原标题：滨江集团：拟转让股权評估涉及的杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目评估说明

杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估 涉及的杭州滨江物业管理有限公司 股东全部权益价值评估项目 评 估 说 明 坤元评报〔2017〕38 号 坤元资产评估有限公司 二〇一七年二月三日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ...................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 关于评估说明使用范围的声明 资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、相关监管机构和部门使用除 法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人也不 得见诸公开媒體。 坤元资产评估有限公司 二〇一七年二月三日 1 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物業管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方与被评估单位概况 本次资產评估的委托方为杭州滨江房产集团股份有限公司被评估单位为杭州 滨江物业管理有限公司。 (一) 委托方概况 1. 名称：杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”) 2. 住所：杭州市庆春东路 38 号 3. 法定代表人：戚金兴 4. 注册资本：311,144.389 万人民币 5. 公司类型：其他股份有限公司（上市） 6. 统一社会信用代码：77660B 7. 登记机关：浙江省工商行政管理局 8. 经营范围：房地产开发房屋建筑，商品房销售水电安装，室内外装璜 (二) 被評估单位概况 一) 企业名称、类型与组织形式 1. 名称：杭州滨江物业管理有限公司(以下简称“滨江物业公司”) 2. 住所：杭州市江干区市民街 167 号（城市之星小区会所内） 3. 法定代表人：朱立东 4. 注册资本：贰仟万元整 5. 公司类型：有限责任公司（法人独资） 6. 统一社会信用代码：. 发照机关：杭州市江干区市场监督管理局 8. 经营范围：服务：物业管理，房产中介房产代理，家政服务水电上门安 装及维修，游泳（凭有效许可证經营）；其他无需报经审批的一切合法项目(依法 须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 二) 企业历史沿革 2 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 1．公司成立時情况 滨江物业公司成立于 1995 年 4 月 21 日初始注册资本 300.00 万元，成立时股 东和出资情况如下：杭州滨江房屋建设开发公司出资 180.00 万元占注册资本嘚 60.00%，杭州中达贸易公司出资 120.00 万元占注册资本的 40.00%。设立时出资 已经杭州市江干审计师事务所出具的杭江审[95 新]字第 118 号《工商企业注册资金 验證资信证明书》审验 2．公司历次股权评估变更情况 (1) 2001 年 5 月，第一次股权评估转让 2001 年 4 月根据股东会决议，杭州中达车业有限公司（原杭州Φ达贸易公司） 将其持有滨江物业公司的 120.00 万元股权评估转让给杭州滨江房产集团有限公司 2001 年 5 月，滨江物业公司完成了该次股权评估转让嘚工商变更登记该次股权评估转 让完成后，滨江物业公司的股权评估结构如下： 股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例 杭州滨江房屋建设开发公司 180.00 60.00% 杭州滨江房产集团有限公司 120.00 40.00% 合 计 300.00 100.00% (2) 2006 年 11 月第二次股权评估转让 2006 年 11 月，根据股东会决议杭州滨江房屋建设开发公司和杭州滨江房产 集团有限公司分别将其持有滨江物业公司的 180.00 万元、120.00 万元出资转让给 杭州滨江投资控股有限公司。 2006 年 11 月 15 日滨江物业公司完成了该次股權评估转让的工商变更登记。该次 股权评估转让完成后滨江物业公司的股权评估结构如下： 股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例 杭州滨江投资控股有限公司 300.00 100.00% 合计 300.00 100.00% (3) 2007 年 5 月，第一次增资 2007 年 5 月根据股东会决议，决定增加注册资本 200.00 万元原股东杭州 滨江投资控股有限公司新增絀资 200.00 万元，该次增资经杭州新纪元会计师事务 所出具的杭新会验字[2007]第 079 号《验资报告》审验该次增资完成后，滨江物 业公司的注册资本为 500.00 萬元股权评估结构如下： 3 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东铨部权益价值评估项目 评估说明 股东姓名或名称 出资额（万元） 出资比例 杭州滨江投资控股有限公司 500.00 100.00% 合计 500.00 100.00% (4) 2008 年 8 月，第三次股权评估转让 2008 年 7 月根据股东会决议，杭州滨江投资控股有限公司将其持有滨江物业 公司的 500 万出资转让给杭州滨江房产集团股份有限公司 2008 年 8 月 6 日，滨江物業公司完成了该次股权评估转让的工商变更登记该次股 权转让完成后，滨江物业公司的股权评估结构如下： 股东姓名或名称 出资额（万え） 出资比例 杭州滨江房产集团股份有限公司 500.00 100.00% 合计 500.00 100.00% 上述股权评估转让完成后至评估基准日滨江物业公司的注册资本及股权评估结构未发 苼变更。 3. 基准日后增资事项 2017 年 1 月 6 日滨江物业公司的股东以未分配利润转增资本的方式增资 1,500.00 万元。该次增资完成后滨江物业公司的注册資本为 2,000.00 万元，股 权结构如下： 股东姓名 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例 10,652,538.19 35,823,515.30 净利润 6,024,350.98 7,949,094.28 26,804,754.42 上述年度财务数据均业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了 无保留意见的审计报告。 滨江物业公司下设本部和萧山、金华等 11 家分公司母公司口径会计报表由上 述二级核算单位的报表汇总并经合并抵销得出。 四) 公司经营概况 滨江物业公司为一家以物业管理服务、多种经营服务以及协销服务为主营業务 的具备覆盖社区全生命周期服务体系的现代社区综合服务商 公司是国家一级资质物业管理企业，通过了 ISO《质量管理体系》、 ISO《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证是中国物业 管理协会会员单位，浙江省房地产协会物业专委会副主任单位杭州市物业管悝协 会副会长单位。 截至评估基准日公司物业管理项目超过 50 个，管理面积（总建筑面积）超过 700 万平方米 公司接管的主要物业有：金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹号、千岛湖 滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目。公司多个楼盘先后被 评为“铨国物业管理示范小区（大厦）”、“全省物业管理示范小区（大厦）”、“杭州 市物业管理优秀住宅小区（大厦）” 在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中，滨江物业 公司连续五年稳居排名首位2015 年 9 月，滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和 縋求成功跻身“2015 物业管理综合实力百强企业”，并同时荣膺“2015 物业管理 最佳顾问咨询企业” 5 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 截至评估基准日，滨江物业公司对外投资 2 家全资子公司和 1 家控股子公司 基本情况如下表所示: 股权评估 序号 被投资单位名称 投资日期 账面余额(元) 减值准备 账面价值(元) 比例 1 杭州濱江房地产经纪有限公司 2009 年 3 月 100% 1,000,000.00 0.00 1,000,000.00 2 杭州滨瑞装饰有限公司 2016 年 9 月 51% 记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础； 記账方法：采用借、贷复式记账法； 记账本位币：人民币； 执行的固定资产折旧办法为：直线法； 主要税项及税率：增值税 6%、城市维护建設税 7%、教育费附加 3%、地方教育 附加 2%、企业所得税 25% 滨江物业公司生产经营不存在国家政策、法规的限制。 (三) 委托方与被评估单位的关系 委託方滨江集团为被评估单位滨江物业公司的唯一股东滨江集团拟转让持有 的滨江物业公司股权评估。 二、关于经济行为的说明 滨江集团擬转让滨江物业公司的股权评估根据评估业务约定书的约定，聘请评估 机构对该经济行为涉及的滨江物业公司股东全部权益价值进行评估为该经济行为 提供滨江物业公司股东全部权益价值的参考依据。 三、关于评估对象和评估范围的说明 根据评估业务约定书的约定评估对象为涉及上述经济行为的滨江物业公司的 股东全部权益。 评估范围为滨江物业公司的全部资产及相关负债包括流动资产、非流动资產 (包括长期股权评估投资、设备类固定资产和递延所得税资产)和流动负债。按照滨江物 业公司提供的业经审计的截至 2016 年 12 月 31 日会计报表（母公司报表口径）反 6 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益價值评估项目 评估说明 映资产、负债及股东权益的账面价值分别为 195,409,603.15 元、146,185,087.49 元和 49,224,515.66 元。 四、关于评估基准日的说明 为使得评估基准日与拟进行嘚经济行为和评估工作日接近确定以 2016 年 12 月 31 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定 五、可能影响评估工作的重大事項说明 1. 截至评估基准日，滨江物业公司存在以下租赁事项： 出租方 地址 租金(万元/年) 租期 杭州滨江房屋资产管理 杭州市秋涛路 79 号 401 室 6.50 - 有限公司 2. 濱江物业公司承诺截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、 未决诉讼、重大财务承诺等或有事项 六、资产清查情况、未來经营和收益状况预测的说明 (一) 资产负债清查情况说明 为配合坤元资产评估有限公司对滨江物业公司进行的资产评估工作，摸清公司 截至評估基准日的资产、负债状况和经营成果滨江物业公司在 12 月底对委托评 估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查情况说明如丅： 1．列入清查范围的资产总计 195,409,603.15 元清查对象包括流动资产、非 流动资产(包括长期股权评估投资、设备类固定资产和递延所得税资产)；负債合计为 146,185,087.49 元，系流动负债列入清查范围的实物资产包括存货、设备类固定 资产，其中： 列入清查范围的存货账面价值 402,134.88 元其中账面余额 402,134.88 え， 存货跌价准备 0.00 元系在库周转材料，位于滨江物业公司的仓库内 列入清查范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元，账面净值 7,646,387.22 元主偠包括高压冲洗机、晶面处理机、洗地机等物业服务设备，电 脑、空调等办公设备及小轿车等均分布于滨江物业公司各办公场地和服务樓盘内， 在评估基准日的详细情况见下表： 7 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 28 日至 2016 年 12 月 31 日 滨江物业公司由主要领导负责，组织财务、设备等部门的相关人员进行了清查工作 对往来款项进行清查、对账，并准备了相关资料对实粅资产，相关人员进行了盘 点 在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表 3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备 相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经 济指標等相关评估资料 (二) 未来经营和收益状况预测说明 一) 企业的业务分析情况 (1) 企业的主营业务介绍 滨江物业公司为一家以物业管理服务、多種经营服务以及协销服务为主营业务 的具备覆盖社区全生命周期服务体系的现代社区综合服务商。 (2) 公司的主要服务介绍 1) 物业管理服务 公司嘚物业管理服务主要是指接受业主或房地产开发企业委托对物业管理区 域进行秩序维护、保洁服务、工程维修以及其他客户服务等。 A. 秩序维护 秩序维护的具体内容有：①门岗 24 小时轮流值勤；②辖区内定时巡逻；③消监 控室内密切关注物业情况；④进出物品的登记；⑤辖区內车辆秩序维护；⑥消防器 材等安全设施的检查等 B. 保洁服务 保洁服务的主要内容有:①清洁辖区内物业卫生；②室内 pa 精保洁；③循环保 洁垺务；④消杀“四害”；⑤提供家政服务；⑥绿化服务等。 C. 工程维修 工程维修的主要内容有：①巡检公共设施设备并做好各项记录；②保修期内联 8 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估項目 评估说明 系施工单位对房产品进行维修；③处理业主日常报修并提供室内维修服务等。 D. 客户服务 客户服务的具体内容有：①细心聆聽并记录业主需求；②雨具借用；③接待来 访业主；④代客留言；⑤代业主收发信件及快件；⑥提供各类租赁和家政信息；⑦ 代业主保管粅品等 2) 多种经营服务 滨江物业公司的多种经营业务主要包括通过多种渠道为物业管理区域内的业主 和用户提供商品或服务，以及对物业管理区域内共用部位、共用设施设备和相关场 地进行经营 公司围绕着业主和住户需求，主动挖掘业主和住户更深层次的需求整合社区 周边商业资源，为业主和住户提供多层次、全方位的服务 滨江物业公司多种经营业务主要包括两类： A. 提供家政、维修等服务 公司依托长期的物业管理服务经验，以常规物业管理服务人员为基础为业主 其提供家政、维修等服务。 B. 公共资源经营 公司根据业主委托对物业管悝区域内共用部位、共用设施设备和相关场地（如 电梯空间、公共车位和公共场地等）进行管理，整合社区周边商业资源代表业主 授权商家使用该等共用部位、共用设施设备和相关场地，并收取场地使用费根据 公司与业主约定分配经营性收入。 3) 协销服务 公司的协销服务昰将高端物业管理服务的理念引入销售案场中为房地产开发 企业提供销售案场顾问及相关服务。 公司根据房地产开发企业提出的服务需求设计服务方案，向销售案场现场派 驻服务团队完成环境清洁、案场礼宾、案场解说、工程维修、绿化养护等工作。 (3) 业务流程 9 坤元资產评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 1) 物業管理流程 2) 协销服务流程 10 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全蔀权益价值评估项目 评估说明 (4) 业务模式 1) 市场拓展模式 滨江物业公司以往主要以接管滨江集团开发的房产项目的物业管理为主2016 年开始实施市场化运作，努力将集团内部品牌转化为杭州名牌开始接管外接楼盘， 至目前滨江物业公司已接管 10 余个外接楼盘，公司的外接楼盘通過参与招投标、 向房地产开发企业、业主委员会等潜在客户进行推介等多种渠道取得 公司目前已组建对外业务拓展团队，拓展外接楼盘公司对于市场拓展的项目 建立严格的筛选标准，具体包括项目规模、项目盈利能力等建立多层次的筛选标准 市场拓展人员在收集所有囿关具有潜力项目的资料后，基于项目的综合实力、项目 的可行性分析、盈利状况等综合因素进行筛选 在保证服务品质的前提下，公司將积极拓展外接楼盘提高盈利水平。 2) 物料采购及服务外包模式 公司采购分为物料采购和服务外包物料采购一般涉及公司日常经营活动Φ所 需的办公设备、机械设备、安防设备、维修物料等。服务外包为公司将物业管理过 程中部分需要专业性服务的业务外包给第三方服务提供商主要为电梯维护、局部 消防、外墙清洁等相关项目。 每年对主要消耗的物品进行集中采购公司的供应商较为稳定，但会每年进荇 评审选取合格供应商。若采购的商品市场价格下调时公司也会积极与供应商协 商，降低采购成本 3) 物业管理服务实施模式 公司主要通过“总部-区域-项目服务中心”三级管控体系开展物业管理服务业 务。该模式管理权责明确、工作流程规范能有效支持各项目的运营管控，为公司 快速发展保驾护航 在总部层面，全面统筹规划公司各项业务情况制定公司服务标准和各项流程 制度。 在区域层面各区域負责统筹管理所在区域的各项目公司的业务情况。 在项目服务中心层面每个服务中心负责管理 1 个物业管理项目，服务中心根 据需要设立粅业管理服务部、工程维修部、环境管理服务部等部门 11 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 4) 收费模式 公司大部分物业管理项目采用包干制模式，少量物业管理项目的收費模式为酬 金制模式在收费流程方面，公司根据与业主签署的物业服务协议/物业服务合同 定期向业主收取物业服务费。其中根据《粅业管理条例》，已竣工但尚未出售或 者尚未交给物业买受人的物业物业服务费用由建设单位交纳。对该等物业即空 置物业，公司根據前期物业服务合同向该等空置物业的业主即房地产开发企业收 取空置物业服务费。 (5) 公司经营管理状况 滨江物业公司是国家一级资质物業管理企业公司通过了 ISO《质量 管理体系》、ISO《环境管理体系》和《职业健康安全管理体系》认证， 是中国物业管理协会会员单位浙江渻房地产协会物业专委会副主任单位，杭州市 物业管理协会副会长单位 截至评估基准日，公司物业管理项目超过 50 个管理面积（总建筑媔积）超过 700 万平方米。 公司接管的主要物业有：金色海岸、阳光海岸、武林壹号、湘湖壹号、千岛湖 滨江度假别墅、金色家园、万家花城、新城时代广场等项目公司多个楼盘先后被 评为“全国物业管理示范小区（大厦）”、“全省物业管理示范小区（大厦）”、“杭州 市粅业管理优秀住宅小区（大厦）”。 在中国指数研究院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中滨江物业 公司连续五年稳居排名艏位。2015 年 9 月滨江物业公司凭借多年来的不懈努力和 追求，成功跻身“2015 物业管理综合实力百强企业”并同时荣膺“2015 物业管理 最佳顾问咨詢企业”。 (6) 公司的竞争优势及劣势 1) 竞争优势 A. 完善的服务体系优势 公司经过多年的实践积累和创新突破现已形成根据不同服务对象提供三煋、 四星、五星的星级服务体系，倡导更专业、个性、细致的专项服务这不仅鲜明体 现了滨江物业的服务特色，更有助于增强公司的品牌效应提升企业应对市场发展 的竞争力。2012 年公司全面导入新视窗物业管理系统，更加严谨和高效地开展日 12 坤元资产评估有限公司 杭州濱江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 常管理进而优化企业垺务品质。 B. 品牌优势 滨江物业公司凭借其优质完善的服务在浙江尤其是杭州地区形成了“滨江物 业”的优质物业品牌。 滨江物业公司管悝的物业业主满意度高物业费收缴率也高。在中国指数研究 院对杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中滨江物业公司连续五年穩居排 名首位。 C. 高端物业服务优势 滨江物业公司专注于高端物业管理具备丰富的高端物业管理经验，杭州地区 的高端物业占有率高管悝着如武林壹号、湘湖壹号、金色海岸等一大批高端楼盘， 具备高端物业服务优势 D. 管理优势 滨江物业公司成立时间较早，经过多年的探索及发展公司内部形成了一套完 善的管理流程和管理体系，具备丰富的管理经验同时，公司涉足各类楼盘的管理 涵盖排屋、高层、別墅等住宅物业以及写字楼、商业综合体等商业物业，物业类型 覆盖广可以满足各类业主的需求。 E. 人才优势 公司现拥有 3,000 余名员工服务團队稳定，可以满足各类物业管理的需要 一支具有一定专业技能、经验丰富的服务团队是公司的核心资源。 2) 竞争劣势 A. 公司规模有待提升 楿对于万科物业发展有限公司和绿城物业服务集团有限公司等大型物业管理公 司来说公司目前管理的楼盘在数量上以及面积上均有待提升，需进一步拓展市场 提升管理面积，发挥规模效益 B. 市场化程度有待进一步拓展 滨江物业公司以往主要是接管滨江集团开发的房产项目的物业管理为主，2016 年开始实施市场化运作未来需进一步提升外接楼盘的比例，提高市场参与度和市 场竞争力 二) 未来营业收入、营业荿本、费用等的预测过程和结果 13 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 滨江物业公司在对委托评估的资产、负债全面清查和盘点的基础上，与评估机构 进行讨论、沟通对於未来年度盈利情况进行初步预测。评估机构对滨江物业公司提 供的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断经过与滨江物业公司管理層多次讨论， 滨江物业公司对盈利预测的相关数据进行了进一步的修正、完善后具体预测期的营 业收入、营业成本、费用等的预测数据洳下： (1) 生产经营模式与收益主体、口径的相关性 滨江物业公司的资产和负债形成收益主体。本次假设滨江物业公司在经营期限 内其经营方姠和经营模式不会发生重大变化收益口径以滨江物业公司母公司报表 口径的经营业务确定。另外本次预测对滨江物业公司的各家长期股权评估投资单位作 为非经营性资产考虑。 (2) 公司营业收入及营业成本的预测 1) 营业收入 A. 物业管理收入 滨江物业公司的物业管理费主要可分为房屋（包括住宅、商铺等）物业管理费 和车位（包括车库）物业管理费其中房屋物业管理费一般按照每平米每月进行计 费，车位物业管悝费按照每个每月进行计费不同楼盘、不同类型的住宅（如高层、 多层、别墅等）收费标准不一。 本次在预测物业管理收入时对滨江粅业公司已签订物业服务协议/物业服务合 同的楼盘逐个进行预测。 滨江物业公司目前已开始实施市场化运作除接管滨江集团开发的房产項目的 物业管理外，在保证服务品质的前提下公司未来将积极拓展外接楼盘，提高盈利 水平故本次除了预测已签订物业服务协议的楼盤外，未来适当考虑其他新增的项 目物业管理收入预测如下： 单位：万元 项目/年度 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 物业管理收入 24,390.98 29,157.24 33,352.55 36,804.07 40,259.87 B. 多种经营收入 物业服务企业積累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，具备发展创新业 务和拓展多种经营服务的基础 滨江物业公司多种经营业务主要包括两类： 14 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 a. 提供家政、维修等服务 公司依托长期的物业管理服务经验，以常规物业管理服务人员为基础为业主 其提供家政、维修等服务。 b. 公囲资源经营 公司根据业主委托对物业管理区域内共用部位、共用设施设备和相关场地（如 电梯空间、公共车位和公共场地等）进行管理，整合社区周边商业资源代表业主 授权商家使用该等共用部位、共用设施设备和相关场地，并收取场地使用费根据 公司与业主约定分配经营性收入，具体包括车位泊费、经营性用房出租收入以及广 告费等因提高收费单价难度较大，通过开展社区增值服务等创新业务来增加营业 收入是提高公司盈利水平的重要手段 多种经营收入的类别较为丰富且具有可拓展性，无法直接量化预测故本次结 合多种经营性收入占物业管理收入的比重进行预测。 本次在预测各楼盘的多种经营性收入时结合其历史上的多种经营收入占物业 管理收入的比重，並与项目相关人员充分沟通后确定各个楼盘的多种经营收入。 公司的协销服务是将高端物业管理服务的理念引入销售案场中为房地产開发 企业提供销售案场顾问及相关服务。 公司根据房地产开发企业提出的服务需求设计服务方案，向销售案场现场派 驻服务团队完成環境清洁、案场礼宾、案场解说、工程维修、绿化养护等工作。 得益于近年房地产的快速发展滨江物业公司协销服务的收入增长较快，預计 未来随着房地产行业投资增速的放缓协销服务的收入将有所下降。协销服务收入 滨江物业公司的营业成本包括人工成本、设备的折舊以及物业管理过程中发生 的各项费用等其中人工成本为主要成本，占总成本的 70%左右费用主要包括支 付的能耗费、办公费、工程物料費、垃圾清运费等。 物业管理行业为劳动密集型行业人工成本为影响行业盈利水平的重要因素之 一。随着近年职工最低工资标准和社保鍢利的政策性刚性调升人工成本持续上涨， 物业服务企业人工成本压力逐渐增大此外，通货膨胀因素带来物业服务企业日常 经营所需嘚物料价格上升也成为物业管理成本增长的因素之一。物业管理成本增 长较快一定程度上压缩了行业的利润水平，预计滨江物业公司未来的毛利率将会 有所下降 本次在预测物业管理成本时，对各个楼盘进行单独预测 对协销服务的成本，结合历史的毛利率水平预测未來的营业成本 在综合分析滨江物业公司目前的经营状况、未来新增楼盘情况、同行业上市公 司的业绩增长情况及毛利水平的影响因素的基础上预测公司以后年度的营业收入 及营业成本，具体预测如下： 单位：万元 营业收入合计 32,637.96 37,481.78 41,902.41 45,685.53 49,474.73 营业成本合计 26,877.32 31,323.11 35,446.92 39,000.38 42,520.25 综合毛利率 17.65% 16.43% 15.41% 14.63% 14.06% (3) 营业税金及附加的预測 滨江物业公司营改增后不再缴纳营业税营业税金及附加主要包括城建税、教 育费附加、地方教育附加等附加税以及印花税等，适用税費率分别为 7%、3%、2% 滨江物业公司为增值税一般纳税人，增值税税率为 6% 本次预测时，销项税按应税收入以及适用的税率进行测算进项税項目主要包 括能耗费、材料采购等，按照企业实际情况预测在预测的应交增值税基础上测算 未来各年附加税。对印花税等其他税费则按占收入的比重进行预测。 具体预测如下： 单位：万元 项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 营业税金及附加 263.50 302.60 338.29 368.83 399.42 (4) 期间费用的预测 16 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房產集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 1) 销售费用 销售费用主要为滨江粅业公司未来为拓展外接楼盘所发生的销售人员的工资 等因销售费用较为简单，本次预测时在管理费用中考虑 2) 管理费用 管理费用主要包括职工薪酬(包括工资奖金、福利费、社会保险费等)、办公费、 业务招待费、折旧费等。 管理费用具体预测如下： 单位：万元 项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 姩 2021 年 管理费用 1,566.63 1,656.48 1,753.90 1,844.20 1,918.47 3) 财务费用的预测 财务费用主要包括银行手续费、存款利息收入等 滨江物业公司经营状况良好，自有资金充裕未来无需借款，故预测时不考虑 利息支出对于存款利息收入按照未来预计的平均最低现金保有量以及基准日时的 活期存款利率计算得出。对于手续費根据以前年度手续费与营业收入之间的比例 进行预测。 具体预测数据如下： 单位：万元 项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 财务费用 49.21 56.52 63.18 68.89 74.60 (5) 资产减值损失的预测 資产减值损失主要包括应收账款难以收回导致的坏账损失在预测中，出于谨 慎性考虑综合考虑应收账款回款率和坏账计提政策，按照當年收入的一定比例预 估了坏账损失具体测算见下表： 单位：万元 项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 资产减值损失 32.64 37.48 41.90 45.69 49.47 (6) 补贴收入、公允价值变动收益的预测 由於补贴收入、公允价值变动收益不确定性强，无法预计故预测时不予考虑。 (7) 投资收益的预测 由于将各子公司的长期股权评估投资作为非經营性资产考虑故不再预测各被投资 17 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 单位未来年度的投资收益。 (8) 营业外收入、支出 营业外收入、支出不确定性较强本次预测时不予考虑。 (9) 所得税费用 对公司所得税的预测考虑纳税调整因素其计算公式为： 所得税=(利润总额+纳税调整事项)×所得税税率 纳税调整事项主偠考虑业务招待费。 利润总额=营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－营业费用-财务 费用-资产减值损失＋投资收益＋营业外收叺－营业外支出 滨江物业公司适用的所得税税率为 25% 根据上述预测的利润情况并结合所得税税率，预测未来各年的所得税费用如下： 单位：万元 项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 所得税费用 969.35 1,035.04 1,074.22 1,099.56 1,138.82 (10) 净利润的预测 净利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－管理费用－营业费用-财务 三) 企业资产的配置和使用情况 非经营性资产(负债)是指与企业经营收益无关的资产(负债) 溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性資产，包括多 余的现金及现金等价物有价证券等。 截至评估基准日滨江物业公司存在以下溢余资产和非经营性资产（负债）： 序号 项目 账面价值(万元) 1 溢余货币资金 4,213.03 溢余资产合计 4,213.03 2 长期股权评估投资 201.00 非经营性资产合计 201.00 3 其他应付款-滨江集团（拆借款） 100.00 4 其他应付款-杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司（拆借款） 10.00 非经营性负债合计 110.00 七、资料清单 委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保證所提供 资料的真实、合法、完整 1．资产评估申报表； 2．审计报告； 3．生产经营统计资料； 4．资产权属证明文件、产权证明文件； 5．重夶合同、协议等； 6．其他相关资料。 19 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 第三部分 资产评估说明 一、评估对象和评估范围说明 (一) 评估对象和评估范围内容 1．评估对象为杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)拟转让 股权评估涉及的杭州滨江物业管理有限公司(以下简称“滨江物业公司”)的股东铨部权 益评估范围为为滨江物业公司的全部资产及相关负债。 2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产(包括长期股权评估投资、 设备类固定资产和递延所得税资产)和流动负债按照滨江物业公司提供的截至 2016 年 12 月 31 日业经审计的会计报表（母公司报表口径）表映，资产的账面价值 总 计 为 实物资产的分布情况及特点 列入评估范围的实物资产包括存货和设备类固定资产其中： 列入评估范围的存货账媔价值 402,134.88 元，其中账面余额 402,134.88 元 存货跌价准备 0.00 元，系在库周转材料位于滨江物业公司的仓库内。 列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 14,610,641.08 元账面净值 7,646,387.22 元，主要包括高压冲洗机、晶面处理机、洗地机等物业服务设备电 脑、空调等办公设备及小轿车等运输工具，均分布於滨江物业公司各办公场地和服 务楼盘内在评估基准日的详细情况见下表： 编 账面价值（元） 科目名称 计量单位 数量 号 原值 净值 1 固定资產—电子设备 台（套/项） 1,391 7,200,864.81 2,976,968.51 2 固定资产—车辆 辆 41 7,409,776.27 4,669,418.71 3 减值准备 0.00 20 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 二、资产核实情况总体说明 (一) 资产核实人员组织、实施时间和过程 为本次经济行為，滨江物业公司按有关规定对资产进行了全面清查并组织财 务、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负 债清册收集了有关的资料。在此基础上本评估公司的专业人员根据资产类型和 分布情况分小组进行现场核实，时间自 2017 年 1 月 9 日—2017 年 1 月 19 日具体 过程如下： 1． 评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表 样并协助其进行资产清查工作； 2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料； 3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料； 4．根据资產评估申报表的内容进行现场核实和勘察查阅资产购建、运行、维 修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；对于未进行现场勘查嘚存放于部分 服务楼盘的设备采取了复核企业盘点资料、查阅企业资产使用保养记录等替代程 序进行了核实； 5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况； 6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料 (二) 资产核实结论 1．评估人员未发现列入評估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差 异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面 价徝情况 2. 根据滨江物业公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员没 有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵凊况但评估人员的清查核实 工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。 三、评估技术说明 (一) 资产基础法 资产基础法昰指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础合理评估企业 表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法具体昰以重置各 项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别 21 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 评定估算各分项资产的价值并累加求和再扣减相关负债评估值，得出股东全部权 益的评估价值具体过程说明如下。 一) 流动资产 1．货币资金 货币资金账面价值 178,867,401.75 元包括库存现金 1,255,921.35 元、银行 存款 177,611,480.40 元。 (1) 库存现金 库存现金账面价值 1,255,921.35 元均为人民币现金，主要存放于杭州总部财 务部部分存放于分公司办事处。评估人员對存放于杭州总部财务部的现金账户进 行了实地盘点通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证 倒推至评估基准ㄖ的库存数量，账实相符；对存放于分公司办事处的现金评估人 员通过复核企业现金自盘表进行核实。按财务会计制度核实未发现不苻情况。 库存现金以核实后的账面值 1,255,921.35 元为评估值 (2) 银行存款 银行存款账面价值 177,611,480.40 元，由存放于中国建设银行秋涛支行、宁波 银行城东支行等 46 個人民币账户的余额组成评估人员查阅了银行对账单及调节 表，对全部银行存款余额进行函证了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股 东权益的大额未达账款按财务会计制度核实，未发现不符情况银行存款以核实 后的账面值为评估值。 银行存款评估值为 177,611,480.40 元 货幣资金评估价值为 178,867,401.75 元，包括库存现金 1,255,921.35 元、银 行存款 177,611,480.40 元 2．其他应收款和坏账准备 其他应收款账面价值 6,373,119.54 元，其中账面余额 6,815,358.59 元坏账 准备 442,239.05 元，內容包括备用金、押金、保证金和代收代缴水电费等其中 账龄在 1 年以内的有 5,759,564.30 元，占总金额的 84.50%；账龄在 1-2 年的有 983,900.29 元占总金额的 14.44%；账龄在 2-3 年嘚有 16,324.00 元，占总金额 的 0.24%；账龄在 3-5 年的有 14,820.00 元占总金额的 0.22%；账龄在 5 年以上 的有 40,750.00 元，占总金额的 0.60% 22 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份囿限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认 款项的真实性。被评估单位的坏账政策如下：对于单项金额重大且有客观证据表明 发生了减值的应收款项根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账 准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项 (包括应收账款和其他应收款)，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础 结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的仳例。确定具体提取比例为：账 龄 1 年以内（含 1 年以下类推）的，按其余额的 5%计提；账龄 1-2 年的按其余 额的 10%计提；账龄 2-3 年的，按其余额的 20%計提；账龄 3-5 年的按其余额的 80%计提；账龄 5 年以上的，按其余额的 100%计提 按财务会计制度核实，未发现 不符情况 经核实，其他应收款主要系备用金、押金、保证金和代扣代缴的水电费等均 为可能有部分不能收回或有收回风险的款项。评估人员进行了分析计算估计其坏 账損失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估 坏账损失其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估壞账损失后的净额。 公司按规定计提的坏账准备 442,239.05 元评估为零 其 他 应 收 款 评 估 价 值 为 6,373,119.54 元 ， 与 其 账 面 余 额 相 比 评 估 减 值 442,239.05 元减值率为 6.49%。 3．存貨 存货账面价值 402,134.88 元其中账面余额 402,134.88 元，存货跌价准备 0.00 元系在库周转材料，包括各类未领用的男女装、雨伞、手套等 滨江物业公司的在庫周转材料采用实际成本法核算，发出时采用加权平均法核 算账面成本构成合理。 评估人员对各类男女装、雨伞、手套等主要在库周转材料进行了重点抽查盘点 抽盘结果显示在库周转材料数量未见异常，也未发现积压时间长和存在品质瑕疵的 在库周转材料 在库周转材料由于购入时间较短，周转较快故以核实后的账面价值为评估值。 在库周转材料评估价值为 402,134.88 元 4．流动资产评估结果 账面价值 185,642,656.17 元 23 坤元资產评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 评估价值 185,642,656.17 元 二) 非流动资产 1．长期股权评估投资 (1) 概况 长期股权评估投资账面价值 2,010,000.00 元，其中账面余额 2,010,000.00 元减 值准备 0.00 元。 列入评估范围的被投资单位为 2 3 杭州滨怡酒店管理有限公司 2016 年 10 月 100% 500,000.00 0.00 500,000.00 我们查阅了上述股权评估投资的协议、合同、章程、验资报告、营业执照等相关公 司设立文件查阅叻被投资单位的有关董事会决议、股东会决议，了解了被投资单 位的生产经营情况获取了被投资单位截至 2016 年 12 月 31 日的业经审计的会计 报表。按财务会计制度核实未发现不符情况。 (2) 具体评估方法 对于投资全资子公司和控股子公司的长期股权评估投资本次按同一标准、同一基 准日对被投资单位进行现场核实和评估，并以各家子公司采用资产基础法评估后的 股东权益中滨江物业公司所占份额为评估值 计算公式为： 长期股权评估投资评估值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权评估比例 1）杭州滨江房地产经纪有限公司 杭州滨江房地产经纪囿限公司成立于 2009 年 3 月 18 日，注册资本 100 万元 按统一社会信用代码为 15324N 的《企业法人营业执照》记载，其住 所为杭州市江干区新城时代广场 4 幢 506 室法定代表人朱立东，经营范围为：房 地产中介房地产咨询，其他无需报经审批的一切合法项目(依法须经批准的项 目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 24 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部權益价值评估项目 评估说明 杭州滨江房地产经纪有限公司的评估范围为全部资产及相关负债包括流动资 产、非流动资产及流动负债。按照杭州滨江房地产经纪有限公司提供的业经审计的 2016 年 12 月 31 日的会计报表反映资产、负债及股东的账面价值分别为 7,837,470.68 元、7,787,242.96 元、50,227.72 元。 经分析其資产为货币资金、其他应收款和设备类固定资产，负债为应付职工 薪酬、应交税费和其他应付款其他应收款各款项可以收回，已核实后嘚账面余额 作为评估值；对设备类固定资产采用成本法进行评估以重置价格和成新率确定评 估值；其余科目以核实后的账面值为评估值。按照上述资产基础法评估确定杭州滨 江房地产经纪有限公司的股东全部权益评估值并以按上述评估后的股东权益中滨 江物业公司所占份额（股东全部权益的评估价值×股权评估比例）为滨江物业公司对杭 州滨江房地产经纪有限公司股权评估投资的评估值。 2）杭州滨瑞装飾有限公司 杭州滨瑞装饰有限公司成立于 2016 年 9 月 12 日注册资本 100 万元。按统一 社会信用代码为 YKYK7R 的《企业法人营业执照》记载其住所为杭 州市江干区秋涛北路 79 号 401 室，法定代表人朱立东经营范围为：服务：装饰 工程，室内设计家具、软装设计，会展服务家居设计咨询服务，軟装设计咨询 服务室内装饰、家用电器及家具的上门安装；冰箱，洗衣机空调，灶具油烟 机，洗碗机家具，洁具橱柜，灯具健身器材及家装配套饰品的批发零售及进 出口业务（国家法律、行政法规规定禁止经营的项目除外，法律、行政法规规定限 制经营的项目取得许可证后方可经营）(依法须经批准的项目，经相关部门批准后 方可开展经营活动) 杭州滨瑞装饰有限公司的评估范围为全部资产及相關负债包括流动资产及流 动负债。按照杭州滨瑞装饰有限公司提供的业经审计的 2016 年 12 月 31 日的会计 报表反映资产、负债及股东的账面价值汾别为 666,335.17 元、20,000.00 元、 646,335.17 元。 经分析其资产为货币资金和其他流动资产，负债为其他应付款以核实后的 账面值为评估值。按照上述资产基础法評估确定杭州滨瑞装饰有限公司的股东全部 权益评估值并以按上述评估后的股东权益中滨江物业公司所占份额（股东全部权 益的评估价徝×股权评估比例）为滨江物业公司对杭州滨瑞装饰有限公司股权评估投资的评 25 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟轉让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 估值。 3）杭州滨怡酒店管理有限公司 杭州滨怡酒店管悝有限公司成立于 2016 年 10 月 28 日注册资本 50 万元。按 统一社会信用代码为 YYTL11 的《企业法人营业执照》记载其住所 为杭州市江干区秋涛北路 79 号 403 室，法定代表人朱立东经营范围为：服务： 酒店管理，物业管理（凭资质经营）会议服务，企业管理咨询经济信息咨询（除 商品中介），企业营销策划文化艺术交流活动策划（除演出及演出中介）；批发、 零售：酒店用品，日用百货(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动) 杭州滨怡酒店管理有限公司的评估范围为全部资产及相关负债包括流动资产 及流动负债。按照杭州滨怡酒店管悝有限公司提供的业经审计的 2016 年 12 月 31 日的会计报表反映资产、负债及股东的账面价值分别为 485,085.33 元、0.00 元、 485,085.33 元。 经分析其资产为货币资金和其怹流动资产，以核实后的账面值为评估值按 照上述资产基础法评估确定杭州滨怡酒店管理有限公司的股东全部权益评估值，并 以按上述評估后的股东权益中滨江物业公司所占份额（股东全部权益的评估价值× 股权评估比例）为滨江物业公司对杭州滨怡酒店管理有限公司股權评估投资的评估值 元，账面净值 7,646,387.22 元减值准备 0.00 元。 根据滨江物业公司提供的《电子设备评估明细表》和《车辆评估明细表》设备 类凅定资产在评估基准日的详细情况如下表所示： 账面价值(元) 编号 科目名称 计量单位 数量 原值 净值 1 固定资产—电子设备 台（套/项） 1,391 7,200,864.81 2,976,968.51 26 坤元资产評估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 2 固定資产--车辆 辆(项） 41 7,409,776.27 4,669,418.71 3 减值准备 0.00 滨江物业公司对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策： 固定资产折旧采用年限平均法，各類机器设备的使用寿命、预计净残值和年折 旧率如下： 固定资产类别 使用寿命（年) 预计净残值 年折旧率(%) 通用设备 3-10 原价的 5% 9.50-31.67 运输工具 5 原价的 5% 19.00 滨江物业公司对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式截至评 估基准日，未对设备类固定资产计提固定资产减值准备 2) 产品/笁艺流程、主要设备与设备特点 评估人员对滨江物业公司的主营业务、设备用途、主要设备及装置的购建过程、 机器设备权属等情况进行叻解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数 据 滨江物业公司主要从事物业管理服务。列入本次评估范围的主要设备为晶面機、 高压清洗机、草坪修剪机等物业服务设备电脑、空调、复印机等办公设备以及车 辆等，均分布于该公司办公场地和各服务楼盘内 3) 設备的购置日期、技术状况与维护管理 委评设备均为国产设备，部分系二手设备其原始制造质量较好。主要设备购 置时间在 年整体状況较好。公司有一定的设备购置、领用、保管和管 理制度 4) 机器设备核实的方法、过程和结果 本公司评估人员首先向滨江物业公司财务部門了解与查核设备的账面价值与构 成有关的情况，并了解企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍查看设备 档案，向设备管理部門了解设备的名称、规格型号、生产厂家等 然后，对照《电子设备评估明细表》、《车辆评估明细表》对列入评估范围的设 备进行了核实，对存放于各服务楼盘的设备通过查取设备购置发票取得企业盘点 清单等替代程序进行核查；对于车辆，主要通过取得车辆行驶证核实产权获取行 驶里程等参数，对车辆使用状况进行了了解经核实，委评设备整体状况良好能 满足经营需要。 27 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 5) 权属情况 评估人員查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料对设备的权属 相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票、訂货合同等。经 核实没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。 (2) 具体评估方法 根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点确定采用成本法 进行评估，成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产 所需的成本即重置成本然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置 成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）洏得 到被评估资产价值的方法本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生 的各项贬值。计算公式为： 评估价值＝重置价值×成新率 对二手设备在成新率上作适当考虑。 1) 重置价值的确定 重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利 息以及其他费用中的若干项组成 A．现行购置价 a. 对电脑、晶面机等设备通过上网查询或向销售商询价，以当前市场价（不含 税）作为购置价 b. 对车辆主要通过查询、了解汽车市场行情等方式确定现行购置价。 B．相关费用 相关费用包括运杂费、安装调试费、建设期管理费及資金成本等若干项目 a. 对于晶面处理机、高压冲洗机、空调、电脑等设备，价值量小且安装方便 故本次评估不考虑相关的运杂费、安装調试费、建设期管理费及资金成本等费用。 b. 车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费等根据车辆具体情 况确定。（本次评估未考虑杭州地区车辆牌照取得费用） C．重置价值 重置价值＝现行购置价＋相关费用 2) 成新率的确定 28 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集團股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 根据各种设备特点及使用情况确萣设备成新率。 A.对于价值量较小的办公设备及物业服务设备主要以使用年限法为基础，结 合设备的使用维修和外观现状确定成新率。對更新换代速度、功能性贬值快的电 子设备考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。 B．对于车辆首先按车辆经济行驶里程和经济使鼡年限两种方法计算理论成新 率，然后采用孰低法确定其理论成新率最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状 况与孰低法确定的成新率無大差异则成新率不加调整若有差异则根据实际情况进 行调整。 公式如下： a. 年限法成新率 K1=尚可使用年限/经济使用年限×100% b. 行驶里程成新率 K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100% c. 勘察法成新率 K3 d. 综合成新率=min{K1,K2,K3} C．耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况并考虑承载力、负荷、腐蚀、 材质等影响后综合评定。 (3) 评估举例 例一、现以“晶面机”为例（列《固定资产—电子设备评估明细表》第 836 项） 对电子设备的评估过程作具体说奣： 1) 概况 该设备系上海川闻实业有限公司生产设备型号为 DR-17A。设备启用时间为 2016 年 1 月其账面原值 12,800.00 元，账面净值 10,570.63 元该机主要用于石 面翻新咑磨及保养，其主要技术参数如下： 功 率： 1800 W 转 速： 150 rpm 工作宽度： 43 cm 电线长度： 15m 机身尺寸( L*W*H )： 630 x 470 x 1240 mm 2) 重置价值的确定 A．现行购置价 我们对该设备现行市场價格进行了解该型设备现行购置价取为 10,940.00 元 29 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管悝有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 /台（经圆整，不含税价） B．其他费用 因该类设备购置使用简便，不再另行考虑其他费用 C. 重置价值 重置价值 = 现行购置价 = 10,940.00 元（已圆整） 3) 成新率确定 该类设备成新率采用使用年限法评定，并通过对设备的使用强度、使用时间、 制慥质量、故障和维护保养等情况的分析确定成新率。 根据使用情况及其他有关规定综合评定该设备耐用年限为 7 年；该设备已使 用 1 年，尚可使用年限初定为 6 年则： 成新率 K ＝尚可使用年限/耐用年限×100% ＝6/7×100% ＝86% (圆整后) 由于该设备使用正常，故评定成新率为86% 4) 评估结果 评估价值 = 偅置价值×成新率 = 10,940.00 元×86% = 9,410.00 元(圆整后) 例二、现以别克 GL8 商务车（列《固定资产--车辆评估明细表》第 19 项）为例 对车辆的评估过程作具体说明。 1) 车辆概况 该商务车型号为 HG715 5DAC5排量 3.0L，由上海通用汽车有限公司生产机 动牌号为浙 A93Y99，车辆类型为小型普通客车总质量 2,470Kg，整备质量 1,930Kg 核定载人数 7 囚。该车的注册登记日期为 2015 年 1 月已行驶里程约为 44,458 公 里，目前使用情况正常该车辆账面原值 389,358.00 元，账面净值 247,566.68 元 2) 重置价值的确定 通过市场叻解及网上查询分析，取基准日时该车型市场价为 300,769.23 元（不 含税价）以此为购置价格。 相关费用依照有关现行规定取为： 购置附加税为 10%計费基数为不含税的销售价。 30 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股東全部权益价值评估项目 评估说明 证照等杂费费：500 元 则：重置价值 = 300,769.23×(1+10%)+500 = 331,000 元（圆整后） 3) 成新率的评定 A．理论成新率的计算 车辆的理论成新率根据国家有关规定并结合该车实际使用情况，确定该车辆经 济使用年限为 10 年经济行驶公里数为 50 万公里。目前该车已使用 2 年已行驶 44,400.00 公里。 年限成新率 K1 = (10－2)/10×100%= 80% 里程成新率 K2 = (50－4.44)/50×100%= 91% 取理论成新率 = 80% B．现场勘察情况 根据向企业了解情况该车使用正常，保养良好理论成新率不需调整，則勘 察法成新率 K3=理论成新率 C．综合成新率 根据理论成新率和现场了解情况，评定综合成新率=min{K1,K2K3}为 80%。 4) 评估结果 评估价值 = 重置价值×综合成新率 = 331,000×80% = 元系被评估单位计提坏账准备产生的可 抵扣暂时性差异而形成的递延所得税资产。经核实相关资料和账面记录等按财务 31 坤元资產评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 会計制度核实，未发现不符情况 由于资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税 收影响故对上述所得税资產以核实后的账面价值为评估值。 递延所得税资产评估值为 110,559.76 元 4．非流动资产评估结果 账面价值 9,766,946.98 元 评估价值 8,998,635.72 元 评估减值 768,311.26 元 减值率 7.87% 三) 流动负債 1．预收款项 预收款项账面价值 61,362,745.20 元，系预收的物管费、租金等 评估人员查阅了账簿及原始凭证，了解款项内容和期后提供资产（权利）戓偿 还款项的情况；检查对方是否根据合同、协议支付款项按财务会计制度核实，未 发现不符情况 经核实，各款项期后均需正常结算以核实后的账面值为评估值。 预收款项评估值为 61,362,745.20 元 2．应付职工薪酬 应付职工薪酬账面价值 25,927,732.54 元，系应付的年终奖和社会保险费等 评估囚员检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定复 核被评估单位计提依据，并检查支用情况按财务会计制度核实，未发现不符情况 经核实，各项目应需支付以核实后的账面价值为评估值。 应付职工薪酬评估值为 25,927,732.54 元 3．应交税费 应交税费账面价值 12,091,308.53 え，包括应交的企业所得税 8,942,728.51 元、增值税 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价徝评估项目 评估说明 增值税按应税收入的 6%计缴城建税按流转税额的 7%计缴，教育费附加按流转 税额的 3%计缴地方教育附加按流转税额的 2%计繳，企业所得税按应纳税所得额 的 25%计缴 评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情 况并了解期后税務稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实未发现不符情况。 评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误各项税费均应需支付，以核 实后的账面价值为评估值 应交税费评估值为 12,091,308.53 元。 4．其他应付款 其他应付款账面价值 46,803,301.22 元包括各类押金和保证金等。其中关联 方款項包括应付滨江集团 6,502,669.65 元、杭州滨江房屋资产管理有限公司 8,526,004.91 元、平湖滨江房地产开发有限公司 250,000.00 元、杭州滨江盛元海 岸房地产开发有限公司 100,000.00 元 评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情 况核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实未发現不符情况。经核各款 项均需支付，以核实后的账面值为评估值 其他应付款评估价值为 46,803,301.22 元。 5．流动负债评估结果 账面价值 146,185,087.49 元 评估价值 146,185,087.49 え (二) 收益法 收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的 评估方法 一) 收益法的应用前提 1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且 具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。 2．能够对企业未来收益进行合理预测 3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。 二) 收益法的模型 33 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 结合本次评估目的和评估对潒采用股权评估自由现金流折现模型确定股权评估自由现 金流价值，并分析公司溢余资产、非经营性资产（负债）的价值确定公司的股东 全部权益价值。计算公式为： 股东全部权益价值＝股权评估自由现金流评估值＋非经营性资产价值-非经营性负 债价值＋溢余资产价值 夲次评估采用分段法对股东的收益进行预测即将企业未来收益分为明确的预 测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为： 股权评估自由现金流＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加额＋借款 的增加－借款的减少 n CFEt 股权评估现金流评估值 Pn (1 rn ) n t 1 （1 rt )t 式中：n——明确的预测年限 CFEt ——第 t 年的股权评估自由现金流 r——权益资本成本 t——未来的第 t 年 Pn ——第 n 年以后的连续价值 三) 收益期与预测期的确定 本佽评估假设公司的存续期间为永续期那么收益期为无限期。采用分段法对 公司的收益进行预测即将公司未来收益分为明确的预测期间嘚收益和明确的预测 期之后的收益，其中对于明确的预测期的确定综合考虑了行业和公司自身发展的情 况根据评估人员的市场调查和预測，取至 2021 年末作为分割点较为适宜 四) 收益预测的假设条件 1．基本假设 (1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变動包括 利益主体的全部改变和部分改变； (2) 本次评估以公开市场交易为假设前提； (3) 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续经營为前提即被 评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用 途不变而变更规划和使用方式； 34 坤元资產评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 (4) 本佽评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其 他资料真实、完整、合法、可靠为前提； (5) 本次评估以宏观环境相对穩定为假设前提即国家现有的宏观经济、政治、 政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货 币金融政策基本保持不变国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确 预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化或其变化能明确预期； (6) 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提，即企业主要经营场所及业 务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的 经营范围内开展经营活动不存在任何政策、法律或人为障碍。 2．具体假设 (1) 本次评估中的收益预测建立在被评估单位提供的发展规划和盈利预测的基 础上； (2) 假设被评估单位的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险 等处于可控范圍或可以得到有效化解； (3) 假设被评估单位完全遵守所有有关的法律和法规其所有资产的取得、使 用等均符合国家法律、法规和规范性文件； (4) 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、改造等的支出，在年度 内均匀发生； (5) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素對企业造成重大不利影响； (6) 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会 计政策在所有重大方面一致 3．特殊假设 (1) 滨江物业公司当前经营的物业服务主要依赖于其母公司滨江集团的房地产 开发业务形成的楼盘，2016 年起滨江物业公司开始实施市场化运莋外接楼盘数量 开始增加，但企业未来经营仍在很大程度上仍依赖于滨江集团的房地产业务发展 考虑到滨江物业公司与滨江集团在历史楼宇物业服务合作中积累的良好合作关系 和业务口碑，未来滨江物业公司在该集团开发的同类楼盘物业服务中相对同业具有 竞争优势夲次评估假设：滨江物业公司未来在股权评估结构发生变动的情况下，依旧 能延续当前与滨江集团良好的业务合作模式 35 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 (2) 滨江物业公司当前服务的楼盘位于杭州、萧山、绍兴、上虞、衢州等地， 在各地楼盘的运营过程中滨江物业公司形成了相应的劳动用工制度和员工社会保 障制度。本次评估假设：滨江物业公司当前的劳动用工和员工社会保障体系能够在 未来经营中长期延续不会对公司未来经营和盈利能力产生不利影响。 评估人员根据资产评估的要求认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以 上评估前提和假设条件发生变化评估结论将失效。 五) 收益法相关因素分析 1．影响企业经营的宏观、区域经济因素分析 (1) 影响企业经营的宏观经济因素分析 2016年以来面对复杂严峻的国内外形势，各地区、各部门在党中央、国务院 的坚强领导下认真贯彻落实新发展理念，积极适应引领发展新常态坚持稳中求 进笁作总基调，适度扩大总需求坚定不移推进供给侧结构性改革，引导良好发展 预期加快培育新动能，国民经济运行总体平稳、稳中有進、稳中提质、好于预期 初步核算，2016年前三季度国内生产总值529,971亿元按可比价格计算，同 比增长6.7%分季度看，一季度同比增长6.7%二季度增长6.7%，三季度增长6.7% 分产业看，第一产业增加值40,666亿元同比增长3.5%；第二产业增加值209,415 亿元，增长6.1%；第三产业增加值279,890亿元增长7.6%。从环比看彡季度国 内生产总值增长1.8%。 1) 农业生产基本稳定秋粮生长形势较好 全国夏粮总产量13,926万吨，比上年减少162万吨下降1.2%，是历史第二高 产年早稻总产量3,278万吨，比上年减少91万吨下降2.7%；秋粮有望获得好收 成。前三季度猪牛羊禽肉产量5,833万吨，同比下降1.1%其中猪肉产量3,690万 吨，下降3.6%苼猪存栏43,163万头，同比减少3.4%；生猪出栏47,924万头减少 3.7%。 2) 工业生产运行平稳企业效益明显改善 2016年前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长6.0%增 速与上半年持平。分经济类型看国有控股企业增加值同比增长1.0%，集体企业增 长0.7%股份制企业增长6.9%，外商及港澳台商投资企业增长4.2%分三大门类看， 采矿业增加值同比下降0.4%制造业增长6.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应 36 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 业增长4.3%工业结构继续优化。前三季度高技术产业和装备制造业增加值同比 分别增长10.6%和9.1%，增速分别比规模以上工业快4.6和3.1个百分点占规模以 上工业增加值比重分别為12.2%和32.6%，比上年同期提高0.6和1.2个百分点规模 以上工业企业产销率达到97.5%。规模以上工业企业实现出口交货值85,950亿元 同比下降0.1%。9月份规模以上笁业增加值同比增长6.1%，环比增长0.47% 2016年1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润总额40,584亿元同比增长 8.4%，比上半年加快2.2个百分点；其中8月份增長19.5%，比上月加快8.5个百分 点规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.87元，主营业务收入利 润率为5.66% 3) 固定资产投资增速缓中趋稳，商品房待售面积持续减少 2016年前三季度全国固定资产投资（不含农户）426,906亿元，同比名义增 长8.2%（扣除价格因素实际增长9.5%）增速比上半年回落0.8个百分点，但7月、8 月和9月当月投资分别增长3.9%、8.2%和9.0%增速连续2个月加快。国有控股投资 151,617亿元增长21.1%；民间投资261,934亿元，增长2.5%比1-8月份加快0.4 个百分点，占全部投资的比重为61.4%分产业看，第一产业投资13,402亿元同 比增长21.8%；第二产业投资167,497亿元，增长3.3%；第三产业投资246,008亿元 增长11.1%，其中基礎设施投资83,245亿元增长19.4%。前三季度固定资产投资到 位资金442,238亿元同比增长5.9%。新开工项目计划总投资367,663亿元增长 22.6%。从环比看9月份固定资产投资（不含农户）增长0.52%。 2016年前三季度全国房地产开发投资74,598亿元，同比名义增长5.8%（扣除 价格因素实际增长7.1%）增速比上半年回落0.3个百分点，比1-8月份加快0.4个百 分点其中，住宅投资增长5.1%房屋新开工面积122,655万平方米，同比增长6.8% 其中住宅新开工面积增长6.7%。全国商品房销售面积105,185万岼方米同比增长 26.9%，其中住宅销售面积增长27.1%全国商品房销售额80,208亿元，同比增长 41.3%其中住宅销售额增长43.2%。房地产开发企业土地购置面积14,917万岼方米 同比下降6.1%。9月末全国商品房待售面积69,612万平方米，比6月末减少1,804 万平方米前三季度，房地产开发企业到位资金104,711亿元同比增长15.5%。 4) 市场销售稳中有升消费升级类商品增长较快 2016年前三季度，社会消费品零售总额238,482亿元同比名义增长10.4%（扣 37 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 除价格因素实际增长9.8%），增速比上半年加快0.1个百分点其中，限额以上单位 消费品零售额108,344亿元增长7.8%。按经营单位所在地分城镇消费品零售额 204,940亿元，同比增长10.3%乡村消费品零售额33,542亿元，增长10.9%按消 费类型分，餐饮收入25,614亿元同比增长11.0%，商品零售212,868亿元增长 10.3%，其中限额以上单位商品零售101,785亿元增长7.9%。通讯和居住类商品增 长较快通讯器材增长12.7%，家具增长13.9%建筑及装潢材料增长15.4%。9月份 社会消费品零售总额同比名义增长10.7%（扣除价格因素實际增长9.6%），比上月加 快0.1个百分点环比增长0.85%。 2016年前三季度全国网上零售额34,651亿元，同比增长26.1%其中，实物 商品网上零售额27,950亿元增长25.1%，占社会消费品零售总额的比重为11.7% 5) 进出口降幅收窄，一般贸易比重上升 2016年前三季度进出口总额175,318亿元，同比下降1.9%降幅比上半年收 窄1.7个百汾点；其中，出口100,585亿元下降1.6%，收窄1.1个百分点；进口74,733 亿元下降2.3%，收窄2.4个百分点进出口相抵，顺差25,852亿元9月份，进出 口总额21,679亿元同比丅降2.4%；其中，出口12,231亿元下降5.6%；进口9,448 亿元，增长2.2%贸易结构优化。2016年前三季度一般贸易进出口占进出口总额 的比重为56%，比上年同期提高1.1個百分点；机电产品出口占出口总额的57%为 出口主力；民营企业出口增长2.3%，占出口总额的46.5%继续保持出口份额首位。 对一带一路部分沿线國家出口增长前三季度对巴基斯坦、俄罗斯、波兰、孟加拉 国和印度出口分别增长14.9%、14%、11.7%、9.6%和7.8%。部分大宗商品进口量保 持增长前三季度進口铁矿石7.63亿吨，增长9.1%；原油2.84亿吨增长14%；煤 1.8亿吨，增长15.2%；铜379万吨增长11.8%。 6) 居民消费价格涨势温和工业生产者出厂价格同比由负转正 2016年湔三季度，居民消费价格同比上涨2.0%涨幅比上半年回落0.1个百分 点。其中城市上涨2.0%，农村上涨1.8%分类别看，食品烟酒价格同比上涨4.1% 衣着仩涨1.5%，居住上涨1.5%生活用品及服务上涨0.5%，交通和通信下降1.8% 教育文化和娱乐上涨1.4%，医疗保健上涨3.6%其他用品和服务上涨2.4%。在食品 烟酒价格Φ粮食价格上涨0.5%，猪肉价格上涨21.2%鲜菜价格上涨12.3%。9月 份居民消费价格同比上涨1.9%，环比上涨0.7%前三季度，工业生产者出厂价格 38 坤元资产評估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 同比丅降2.9%降幅比上半年收窄1.0个百分点；9月份同比上涨0.1%，结束了同比 连续54个月下降的态势环比上涨0.5%。前三季度工业生产者购进价格同比下降 3.8%，9月份同比下降0.6%环比上涨0.4%。 7) 居民收入稳定增长城乡差距继续缩小 2016年前三季度，全国居民人均可支配收入17,735元同比名义增长8.4%，扣 除价格因素实际增长6.3%按常住地分，城镇居民人均可支配收入25,337元同比 名义增长7.8%，扣除价格因素实际增长5.7%；农村居民人均可支配收入8,998元 同比洺义增长8.4%，扣除价格因素实际增长6.5%城乡居民人均收入倍差为2.82， 比上年同期缩小0.01全国居民人均可支配收入中位数15,626元，同比名义增长 8.1%三季度末，农村外出务工劳动力总量17,649万人同比增加95万人，增长0.5% 三季度，农村外出务工劳动力月均收入3,232元同比增长5.9%。 8) 供给侧结构性改革取得积极进展发展的质量效益稳步提升 “三去一降一补”取得实效。前三季度原煤产量同比下降10.5%。工业企业 和商品房库存持续减少8朤末，规模以上工业企业产成品存货同比下降1.6%自4 月份以来连续5个月同比下降。商品房待售面积自3月份以来连续7个月减少工业 企业资产負债率及成本均有所下降。8月末规模以上工业企业资产负债率为56.4%， 比上年同期下降0.6个百分点；1-8月份规模以上工业企业每百元主营业务收入中 的成本比上年同期减少0.17元。前三季度生态保护和环境治理业、水利管理业、 农林牧渔业投资同比分别增长43.4%、20.5%和20.1%，分别快于全部投資35.2、12.3 和11.9个百分点 产业结构持续升级。2016年前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重 为52.8%，比上年同期提高1.6个百分点高于第二产业13.3個百分点。需求结构继 续改善2016年前三季度，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为71.0% 比上年同期提高13.3个百分点。新经济快速成长2016年前三季度，战略性新兴产 业同比增长10.8%增速比规模以上工业高4.8个百分点。节能降耗成效突出2016 年前三季度，单位国内生产总值能耗同仳下降5.2%水电、风电、核电、天然气等 清洁能源消费占比为19.3%，比上年同期提高1.7个百分点 总的来看，在适度扩大总需求和供给侧结构性改革政策措施、引导良好发展预 期的综合作用下2016年前三季度国民经济继续保持总体平稳、稳中有进、稳中提 39 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 质的发展态势。但也要看箌我国经济仍处在转型升级、动能转换的关键阶段国内 因素和国际因素相互影响，不稳定不确定因素仍然较多经济持续发展的基础尚鈈 牢固。 (2) 影响企业经营的区域经济因素分析 2016 年面对复杂严峻的国内外宏观环境，杭州坚持以新理念引领新常态认 真贯彻落实各项政策措施，强化改革与创新的合力驱动紧抓服务保障 G20 杭州峰 会的有利机遇，经济运行呈现“总体平稳、稳中有好”的运行态势 前三季度，杭州实现地区生产总值 7,780.67 亿元按可比价格计算，同比增长 10.0%其中，第一产业实现增加值 213.42 亿元增长 1.5%；第二产业增加值 2,815.35 亿元，增长 5.4%；第三产業增加值 4,751.90 亿元增长 13.4%。 1) 经济增速保持两位数 至 2016 年三季度杭州 GDP 持续 6 个季度保持两位数增长，分别高于全国、全 省 3.3 和 2.5 个百分点主要经济指標中，一般公共预算收入增长 17.7%增速高 于全省 6.1 个百分点，居全省首位、副省级城市第二；服务业增加值增长 13.4% 高于全国、全省 5.8 和 4.3 个百分点；货物出口总额增长 7.8%，高于全国、全省 10.0 和 6.1 个百分点 2) 服务经济引领增长 服务业对 GDP 增长贡献率达 78.5%，拉动 GDP 增长 7.8 个百分点服务业增加 值占 GDP 的 61.1%，仳上半年和去年同期分别提高 0.5 和 3.0 个百分点其中，房 地产业、营利性服务业增加值分别增长 19.1%和 23.8% 3) 高端工业持续加快 规模以上工业企业实现增加值 2,149.67 亿元，增长 6.0%其中，高新技术产 业增加值 941.21 亿元增长 11.2%，占规上工业的 43.8%同比提高 2.6 个百分点； 装备制造业、战略性新兴产业增加值分別增长 15.5%和 11.2%。医药制造业、计算 机通信和其他电子设备制造业销售产值分别增长 17.5%和 20.2%工业机器人、智 能手机、太阳能电池、光缆产量分别增長 83.1%、62.1%、61.4%和 22.2%。 前三季度规模以上工业企业实现利税 1,122.21 亿元，其中利润总额 621.35 亿元分别增长 8.1%和 8.8%，同比提高 5.2 和 8.8 个百分点 4) 特色农业较快发展 40 坤元資产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 農林牧渔业实现增加值 217.05 亿元，增长 1.6%增速比上半年提高 0.1 个百 分点。“五大特色”和“六大优势”产业实现产值 251.63 亿元增长 6.7%，占农林 牧渔业總产值 76.3%农家乐接待游客 2,796.95 万人，实现营业收入 25.83 亿元 建设市级民宿示范村(点)50 个，完成 900 个农村电商服务站点建设 5) 信息经济高位运行 前三季喥，信息经济实现增加值 1,865.77 亿元增长 23.1%，高于 GDP 增速 13.1 个百分点占 GDP 的 24.0%，比上半年和去年同期分别提高 0.2 和 1.1 个百分点 其中电子商务、移动互联网、数字内容分别增长 46.1%、45.9%和 35.4%；软件与信 息服务、云计算与大数据、集成电路增长 29.0%、28.6%和 24.2%。 6) 投资结构明显改善 前三季度完成固定资产投资 3,862.67 亿元，增长 3.9%其中房地产开发投 资 1,710.64 亿元，下降 7.7%基础设施投资 1,091.90 亿元，增长 37.9%先进产 业投资增速加快，战略性新兴产业、高技术服务业、信息传輸软件和信息技术服务 业投资分别增长 8.2%、22.3%和 18.3%；工业技术改造投资 424.19 亿元增长 13.3%， 均快于杭州平均增速 7) 消费需求提档升级 实现社会消费品零售总额 3,695.04 亿元，增长 10.0%实现网络零售额 2,107.03 亿元，增长 29.3%增速比上半年提高 1.7 个百分点；居民网络消费 926.25 亿元， 增长 30.0%规模以上快递服务企业完成业務量 12.20 亿件，增长 53.8%消费升 级类商品增长较快，体育娱乐用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长 28.0%、25.4%和 9.9% 8) 出口占比继续提高 前三季喥，实现货物进出口总额 3,286.49 亿元增长 8.1%，其中出口总额 2,456.12 亿元，增长 7.8%占全省的 18.9%，同比提高 0.9 个百分点不含省属出 口 2,231.97 亿元，增长 10.9%；对“一带┅路”国家实现出口总额 753.94 亿元 增长 12.0%；私营企业出口 1,520.42 亿元，增长 22.4%；一般贸易出口 2,171.57 亿元增长 10.6%。实现跨境电商出口 43.56 亿美元占杭州出口的 11.6%。 9) 財政金融较强支撑 前三季度实现财政总收入 2,088.02 亿元，增长 18.6%其中，一般公共预算 41 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟轉让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 收入 1,160.97 亿元增长 17.7%，增速分别比上半年提高 1.9 和 0.3 个百分点分 税种看，增值税、企业所得税、个人所得税增速分别比上半年提高 25.3、8.2 和 2.8 个百分点 10) 创业创新不断强化 前三季度，规模以上工业科技活動经费支出增长 10.3%增速高于主营业务收 入 7.4 个百分点，新产品产值率由去年同期 33.2%提升至 35.7%1-8 月，发明专利 申请量和授权量分别增长 42.0%和 32.7%均比上半年提高 3.6 个百分点；新设企 业 5.91 万户，增长 26.3%新设个体工商户 6.58 万户，增长 24.9% 至 9 月末，杭州高新技术企业、科技型中小微企业分别为 2,534 家和 6,069 家； 噺增境内外上市企业 4 家、“新三板”挂牌企业 155 家、浙江股份交易中心挂牌企 业 27 家 11) 民生建设稳步推进 城镇、农村居民人均可支配收入分别為 42,225 元和 21,404 元，增长 8.0%和 8.4%扣除价格因素，实际分别增长 5.4%和 5.8%；市区 PM2.5 达标天数 234 天 同比增加 15 天；新增城镇就业人员 20.77 万人，城镇登记失业率 1.84%与二季喥 末持平；居民消费价格同比上涨 2.5%，涨幅与上半年持平 总体看，2016 年前三季度杭州经济运行在新经济引领、改革与创新双轮驱动下 保持了較好的发展势头但不稳定不确定因素仍然较多，对经济持续稳定增长带来 较大挑战 2. 企业所在行业现状与发展前景分析 滨江物业公司所處行业为物业管理行业。根据《国民经济行业分类》 （GB/T）该公司属于“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”。 根据《国民经济行业分类》（GB/T）粅业管理，指物业服务企业按照 合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境 卫生和相关秩序的活动 (1) 行业主管部门、主要法律法规 1) 行业主管部门 A. 住房和城乡建设部 根据国务院《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部， 42 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估項目 评估说明 负责全国物业管理活动的监督管理工作县级以上地方人民政府房地产行政主管部 门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 作为行业的主要国家监管部门住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、部 门规章及规范性文件等工作，如颁布《物业管理企业资质管理办法》《住宅专项维 修资金管理办法》《业主大会业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》等 B. 国家发展和改革委员会 根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门即国家发展和改革委员 会，会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费嘚监督管理工作 国家发展和改革委员会主要制定和颁布行业收入规范的相关规定，如《关于印 发物业服务收费管理办法的通知》《物业垺务收费明码标价规定》《物业服务定价成 本监审办法（试行）》等 C. 财政部 根据国务院《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院 建设行政主管部门会同国务院财政部门即财政部，制定 D. 国家税务总局 根据《国家税务总局主要职责内设机构和人員编制规定》，国家税务总局具体起 草税收法律法规草案及实施细则并提出税收政策建议制订贯彻落实的措施，负责 对税收法律法规执荇过程中的征管和一般性税政问题进行解释 E. 中国物业管理协会 中国物业管理协会是物业管理行业的自律组织，主要职能包括协助政府贯徹执 行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作为政府 制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建議等。 2) 行业主要法律法规 我国物业管理行业的法律法规日臻完善《中华人民共和国物权法》是调整财产 关系的民事基本法律，调整因物嘚归属和利用而产生的民事关系《物业管理条例》 是规范物业管理活动的行政法规，维护业主和物业服务企业的合法权益改善人民 群眾的生活和工作环境。《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》 《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范物业管理荇业正常运行的部门规章 此外，地方国家机关也针对行业的情况颁布了相应的地方性法规、地方政府规 43 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 章及其他规范性文件 我国粅业管理行业的主要法律法规 序 法律法规名称 制订机关 文号 施行日期 号 《建设部关于修订全国物业 管理示范住宅小区（大厦、工 建住房物 2000 姩 1 建设部 业区）标准及有关考评验收工 [ 号 5 月 25 日 作的通知》 中华人民共和国 2003 年 2 《物业管理条例》 国务院 国务院令第 379 号 9月1日 《前期物业管理招標投标管 建住房[3 年 3 建设部 理暂行办法》 号 9月1日 国家发改委、建 发改价格 2004 年 4 《物业服务收费管理办法》 设部 [ 号 1月1日 《物业服务收费明码标价規 国家发改委、建 发改价检 2004 年 5 定》 设部 [ 号 10 月 1 日 《物业管理企业资质管理办 建设部令[2004]第 2004 年 6 建设部 法》 125 号 5月1日 《国家税务总局关于住房专 2004 年 7 项維修基金征免营业税问题 国家税务总局 国税发[2004]69 号 6月7日 的通知》 中华人民共和国 全国人民代表 2007 年 8 《中华人民共和国物权法》 主席令[2007]第 62 大会 10 月 1 ㄖ 号 中华人民共和国 《国务院关于修改<物业管理 2007 年 9 国务院 国务院令[2007]第 条例>的决定》 10 月 1 日 504 号 《物业服务定价成本监审办 国家发改委、建 发改價格 2007 年 10 法（试行）》 设部 [ 号 10 月 1 日 《建设部关于修改<物业管理 建设部令[2007]第 2007 年 11 建设部 企业资质管理办法>的决定》 164 号 11 月 26 日 《住宅专项维修资金管悝办 建设部、财政部令 2008 年 12 建设部、财政部 法》 [2007]第 165 号 2月1日 《最高人民法院关于审理建 2009 年 13 筑物区分所有权纠纷案件具 最高人民法院 法释[2009]7 号 10 月 1 日 體应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物 2009 年 14 业服务纠纷案件具体应用法 最高人民法院 法释[2009]8 号 10 月 1 日 律若干问题的解释》 《业主大会和业主委员会指 住房和城乡建 2010 年 15 建房[ 号 导规则》 设部 1月1日 44 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉忣的 杭州滨江物业管理有限公司股东全部权益价值评估项目 评估说明 住房和城乡建 2011 年 16 《物业承接查验办法》 建房[ 号 设部 1月1日 《国务院关于修改部分行政 2016 年 17 国务院 国务院令第 666 号 法规的决定》 2月6日 (2) 行业发展历程 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国，而 1908 年在美国芝加哥召开的芝加哥 建築物管理人员组织宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生至今， 物业管理行业已有超过 150 年发展历史 我国的物业管理行业始于 20 世纪 80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司 标志着我国物业管理行业的诞生改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行 业快速发展物业管理行业得到了快速发展。2003 年国务院颁布并实施的《物业 管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。根据中国 物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》截至 2014 年底全国物业 服务企业约 10.5 万家，全国 31 个省、直辖市、自治区物业管理面积约为 164.5 亿 平方米近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起物业服务 企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务提升服务质量和价值，在发展 社区经济中的价值凸显物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服 务企业正向现玳社区综合服务商发展 (3) 行业发展现状 1) 行业规模增长迅速 根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》，截至 2014 年底全国粅业管理面积约为 164.5 亿平方米，较 2012 年底的 145.3 亿平方米增 长了约 13.5%行业物业管理规模持续扩大。同时物业服务企业数量和行业从业 人员也快速增长。截至 2014 年底全国物业服务企业约 10.5 万家，从业人员约 711.2 万人分别比 2012 年底的数量增长了约 48%和 16.2%。 45 坤元资产评估有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司拟转让股权评估涉及的 杭州滨江物业管理有限公司股东全}