江苏常州西太湖项目可研定位报告 * 目 录 * 项目概况与属性研判 市场研究与机会分析 方案遴选与项目定位 总体规划及产品设计 开发策略与销售计划 项目投资与收益分析 综合分析与建议 项目概况与属性研判 * 用地条件分析 滆湖 本案 常州主城区 武进核心区 约9km 约13km 项目位于常州市武进区西太湖生态休闲园内西太湖北岸； 距离常州主城区约13公里、距武进核心区约9公里、距奔牛机场约26公里； 西太湖原名滆湖，俗称沙子湖位于武进西南部与宜兴东北部间，為武进和宜兴共享是苏南地区仅次于太湖的第二大湖泊，滆湖面积约25万亩 项目位于是常州经济开发区内，该开发区是江苏九个省级开發区之一总面积203>.88平方公里。开发区重点发展三个区域：清洁工业园、创意产业园、生态休闲园 【区位概况】省级开发区——武进经济開发区，常州东南方向重点发展区域 * 用地条件分析 本案 花卉基地 武进开发区 生态休闲区 常州主城区 武进核心区 常州大学城 武进高新区 【交通条件】路网发达交通便利，距主城区约30分钟车程未来规划前景看好 延政西路 沿江高速 京沪铁路、城市高铁、沪宁高速、锡宜高速、瑺泰高速、京杭运河、常州机场、长江港口及园区配套完善的交通路网，为开发区提供了水、陆、空立体交通和快捷物流网络； 根据未来規划开发区附近将建成集多条高速公路与一体的交通枢纽，届时开发区与常州市区以及长三角重要城市的联系将更加紧密 * 用地条件分析 【地块概况】共由4个地块组成，位于生态休闲区核心区域 地块编号 用地性质 占地面积（㎡） 占地面积（亩） A1 住宅 A3 办公 酒店 B1 住宅 A1 B1 A3 A4 * 用地条件分析 【四至与用地情况】水景生活区内，地块规整规划水系面积大，与A3地块形成呼应 西侧龙飞路 西侧绿化带 西侧龙飞河 北侧同舟路 东側创业路 东侧秋水河 南侧孟津路 南侧水系 * 【四至与用地情况】A3地块紧靠园区中轴路——长天路地理位置优越。 北侧孟津路 地块内现状 地塊内工棚 东侧长天路 用地条件分析 西侧创业路 环湖北路 * 用地条件分析 【四至与用地情况】A4地块位于园区核心景观揽月湾北岸景观优势明顯。 北侧滨湖路 东北侧商务广场项目 南侧道路 东侧边界 南边界水景 沿江高速跨湖大桥 揽月湾风景区 * 用地条件分析 【四至与用地情况】B1地块与天安别墅、湖畔春秋毗邻，开发氛围较为成熟但与其余地块相距较远且不够规整。 北侧延政西路 孟津路 天安别墅 地块内部平整 东侧鳳苑河 东侧凤苑路 天安别墅 环湖北路 * 用地条件分析 【环境景观条件】区域内环境清雅、比较宜居；绿化水平较高特别是周界道路旁绿化帶业已成型；揽月湾景区为区域景观环境大为增色。 【配套设施】开发区内以产业园区为主尚未形成居住氛围，因此商业、医疗等生活配套设施非常匮乏因此项目开发必须对配套设施加以充分考虑。 * 武进区委、区政府领导高度重视西太湖区域的开发建设相关建设、规劃、国土部门积极配合推进区域开发; 西太湖生态休闲区管委会拟将西太湖生态休闲区的范围扩大至环湖130多平方公里范围，将西太湖区域提升至滨湖新城的高度; 管委会正加大基础设施投入和建设目前延政西路、环湖北路、龙飞路、长天路、凤苑路等主干道已建成通车，核心區揽月湾已基本建设成型目前正在着手进行湖水的清淤; 同时，拟出让土地的用地指标将于8月份取得目标土地最快将于10月份挂牌上市; 按照土地方“住宅与公建合理搭配、协调开发”与我司“不低于1000亩土地”的要求，管委会拟定了两套方案供我司参考，其中均包括： 700-800亩的住宅：要求结合城市设计要求出具概念规划方案，作为制定控规的参考 62亩的办公：要求建设核心区最高的地标性建筑城市设计为180米的雙子塔形 213亩的酒店：要求建设五星级酒店 写字楼、酒店地块必须在3年内开发完成 对A1或B1地块分别进行容积率1.0和1.5的两种可行性研究 项目背景与商务条件 基本产品形态=五星级酒店+写字楼+住宅 * 项目背景与商务条件 方案一：A1（住宅879亩）+A3（办公62亩）+A4（213亩）=1154亩 方案二：B1（住宅781亩）+ A3（办公62亩）+A4（213亩）=1056亩 方案一 1154亩 方案二 1056亩 【项目备选方案】 * 项目基本属性判断 距市中心约15公里，相对偏远没有成熟居住氛围，但初现高端环境； 景觀优势明显但休闲度假氛围尚未形成，将经历较长的培育期； 外部路网业已形成规划利好预示未来发展空间广阔； 【外部属性】 地块內部平整，部分水系业已成型内外部道路正在紧张施工中； 揽月湾