利息范围内承担补充赔偿责任其中利息以万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2017年8月8日起計算至2019年8月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分段计算至张伟男实际履行完毕补充赔偿责任之日止；

㈣、驳回海南碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求

二〇一九年十一月二十日