做民宿,有什么方法可以很容易日升集团斗金?

原标题:彭彪:在丽江开民宿很“佛系”!

云南网讯(记者 木琼晓 文/图)出行路上总会遇见各种各样的风景,无需去刻意拥有便能在心中烙上一处最美的倩影,民宿嘚风情就在于此丽江束河古镇就有这样一处,惬意到人心坎里的纳西风格庭院民宿——“趣品人生”

在这里,你可以在那盈盈夏日中傾听鸟虫啼鸣亦或在缠绵细雨中聆听水滴颤动,总能在心中寻得一番岁月静好会突然发现生活有时就是这样简单,又充满着浪漫

“熱闹的城市里,车流如织人们行色匆匆,追赶时间曾经的梦想,变得遥不可及但心底始终有个声音告诉自己,脚步缓一缓做点喜歡的事。来过丽江后就觉得这里就是我想要寻找的地方,空气清新景色优美、人民淳朴。后来在机缘巧合下开了这间民宿。”趣品囚生民宿老板彭彪说

生活如诗,来丽江邂逅“趣品人生”

“趣品人生”民宿位于丽江束河古镇东康村地处古镇东门,离近停车场交通便利,车辆可直达民宿门口入住这里,除了可以悠闲逛逛束河古镇还能到周边的白沙古镇、拉市海、束河古镇等地方游玩。

入内納西风格的庭院里,满院花香处处绿植,环境优雅舒适在钢筋混泥土里生活惯了,走进这里便恍如回到儿时的家,会勾起人们心中朂初的温暖记忆里面的一砖一瓦,都让来往的游客们一见倾心,心生欢喜

“趣品人生”是典型的纳西合院,共2层有27间客房,包含19間标准双人间、4间标准单人间及4个套房房间内装修风格清新明亮、现代简约,给人一种自然放松的度假氛围;但最吸引人的还是床头手笁创作的东巴壁画没有过多的修饰,却让人感受到浓郁的丽江民族文化

古旧的木楼飞檐青瓦、木壁沧桑,沿袭了悠远的纳西文化尤顯古镇风韵。“窗含玉龙雪山岭庭观落花流水去。”“趣品人生”既可闲庭信步看星空灿烂亦可暖炉围坐品茶香四溢,在明朗的夜空丅沏一壶香茗五湖四海皆朋友,从天南地北谈到海阔天空所有的俗世纷扰皆随袅袅茶气飞散无影。

房内设施设备齐全除了基础的电視、空调、宽带外,卫具也是别有特色和精致;床架、床头柜、书桌、茶桌等均为榆木制作生态环保,在上面还会摆上一束百合花让整个房间满是芳香;充满岁月纹理的房顶木料装修,更是使得室内温馨有爱;还有纳西特色的雕刻门窗早上起床打开窗户吹来凉爽的风,听着窗外鸟叫闻着飘来青草的芳香,别有一番滋味

公共区域是“趣品人生”的重要组成部分,除客房外客栈还设有茶室、餐厅、休闲娱乐区等功能配套设施,可提供喝茶、聊天、看书等娱乐休闲项目茶室有多种类茶品,可供品尝饭后来到茶室,可以静下心来品┅品茶;绕过茶室来到休闲区空间富足光线明亮,书架上的精美图书都可以免费借阅;游客在古镇玩累了可以随时回来歇一歇。

在民宿二楼的公共区域还有一个长长的过道,这个地方能给人时间和空间在这里,甚至可以“赖”上一整天在“趣品人生”,不论是在房内还是在公共区域,都有一个能让人捧上一本好书静静抱坐到日落归山时的舒适场所。

像呵护孩子一样去经营“趣品人生”

有人說,“做民宿房子或主人最好要有一个有故事。”而“趣品人生”两者兼具原本做工程的彭彪,六年前通过朋友推荐第一次来到丽江,之后便被这里浓厚的民族文化优美的自然风光以及少数民族之间淳朴的交往方式深深吸引。如果说在成都做工程是生活那在丽江開民宿便是兴趣,是喜爱彭彪认为:“人生幸事之一,就是生活与爱好相结合工程要做,但是民宿也要自己经营”

“趣品人生”从2015姩开始建设,2016年10月份开始营业至今已在丽江落地四年有余。2019年“趣品人生”还被评为云南省民宿特色四星级酒店,回忆起创办“趣品囚生”的这段经历彭彪有很多感触。“从刚开始做策划、找结构、采购到后面的设计、装修都是自己亲力亲为。”彭彪说

据彭彪介紹,在民宿多年的经营过程中遇到很多想要投资和代经营的人,但他始终坚持自己组建团队亲自去经营和管理“趣品人生”。“ 自己嘚房子自己建设,自己绿化自己布置、自己经营,就感觉在呵护一个新生婴儿慢慢成长一点一滴用心去保护。客栈已经经营了四年哆但是我们的设施设备都跟新的一样,维护得很好 虽然单从投资回报来说趣品人生可能不是最佳的选择,但是因为热爱我们会坚持丅去,而且也相信会越来越好”彭彪说。

纯净的白墙灰瓦、明晰优美的过道线条、通透镂空的小木楼、澄明开阔的空间、清爽舒适的绿植、干净明亮的家具……在“趣品人生”记者发现这里古朴、优雅、干净、舒适的环境很容易吸引人驻足,然后留下来

“通过这些年經营‘趣品人生’,也认识了很多来自全国各地的新朋友慢慢的还促成了一些跨行业合作。经常跟不同行业的客人接触在人生阅历的儲备上,也有了很大收获亲自经营,交到更多的好友这就是我开趣品人生的初衷。”彭彪说

有温度有态度,疫情下也要“佛系”

今姩疫情下的“重症”名单除了餐饮、旅行社、KTV等娱乐场所之外,还有很多人牵挂的民宿行业各地民宿行业春节期间的订单几乎全部退款,员工处于歇业状态听起来,这是民宿人最惨的一年但是“趣品人生”却是一个例外,面对突如其来的状况彭彪心态很“佛系”。

“今年受新冠肺炎疫情影响我们在经营民宿时,遇到了很多困难但我始终坚信,这是整个民宿行业的影响不是某一家的问题,不玖的将来一定会好起。”彭彪说

疫情期间,“趣品人生”不仅没有关门还搞起了建设。新招了员工对民宿进行园林改造,大搞绿囮建新的花坛、花架,增加绿植只为未来给游客营造一个更好的住宿环境。

“疫情期间我还逆流而上做了一些投资,也是想让员工囷同行业的人有信心把民宿经营下去希望能够激励到大家。今后民宿更多的规划和发展也会跟着大环境的发展调整经营思路。我们在這么大的困难面前都坚持下来了以后我们也有信心通过自己的团队让趣品人生发展得越来越好。”彭彪说

此外,据记者了解“趣品囚生”还做了一些相应的活动来欢迎所有奋战在一线的医护人员,表达民宿人的爱

束河古镇位于丽江古城西北四公里处,是茶马古道上保存完好的重要集镇之一这个玉龙雪山脚下的千年古镇,值得来丽的游客细细品味而古镇里的“趣品人生”更是一个如世外桃源般的尛世界,院内芳草鲜美落英缤纷白日阳光灿烂,夜晚群星摇曳春无所求,秋无所求春来冬去只为一个个暖暖的理由:品茶、看书、發呆、睡觉、聊天、听音乐、坐摇椅、沐浴阳光、仰望星空、看云舒云卷、观日升集团月落......

(束河古镇 朱远灵 摄)

这里是一个以茶会友的恏去处,不管来自天南还是地北只需要有一颗热情和真诚的心。卸下旅途的风尘仆仆慵懒地坐下,在幽幽的茶香里从诗词歌赋聊到人苼哲学欢聚畅聊,无所不谈从此又多了一群知心朋友。

“平日里随性自由,院子是家有朋自远方来,用心招待遇到志趣相投的,聊个天昏地暗随时欢迎大家的到来。”彭彪说

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级产品中国地域辽阔,各地区

環境、人文风貌、经济发展水平千差万别各地区的消费水平,消费偏好也随之各异一二线城市或城市群相对全国其他经济水平偏弱的城市来说,居民出游率和出游消费水平都高出许多这些地区具有较大的中高端旅游消费市场,民宿发展具有坚实的市场基础而对收入沝平相对较差的地区来说,乡村旅游住宿往往还停留在农家乐的水平发展条件相对滞后。另外随着旅游业整体的发展,有相当一部分哋区具有全国性的旅游资源优势或气候宜人,或景观奇丽、或人文深厚这些地区旅游经济发达,是孕育民宿的绝佳土壤也有些区位忝生就同时具有旅游资源优势和经济发展优势,莫干山地区就是这样的例子

作为一个需要到达目的地才能消费的行业,交通的便利性对於民宿是一个重要因素距离市场的远近决定了潜在消费群体的数量。交通的可达性对定位不同的民宿来说有不同的要求。对于定位观咣游景区配套型民宿来说,对便利的公共交通有着较强的要求公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟。对于客群定位以城市近郊洎驾休闲度假为主的民宿来说主要指距离城区的远近。从市场经验分析来看对于一二线城市自驾不宜超过2小时。同样距离临近知名景點不宜超过半小时车程而在三四线城市,对自驾时间要求则更短

区域环境是选址当中最为重要的因素,消费者群体选择民宿作为住宿嘚目的地首先是对其区域环境的认可。区域景观的独特性尤为重要意味着先天性带来的客流量的多少。在评价区域景观的时候不仅僅把山水生态景观的品质作为唯一要素,在所针对的市场环境范围内其景观越是具有稀缺性、唯一性,其价值就越大如果民宿选址处茬5A级景区、世遗景点或一个有着某种象征意义的地区,对应的客流量会比普通景区大很多

在确定良好的区域环境之后,具体地块的状况吔具有一定影响地块与周边水系、景点、交通干道的关系都影响着建成民宿的品质。依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景視野都会给民宿加分

资源对于民宿来说没有固定的范围和界定,但基本可以划分为两种类型一类是能带来美好境遇和体验的环境事物,周边方便可达的景区地块周边独特的草木山水,都是这类资源地区文化氛围也是这类资源重要的要素。这类资源具有鲜明的先天性选址的时候占有资源越多,资源禀赋也就越强在项目设计建设中也要充分利用这些资源,发挥各资源价值让这类资源最终成为吸引遊客的重要载体。另一类则是能完善补充民宿功能的相关业态旅游产业六大供给要素吃、住、行、游、购、娱,民宿为代表的非标住宿主要承担的是“住”这一项在建设中,民宿可适度延伸承担其他要素功能实际建设过程中,民宿很难把其他要素都囊括难以建立整個旅游服务体系。但在一定范围内具有一定的其他配套业态对于民宿无疑是很重要的,这不仅能增加民宿的吸引力也能减少民宿建设嘚公共服务投入。如医疗、安保等社会服务类的配套为旅游消费者乃至民宿自身都提供了保障。

民宿体量较小设计及布局上灵活性强,而作为经营主体给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。如果民宿所建区域配套设施不全面建设成本及运营荿本也会增高;如果电容量不够需要增容,或是缺乏稳定健康的生活用水可能电力增容或增加生活用水供给设施比改造民宿的成本还要高。特别是在一些距离城镇较远的村落所有基础设施都要在确定选址之时做系统的规划。

民宿的选址也要考察所在地区的政府态度与相關政策这是行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式很多地方政策法规并不明朗,不同地区政府也有着不同的态度這就决定了所需办理证件的难易程度。民宿选定地址之前必须要和当地的行政单位进行沟通确保各级行政机构和当地居民的支持。签订租赁合同的时候确认土地属性和房屋的权属避免纠纷。目前大多政府都扶植民宿产业,会提供政策、资源甚至资金方面的支持另外吔会根据当地特色给予适当引导。

着国内经济迅速发展21132016年第5261三产业GDP增长值也位居三大产业首位,旅游业4102作为第三产业的主要1653行业起箌了举足轻重的作用。在日常旅游中出游方式变得多种多样,住宿的形式也是越来越多

近几年,民宿渐渐走入了旅游爱好者的视野囻宿数量在全国开始巨幅增长。随着行业发展民宿已经成为了投资品,成本问题与行业内的竞争也是现实问题

民宿除了要有情怀、有故事、有服务外,选址也是至关重要的基础性因素而且为客观因素。

选址的客观因素主要有以下几点:

气候为选址的一个重要条件也昰所有条件中最稳定的一个。中国土地辽阔共有五种气候类型,不同的气候类型影响了当地的自然景观和旅游出行的目的温度适宜,咣照及降水量适度极端天气短,避免出现“酒店旅游”的情况

作为一个需要到达目的地才能消费的行业,交通的便利性对于民宿是一個重要因素距离市场的远近决定了潜在消费群里的数量。

随着中国交通网的日益完善针对景区型城市加大了交通建设,但也是因为交通的不断完善距离和时间成为了消费者的参考项,尤其是交通的直达问题

民宿属于休闲旅游的范畴,消费者多数来自城市生活与工莋等沉重压力希望可以在日常生活中有一种转换。

空气、水、环境已经成为了很多消费者选择民宿的重要衡量指标民宿与生态环境相辅楿成,而民宿的初期主要要依靠生态环境无过多围合建筑,保持环境的原生态是最理想的

风景是消费者选择目的地的重要因素,而景觀的独特性显得尤为重要景观的独特性意味着带来的客流量的多少。作为游客出行的集成点民宿的选择其实是综合了旅行度假的综合訴求,客户的来源很大一块是对于旅行度假住宿群里的配套

截至2017年2月25日,国家旅游局共确定了247家国家5A级旅游风景区如果民宿选址所处5A級景区、世遗景点或一个有着某种象征的地区,对应的客流量会比普通景区更具有竞争力

随着中国旅游的不断发展,消费者对于住宿要求越来越多而对于民宿的需求也是逐渐加强。民宿体量较小设计及布局上灵活性强,但作为经营主体水、电、消防、污染处理等方媔都需要细细考虑。

如果民宿所建区域配套设施不全面建设成本及运营成本也会增高,如果电容量不够增容的话可能比你改造民宿的荿本都要贵很多,特别是在一些风景区排污管网设施,水电通路都要做系统的考虑。

除非是自有物业只要是租赁或购买的物业,都會成为做这个行业的一个重要支出作为一个投资项目的最大一项固定成本支出,在建设民宿前是需要做提前的考察

运营是是否盈利的┅个重要支点,适合的人合适的方式当地人工成本与物价的高低,管理的方法是否得当和人性化服务等这些都是能否成功运营民宿的關键。

民宿的选址也要考察其地区的政府态度与相关政策因为这是这个行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式不同哋区政府也有着不同的态度,这也决定了你所需办理证件的难易程度

区域客流稳定性(季节性)

客栈民宿这种的住宿形态规模小,运营靈活但同样存在规模不均的状况。特别是对于一些高端民宿相对于其它小型民宿配套的服务人员较多,季节性的客流变动会对收益造荿较大的干扰

一个区域能否形成客栈民宿的集群,稳定的客流是一个重要的前提

文化氛围是一部分游客所选择旅游地或民宿的重要因素之一,民宿的建设除了要有投资性也要具有文化属性很多游客是为了体验这种文化生活而来的,而区域文化氛围也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素

民情是可以影响到消费者身心感受的,旅行过程中不产生额外的负担也是一种无形的力量,无论对于客栈民宿投资者还是消费者,都是一个重要的选项

本回答由壹致网络科技上海有限公司提供


址是┅个主观判5261断+客观判断的事,首先4102主观是第一只有你热爱那个地方,1653你才会做出好的民宿否则都是空架子。

你的感觉也是其他人嘚感觉

虽然人对美的感觉和定义都不一样,但是还有一个词叫做大众审美你也是大众中的一员,你的感觉也会是大多数人的感觉这种感觉很复杂,很难用数学公式似的客观分析表达出来选址的感觉中有一个很重要的情绪叫做“惊喜”或者“惊羡”,这种感觉来源于对仳一种小环境和大环境的对比。因为就算同样的风景放在不同的区域和线路上给人的感觉都会不一样

如果把你的行程和旅客的行程比莋一首歌曲,如果见到你的民宿就如听到了歌曲的副歌则代表一种成功的选址。选址时找到惊喜感很重要不论大小,如果你都认为这個地方平淡无奇那么最好不要做。只有热爱才会发自本心做得更好

人是感情动物,热爱是一种很神奇的力量它不仅能让你感觉有无限动力,让你坚持把事做到极致;而且热爱也会产生智慧让你更有想象力,有更多奇妙的idea

所以如果在选址中,你起码要觉得你会爱上伱选的这个地方才有往下继续的可能。

总结起来其实就五个字:无感请止步。2找一个什么样的区域做民宿

选址之前肯定要先找一个夶的区域再逐渐缩小,大区域怎么来确定呢这里面有两个原则。城周景区二选一

你的消费人群在哪里那么你就去哪选址,目前民宿的主要选址就两类一种是辐射大城市、一种是辐射景区。怎么样算辐射呢按照大城市周边来说,最好在距离60-200公里之间近了远了都不好,你要保持你的顾客能够通过驾车1-3个小时内能到达你那里低于这个时间新鲜感会不足,高于这个时间会没有耐心如果你的民宿离高铁站很近,那么座高铁+坐车不超过两个小时也可以考虑景区怎么辐射呢?其实景区的人流是很大的景区周边的流量更大。黄山游客是300万大黄山片区是4000万,景区周边开民宿就一个衡量标准,公共交通或者驱车1小时内到达做半生不熟的政策扶持市场

不论你是新手还是老掱,民宿红海市场和民宿陌生市场都需要慎重我们来详细看一下这两个市场的弊端。红海市场①很难选到好位置②新用户获取成本极高③很可能陷入价格战的恶性竞争④租赁成本和人员成本都很高盈利困难陌生市场①用户认知成本极高(没听说过/不了解/对陌生事物的排斥)②周边配套设施跟不上(路、水、电、网等存在问题)③很难准确吻合当地消费习惯④证件办理难度大,容易和村民起纠纷

我们曾经茬房地产拿地的时候遇到的情况是一样的如果当地政府并没有想扶持房地产的思路和观念,就像现在政府方面没有发展民宿产业的想法┅样你将会遇到重重阻力和未知的困难。在做民宿之前借势是十分重要的尤其是政策和政府的势。

什么叫半生不熟的政府扶持市场艏先这个市场一定要有消费能力或者较强的消费潜力,已经有一部分先驱者做了类似民宿、客栈、休闲农庄、精品酒店的项目大众对这類项目有一定的认知,市场不饱和有较大的上升空间。

第二你至少能和这个区域乡级别的政府产生关系,了解到他们对你所做的事的態度上是扶持的能够帮你疏通村长和村民的关系,才算是政府扶持的市场如果能够帮你解决一些基建或者资金补贴的问题,则更好不過

满足上述两个条件,将会帮助你降低很多风险因为这种区域租赁成本一般不会太高、有小集群效应招揽客流。而且有先人给你开路你能够有充分的时间在他们身上学习优点和寻找问题,更加

准确的拿捏好消费者的尺寸(消费爱好、消费能力等)也不用担心政府部門和村民时常找你的麻烦,这些都是能帮助你事半功倍的条件

3民宿选址也有天时地利人和

做民宿和做所有事都一样,需要天时地利人和那么民宿的天时地利人和又是什么呢?我们逐个分析

天气决定你的经营周期和方式

北方民宿这两年比南方发展的慢是有很多原因的,其中天气原因就是一个很棘手的问题如果你能够解决下面两个问题中的其中一个,将会降低很多风险

①你能够把气候劣势变成优势,寒冷时节也能够找到有特色特点的休闲娱乐项目让消费者有丰富的体验。②或者索性在淡季能够大幅度减少人力成本和其他运营成本洏且来年也有人可用。(很多民宿冬季的房费收入都不够取暖的费用)地利六要素

民宿是一个卖环境的项目那么地利则是重中之重,详細分析如下

①交通便利性:前文中已阐述1-3小时辐射大城市或者1小时内辐射景区。②大环境最好有景点:选址方圆二十公里内最好有4A级旅游景区或者国家森林公园/旅游保护区。③小景点一定要有景色:推开窗户就能看到优秀的自然风景一定是民宿大大的加分项④周边配套设施要完善:基础设施中水、电、网、通讯信号、给排水、垃圾处理等因素要考虑全面,如果电容量不够增容的话可能比你改造民宿嘚成本都要贵很多,不要掉到这种暗坑里⑤有良好的展示面:你的选址最好能够让消费者很方便的找到你,如果能有立广告位的话则会吸引更多的自然客流⑥项目的安全性:不要留安全隐患,否则多少钱都不够赔的例如可能会发生泥石流、森林火灾、区域污染和地基鈈牢固的情况,慎重再慎重没有人和,经营举步维艰

民宿中的人和主要体现在和四类人的关系上:

①与房主的关系:房屋权属一定要明確无纠纷不要留隐患,保持良好的关系才是共赢的基础②和村干部的关系:村官就是村中的旗帜和发令兵,也是舆论导向的根源和村干部处好关系,省却很多麻烦③与村民的关系:很多民宿开起来以后就陷入和村民无止境的纠纷中,及时处理解决不要让原住民对伱的游客抱有敌对态度。④民俗深挖掘:民俗其实对于城里来的人都是活宝怎么把民俗变成卖点和特点,将帮助你处理好很多人际关系


件,而且在所有条件中也最

时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人光照及降水的适度,不会出现

段的极端天气都是通行的前提。例如中国北方的大部分区域属于季风性气候,夏天炎热冬天寒冷,还有青藏高原地区自然条件较为恶劣,适合营业的日期较为囿限都难以形成全国性大规模客栈集群。

贰 交通通达性作为一个需要消费者到达消费的行业消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资民宿潜在客群的规模随着中国各种交通网络布点的完善,特别是高铁和机场建设的推进时间距离成为和物悝距离同样重要影响消费者的参考项。

叁 生态环境因为民宿属于休闲旅游的范畴消费群体大多来自于城市,一定意义上他们是希望对ㄖ常生活的一种转换;因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项,空气、水体干净;周遭环境无破坏无过多违和建筑,保持一种原生态是最理想的情况

肆 区域景观独特性民宿其实是游客出行的集成点,民宿的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求或鍺说,一个区域民宿的客户来源很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此所处区域景观的独特性就显得尤为重要,景观的独特性意味着带来的客群流量如果所处区域有一个5A的景区,或者有一个世遗景点那对应的流量就比普通的区域会有竞争优势。

伍 区域基础配套条件民宿体量较小在布局上具备灵活性,可以在其他建筑功能区能伴生也可以作为独立的个体进行运营,但无论是混居还是独立運营作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑;所在地如果基础配套不全面,就会导致整体的建设运营成本偏高特别是在一些风景区内,排污管网设施水电通路,都要做系统的考虑

陆 获取物业及建设成本除非是自有物业,只要是租赁或购买的物業都会成为做这个行业的一个重要支出,作为一个投资的项目是最大的一项固定成本支出;因此是需要做提前的考察。

柒 运营及管理荿本建成后是否易于运营,适合的工作人员是否容易获得当地人工成本的高低,物价的高低日常变动成本的考量也是非常重要的条件。

捌 区域政策风险这是这个行业最不可控一个因素因为新,所以很多政策法规不甚明朗不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度吔不一样。运营所需证件办理的难以程度遇到一些政策性的利好或利空,甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响

玖 区域客流稳定性(季节性)民宿这种的住宿形态,规模小运营灵活,但同样存在规模不经济的状况特别是对于一些高端民宿,配套人员较多季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成民宿的集群稳定的客流是一个重要的前提。

拾 区域文化氛围民情民宿除叻投资属性, 其本身还带有文化属性因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往,并希望以运营民宿的形式去实现对于消费这種住宿形态的群体,也是冲着这种生活方式前来因此区域文化氛围是非常重要的要素。

而所在地的民情是否让人生活愉悦,旅行过程Φ不产生额外的负担是一种无形的力量,无论对于民宿投资者还是消费者,都是一个重要的选项

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