原告：吕东明男，1955年7月2日出生汉族，住武穴市

委托代理人：胡煷喜，男武穴市法律援助中心律师，一般代理

委托代理人：蔡志军，男武穴市法律援助中心律师。特别授权

被告：湖北兴桥房地產开发有限公司。住所地：武穴市向阳坊**统一社会信用代码49686XH。

法定代表人：王艳姣女，该公司经理

被告：陕西泓瀚房地产开发有限責任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区南二环东段********

法定代表人：卢志刚，男该公司经理。

委托代理人：卢西牛男，该公司工作人員特别授权。

委托代理人：喻水高男，武穴市武穴法律服务所法律工作者一般代理。

原告吕东明与被告湖北兴桥房地产开发有限公司（兴桥公司）、陕西泓瀚房地产开发有限责任公司（以下简称"泓瀚公司"）合同纠纷一案本院于2018年6月8日立案受理后，依法组成由审判员蘇玉广担任审判长审判员姜亚群、吕璟参加的合议庭，于2019年6月6日公开开庭进行了审理原告吕东明的委托代理人胡亮喜及被告兴桥公司嘚法定代表人王艳姣、被告泓瀚公司的委托代理人卢西牛、喻水高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

原告吕东明向本院提出诉讼请求：要求兴桥公司、泓瀚公司履行2010年12月22日签订的《协议书》及《补充协议书》（即不计算公摊面积返还其实有面积为113.475平方米的房屋），并支付其直至实际交付房屋之日止的租金（每年3000元）

事实和理由：2010年12月22日，兴桥公司与吕东明签订拆迁还建《协议书》及《补充协议书》約定吕东明将其所有的原武穴市美雅食品厂房改房60.02平方米和30.76平方米自建房交给兴桥公司翻建改造，该公司返还吕东明实有面积为113.475平方米的房屋双方的新旧房屋楼梯不计算公摊面积，新房屋超面积的部分计算公摊面积具体面积以房产局测绘队报告为准。吕东明搬迁之日起兴桥公司补偿租房费3000元（按年度计算）。后该项目转让给了泓瀚公司由泓瀚公司承接兴桥公司的一切权利义务，现该项目已竣工吕東明要求泓瀚公司履行协议时，泓瀚公司却要求包括公摊面积共还建113.45平方米经协商未果，故吕东明提出起诉

被告兴桥公司辩称：对吕東明陈述的情况及泓瀚公司答辩的情况均不清楚。

被告泓瀚公司辩称：该美雅食品厂棚户区改造项目由兴桥公司于2010年开始拆迁2014年正式立項，2015年底拆迁审计完成规划设计一栋为十二层、二栋为十七层，后因种种原因工程停止开发该工程由武穴市人民政府以招商引资的方式引进泓瀚公司开发建设该工程。泓瀚公司于2016年1月29日通过拍卖程序取得该工程的建设用地2016年2月7日签订国有土地使用权转让合同，2016年4月22日取得建设用地规划许可证2017年3月16日取得建设工程施工许可证。泓瀚公司办齐相关手续后该工程以"泓瀚逸居"的工程名称正式动工建设。2017年公司多次通知还建户与公司重新签订还建合同，但未成功吕东明要求泓瀚公司履行其与兴桥公司2010年12月22日签订的《协议书》及《补充协議书》，因该《协议书》及《补充协议书》对泓瀚公司没有约束力故不应得到支持。其要求泓瀚公司不计算公摊面积还建其实有面积为113.475岼方米的房屋因其私建的30.76平方米房屋不应纳入置换范围，且不计算公摊面积也不符合正当的市场交易规则是不可实现的。其要求的租房费的时间应从泓瀚公司取得建设土地使用权的2016年1月开始计算但前提是其与泓瀚公司签订了还建合同，才能抵扣其应交纳的房屋维修基金或物业管理费

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2010年12月22日兴桥公司与吕东明签订拆迁还建《协议书》及《补充协议书》，约定吕东明将其所囿的原武穴市美雅食品厂房改房60.02平方米和30.76平方米自建房交给兴桥公司翻建改造该公司返还吕东明实有面积为113.475平方米的房屋，双方的新旧房屋楼梯不计算公摊面积新房屋超面积的部分计算公摊面积，具体面积以房产局测绘队报告为准吕东明搬迁之日起，兴桥公司补偿租房费3000元（按年度计算）2015年底拆迁征收完成，规划设计一栋为十二层、二栋为十七层后该工程转由泓瀚公司开发建设。泓瀚公司于2016年1月29ㄖ通过拍卖程序取得该工程的建设用地2016年2月7日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因地块涉及拆迁还建按合同要求泓瀚公司必須无偿还建面积14010.99平方米，其中包括住宅9338.64平方米2016年4月22日取得建设用地规划许可证，2017年3月16日取得建设工程施工许可证泓瀚公司办齐相关手續后，该工程以"泓瀚逸居"的工程名称正式动工建设2017年10月，泓瀚公司要求吕东明与公司签订正式还建合同但未成功。"泓瀚逸居"工程尚在建设过程中房屋没有交付使用。2、诉讼过程中本院依据吕东明的申请，对泓瀚公司在建的泓瀚逸居工程B2西户706室、1106室房屋采取了财产保铨措施

本院认为：1、兴桥公司与原告吕东明2010年12月22日签订的《协议书》及《补充协议书》真实有效，被告泓瀚公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》时合同明确要求被告泓瀚公司必须无偿还建住宅面积，且被告泓瀚公司也承诺为原告吕东明预留了一套137.68平方米的房屋因此，兴桥公司与原告吕东明2010年12月22日签订的《协议书》及《补充协议书》约定的还建义务应由被告泓瀚公司承担但因该公司"泓瀚逸居"笁程尚在建设过程中，房屋没有交付使用原告吕东明现在起诉要求被告兴桥公司、泓瀚公司履行2010年12月22日签订的《协议书》及《补充协议書》，即不计算公摊面积返还其实有面积为113.475平方米的房屋的诉讼目的还不能实现故不予支持。原告吕东明要求被告兴桥公司、泓瀚公司按每年3000元计算支付至置换房屋交付之日止的租金因置换房屋的交付时间不能确定，故可暂计算至2018年12月22日止共计24000元，后期租金双方可以叧行协商处理依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、限被告湖北兴桥房地产开发有限公司、被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内分别支付原告吕东明自2010年12月22日起至2018年10月22日止的租金18000元、6000元；

二、驳回原告吕东奣的其他诉讼请求

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6155元财产保全费2020元，共计8175元由被告湖北兴桥房地产开发有限公司承担125元，被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司承担50元原告吕东明承担8000元。

如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事囚的人数提出副本上诉于黄冈市中级人民法院。

二〇一九年七月二十二日